Vertragsverhandlungen mit dem Anlagevermittler – und der Beratungsvertrag mit der Verkäuferin

Verzichtet der Verkäufer auf jeglichen Kontakt mit dem Käufer und überlässt er dem Vermittler die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife, darf der Käufer bei verständiger Würdigung im Allgemeinen davon ausgehen, dass der Vermittler bei der Beratung (auch) namens und in Vollmacht des Verkäufers handelt.

Vertragsverhandlungen mit dem Anlagevermittler – und der Beratungsvertrag mit der Verkäuferin

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall suchte die Käuferin die Geschäftsräume der Anlagevermittlerin auf, deren Mitarbeiter ihr den Kauf einer Eigentumswohnung empfahl. Sie unterzeichnete einen Vermittlungsauftrag für eine Wohnung der – in dem Auftrag nicht namentlich genannten – Verkäuferin in Chemnitz zum Preis von 102.509 €. In dem Auftrag ist der Hinweis enthalten, dass die Anlagevermittlerin Honorar ausschließlich von der Verkäuferin erhalte. Auf der Rückseite findet sich eine handschriftliche Berechnung der Kosten des Erwerbs der Wohnung. Am selben Tag unterzeichnete die Käuferin ein notarielles Kaufangebot, das die Verkäuferin in der Folgezeit annahm. Finanziert wurde der Kauf durch zwei Darlehensverträge mit gestaffelten Laufzeiten. Später verlangte die Käuferin Rückabwicklung des Kaufvertrags, Freistellung von Darlehensverpflichtungen sowie die Feststellung der Pflicht der Verkäuferin zum Ersatz weitergehender Schäden sowie des Annahmeverzugs. Sie meint, mit der Verkäuferin sei neben dem Kaufvertrag ein Beratungsvertrag zustande gekommen, den diese (durch die Anlagevermittlerin) schlecht erfüllt habe, weil sie sie nicht auf die Besonderheiten der steuerlichen Förderung nach § 7i EStG und auf die sehr lange Gesamtlaufzeit der Darlehensverträge hingewiesen habe.

Die Klage hatte erstinstanzlich vor dem Landgericht Berlin Erfolg1. Auf die Berufung der Verkäuferin hat dagegen das Berliner Kammergericht die Annahme eines Beratungsvertrages mit der Verkäuferin abgelehnt und die Klage abgewiesen2. Auf die Revision der Käuferin hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil des Kammergerichts aufgehoben. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann ein Anspruch aus Beratungsvertrag bestehen:

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs lässt sich ein Anspruch der Käuferin gegen die Verkäuferin auf Schadensersatz wegen Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag nach § 280 Abs. 1 BGB nicht mit der Begründung ablehnen, es fehle an einem Beratungsvertrag.

Ob ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist, ist zwar eine Frage tatrichterlicher Würdigung, die im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar ist3. In diesem Rahmen ist die Würdigung des Kammergerichts aber zu beanstanden, weil es die Anforderungen des Bundesgerichtshofs an die Erteilung einer konkludenten Außenvollmacht durch den Verkäufer und an die Offenkundigkeit des Auftretens des Vermittlers für den Verkäufer verkannt hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll4. Das Kammergericht stellt zwar fest, dass der Käuferin eine solche Berechnung vorgelegt worden ist, meint aber, die damit verbundene Beratung sei hier namens der Anlagevermittlerin, nicht dagegen (auch) für die Verkäuferin erfolgt. Diese Ansicht ist, so der Bundesgerichtshof, rechtsfehlerhaft:

Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war5.

Ein Beratungsvertrag des Käufers mit dem Verkäufer kann kraft konkludent erteilter Vollmacht auch dann zustande kommen, wenn unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten bestehen. Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung – ohne äußeren Einschnitt in seinem Auftreten – auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird; daher kann eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen. Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellungen dazu erforderlich, ob die auf das Objekt des Verkäufers bezogene – Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte6.

Für die Annahme einer Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages mit dem Verkäufer reicht die Feststellung aus, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Die Erteilung eines solchen Auftrags kann eine für dessen Ausführung ausreichende Innenvollmacht umfassen7. Ein Beratungsvertrag muss aber nicht scheitern, wenn es an einer solchen Innenvollmacht fehlt oder wenn eine solche Vollmacht auf Grund von Beschränkungen im Innenverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vermittler Beratungsverträge nicht umfasst. Aus den Umständen kann sich nämlich eine stillschweigend erteilte Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 Abs. 1 Fall 2 BGB) zum Abschluss eines Beratungsvertrages ergeben8. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob der Käufer den Umständen bei objektivierter Betrachtung9 eine solche Vollmacht entnehmen darf und welchen Umfang sie danach aus seiner objektivierten Sicht hat. Das Fehlen oder Vorhandensein eines Vermittlungsauftrags hat bei der Frage nach einer Außenvollmacht keine ausschlaggebende Bedeutung, weil es auf die Außensicht des Käufers ankommt und dieser in der Regel nicht erkennen kann, ob der Vermittler einen Vermittlungsauftrag hat.

Der Vermittler kann von einer Innen- oder Außenvollmacht zum Abschluss eines Beratungsvertrags durch ausdrückliche Erklärung Gebrauch machen. Der Wille des Vermittlers, für den Verkäufer zu handeln, kann und wird aber in Fällen der vorliegenden Art regelmäßig im Sinne von § 164 Abs. 2 BGB nicht aus einer solchen Erklärung des Vermittlers, sondern – wie häufig auch die Vollmacht selbst – nur aus den Umständen „erkennbar hervortreten“. Er kann sich auch bei Anlegung eines strengeren Maßstabs etwa daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass er Berechnungsbeispiele auf den Kopfbögen des Verkäufers erstellt10. Sie kann sich aber, was das Kammergericht missverstanden hat, auch aus der Organisation des Verkaufs durch den Verkäufer ergeben. Das hat der Bundesgerichtshof für Fälle entschieden, in denen der Verkäufer auf jeglichen Kontakt mit dem Käufer verzichtet und den Vermittler mit dem Vertrieb und den Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife beauftragt hat11. Das Fehlen oder Vorhandensein eines Auftrags ist aber – ebenso wie bei der Außenvollmacht – auch für die Frage danach ohne Bedeutung, ob der Vermittler von einer vorhandenen (Innen- oder Außen)Vollmacht gegenüber dem Käufer auch Gebrauch macht. Auch hier kommt es entscheidend darauf an, ob der Käufer den Umständen, etwa dem, dass der Vermittler tatsächlich die Vertragsverhandlung bis hin zum Abschluss für den Verkäufer führt, bei verständiger Würdigung entnehmen darf, dass der Vermittler für den Verkäufer und nicht (nur) in eigenem Namen handeln will.

Dass es sich hier so verhalten hat, lässt sich mit der von dem Kammergericht gegebenen Begründung nicht verneinen und nach den bisherigen Feststellungen auch nicht ausschließen.

Das Kammergericht stützt seine gegenteilige Ansicht im Wesentlichen darauf, dass keine Unterlagen verwendet worden seien, die auf die Verkäuferin hindeuteten, dass sich weder eine Einbindung der Firma S in die Vertriebsstruktur der Verkäuferin noch ein Auftrag der Verkäuferin an diese feststellen lasse, dass für die Verkäuferin noch andere Vermittler tätig geworden seien und dass die Verkäuferin ihre Wohnungen auch selbst vermarktet habe. Diese Gesichtspunkte sind für die Feststellung, ob die Verkäuferin die Firma S gemäß § 167 Abs. 1 Fall 2 BGB gegenüber der Käuferin zur Beratung bevollmächtigt und ob der Wille der Firma S, von einer solchen Vollmacht auch Gebrauch zu machen, gemäß § 164 Abs. 2 BGB gegenüber der Käuferin erkennbar hervorgetreten ist, ohne Bedeutung.

Weder eine Außenvollmacht noch ein Handeln des Vermittlers für den Verkäufer setzen die Verwendung von Unterlagen voraus, die auf den Verkäufer hinweisen. Die Ausgestaltung des Innenverhältnisses zwischen der Verkäuferin und der Firma S besagt nichts darüber, wie das Verhalten der Verkäuferin und der Firma S gegenüber der Käuferin aus deren objektivierter Sicht als Kaufinteressentin zu bewerten ist. Dafür ist es auch unerheblich, ob die Verkäuferin gegenüber anderen Kaufinteressenten andere Vermittler einsetzt oder selbst tätig wird. Entscheidend ist, wie die Käuferin das Verhalten der Verkäuferin und der Firma S bei objektiver Betrachtung verstehen durfte.

Nach den bisherigen Feststellungen lassen sich danach weder eine Außenvollmacht der Firma S noch deren Handeln namens der Verkäuferin ausschließen. Die Verkäuferin hat in dem Verkaufsprospekt die Steuervorteile als wesentliches Vermarktungsargument eingesetzt. Sie hat darin die Kaufinteressenten nicht nur auf eine externe Beratung durch Steuerberater verwiesen, sondern ausdrücklich eingeladen, sich auch an sie selbst zu wenden. Damit stellte sich die Aufgabe einer Beratung der Kaufinteressenten auch gegenüber der Käuferin. Diese Aufgabe hat die Verkäuferin jedenfalls ihr gegenüber nicht selbst wahrgenommen. Nach den bisherigen Feststellungen hatte die Käuferin allein mit der Firma S zu tun. Diese hat sich danach nicht auf das Wecken von Interesse beschränkt, sondern nahtlos alle Aufgaben übernommen, die nach der gewöhnlichen Aufgabenverteilung dem Verkäufer obliegen. Darauf lässt jedenfalls der Umstand schließen, dass die Käuferin noch am Tage der Beratung ein notarielles Angebot hat beurkunden lassen, das inhaltlich dem von der Verkäuferin in dem Prospekt abgedruckten Muster entsprach, der der Käuferin – wenn auch erst im Notartermin – ausgehändigt worden ist. Die Verkäuferin könnte sich damit der Firma S nicht nur als Maklerin bedient haben, sondern diese aus der Sicht eines Käufers in der Lage der Käuferin zu ihrer Sachwalterin gemacht haben, die für sie in allen Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb einschließlich der vorgesehenen Beratung tätig werden durfte und auch so tätig geworden ist.

Die Entscheidung des Kammergerichts erweist sich in diesem Punkt auch nicht deshalb als richtig, weil kein Beratungsfehler vorliege. Das Kammergericht hat entsprechende Feststellungen zwar nicht getroffen; es geht aber von einem Beratungsfehler aus, den es nur mangels Beratungsvertrags nicht für relevant hält.

Im vorliegend entschiedenen Fall spricht viel dafür, dass die Käuferin den Umständen bei objektiver Betrachtung entnehmen durfte, die Firma S sei von der Verkäuferin zum Abschluss (auch) eines Beratungsvertrags bevollmächtigt und mache von dieser Vollmacht Gebrauch. Dies wird unter Würdigung des gesamten Ablaufs der Vertragsanbahnung bis hin zu dem Geschehen bei dem Notartermin aufzuklären sein. Dabei wird es nicht auf äußere Einschnitte im Auftreten der Mitarbeiter der Firma S ankommen12.

Ein Beratungsfehler kann sich aus der Berechnung der Mitarbeiter der Firma S ergeben. Sie sieht Kreditbelastungen von 664 € monatlich und Steuervorteile von 322 € monatlich vor, ohne die begrenzte Dauer der Förderung zu berücksichtigen. Fehlerhaft wäre die Beratung auch, wenn der Käuferin nicht auf die unterschiedlichen Laufzeiten der Förderung und der Kreditverpflichtung und auf die Bedeutung der langen Laufzeit der Kreditverpflichtung hingewiesen worden sein sollte13.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Dezember 2014 – V ZR 194/13

  1. LG Berlin, Urteil vom 15.09.2011 – 18 O 366/10[]
  2. KG, Urteil vom 04.07.2013 – 20 U 233/11[]
  3. BGH, Urteil vom 26.04.1991 – V ZR 165/89, NJW 1991, 2556, 2557, in BGHZ 114, 263 insoweit gekürzt[]
  4. BGH, Urteile vom 31.10.2003 – V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374; vom 01.03.2013 – V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 7; und vom 25.10.2013 – V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 5[]
  5. BGH, Urteile vom 14.03.2003 – V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; vom 13.10.2006 – V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 16; und vom 01.03.2013 – V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 10[]
  6. BGH, Urteile vom 01.03.2013 – V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 11 f.; und vom 25.10.2013 – V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 8[]
  7. so etwa in BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 9/13, HFR 2014, 560[]
  8. BGH, Urteile vom 27.11.1998 – V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 117; vom 14.03.2003 – V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; vom 13.10.2006 – V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 2, 16 f.; und vom 06.07.2007 – V ZR 274/06 11[]
  9. dazu: Münch-Komm-BGB/Schramm, 6. Aufl., § 167 Rn. 42[]
  10. vgl. BGH, Urteile vom 31.10.2003 – V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 375; und vom 13.10.2006 – V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 16 f.[]
  11. BGH, Urteile vom 10.11.2006 – V ZR 73/06 10 f.; vom 01.03.2013 – V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 12; und vom 25.10.2013 – V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 8, 11[]
  12. BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 11[]
  13. zu letzterem BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 108/13, Wohnungseigentümer 2014, 113 Rn. 10[]