Ver­trags­ver­hand­lun­gen mit dem Anla­ge­ver­mitt­ler – und der Bera­tungs­ver­trag mit der Ver­käu­fe­rin

Ver­zich­tet der Ver­käu­fer auf jeg­li­chen Kon­takt mit dem Käu­fer und über­lässt er dem Ver­mitt­ler die Ver­trags­ver­hand­lun­gen bis zur Abschluss­rei­fe, darf der Käu­fer bei ver­stän­di­ger Wür­di­gung im All­ge­mei­nen davon aus­ge­hen, dass der Ver­mitt­ler bei der Bera­tung (auch) namens und in Voll­macht des Ver­käu­fers han­delt.

Ver­trags­ver­hand­lun­gen mit dem Anla­ge­ver­mitt­ler – und der Bera­tungs­ver­trag mit der Ver­käu­fe­rin

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall such­te die Käu­fe­rin die Geschäfts­räu­me der Anla­ge­ver­mitt­le­rin auf, deren Mit­ar­bei­ter ihr den Kauf einer Eigen­tums­woh­nung emp­fahl. Sie unter­zeich­ne­te einen Ver­mitt­lungs­auf­trag für eine Woh­nung der – in dem Auf­trag nicht nament­lich genann­ten – Ver­käu­fe­rin in Chem­nitz zum Preis von 102.509 €. In dem Auf­trag ist der Hin­weis ent­hal­ten, dass die Anla­ge­ver­mitt­le­rin Hono­rar aus­schließ­lich von der Ver­käu­fe­rin erhal­te. Auf der Rück­sei­te fin­det sich eine hand­schrift­li­che Berech­nung der Kos­ten des Erwerbs der Woh­nung. Am sel­ben Tag unter­zeich­ne­te die Käu­fe­rin ein nota­ri­el­les Kauf­an­ge­bot, das die Ver­käu­fe­rin in der Fol­ge­zeit annahm. Finan­ziert wur­de der Kauf durch zwei Dar­le­hens­ver­trä­ge mit gestaf­fel­ten Lauf­zei­ten. Spä­ter ver­lang­te die Käu­fe­rin Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­trags, Frei­stel­lung von Dar­le­hens­ver­pflich­tun­gen sowie die Fest­stel­lung der Pflicht der Ver­käu­fe­rin zum Ersatz wei­ter­ge­hen­der Schä­den sowie des Annah­me­ver­zugs. Sie meint, mit der Ver­käu­fe­rin sei neben dem Kauf­ver­trag ein Bera­tungs­ver­trag zustan­de gekom­men, den die­se (durch die Anla­ge­ver­mitt­le­rin) schlecht erfüllt habe, weil sie sie nicht auf die Beson­der­hei­ten der steu­er­li­chen För­de­rung nach § 7i EStG und auf die sehr lan­ge Gesamt­lauf­zeit der Dar­le­hens­ver­trä­ge hin­ge­wie­sen habe.

Die Kla­ge hat­te erst­in­stanz­lich vor dem Land­ge­richt Ber­lin Erfolg 1. Auf die Beru­fung der Ver­käu­fe­rin hat dage­gen das Ber­li­ner Kam­mer­ge­richt die Annah­me eines Bera­tungs­ver­tra­ges mit der Ver­käu­fe­rin abge­lehnt und die Kla­ge abge­wie­sen 2. Auf die Revi­si­on der Käu­fe­rin hat der Bun­des­ge­richts­hof das Beru­fungs­ur­teil des Kam­mer­ge­richts auf­ge­ho­ben. Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs kann ein Anspruch aus Bera­tungs­ver­trag bestehen:

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs lässt sich ein Anspruch der Käu­fe­rin gegen die Ver­käu­fe­rin auf Scha­dens­er­satz wegen Ver­let­zung ihrer Pflich­ten aus einem Bera­tungs­ver­trag nach § 280 Abs. 1 BGB nicht mit der Begrün­dung ableh­nen, es feh­le an einem Bera­tungs­ver­trag.

Ob ein Bera­tungs­ver­trag zustan­de gekom­men ist, ist zwar eine Fra­ge tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung, die im Revi­si­ons­ver­fah­ren nur ein­ge­schränkt über­prüf­bar ist 3. In die­sem Rah­men ist die Wür­di­gung des Kam­mer­ge­richts aber zu bean­stan­den, weil es die Anfor­de­run­gen des Bun­des­ge­richts­hofs an die Ertei­lung einer kon­klu­den­ten Außen­voll­macht durch den Ver­käu­fer und an die Offen­kun­dig­keit des Auf­tre­tens des Ver­mitt­lers für den Ver­käu­fer ver­kannt hat.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kommt zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer ein Bera­tungs­ver­trag zustan­de, wenn der Ver­käu­fer im Zuge ein­ge­hen­der Ver­trags­ver­hand­lun­gen, ins­be­son­de­re auf Befra­gen, einen aus­drück­li­chen Rat erteilt. Glei­ches gilt, wenn der Ver­käu­fer dem Käu­fer als Ergeb­nis der Ver­hand­lun­gen ein Berech­nungs­bei­spiel über Kos­ten und finan­zi­el­le Vor­tei­le des Erwerbs vor­legt, wel­ches der Her­bei­füh­rung des Geschäfts­ab­schlus­ses die­nen soll 4. Das Kam­mer­ge­richt stellt zwar fest, dass der Käu­fe­rin eine sol­che Berech­nung vor­ge­legt wor­den ist, meint aber, die damit ver­bun­de­ne Bera­tung sei hier namens der Anla­ge­ver­mitt­le­rin, nicht dage­gen (auch) für die Ver­käu­fe­rin erfolgt. Die­se Ansicht ist, so der Bun­des­ge­richts­hof, rechts­feh­ler­haft:

Stellt sich bei der Ver­mitt­lung des Kauf­ver­trags die Auf­ga­be der Bera­tung des Kauf­in­ter­es­sen­ten und ist sie von dem Ver­käu­fer einem Mak­ler oder sons­ti­gen Ver­mitt­ler über­las­sen wor­den, kann sich des­sen still­schwei­gen­de Bevoll­mäch­ti­gung zum Abschluss des Bera­tungs­ver­trags zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer aus den Umstän­den erge­ben (§ 167 BGB). Dabei sind für die Annah­me einer still­schwei­gen­den Bevoll­mäch­ti­gung und an die Kund­ga­be des Wil­lens, die Bera­tung für den Ver­käu­fer zu über­neh­men und aus­zu­füh­ren (§ 164 BGB), kei­ne zu stren­gen Anfor­de­run­gen zu stel­len, wenn der Käu­fer dem Ver­mitt­ler sei­ner­seits kei­nen Mak­ler­auf­trag erteilt. Es reicht dann aus, dass die indi­vi­du­el­le Bera­tung des Kauf­in­ter­es­sen­ten eine wesent­li­che Vor­aus­set­zung für den erfolg­rei­chen Abschluss der Ver­kaufs­be­mü­hun­gen war 5.

Ein Bera­tungs­ver­trag des Käu­fers mit dem Ver­käu­fer kann kraft kon­klu­dent erteil­ter Voll­macht auch dann zustan­de kom­men, wenn unmit­tel­ba­re Rechts­be­zie­hun­gen zwi­schen dem Ver­mitt­ler und dem Kauf­in­ter­es­sen­ten bestehen. Es kommt stets in Betracht, dass ein Mak­ler oder Anla­ge­ver­mitt­ler bei der Ver­trags­an­bah­nung – ohne äuße­ren Ein­schnitt in sei­nem Auf­tre­ten – auch für den Ver­käu­fer, also in dop­pel­ter Funk­ti­on tätig wird; daher kann eine Haf­tung aus bei­den Rechts­ver­hält­nis­sen ent­ste­hen. Im Hin­blick auf eine Haf­tung des Ver­käu­fers machen Rechts­be­zie­hun­gen zwi­schen dem Kauf­in­ter­es­sen­ten und dem Ver­mitt­ler ledig­lich nähe­re Fest­stel­lun­gen dazu erfor­der­lich, ob die auf das Objekt des Ver­käu­fers bezo­ge­ne – Bera­tung des Inter­es­sen­ten des­sen Kauf­ent­schluss för­dern soll­te, ob der Ver­mitt­ler dabei (auch) namens des Ver­käu­fers han­deln konn­te und gehan­delt hat und ob der Kauf­ent­schluss (auch) auf der Bera­tung in Ver­tre­tung des Ver­käu­fers beruh­te 6.

Für die Annah­me einer Bevoll­mäch­ti­gung des Ver­mitt­lers zum Abschluss eines Bera­tungs­ver­tra­ges mit dem Ver­käu­fer reicht die Fest­stel­lung aus, dass der Ver­käu­fer den Ver­mitt­ler mit dem Ver­trieb der Immo­bi­lie beauf­tragt hat und dabei wuss­te oder jeden­falls nicht aus­schlie­ßen konn­te, dass die­ser gegen­über Inter­es­sen­ten die finan­zi­el­len Vor­tei­le eines Kaufs her­aus­stel­len wür­de. Die Ertei­lung eines sol­chen Auf­trags kann eine für des­sen Aus­füh­rung aus­rei­chen­de Innen­voll­macht umfas­sen 7. Ein Bera­tungs­ver­trag muss aber nicht schei­tern, wenn es an einer sol­chen Innen­voll­macht fehlt oder wenn eine sol­che Voll­macht auf Grund von Beschrän­kun­gen im Innen­ver­hält­nis zwi­schen dem Ver­käu­fer und dem Ver­mitt­ler Bera­tungs­ver­trä­ge nicht umfasst. Aus den Umstän­den kann sich näm­lich eine still­schwei­gend erteil­te Außen­voll­macht des Ver­mitt­lers (§ 167 Abs. 1 Fall 2 BGB) zum Abschluss eines Bera­tungs­ver­tra­ges erge­ben 8. Dabei kommt es ent­schei­dend dar­auf an, ob der Käu­fer den Umstän­den bei objek­ti­vier­ter Betrach­tung 9 eine sol­che Voll­macht ent­neh­men darf und wel­chen Umfang sie danach aus sei­ner objek­ti­vier­ten Sicht hat. Das Feh­len oder Vor­han­den­sein eines Ver­mitt­lungs­auf­trags hat bei der Fra­ge nach einer Außen­voll­macht kei­ne aus­schlag­ge­ben­de Bedeu­tung, weil es auf die Außen­sicht des Käu­fers ankommt und die­ser in der Regel nicht erken­nen kann, ob der Ver­mitt­ler einen Ver­mitt­lungs­auf­trag hat.

Der Ver­mitt­ler kann von einer Innen- oder Außen­voll­macht zum Abschluss eines Bera­tungs­ver­trags durch aus­drück­li­che Erklä­rung Gebrauch machen. Der Wil­le des Ver­mitt­lers, für den Ver­käu­fer zu han­deln, kann und wird aber in Fäl­len der vor­lie­gen­den Art regel­mä­ßig im Sin­ne von § 164 Abs. 2 BGB nicht aus einer sol­chen Erklä­rung des Ver­mitt­lers, son­dern – wie häu­fig auch die Voll­macht selbst – nur aus den Umstän­den "erkenn­bar her­vor­tre­ten". Er kann sich auch bei Anle­gung eines stren­ge­ren Maß­stabs etwa dar­aus erge­ben, dass der Bera­ter in den ver­wen­de­ten Pro­spek­ten als Ver­triebs­part­ner des Ver­käu­fers genannt ist, dass er von dem Ver­käu­fer zur Ver­fü­gung gestell­te Berech­nungs­bei­spie­le ver­wen­det oder dass er Berech­nungs­bei­spie­le auf den Kopf­bö­gen des Ver­käu­fers erstellt 10. Sie kann sich aber, was das Kam­mer­ge­richt miss­ver­stan­den hat, auch aus der Orga­ni­sa­ti­on des Ver­kaufs durch den Ver­käu­fer erge­ben. Das hat der Bun­des­ge­richts­hof für Fäl­le ent­schie­den, in denen der Ver­käu­fer auf jeg­li­chen Kon­takt mit dem Käu­fer ver­zich­tet und den Ver­mitt­ler mit dem Ver­trieb und den Ver­trags­ver­hand­lun­gen bis zur Abschluss­rei­fe beauf­tragt hat 11. Das Feh­len oder Vor­han­den­sein eines Auf­trags ist aber – eben­so wie bei der Außen­voll­macht – auch für die Fra­ge danach ohne Bedeu­tung, ob der Ver­mitt­ler von einer vor­han­de­nen (Innen- oder Außen)Vollmacht gegen­über dem Käu­fer auch Gebrauch macht. Auch hier kommt es ent­schei­dend dar­auf an, ob der Käu­fer den Umstän­den, etwa dem, dass der Ver­mitt­ler tat­säch­lich die Ver­trags­ver­hand­lung bis hin zum Abschluss für den Ver­käu­fer führt, bei ver­stän­di­ger Wür­di­gung ent­neh­men darf, dass der Ver­mitt­ler für den Ver­käu­fer und nicht (nur) in eige­nem Namen han­deln will.

Dass es sich hier so ver­hal­ten hat, lässt sich mit der von dem Kam­mer­ge­richt gege­be­nen Begrün­dung nicht ver­nei­nen und nach den bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen auch nicht aus­schlie­ßen.

Das Kam­mer­ge­richt stützt sei­ne gegen­tei­li­ge Ansicht im Wesent­li­chen dar­auf, dass kei­ne Unter­la­gen ver­wen­det wor­den sei­en, die auf die Ver­käu­fe­rin hin­deu­te­ten, dass sich weder eine Ein­bin­dung der Fir­ma S in die Ver­triebs­struk­tur der Ver­käu­fe­rin noch ein Auf­trag der Ver­käu­fe­rin an die­se fest­stel­len las­se, dass für die Ver­käu­fe­rin noch ande­re Ver­mitt­ler tätig gewor­den sei­en und dass die Ver­käu­fe­rin ihre Woh­nun­gen auch selbst ver­mark­tet habe. Die­se Gesichts­punk­te sind für die Fest­stel­lung, ob die Ver­käu­fe­rin die Fir­ma S gemäß § 167 Abs. 1 Fall 2 BGB gegen­über der Käu­fe­rin zur Bera­tung bevoll­mäch­tigt und ob der Wil­le der Fir­ma S, von einer sol­chen Voll­macht auch Gebrauch zu machen, gemäß § 164 Abs. 2 BGB gegen­über der Käu­fe­rin erkenn­bar her­vor­ge­tre­ten ist, ohne Bedeu­tung.

Weder eine Außen­voll­macht noch ein Han­deln des Ver­mitt­lers für den Ver­käu­fer set­zen die Ver­wen­dung von Unter­la­gen vor­aus, die auf den Ver­käu­fer hin­wei­sen. Die Aus­ge­stal­tung des Innen­ver­hält­nis­ses zwi­schen der Ver­käu­fe­rin und der Fir­ma S besagt nichts dar­über, wie das Ver­hal­ten der Ver­käu­fe­rin und der Fir­ma S gegen­über der Käu­fe­rin aus deren objek­ti­vier­ter Sicht als Kauf­in­ter­es­sen­tin zu bewer­ten ist. Dafür ist es auch uner­heb­lich, ob die Ver­käu­fe­rin gegen­über ande­ren Kauf­in­ter­es­sen­ten ande­re Ver­mitt­ler ein­setzt oder selbst tätig wird. Ent­schei­dend ist, wie die Käu­fe­rin das Ver­hal­ten der Ver­käu­fe­rin und der Fir­ma S bei objek­ti­ver Betrach­tung ver­ste­hen durf­te.

Nach den bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen las­sen sich danach weder eine Außen­voll­macht der Fir­ma S noch deren Han­deln namens der Ver­käu­fe­rin aus­schlie­ßen. Die Ver­käu­fe­rin hat in dem Ver­kaufs­pro­spekt die Steu­er­vor­tei­le als wesent­li­ches Ver­mark­tungs­ar­gu­ment ein­ge­setzt. Sie hat dar­in die Kauf­in­ter­es­sen­ten nicht nur auf eine exter­ne Bera­tung durch Steu­er­be­ra­ter ver­wie­sen, son­dern aus­drück­lich ein­ge­la­den, sich auch an sie selbst zu wen­den. Damit stell­te sich die Auf­ga­be einer Bera­tung der Kauf­in­ter­es­sen­ten auch gegen­über der Käu­fe­rin. Die­se Auf­ga­be hat die Ver­käu­fe­rin jeden­falls ihr gegen­über nicht selbst wahr­ge­nom­men. Nach den bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen hat­te die Käu­fe­rin allein mit der Fir­ma S zu tun. Die­se hat sich danach nicht auf das Wecken von Inter­es­se beschränkt, son­dern naht­los alle Auf­ga­ben über­nom­men, die nach der gewöhn­li­chen Auf­ga­ben­ver­tei­lung dem Ver­käu­fer oblie­gen. Dar­auf lässt jeden­falls der Umstand schlie­ßen, dass die Käu­fe­rin noch am Tage der Bera­tung ein nota­ri­el­les Ange­bot hat beur­kun­den las­sen, das inhalt­lich dem von der Ver­käu­fe­rin in dem Pro­spekt abge­druck­ten Mus­ter ent­sprach, der der Käu­fe­rin – wenn auch erst im Notar­ter­min – aus­ge­hän­digt wor­den ist. Die Ver­käu­fe­rin könn­te sich damit der Fir­ma S nicht nur als Mak­le­rin bedient haben, son­dern die­se aus der Sicht eines Käu­fers in der Lage der Käu­fe­rin zu ihrer Sach­wal­te­rin gemacht haben, die für sie in allen Fra­gen im Zusam­men­hang mit dem Erwerb ein­schließ­lich der vor­ge­se­he­nen Bera­tung tätig wer­den durf­te und auch so tätig gewor­den ist.

Die Ent­schei­dung des Kam­mer­ge­richts erweist sich in die­sem Punkt auch nicht des­halb als rich­tig, weil kein Bera­tungs­feh­ler vor­lie­ge. Das Kam­mer­ge­richt hat ent­spre­chen­de Fest­stel­lun­gen zwar nicht getrof­fen; es geht aber von einem Bera­tungs­feh­ler aus, den es nur man­gels Bera­tungs­ver­trags nicht für rele­vant hält.

Im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall spricht viel dafür, dass die Käu­fe­rin den Umstän­den bei objek­ti­ver Betrach­tung ent­neh­men durf­te, die Fir­ma S sei von der Ver­käu­fe­rin zum Abschluss (auch) eines Bera­tungs­ver­trags bevoll­mäch­tigt und mache von die­ser Voll­macht Gebrauch. Dies wird unter Wür­di­gung des gesam­ten Ablaufs der Ver­trags­an­bah­nung bis hin zu dem Gesche­hen bei dem Notar­ter­min auf­zu­klä­ren sein. Dabei wird es nicht auf äuße­re Ein­schnit­te im Auf­tre­ten der Mit­ar­bei­ter der Fir­ma S ankom­men 12.

Ein Bera­tungs­feh­ler kann sich aus der Berech­nung der Mit­ar­bei­ter der Fir­ma S erge­ben. Sie sieht Kre­dit­be­las­tun­gen von 664 € monat­lich und Steu­er­vor­tei­le von 322 € monat­lich vor, ohne die begrenz­te Dau­er der För­de­rung zu berück­sich­ti­gen. Feh­ler­haft wäre die Bera­tung auch, wenn der Käu­fe­rin nicht auf die unter­schied­li­chen Lauf­zei­ten der För­de­rung und der Kre­dit­ver­pflich­tung und auf die Bedeu­tung der lan­gen Lauf­zeit der Kre­dit­ver­pflich­tung hin­ge­wie­sen wor­den sein soll­te 13.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Dezem­ber 2014 – V ZR 194/​13

  1. LG Ber­lin, Urteil vom 15.09.2011 – 18 O 366/​10[]
  2. KG, Urteil vom 04.07.2013 – 20 U 233/​11[]
  3. BGH, Urteil vom 26.04.1991 – V ZR 165/​89, NJW 1991, 2556, 2557, in BGHZ 114, 263 inso­weit gekürzt[]
  4. BGH, Urtei­le vom 31.10.2003 – V ZR 423/​02, BGHZ 156, 371, 374; vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, NJW 2013, 1873 Rn. 7; und vom 25.10.2013 – V ZR 9/​13, HFR 2014, 560 Rn. 5[]
  5. BGH, Urtei­le vom 14.03.2003 – V ZR 308/​02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; vom 13.10.2006 – V ZR 66/​06, NJW 2007, 1874 Rn. 16; und vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, NJW 2013, 1873 Rn. 10[]
  6. BGH, Urtei­le vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, NJW 2013, 1873 Rn. 11 f.; und vom 25.10.2013 – V ZR 9/​13, HFR 2014, 560 Rn. 8[]
  7. so etwa in BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 9/​13, HFR 2014, 560[]
  8. BGH, Urtei­le vom 27.11.1998 – V ZR 344/​97, BGHZ 140, 111, 117; vom 14.03.2003 – V ZR 308/​02, NJW 2003, 1811, 1812; vom 13.10.2006 – V ZR 66/​06, NJW 2007, 1874 Rn. 2, 16 f.; und vom 06.07.2007 – V ZR 274/​06 11[]
  9. dazu: Münch-Komm-BGB/­Schramm, 6. Aufl., § 167 Rn. 42[]
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 31.10.2003 – V ZR 423/​02, BGHZ 156, 371, 375; und vom 13.10.2006 – V ZR 66/​06, NJW 2007, 1874 Rn. 16 f.[]
  11. BGH, Urtei­le vom 10.11.2006 – V ZR 73/​06 10 f.; vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, NJW 2013, 1873 Rn. 12; und vom 25.10.2013 – V ZR 9/​13, HFR 2014, 560 Rn. 8, 11[]
  12. BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, NJW 2013, 1873 Rn. 11[]
  13. zu letz­te­rem BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 108/​13, Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 2014, 113 Rn. 10[]