Kauf­preis­ein­gang auf dem Ander­kon­to des Notars

Die Über­wa­chung des voll­stän­di­gen Kauf­preis­ein­gangs auf dem Ander­kon­to des Notars ist durch die Hebe­ge­bühr gemäß § 149 Kos­tO abgegolten.

Kauf­preis­ein­gang auf dem Ander­kon­to des Notars

Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tigt damit die Auf­fas­sung, der Kos­t­en­gläu­bi­ger kön­ne in einem sol­chen vor­lie­gen­den Fall für die Über­wa­chung der Umschrei­bungs­rei­fe kei­ne Gebühr nach § 147 Abs. 2 Kos­tO in Ansatz bringen.

Bei dem Gebüh­ren­tat­be­stand des § 147 Abs. 2 Kos­tO han­delt es sich um eine Auf­fang­re­ge­lung, deren Anwen­dung vor­aus­setzt, dass die Kos­ten­ord­nung für die betref­fen­de Tätig­keit kei­ne Gebühr bestimmt und auch kei­ne Rege­lung ent­hält, aus der sich ergibt, dass dem Notar für die­se Tätig­keit kei­ne geson­der­te Gebühr erwach­sen soll [1]. Eine der­ar­ti­ge, die Anwen­dung von § 147 Abs. 2 Kos­tO aus­schlie­ßen­de Rege­lung stellt die Vor­schrift des § 149 Kos­tO dar [2].

In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur ist aller­dings umstrit­ten, ob die Kauf­preis­über­wa­chung als Teil des Ver­wah­rungs­ge­schäfts anzu­se­hen und daher durch die Hebe­ge­bühr gemäß § 149 Kos­tO abge­gol­ten ist.

Nach herr­schen­der Mei­nung stellt die Kauf­preis­über­wa­chung eine außer­halb des Hin­ter­le­gungs­ge­schäfts lie­gen­de nota­ri­el­le Tätig­keit dar, die nach § 147 Abs. 2 Kos­tO selb­stän­dig zu ver­gü­ten ist [3]. Es lägen ver­schie­de­ne Geschäf­te mit unter­schied­li­cher Ziel­rich­tung vor: Wäh­rend die mit der Hebe­ge­bühr gemäß § 149 Kos­tO ins­be­son­de­re abge­gol­te­ne Fest­stel­lung der Aus­zah­lungs­rei­fe den Inter­es­sen des Käu­fers die­ne, sol­le durch die Über­wa­chung des Ein­gangs des Kauf­prei­ses das Inter­es­se des Ver­käu­fers gewahrt wer­den. Daher hand­le es sich bei der Kauf­preis­über­wa­chung um ein zusätz­li­ches Über­wa­chungs­ge­schäft des Notars zur Siche­rung des Ver­käu­fers. Zudem gehö­re zur Prü­fung der Umschrei­bungs­rei­fe die wei­te­re selb­stän­di­ge Fest­stel­lung, dass der Kauf­preis voll­stän­dig auf das Notarand­er­kon­to ein­ge­zahlt wor­den sei. Die Über­prü­fung der Voll­stän­dig­keit der Kauf­preis­zah­lung sei aber nicht Teil des nota­ri­el­len Verwahrungsgeschäfts.

Nach ande­rer Ansicht wird die Über­wa­chung der Kauf­preis­zah­lung von der Hebe­ge­bühr gemäß § 149 Kos­tO erfasst [4]. Die­se gel­te die gesam­te auf das Ver­wah­rungs­ge­schäft ver­wen­de­te Tätig­keit ab, die der Notar zur Erfül­lung der Anfor­de­run­gen erbrin­ge, die die Ver­trags­tei­le an die Hin­ter­le­gung und Aus­zah­lung des auf das Ander­kon­to zu hin­ter­le­gen­den Betra­ges gestellt hät­ten. Dazu gehö­re auch die Über­wa­chung des voll­stän­di­gen Zah­lungs­ein­gangs. Denn der Käu­fer sei gemäß § 266 BGB zu Teil­zah­lun­gen nicht berech­tigt, so dass auch der Notar erst nach voll­stän­di­gem Zah­lungs­ein­gang die Beträ­ge aus­keh­ren dür­fe. Außer­dem die­ne die Ein­rich­tung des nota­ri­el­len Ander­kon­tos nicht nur der Sicher­stel­lung der ver­trags­ge­mä­ßen Ver­wen­dung des Kauf­prei­ses, son­dern auch des voll­stän­di­gen Zug­um­ZugAus­tau­sches der bei­der­sei­ti­gen Leistungen.

Die zuletzt genann­te Auf­fas­sung ver­dient den Vor­zug. Bei dem Hin­ter­le­gungs­ge­schäft und der Über­wa­chung der Kauf­preis­zah­lung han­delt es sich nicht um ver­schie­de­ne Geschäf­te mit unter­schied­li­cher Ziel­set­zung. Viel­mehr ist die Über­wa­chung des voll­stän­di­gen Zah­lungs­ein­gangs Teil des Verwahrungsgeschäfts.

Die Kauf­preis­ab­wick­lung über ein Notarand­er­kon­to dient der Abwick­lung des grund­sätz­lich Zug­um­Zug vor­zu­neh­men­den, bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen in der prak­ti­schen Durch­füh­rung aber mit viel­fäl­ti­gen Schwie­rig­kei­ten ver­bun­de­nen Leis­tungs­aus­tau­sches. Es muss erreicht wer­den, dass kei­ne der Ver­trags­par­tei­en eine unge­si­cher­te Vor­leis­tung erbringt, ohne dass der Leis­tungs­aus­tausch durch Zurück­be­hal­tungs­rech­te bei­der Par­tei­en nach § 320 BGB blo­ckiert wird. Zur Bewäl­ti­gung der tech­ni­schen Abwick­lungs­pro­ble­me ste­hen den Ver­trags­par­tei­en unter­schied­li­che Mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung. Ist eine direk­te Kauf­preis­zah­lung vor­ge­se­hen, kön­nen sie die Kauf­preis­fäl­lig­keit und die Umschrei­bung des Eigen­tums von bestimm­ten, ihren jewei­li­gen Leis­tungs­an­spruch sichern­den Vor­aus­set­zun­gen abhän­gig machen und den Notar mit deren Über­wa­chung beauf­tra­gen. Sie kön­nen, sofern ein berech­tig­tes Siche­rungs­in­ter­es­se im Sin­ne von § 54a Abs. 2 BeurkG anzu­neh­men ist, die Kauf­preis­ab­wick­lung aber auch über ein Notarand­er­kon­to vor­neh­men. In die­sem Fall wahrt der Notar ihr bei­der­sei­ti­ges Inter­es­se an dem Zug­um­ZugAus­tausch der geschul­de­ten Leis­tun­gen im Rah­men des Hin­ter­le­gungs­ge­schäfts. Auf den Kauf­preis bezo­ge­ne nota­ri­el­le Über­wa­chungs­tä­tig­kei­ten sind des­halb immer dann als von der Hebe­ge­bühr abge­gol­te­ner Teil des Ver­wah­rungs­ge­schäfts anzu­se­hen, wenn sie der Abwick­lung des Leis­tungs­aus­tau­sches die­nen [5].

So liegt es hier. Die Prü­fung des Notars vor Stel­lung des Umschrei­bungs­an­trags, ob der Kauf­preis auf dem Notarand­er­kon­to ein­ge­gan­gen ist, dient der Sicher­stel­lung des Zug­um­Zug durch­zu­füh­ren­den Leis­tungs­aus­tau­sches. Der Ver­käu­fer soll sei­ne Leis­tung – die Über­tra­gung des Eigen­tums an den Käu­fer – erst erbrin­gen, wenn gesi­chert ist, dass er die ver­ein­bar­te Gegen­leis­tung erhält. Dies ist nur dann gewähr­leis­tet, wenn der Notar nicht ledig­lich den Zah­lungs­ein­gang als sol­chen, son­dern auch die Voll­stän­dig­keit der Kauf­preis­zah­lung über­prüft. Da die­se Tätig­keit somit in unmit­tel­ba­rem Zusam­men­hang mit dem Hin­ter­le­gungs­ge­schäft steht, fällt hier­für neben der Gebühr nach § 149 Kos­tO kei­ne wei­te­re Gebühr nach § 147 Abs. 2 Kos­tO an.

Für eine Gebühr nach § 147 Abs. 2 Kos­tO wäre nur dann Raum, wenn die Prü­fung der Umschrei­bungs­rei­fe über die Prü­fung des Kauf­preis­ein­gangs auf dem Notarand­er­kon­to hin­aus eine geson­der­te, nicht bereits durch die Hebe­ge­bühr gemäß § 149 Kos­tO oder durch ande­re Gebüh­ren, ins­be­son­de­re durch die Voll­zugs­ge­bühr nach § 146 Abs. 1 Kos­tO, abge­gol­te­ne Tätig­keit des Notars erfor­der­te [6]. Sol­che geson­dert ver­gü­tungs­pflich­ti­gen Tätig­kei­ten fie­len hier – wie das Beschwer­de­ge­richt zutref­fend aus­führt – indes nicht an.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 29. Sep­tem­ber 2011 – V ZB 161/​11

  1. BGH, Beschluss vom 13.07.2006 – V ZB 87/​05, NJW 2006, 3428, 3429 Rn. 8 mwN[]
  2. BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZB 70/​08, NJW-RR 2009, 1434 Rn. 6[]
  3. OLG Düs­sel­dorf, Jur­Bü­ro 1996, 101 und Jur­Bü­ro 1992, 823; OLG Köln, Mitt­RhNotK 1991, 89, 90; KG Ber­lin, Jur­Bü­ro 1986, 903, 906 und DNotZ 1975, 752, 753; Assenmacher/​Mathias, Kos­tO, 16. Aufl., „Hebe­ge­bühr“ Anm.09.02.5; Fil­zek, Kos­tO, 4. Aufl., § 149 Rn. 7; Bay. Notar­kas­se, Streif­zug durch die Kos­ten­ord­nung, 6. Aufl., Rn. 1199; Wudy, NotBZ 2009, 273, 274; Bro­set­te, Mitt­RhNotK 1993, 134, 136; Mümm­ler, Jur­Bü­ro 1992, 823; Bund, DNotZ 1997, 27, 30, ders. dif­fe­ren­zie­rend nach der Prü­fungs­tä­tig­keit des Notars, Jur­Bü­ro 2005, 45, 46[]
  4. OLG Bran­den­burg, Jur­Bü­ro 2011, 143, 144; OLG Cel­le, Jur­Bü­ro 2005, 42, 43; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 583, 584; OLG Frank­furt, Jur­Bü­ro 1989, 1142; Rohs/​Wedewer, Kos­te­nO, § 147 Rn. 13c, Stand: Novem­ber 2009, und § 149 Rn. 12, Stand: Sep­tem­ber 2010; Korintenberg/​Lappe/​Bengel/​Reimann, Kos­te­nO, 18. Aufl., § 149 Rn. 7b; anders noch die Vor­auf­la­ge[]
  5. BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZB 70/​08, NJW-RR 2009, 1434, 1435 Rn. 12, 13[]
  6. OLG Cel­le, Jur­Bü­ro 2005, 42, 44; OLG Hamm, Jur­Bü­ro 1987, 418, 419; Korintenberg/​Lappe/​Bengel/​Reimann, Kos­te­nO, 18. Aufl., § 149 Rn. 9[]