Unrichtige Darstellungen im Verkaufsprospekt eines Immobilienfonds

Gute Nachrichten für die Geschädigten fauler Immobilienfonds: Wie der Bundesgerichtshof in einem heute veröffentlichten Urteil nochmals bestätigt, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die unrichtige Darstellung der Lage des Grundstücks oder des Bodenwerts im Prospekt für die Entscheidung, einem geschlossenen Immobilienfonds beizutreten, wegen der Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses ursächlich ist.

Unrichtige Darstellungen im Verkaufsprospekt eines Immobilienfonds

Landgericht Düsseldorf und Oberlandesgericht Düsseldorf hatten die Klage des geschädigten Anlegers noch in zwei Instanzen abgewiesen, weil sie die fehlerhaften Prospektangaben im Hinblick auf die Anlageentscheidung der Geschädigten für nicht ursächlich hielten. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt mit deutlichen Worten entschied:
Das Berufungsgericht hat, so der BGH, verkannt, dass bei einer unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen eine tatsächliche Vermutung dafür besteht, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war1. Durch unzutreffende oder unvollständige Informationen des Prospekts wird in das Recht des Anlegers eingegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in das Projekt investieren will oder nicht. Das Bestehen von Handlungsvarianten ist nicht geeignet, diese auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung für die Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung bei Immobilien zu entkräften, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht2. Eine Ausnahme kommt allenfalls bei – hier nicht vorliegenden – von vornherein spekulativen Geschäften in Betracht, bei denen es nur um das Maß der Sicherheit geht3.

Auch zwei andere Argumente der Düsseldorfer Instanzgerichte gegen die Schadensersatzpflicht ließ der BGH nicht gelten: Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kläger hätten sich wegen der Einschätzung der D. Bank, kein mit den Konditionen und Sicherheiten des Fonds vergleichbar gutes Angebot machen zu können, in einem Entscheidungskonflikt befunden, beruht außerdem, so der BGH, auf einem Denkfehler. Es hat verkannt, dass diese Bewertung auf den Angaben im Prospekt beruht, die die D. Bank für richtig gehalten hat, während zumindest zu unterstellen ist, dass sie nicht zutreffen.

Zu Unrecht ist das Berufungsgericht, so der BGH weiter, auch davon ausgegangen, dass die falsche Angabe zur Lage des Grundstücks bei B. kein für die Anlageentscheidung wesentlicher Umstand gewesen sei, weil eine Mietgarantie abgegeben und das Grundstück langfristig vermietet worden sei. Die Lage ist ein für die Bewertung einer Immobilie maßgebender Umstand, weil sie sich auf den Vermietungserfolg auswirkt. Daran ändern weder die im jetzt vom BGH entschiedenen Streitfall gegebene Mietgarantie noch der Umstand etwas, dass ein langfristiger Mietvertrag geschlossen worden ist. Eine befristete Mietgarantie ist keine nachhaltige Sicherung des Erwerbers, die von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstände der Vermietung und der erzielbaren Miete befreit4. Sie kann – was allgemein bekannt ist und gerade bei Anlagemodellen immer wieder deutlich wird – infolge wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Vertragspartners jederzeit ausfallen. Ebenso kann sich schnell erweisen, dass der langfristige Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, weil er seine wirtschaftlichen Aussichten falsch eingeschätzt hat. Sowohl für die Möglichkeit der Wiedervermietung als solche als auch für den erzielbaren Mietzins gewinnt die Lage des Grundstücks dann entscheidende Bedeutung.

Bunjdesgerichtshof, Urteil vom 2. März 2009 – II ZR 266/07

  1. st.Rspr. BGHZ 79, 337, 346; BGH, Urteil evom 3. Dezember 2007 – II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16; vom 21. März 2005 – II ZR 149/03, ZIP 2005, 763; vom 19. Juli 2004 – II ZR 354/02, ZIP 2004, 1706; vom 1. März 2004 – II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104; vom 15. Dezember 2003 – II ZR 244/01, ZIP 2004, 312; vom 14. Juli 2003 – II ZR 202/02, ZIP 2003, 1651 []
  2. BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 – III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 []
  3. vgl. BGHZ 160, 58, 66 []
  4. vgl. BGH Urteile vom 10. Oktober 2008 – V ZR 175/07, NJW 2008, 3699; und vom 15. Juni 2000 – III ZR 305/98, ZIP 2000, 1392 []