Unrich­ti­ge Dar­stel­lun­gen im Ver­kaufs­pro­spekt eines Immo­bi­li­en­fonds

Gute Nach­rich­ten für die Geschä­dig­ten fau­ler Immo­bi­li­en­fonds: Wie der Bun­des­ge­richts­hof in einem heu­te ver­öf­fent­lich­ten Urteil noch­mals bestä­tigt, besteht eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung dafür, dass die unrich­ti­ge Dar­stel­lung der Lage des Grund­stücks oder des Boden­werts im Pro­spekt für die Ent­schei­dung, einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds bei­zu­tre­ten, wegen der Aus­wir­kun­gen auf die Ver­miet­bar­keit und die Höhe des Miet­zin­ses ursäch­lich ist.

Unrich­ti­ge Dar­stel­lun­gen im Ver­kaufs­pro­spekt eines Immo­bi­li­en­fonds

Land­ge­richt Düs­sel­dorf und Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf hat­ten die Kla­ge des geschä­dig­ten Anle­gers noch in zwei Instan­zen abge­wie­sen, weil sie die feh­ler­haf­ten Pro­spekt­an­ga­ben im Hin­blick auf die Anla­ge­ent­schei­dung der Geschä­dig­ten für nicht ursäch­lich hiel­ten. Zu Unrecht, wie der Bun­des­ge­richts­hof jetzt mit deut­li­chen Wor­ten ent­schied:
Das Beru­fungs­ge­richt hat, so der BGH, ver­kannt, dass bei einer unrich­ti­gen oder unvoll­stän­di­gen Dar­stel­lung von für die Anla­ge­ent­schei­dung wesent­li­chen Umstän­den eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung dafür besteht, dass die man­gel­haf­te Pro­spekt­dar­stel­lung für die Anla­ge­ent­schei­dung ursäch­lich war [1]. Durch unzu­tref­fen­de oder unvoll­stän­di­ge Infor­ma­tio­nen des Pro­spekts wird in das Recht des Anle­gers ein­ge­grif­fen, in eige­ner Ent­schei­dung und Abwä­gung des Für und Wider dar­über zu befin­den, ob er in das Pro­jekt inves­tie­ren will oder nicht. Das Bestehen von Hand­lungs­va­ri­an­ten ist nicht geeig­net, die­se auf der Lebens­er­fah­rung beru­hen­de tat­säch­li­che Ver­mu­tung für die Ursäch­lich­keit feh­ler­haf­ter Pro­spekt­dar­stel­lun­gen für die Anla­ge­ent­schei­dung bei Immo­bi­li­en zu ent­kräf­ten, bei denen es in der Regel vor­dring­lich um Sicher­heit, Ren­ta­bi­li­tät und Infla­ti­ons­schutz geht [2]. Eine Aus­nah­me kommt allen­falls bei – hier nicht vor­lie­gen­den – von vorn­her­ein spe­ku­la­ti­ven Geschäf­ten in Betracht, bei denen es nur um das Maß der Sicher­heit geht [3].

Auch zwei ande­re Argu­men­te der Düs­sel­dor­fer Instanz­ge­rich­te gegen die Scha­dens­er­satz­pflicht ließ der BGH nicht gel­ten: Die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, die Klä­ger hät­ten sich wegen der Ein­schät­zung der D. Bank, kein mit den Kon­di­tio­nen und Sicher­hei­ten des Fonds ver­gleich­bar gutes Ange­bot machen zu kön­nen, in einem Ent­schei­dungs­kon­flikt befun­den, beruht außer­dem, so der BGH, auf einem Denk­feh­ler. Es hat ver­kannt, dass die­se Bewer­tung auf den Anga­ben im Pro­spekt beruht, die die D. Bank für rich­tig gehal­ten hat, wäh­rend zumin­dest zu unter­stel­len ist, dass sie nicht zutref­fen.

Zu Unrecht ist das Beru­fungs­ge­richt, so der BGH wei­ter, auch davon aus­ge­gan­gen, dass die fal­sche Anga­be zur Lage des Grund­stücks bei B. kein für die Anla­ge­ent­schei­dung wesent­li­cher Umstand gewe­sen sei, weil eine Miet­ga­ran­tie abge­ge­ben und das Grund­stück lang­fris­tig ver­mie­tet wor­den sei. Die Lage ist ein für die Bewer­tung einer Immo­bi­lie maß­ge­ben­der Umstand, weil sie sich auf den Ver­mie­tungs­er­folg aus­wirkt. Dar­an ändern weder die im jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Streit­fall gege­be­ne Miet­ga­ran­tie noch der Umstand etwas, dass ein lang­fris­ti­ger Miet­ver­trag geschlos­sen wor­den ist. Eine befris­te­te Miet­ga­ran­tie ist kei­ne nach­hal­ti­ge Siche­rung des Erwer­bers, die von der Ver­pflich­tung zur Auf­klä­rung über die tat­säch­li­chen Umstän­de der Ver­mie­tung und der erziel­ba­ren Mie­te befreit [4]. Sie kann – was all­ge­mein bekannt ist und gera­de bei Anla­ge­mo­del­len immer wie­der deut­lich wird – infol­ge wirt­schaft­li­cher Schwie­rig­kei­ten des Ver­trags­part­ners jeder­zeit aus­fal­len. Eben­so kann sich schnell erwei­sen, dass der lang­fris­ti­ge Mie­ter sei­nen Ver­pflich­tun­gen nicht nach­kom­men kann, weil er sei­ne wirt­schaft­li­chen Aus­sich­ten falsch ein­ge­schätzt hat. Sowohl für die Mög­lich­keit der Wie­der­ver­mie­tung als sol­che als auch für den erziel­ba­ren Miet­zins gewinnt die Lage des Grund­stücks dann ent­schei­den­de Bedeu­tung.

Bunj­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. März 2009 – II ZR 266/​07

  1. st.Rspr. BGHZ 79, 337, 346; BGH, Urteil evom 3. Dezem­ber 2007 – II ZR 21/​06, ZIP 2008, 412 Tz. 16; vom 21. März 2005 – II ZR 149/​03, ZIP 2005, 763; vom 19. Juli 2004 – II ZR 354/​02, ZIP 2004, 1706; vom 1. März 2004 – II ZR 88/​02, ZIP 2004, 1104; vom 15. Dezem­ber 2003 – II ZR 244/​01, ZIP 2004, 312; vom 14. Juli 2003 – II ZR 202/​02, ZIP 2003, 1651[]
  2. BGH, Urteil vom 9. Febru­ar 2006 – III ZR 20/​05, ZIP 2006, 568[]
  3. vgl. BGHZ 160, 58, 66[]
  4. vgl. BGH Urtei­le vom 10. Okto­ber 2008 – V ZR 175/​07, NJW 2008, 3699; und vom 15. Juni 2000 – III ZR 305/​98, ZIP 2000, 1392[]