Täu­schung über die Höhe der Ver­mitt­lungs­pro­vi­sio­nen

Zur arg­lis­ti­gen Täu­schung über die Höhe der Ver­mitt­lungs­pro­vi­sio­nen mit­tels eines soge­nann­ten "Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trags" hat der Bun­des­ge­richts­hof jetzt erneut 1 Stel­lung genom­men:

Täu­schung über die Höhe der Ver­mitt­lungs­pro­vi­sio­nen

Zwar muss das einen Immo­bi­li­en­er­werb finan­zie­ren­de Kre­dit­in­sti­tut den Dar­le­hens­neh­mer grund­sätz­lich nicht von sich aus auf eine im Kauf­preis ent­hal­te­ne und an den Ver­trieb gezahl­te Pro­vi­si­on hin­wei­sen, sofern die­se nicht zu einer so wesent­li­chen Ver­schie­bung des Ver­hält­nis­ses zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie bei­trägt, dass das Kre­dit­in­sti­tut von einer sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung des Käu­fers durch den Ver­käu­fer aus­ge­hen muss­te 2.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs liegt ein auf­klä­rungs­pflich­ti­ger Wis­sens­vor­sprung der Finan­zie­rungs­bank aber auch dann vor, wenn die Bank Kennt­nis davon hat, dass der Kre­dit­neh­mer von sei­nem Geschäfts­part­ner oder durch den Fonds­pro­spekt über das finan­zier­te Geschäft arg­lis­tig getäuscht wur­de 3. Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits mehr­fach zu (die glei­che beklag­te Bau­spar­kas­se betref­fen­den) ver­gleich­ba­ren Fäl­len insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zusam­men­wir­kens ent­schie­den hat 4, wird die Kennt­nis der Beklag­ten von einer sol­chen arg­lis­ti­gen Täu­schung der Anle­ger durch den Ver­trieb wider­leg­lich ver­mu­tet, wenn die Unrich­tig­keit der Anga­ben zum Anla­ge­ob­jekt objek­tiv evi­dent ist.

Ein sol­cher Fall ist nach dem revi­si­ons­recht­lich zugrun­de zu legen­den Sach­ver­halt im Hin­blick auf die Ver­triebs­pro­vi­sio­nen gege­ben. Die Klä­ger­sei­te hat sich zur Begrün­dung eines Auf­klä­rungs­ver­schul­dens der Beklag­ten­sei­te näm­lich unter Beweis­an­tritt auch dar­auf beru­fen, durch den Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag sei bei ihr gezielt der unrich­ti­ge Ein­druck erweckt wor­den, dass für die Ver­mitt­lung von Erwerb und Finan­zie­rung der Eigen­tums­woh­nung ledig­lich die dort aus­drück­lich aus­ge­wie­se­nen und kei­ne wei­te­ren Ver­triebs­pro­vi­sio­nen zu zah­len sei­en, obwohl tat­säch­lich im Ein­ver­neh­men zwi­schen Ver­trieb und Beklag­ten­sei­te wesent­lich höhe­re Ver­triebs­pro­vi­sio­nen an die Ver­mitt­ler geflos­sen sei­en.

Danach ist eine arg­lis­ti­ge Täu­schung der Klä­ger­sei­te über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­sio­nen dar­ge­tan, über die die Beklag­ten­sei­te sie hät­te auf­klä­ren müs­sen. Wie der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 29. Juni 2010 5 ent­schie­den und im Ein­zel­nen begrün­det hat, ist der for­mu­lar­mä­ßi­ge Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag, der auch im hier ent­schie­de­nen Streit­fall zum Ein­satz gekom­men ist, ange­sichts des dar­in ent­hal­te­nen for­mu­lar­mä­ßi­gen Hin­wei­ses, der Auf­trag sol­le durch die in Punkt 4 und 5 der nach­fol­gen­den Auf­stel­lung benann­ten Ver­mitt­lungs­ge­sell­schaf­ten zu den dort im Ein­zel­nen genann­ten Gebüh­ren­sät­zen aus­ge­führt wer­den, unter Berück­sich­ti­gung der Unklar­hei­ten­re­gel des § 5 AGBG (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) dahin aus­zu­le­gen, dass es sich bei den als Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­ge­bühr und Cour­ta­ge bezeich­ne­ten Pro­vi­sio­nen um die Gesamt­pro­vi­sio­nen han­delt, zu denen die bei­den Ver­mitt­lungs­ge­sell­schaf­ten den Auf­trag ins­ge­samt aus­füh­ren soll­ten 6. Dies war aber nach dem unter Beweis gestell­ten Vor­brin­gen der Klä­ger­sei­te eine bewuss­te Fehl­in­for­ma­ti­on, da tat­säch­lich wesent­lich höhe­re Pro­vi­sio­nen an die Ver­mitt­ler gezahlt wer­den soll­ten und wur­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Janu­ar 2011 – XI ZR 46/​09

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/​08[]
  2. stän­di­ge Recht­spre­chung, zuletzt BGH, Urteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/​08, WM 2010, 1451, Rn. 17 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/​08, WM 2010, 1451 Rn. 20 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 20.03.2007 – XI ZR 414/​04, WM 2007, 876 Rn. 56; und vom 27.05.2008 – XI ZR 132/​07, WM 2008, 1260 Rn. 26 mwN[]
  5. BGH, Urteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/​08, WM 2010, 1451 ff.[]
  6. BGH, Urteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/​08, WM 2010, 1451 Rn. 28 ff.[]