Ver­kaufs­pro­spekt für einen geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds – und die loka­le Konkurrenzsituation

Zu den Umstän­den, über die der Pro­spekt ein zutref­fen­des und voll­stän­di­ges Bild zu ver­mit­teln hat, gehö­ren auch die für die Anla­ge­ent­schei­dung wesent­li­chen Pro­gno­sen über die vor­aus­sicht­li­che künf­ti­ge Ent­wick­lung des Anla­ge­ob­jekts1.

Ver­kaufs­pro­spekt für einen geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds – und die loka­le Konkurrenzsituation

Pro­gno­sen sind nach den bei ihrer Erstel­lung gege­be­nen Ver­hält­nis­sen und unter Berück­sich­ti­gung der sich abzeich­nen­den Risi­ken zu erstel­len2.

Der Pro­spekt darf eine opti­mis­ti­sche Erwar­tung der Pro­gno­se einer zukünf­ti­gen Ent­wick­lung zugrun­de legen, solan­ge die die Erwar­tung recht­fer­ti­gen­den Tat­sa­chen sorg­fäl­tig ermit­telt sind und die dar­auf gestütz­te Pro­gno­se der künf­ti­gen Ent­wick­lung aus dama­li­ger Sicht ver­tret­bar ist3.

Nach die­sen Maß­ga­ben stell­te im hier ent­schie­de­nen Fall der Pro­spekt die künf­ti­ge Kon­kur­renz­si­tua­ti­on im Markt­seg­ment des Anla­ge­ob­jekts ver­tret­bar dar. Die Fonds­im­mo­bi­lie war unstrei­tig als „Gra­de A“-Immobilie, also als Immo­bi­lie mit einem sehr hohen Stan­dard, ein­zu­stu­fen. Die Markt­ver­hält­nis­se sind in Bezug auf das Seg­ment der „Gra­de A“-Immobilien in dem Pro­spekt nicht unrich­tig oder unvoll­stän­dig dar­ge­stellt. Auf der Grund­la­ge einer recht­lich nicht zu bean­stan­den­den sorg­fäl­ti­gen tatrich­ter­li­chen Wür­di­gung des L. Office Poli­cy Review vom August 2006 und der Berich­te der Fir­ma S. aus dem Som­mer 2005 und dem Früh­jahr 2006 ist das Ober­lan­des­ge­richt zu dem Ergeb­nis gelangt, dass die Anga­ben im Pro­spekt, es sei­en zukünf­tig eine stei­gen­de Nach­fra­ge nach Büro­flä­chen, eine sin­ken­de Leer­stands­ra­te und in den Jah­ren 2006 und 2007 nur eine spe­ku­la­ti­ve Neu­bau­tä­tig­keit im Umfang von 315.000 m² zu erwar­ten, ver­tret­bar waren.

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Auch ergibt sich aus dem Pro­spekt deut­lich, dass die Aus­füh­run­gen auf das Markt­seg­ment der „Gra­de A„Immobilien zuge­schnit­ten sind. So wird die Leer­stands­ra­te sowohl all­ge­mein als auch in Bezug auf Objek­te mit „Gra­de A“-Qualität ange­ge­ben. Die Höhe und Ent­wick­lung der soge­nann­ten „head­line rent“ wird bezo­gen auf „Gra­de A“-Immobilien dar­ge­stellt. Für das Jahr 2005 wird eine Gesamt­ver­mie­tungs­leis­tung von 489.000 m² ange­ge­ben und dar­über infor­miert, dass 70% der Ver­mie­tungs­leis­tung auf „Gra­de A“-Büroimmobilien ent­fie­len. Es ist auch ein Schau­bild zur „sinkende[n] Ver­füg­bar­keit von Büro­flä­chen in der C. L. (Pro­gno­se)“ ent­hal­ten, bei dem sich der Dar­stel­lung für den Zeit­raum von 1992 bis 2004 das Flä­chen­maß sowohl für die „Gra­de A“-Büroflächen als auch für die „Gra­de B“-Büroflächen ent­neh­men lässt. Dies illus­triert sowohl die Nach­fra­ge nach „Gra­de A“-Büroflächen als auch den Umfang der­ar­ti­ger Flä­chen. Vor die­sem Hin­ter­grund waren die von den Rechts­be­schwer­den gefor­der­ten Anga­ben über die mög­li­che Zahl der Nach­fra­ger für „Gra­de A“-Immobilien und das Flä­chen­ver­hält­nis zwi­schen „Gra­de A“-Büroflächen und Büro­flä­chen all­ge­mein in der L. City nicht erforderlich.

Der Pro­spekt ent­hält zudem – was nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 VermVer­k­Pro­spV in der vom 01.07.2005 bis zum 31.05.2012 gel­ten­den Fas­sung (im Fol­gen­den aF) erfor­der­lich ist – auf die Fonds­im­mo­bi­lie bezo­ge­ne Anga­ben, wobei unter ande­rem aus­drück­lich ange­ge­ben wird, dass es sich um ein Objekt mit „Gra­de A„Qualität han­delt. Auf Sei­te 23 ist aus­ge­führt, dass das Objekt im Rah­men von zwölf Miet­ver­trä­gen „voll­stän­dig ver­mie­tet“ sei und zur Zeit Gesamt­miet­ein­nah­men von 11.287.350 GBP pro Jahr erzie­le. Auf Sei­te 8 wird als Haupt­mie­te­rin die I. Ltd benannt, deren Miet­ver­trag am 28.09.2016 endet und 91, 3% der Gesamt­jah­res­mie­te aus­macht. Auf Sei­te 101 ff. wer­den die abge­schlos­se­nen Miet­ver­trä­ge aus­führ­lich dargestellt.

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Soweit von den Anle­gern nun ver­tre­ten wird, dass die Dar­stel­lung der Kon­kur­renz­si­tua­ti­on sich nicht nur auf „Gra­de A“-Immobilien habe beschrän­ken dür­fen, son­dern das zu erwar­ten­de Gesamt­an­ge­bot an Büro­flä­chen und den Gesamt­markt hät­te umfas­sen müs­sen, ergibt sich dar­aus kei­ne Unver­tret­bar­keit der Pro­gno­se. Da die Pro­gno­se nur auf ihre Ver­tret­bar­keit hin zu unter­su­chen ist, kommt dem Emit­ten­ten bei der Aus­wahl des Pro­gno­se­ver­fah­rens und der Infor­ma­tio­nen, die ihr zu Grun­de gelegt wer­den, ein Beur­tei­lungs­spiel­raum zu, der nur einer ein­ge­schränk­ten gericht­li­chen Über­prü­fung unter­liegt4. Der hohe Stan­dard einer Immo­bi­lie ist wie die Lage ein für die Bewer­tung maß­ge­ben­der Umstand, weil er sich auf den Ver­mie­tungs­er­folg aus­wirkt5. Auch in den Berich­ten der Fir­ma S. wird mit die­sen Kate­go­rien gear­bei­tet. Dass der Pro­spekt die Pro­gno­se auf „Gra­de A“-Immobilien in der C. L. bezieht, ist daher nicht zu beanstanden.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 30. März 2021 – XI ZB 3/​18

  1. BGH, Urteil vom 12.07.1982 – II ZR 175/​81, WM 1982, 862, 865; BGH, Urteil vom 27.10.2009 – XI ZR 337/​08, WM 2009, 2303 Rn.19; BGH, Beschluss vom 06.10.2020 – XI ZB 28/​19, WM 2020, 2411 Rn. 44[]
  2. BGH, Urtei­le vom 12.07.1982 aaO; und vom 18.07.2008 – V ZR 71/​07, WM 2008, 1798 Rn. 11; BGH, Urteil vom 27.10.2009 aaO; BGH, Beschluss vom 06.10.2020 aaO[]
  3. BGH, Urteil vom 27.10.2009 aaO Rn. 22; vgl. BGH, Beschluss vom 17.12.2020 – II ZB 31/​14, WM 2021, 285 Rn. 103[]
  4. BGH, Beschluss vom 17.12.2020 – II ZB 31/​14, WM 2021, 285 Rn. 77[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 02.03.2009 – II ZR 266/​07, WM 2009, 789 Rn. 7; und vom 09.11.2007 – V ZR 281/​06, NZM 2008, 379 Rn. 8[]