Sozia­ler Woh­nungs­bau – kei­ne ewi­ge Sozi­al­bin­dung im drit­ten För­der­weg

Bei der För­de­rung des sozia­len Woh­nungs­baus im sog. drit­ten För­der­weg indi­vi­du­ell ver­ein­bar­te, zeit­lich unbe­fris­te­te städ­ti­sche Bele­gungs­rech­te sind unwirk­sam. Dies gilt auch dann, wenn die Gemein­de dem pri­va­ten Inves­tor zur Errich­tung von Sozi­al­woh­nun­gen kos­ten­güns­ti­ges Bau­land über­las­sen hat.

Sozia­ler Woh­nungs­bau – kei­ne ewi­ge Sozi­al­bin­dung im drit­ten För­der­weg

Die­se Unwirk­sam­keit der Ver­ein­ba­rung hat aber nicht zur Fol­ge, dass die Bele­gungs­rech­te nicht bestehen. Viel­mehr hät­ten die Par­tei­en, wenn ihnen die Unwirk­sam­keit bekannt gewe­sen wäre, Bele­gungs­rech­te für einen mög­lichst lan­gen recht­lich zuläs­si­gen Zeit­raum ver­ein­bart. Ist – wie im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall – ein lang­fris­ti­ger, ver­güns­tig­ter Kre­dit gewährt wor­den, bestehen die Bele­gungs­rech­te des­halb im Zwei­fel wäh­rend der Lauf­zeit des Kre­dits fort.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall kauf­te eine Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft Anfang 1995 von der beklag­ten Stadt Grund­stü­cke, die im Rah­men des drit­ten För­der­wegs (§ 88d des Zwei­ten Woh­nungs­bau­ge­set­zes) mit 52 Sozi­al­woh­nun­gen bebaut wer­den soll­ten. Zu deren Teil­fi­nan­zie­rung gewähr­te die Stadt der Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft ein zins­güns­ti­ges Dar­le­hen. Die Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft ver­pflich­te­te sich im Gegen­zug, der Stadt unbe­fris­te­te Bele­gungs­rech­te an den Woh­nun­gen ein­zu­räu­men sowie die­se ver­bil­ligt und nur an Inha­ber von Wohn­be­rech­ti­gungs­schei­nen zu ver­mie­ten. Zur Siche­rung die­ser Ver­pflich­tung wur­de im Grund­buch zu Guns­ten der Stadt eine beschränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit ein­ge­tra­gen. Ende 1995 kauf­te sodann die jetzt kla­gen­de Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft die die Grund­stü­cke von der Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft unter Über­nah­me der auf die Bele­gungs­rech­te bezo­ge­nen Ver­pflich­tung.

Mit ihrer Kla­ge will die Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft fest­stel­len las­sen, dass sie die Woh­nun­gen nach Ablauf von 20 Jah­ren seit Bezugs­fer­tig­keit frei und ohne Beach­tung von Bele­gungs­rech­ten ver­mie­ten kann, und dass die Stadt die Löschung der Dienst­bar­keit bewil­li­gen muss. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Han­no­ver hat die Kla­ge abge­wie­sen 1. Das Ober­lan­des­ge­richt Cel­le hat dies bestä­tigt und die Beru­fung der Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft zurück­ge­wie­sen 2. Mit der von dem Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt die Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft ihr Begeh­ren vor dem Bun­des­ge­richts­hof wei­ter. Und der Bun­des­ge­richts­hof hat nun das ange­foch­te­ne Urteil auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ent­schei­dung an das Ober­lan­des­ge­richt Cel­le zurück­ver­wie­sen:

Die von der Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft über­nom­me­ne, zeit­lich unbe­fris­te­te schuld­recht­li­che Ver­pflich­tung zu der Ver­mie­tung der Woh­nun­gen an Inha­ber von Wohn­be­rech­ti­gungs­schei­nen ist gemäß § 134 BGB unwirk­sam. Das Rechts­ge­schäft ist im drit­ten För­der­weg auf der Grund­la­ge von § 88d II. WoBauG zustan­de gekom­men. Die­se Art der För­de­rung des sozia­len Woh­nungs­baus ermög­lich­te eine Ver­ein­ba­rung des staat­li­chen Dar­le­hens­ge­bers mit dem pri­va­ten Bau­herrn. Dass zeit­lich unbe­fris­te­te Bele­gungs­rech­te hier­bei nicht vor­ge­se­hen waren, ergibt sich schon aus dem Wort­laut des Geset­zes. Denn gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG soll die Dau­er der Zweck­be­stim­mung der Bele­gungs­rech­te und der ver­ein­bar­ten Rege­lung der Mie­te 15 Jah­re nicht über­schrei­ten, wenn nicht auf Grund der Ziel­set­zung und der Art der För­de­rung, ins­be­son­de­re wegen der Bereit­stel­lung von Bau­land, "ein län­ge­rer Zeit­raum" gebo­ten ist. Ein "Zeit­raum" besteht in einem durch Anfang und Ende gekenn­zeich­ne­ten Zeit­ab­schnitt. Die­ses Ver­ständ­nis der Norm ent­spricht auch der Geset­zes­be­grün­dung und der Sys­te­ma­tik des Zwei­ten Woh­nungs­bau­ge­set­zes. Mit dem 1989 ein­ge­führ­ten drit­ten För­der­weg soll­te näm­lich eine gegen­über dem ers­ten und zwei­ten För­der­weg fle­xi­ble­re För­de­rung des sozia­len Woh­nungs­baus ermög­licht wer­den. Durch einen von vorn­her­ein zeit­lich begrenz­ten Ein­griff in den all­ge­mei­nen Woh­nungs­markt soll­ten kür­ze­re Bin­dun­gen ermög­licht wer­den, um die Inves­ti­ti­ons­be­reit­schaft pri­va­ter Bau­her­ren zu erhö­hen.

Allein der Umstand, dass die Stadt der Rechts­vor­gän­ge­rin der Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft nicht nur ein Dar­le­hen gewährt, son­dern ihr auch die erfor­der­li­chen Grund­stü­cke ver­kauft hat, recht­fer­tigt kei­ne unbe­fris­te­te Bin­dung. Zwar sind Grund und Boden – zumal in städ­ti­schen Lagen – ein knap­pes Gut, das bei einem Ver­kauf durch eine Stadt an einen Pri­va­ten dau­er­haft bei die­sem ver­bleibt. Nach der gesetz­li­chen Aus­ge­stal­tung gehört es aber zum Kon­zept des drit­ten För­der­wegs, dass die öffent­li­che Hand pri­va­ten Inves­to­ren nach Mög­lich­keit wert­hal­ti­ges, kos­ten­güns­ti­ges Bau­land zur Ver­fü­gung stellt. Gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG recht­fer­tigt eine sol­che Bereit­stel­lung von Bau­land eine Bin­dung für einen "län­ge­ren Zeit­raum" von mehr als 15 Jah­ren; eine unbe­fris­te­te Bin­dung hat der Gesetz­ge­ber dage­gen nicht vor­ge­se­hen.

Die­ses Ergeb­nis ent­spricht all­ge­mei­nen sub­ven­ti­ons­recht­li­chen Grund­sät­zen. Aus dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit folgt, dass der Staat einem Sub­ven­ti­ons­emp­fän­ger zur Siche­rung der Zweck­bin­dung der Sub­ven­ti­on kei­ne belie­bi­gen Beschrän­kun­gen auf­er­le­gen darf. Die Beschrän­kun­gen müs­sen viel­mehr geeig­net und erfor­der­lich sein, um den mit der Sub­ven­ti­on zuläs­si­ger­wei­se ver­folg­ten Zweck für einen ange­mes­se­nen Zeit­raum sicher­zu­stel­len. Des­halb kön­nen einem Sub­ven­ti­ons­emp­fän­ger kei­ne Bin­dun­gen auf­er­legt wer­den, die er ohne zeit­li­che Begren­zung ein­hal­ten muss, nach­dem die mit der Sub­ven­ti­on ver­bun­de­nen Vor­tei­le auf­ge­braucht sind. Der Ver­kauf von Bau­land stellt kei­nen unbe­grenzt fort­wäh­ren­den Vor­teil dar, zumal Preis­nach­läs­se schon aus kom­mu­nal­recht­li­chen Grün­den nur in engen Gren­zen zuläs­sig sind. Dau­er­haf­te Beschrän­kun­gen für pri­va­te Inves­to­ren las­sen sich nur dann errei­chen, wenn der öffent­li­che Zweck nicht mit dem Instru­ment des Grund­stücks­ver­kaufs, son­dern mit dem dazu bestimm­ten Instru­ment der Aus­ga­be eines Erb­bau­rechts ver­folgt wird.

Aus der Unwirk­sam­keit der Ver­ein­ba­rung folgt aber nicht ohne wei­te­res, dass bereits jetzt kei­ne Bele­gungs­rech­te mehr bestehen. Viel­mehr ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Par­tei­en in Kennt­nis der Unwirk­sam­keit Bele­gungs­rech­te für einen mög­lichst lan­gen recht­lich zuläs­si­gen Zeit­raum ver­ein­bart hät­ten. Inso­weit kommt es nicht dar­auf an, wie sich die Mie­ten einer­seits und die Kre­dit­kon­di­tio­nen ande­rer­seits spä­ter tat­säch­lich ent­wi­ckelt haben. Maß­geb­lich sind viel­mehr die Vor­stel­lun­gen der Par­tei­en bei Ver­trags­schluss, und im Zwei­fel hät­ten die Bele­gungs­rech­te, die als Gegen­leis­tung für das Dar­le­hen über­nom­men wur­den, wäh­rend der Lauf­zeit des ver­güns­tig­ten Kre­dits fort­be­stehen sol­len. Wann die Bele­gungs­rech­te enden, hängt des­halb von den der Bau­her­rin gewähr­ten Vor­tei­len ab. Das Beru­fungs­ge­richt wird daher auf­klä­ren müs­sen, zu wel­chen Kon­di­tio­nen das Dar­le­hen aus­ge­reicht wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Febru­ar 2019- V ZR 176/​17

  1. LG Han­no­ver, Urteil vom 16.09.2016 – 16 O 120/​16[]
  2. OLG Cel­le, Urteil vom 20.06.2017 – 4 U 128/​16[]