Meh­re­re Mie­ter – und die Real­of­fer­te des Ener­gie­ver­sor­gers

Das typi­scher­wei­se an alle Mie­ter eines Grund­stücks (hier: eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses) gerich­te­te Leis­tungs­an­ge­bot des Ener­gie­ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens (soge­nann­te "Real­of­fer­te") wird in der Regel von dem­je­ni­gen, der die Ener­gie ent­nimmt, kon­klu­dent sowohl für sich selbst als auch im Wege der – jeden­falls nach den Grund­sät­zen der Dul­dungs­voll­macht gege­be­nen – Stell­ver­tre­tung für die Mit­mie­ter ange­nom­men 1.

Meh­re­re Mie­ter – und die Real­of­fer­te des Ener­gie­ver­sor­gers

Das kon­klu­den­te Ange­bot des Ener­gie­ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens auf Abschluss eines Ver­sor­gungs­ver­trags rich­tet sich bei der gebo­te­nen Aus­le­gung aus Sicht eines ver­stän­di­gen Drit­ten in der Posi­ti­on des Emp­fän­gers (§§ 133, 157 BGB) an alle Miet­mie­ter als Gesamt­schuld­ner. Es wur­de von allen Mit­mie­tern kon­klu­dent ange­nom­men, indem einer von ihnen in dem gemie­te­ten Ein­fa­mi­li­en­haus Gas ver­brauch­te. Dabei han­del­te er sowohl im eige­nen Namen als auch als Stell­ver­tre­ter für den ande­ren Mit­mie­ter.

In dem Leis­tungs­an­ge­bot eines Ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens ist grund­sätz­lich ein Ver­trags­an­ge­bot zum Abschluss eines Ver­sor­gungs­ver­trags in Form einer soge­nann­ten Real­of­fer­te zu sehen. Die­se wird von dem­je­ni­gen kon­klu­dent ange­nom­men, der aus dem Lei­tungs­netz des Ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens Elek­tri­zi­tät, Gas, Was­ser oder Fern­wär­me ent­nimmt. Die­ser Rechts­grund­satz, der in § 2 Abs. 2 der Ver­ord­nun­gen über die All­ge­mei­nen Bedin­gun­gen für die (Grund)Ver­sor­gung mit Ener­gie und Was­ser (StromGVV, Gas­GVV, AVB­Was­serV, AVB­Fern­wär­meV) ledig­lich wie­der­holt wird, trägt der Tat­sa­che Rech­nung, dass in der öffent­li­chen lei­tungs­ge­bun­de­nen Ver­sor­gung die ange­bo­te­nen Leis­tun­gen viel­fach ohne aus­drück­li­chen schrift­li­chen oder münd­li­chen Ver­trags­schluss in Anspruch genom­men wer­den. Er zielt dar­auf ab, einen ersicht­lich nicht gewoll­ten ver­trags­lo­sen Zustand bei den zugrun­de lie­gen­den Ver­sor­gungs­leis­tun­gen zu ver­mei­den 2, und berück­sich­tigt die nor­mie­ren­de Kraft der Ver­kehrs­sit­te, die dem sozi­al­ty­pi­schen Ver­hal­ten der Annah­me der Ver­sor­gungs­leis­tun­gen den Gehalt einer ech­ten Wil­lens­er­klä­rung zumisst. Aus Sicht eines objek­ti­ven Emp­fän­gers stellt sich typi­scher­wei­se die Vor­hal­tung der Ener­gie und die Mög­lich­keit der Ener­gie­ent­nah­me an den ord­nungs­ge­mä­ßen Ent­nah­me­vor­rich­tun­gen nach Treu und Glau­ben und unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sit­te als Leis­tungs­an­ge­bot und damit als Ver­trags­an­ge­bot dar. Die Inan­spruch­nah­me der ange­bo­te­nen Leis­tun­gen beinhal­tet – auch bei ent­ge­gen­ste­hen­den aus­drück­li­chen Äuße­run­gen – die schlüs­sig erklär­te Annah­me die­ses Ange­bots, weil der Abneh­mer weiß, dass die Lie­fe­rung nur gegen eine Gegen­leis­tung erbracht zu wer­den pflegt 3.

Kom­men meh­re­re Adres­sa­ten des schlüs­sig erklär­ten Ver­trags­an­ge­bots des Ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens in Betracht, ist durch Aus­le­gung aus Sicht eines ver­stän­di­gen Drit­ten in der Posi­ti­on des mög­li­chen Erklä­rungs­emp­fän­gers zu ermit­teln, an wen sich die Real­of­fer­te rich­tet. Wei­chen der vom Erklä­ren­den beab­sich­tig­te Inhalt der Erklä­rung und das Ver­ständ­nis des objek­ti­ven Emp­fän­gers von­ein­an­der ab, hat die – dem Erklä­ren­den zure­chen­ba­re – objek­ti­ve Bedeu­tung des Ver­hal­tens aus der Sicht des Erklä­rungs­geg­ners Vor­rang vor dem sub­jek­ti­ven Wil­len des Erklä­ren­den 4. Es kommt mit­hin nicht auf die sub­jek­ti­ve Sicht des Erklä­ren­den an, son­dern dar­auf, an wen sich nach dem objek­ti­ven Emp­fän­ger­ho­ri­zont das in der Bereit­stel­lung von Gas lie­gen­de Ver­trags­an­ge­bot rich­tet.

Emp­fän­ger der im Leis­tungs­an­ge­bot des Ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens lie­gen­den Real­of­fer­te zum Abschluss eines Ver­sor­gungs­ver­trags ist hier­nach typi­scher­wei­se der­je­ni­ge, der die tat­säch­li­che Ver­fü­gungs­ge­walt über den Ver­sor­gungs­an­schluss am Über­ga­be­punkt aus­übt 5.

Inha­ber die­ser Ver­fü­gungs­ge­walt ist grund­sätz­lich der Eigen­tü­mer. Wie das Ber­li­ner Kam­mer­ge­richt inso­weit zu Recht ange­nom­men hat 6, kommt es dabei jedoch nicht auf die Eigen­tü­merstel­lung selbst, son­dern auf die hier­durch ver­mit­tel­te Ver­fü­gungs­ge­walt über den Ver­sor­gungs­an­schluss am Über­ga­be­punkt an 7.

Inha­ber der tat­säch­li­chen Ver­fü­gungs­ge­walt kann des­halb auch eine ande­re Per­son sein, etwa der Mie­ter oder Päch­ter eines Grund­stücks, da die­sem auf­grund des Miet- oder Pacht­ver­trags die tat­säch­li­che Ver­fü­gungs­ge­walt über die ihm über­las­se­nen Miet- oder Pacht­sa­che ein­ge­räumt wird 8. Ob dem Ener­gie­ver­sor­ger die Iden­ti­tät des Inha­bers der tat­säch­li­chen Ver­fü­gungs­ge­walt bekannt ist, er also etwa weiß, dass das zu ver­sor­gen­de Grund­stück sich im Besitz eines Mie­ters oder Päch­ters befin­det und die­ser die tat­säch­li­che Ver­fü­gungs­ge­walt über den Ver­sor­gungs­an­schluss aus­übt, ist uner­heb­lich. Denn bei einer am objek­ti­ven Emp­fän­ger­ho­ri­zont unter Beach­tung der Ver­kehrs­auf­fas­sung und des Gebots von Treu und Glau­ben aus­ge­rich­te­ten Aus­le­gung der Real­of­fer­te eines Ener­gie­ver­sor­gers geht des­sen Wil­le – ähn­lich wie bei unter­neh­mens­be­zo­ge­nen Geschäf­ten 9 – im Zwei­fel dahin, den – mög­li­cher­wei­se erst noch zu iden­ti­fi­zie­ren­den – Inha­ber der tat­säch­li­chen Ver­fü­gungs­ge­walt über den Ver­sor­gungs­an­schluss zu berech­ti­gen und zu ver­pflich­ten. Jede ande­re Sicht­wei­se wür­de dem in § 2 Abs. 2 der Ver­ord­nun­gen über die All­ge­mei­nen Bedin­gun­gen für die (Grund)Versorgung mit Ener­gie (StromGVV, Gas­GVV, AVB­Fern­wär­meV) zum Aus­druck gekom­me­nen, an den bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen ori­en­tier­ten Ver­kehrs­ver­ständ­nis zuwi­der­lau­fen, zur Ver­mei­dung eines ver­trags­lo­sen Zustands einen Ver­trag mit dem­je­ni­gen zustan­de zu brin­gen, der die ange­lie­fer­te Ener­gie oder das ange­lie­fer­te Was­ser ent­nimmt 10.

Ob für die Anlie­fe­rung und Ent­nah­me für Was­ser die Real­of­fer­te des Ver­sor­gers im Hin­blick dar­auf, dass die Gemein­den in ihren Sat­zun­gen häu­fig den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer als Anschluss­be­rech­tig­ten und ver­pflich­te­ten aus­wei­sen, regel­mä­ßig dahin aus­zu­le­gen ist, dass sie sich an den Eigen­tü­mer rich­tet 11, kann offen blei­ben 12. Denn im Streit­fall ste­hen die Lie­fe­rung und der Ver­brauch von Gas in Fra­ge.

Die­se auf den Inha­ber der tat­säch­li­chen Ver­fü­gungs­ge­walt über den Ver­sor­gungs­an­schluss wei­sen­den Grund­sät­ze gel­ten nur dann nicht, wenn gegen­läu­fi­ge Anhalts­punk­te vor­han­den sind, die im Ein­zel­fall unüber­seh­bar in eine ande­re Rich­tung wei­sen 13, oder wenn der Abneh­mer der Ver­sor­gungs­leis­tung bereits ander­wei­tig fest­steht, weil das Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men oder der Abneh­mer zuvor mit einem Drit­ten eine Lie­fer­ver­ein­ba­rung geschlos­sen haben, auf­grund derer die – nur ein­mal flie­ßen­de – Leis­tung in ein bestehen­des Ver­trags­ver­hält­nis ein­ge­bet­tet ist 14.

Bei Anwen­dung die­ser Grund­sät­ze sind alle Mit­mie­ter als Gesamt­schul­der – und nicht, wie das Ber­li­ner Kam­mer­ge­richt meint 15, der ent­neh­men­de Mie­ter allein – als Emp­fän­ger der im Leis­tungs­an­ge­bot des Ener­gie­vers­ro­gers lie­gen­den Real­of­fer­te zum Abschluss eines Gas­lie­fe­rungs­ver­trags anzu­se­hen.

Aus der maß­geb­li­chen Sicht des Emp­fän­gers der Real­of­fer­te des Ener­gie­ver­sor­gers­ge­rin rich­te­te sich die­se an den­je­ni­gen, dem aus dem Eigen­tum oder aus einer vom Eigen­tü­mer ver­trag­lich ein­ge­räum­ten Nut­zungs­be­fug­nis die tat­säch­li­che Ver­fü­gungs­ge­walt über den auf dem Grund­stück befind­li­chen Ver­sor­gungs­an­schluss am Über­ga­be­punkt zusteht. Letz­te­res ist hier sowohl hin­sicht­lich aller Mit­mie­ter des Hau­ses der Fall.

Wer einen Miet­ver­trag abschließt, hat mit der Ein­räu­mung der Nut­zungs­be­fug­nis typi­scher­wei­se auch die tat­säch­li­che Sach­herr­schaft über die gemie­te­ten Räu­me und die dar­in vor­han­de­nen Ver­sor­gungs­an­schlüs­se. Dies gilt auch, wenn – wie hier – meh­re­re Mie­ter gemein­schaft­lich den Miet­ver­trag abschlie­ßen. Die Real­of­fer­te des Ener­gie­ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens rich­tet sich in die­sem Fall regel­mä­ßig an sämt­li­che Mit­mie­ter.

Dass einer der Mit­mie­ter Beklag­te die ihm miet­ver­trag­lich ein­ge­räum­te Ver­fü­gungs­ge­walt über die (auch) ihm über­las­se­nen Mieträu­me in der Fol­ge­zeit nur ein­ge­schränkt aus­üb­te und – wie im hier ent­schie­de­nen Fall – die Haus­schlüs­sel bei der Über­ga­be des Hau­ses ein­ver­nehm­lich allein dem ande­ren Mit­mie­ter aus­ge­hän­digt wur­den, ändert dar­an nichts. Solan­ge kei­ne sons­ti­gen auf einen – oben beschrie­be­nen – Aus­nah­me­tat­be­stand hin­deu­ten­den Umstän­de vor­lie­gen, rich­te­te sich die Real­of­fer­te des Ener­gie­vers­ro­gungs­un­ter­neh­mens an alle Mie­ter.

Hier­ge­gen kann ein Mit­mie­ter auch nicht mit Erfolg ein­wen­den, dass durch die Ent­nah­me von Gas in der Zeit seit dem Aus­zug der Vor­mie­ter ein Ener­gie­ver­sor­gungs­ver­trag mit dem Eigen­tü­mer zustan­de gekom­men sei, der der Annah­me einer an die spä­te­ren Mie­ter gerich­te­ten Real­of­fer­te der Klä­ge­rin ent­ge­gen­ste­he.

Das an bei­de Mie­ter gerich­te­te Ver­trags­an­ge­bot der Ener­gie­ver­sor­ge­rin wur­de nach dem objek­ti­ven Emp­fän­ger­ho­ri­zont von bei­den Mie­tern kon­klu­dent ange­nom­men, indem einer der bei­den Mie­ter in dem gemie­te­ten Ein­fa­mi­li­en­haus Gas ver­brauch­te. Dabei han­del­te er sowohl im eige­nen Namen als auch als Stell­ver­tre­ter für die Mit­mie­te­rin.

Die erfor­der­li­che Ver­tre­tungs­macht ergibt sich hier jeden­falls nach den Grund­sät­zen der Dul­dungs­voll­macht.

Eine Dul­dungs­voll­macht liegt vor, wenn der Ver­tre­te­ne es wil­lent­lich gesche­hen lässt, dass ein ande­rer für ihn wie ein Ver­tre­ter auf­tritt, und der Geschäfts­part­ner die­ses Dul­den nach Treu und Glau­ben dahin ver­steht und auch ver­ste­hen darf, dass der als Ver­tre­ter Han­deln­de zu den vor­ge­nom­me­nen Erklä­run­gen bevoll­mäch­tigt ist 16.

Das ist hier der Fall. Indem die eine Mit­mie­te­rin den Miet­ver­trag unter­zeich­ne­te und den Mit­mie­ter im Anschluss dar­an ohne wei­te­re Ver­ein­ba­run­gen in das Haus ein­zie­hen ließ, dul­de­te sie es wil­lent­lich, dass er die – zur Nut­zung zwin­gend erfor­der­li­che – Hei­zung in Betrieb nahm, hier­durch Gas ver­brauch­te und damit die Real­of­fer­te annahm.

Den Ein­wand, der Annah­me des Abschlus­ses eines Gas­lie­fe­rungs­ver­trags durch kon­klu­den­te Annah­me der Real­of­fer­te der Mit­mie­te­rin durch Ent­nah­me von Gas ste­he hier der Inhalt der Richt­li­nie 2009/​73/​EG 17 ent­ge­gen, da die sich aus Erwä­gungs­grund 48 und Art. 3 Abs. 3 sowie Anhang 1 der Richt­li­nie Trans­pa­renz­an­for­de­run­gen ergä­ben, wonach der Kun­de vor dem Abschluss des Ener­gie­lie­fe­rungs­ver­trags in jedem Fall über die Ver­trags­be­din­gun­gen infor­miert wer­den müs­se, ver­wirft der Bun­des­ge­richts­hof eben­falls.

Vor­lie­gend hat­te kei­ner der Mit­mie­ter der Grund­ver­sor­ge­rin die Ent­nah­me von Gas mit­ge­teilt. Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 der auf den hier vor­lie­gen­den Gas­ver­sor­gungs­ver­trag anzu­wen­den Gas­GVV (§ 1 Abs. 1 Satz 4 Gas­GVV) ist der Kun­de, wenn der Grund­ver­sor­gungs­ver­trag dadurch zustan­de kommt, dass Gas aus dem Ver­sor­gungs­netz der all­ge­mei­nen Ver­sor­gung ent­nom­men wird, über das der Grund­ver­sor­ger die Grund­ver­sor­gung durch­führt, ver­pflich­tet, dem Grund­ver­sor­ger die Ent­nah­me von Gas unver­züg­lich in Text­form mit­zu­tei­len. Da die Mie­ter die­ser Ver­pflich­tung nicht nach­ge­kom­men sind, bestand für den Ener­gie­ver­sor­ger kei­ne Mög­lich­keit, sie bereits im Zusam­men­hang mit dem kon­klu­den­ten Abschluss des Gas­lie­fe­rungs­ver­trags über die Ver­trags­be­din­gun­gen zu infor­mie­ren. Den (Mit)Mietern ist es des­halb jeden­falls gemäß § 242 BGB ver­sagt, ihre Zah­lungs­pflicht aus die­sem Grund in Abre­de zu stel­len.

Im Übri­gen steht auch der Gesichts­punkt einer richt­li­ni­en­kon­for­men Aus­le­gung der vor­ge­nann­ten Bestim­mun­gen schon des­halb der Annah­me eines kon­klu­den­ten Abschlus­ses eines Gas­lie­fe­rungs­ver­trags zwi­schen dem Ener­gie­ver­sor­ger und den bei­den Mie­tern nicht ent­ge­gen, weil die Richt­li­nie zwar die oben dar­ge­stell­ten Infor­ma­ti­ons­pflich­ten vor­sieht, nicht jedoch das Zustan­de­kom­men eines Ver­trags als sol­chen regelt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Juli 2014 – VIII ZR 313/​13

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/​13[]
  2. BGH, Urtei­le vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/​13, unter – II 1, zur Ver­öf­fent­li­chung bestimmt; vom 22.01.2014 – VIII ZR 391/​12, CuR 2014, 27 Rn. 13; vom 06.07.2011 – VIII ZR 217/​10, NJW 2011, 3509 Rn. 16; vom 25.11.2009 – VIII ZR 235/​08, WuM 2010, 89 Rn. 13; vom 10.12 2008 – VIII ZR 293/​07, NJW 2009, 913 Rn. 6; vom 15.02.2006 – VIII ZR 138/​05, NJW 2006, 1667 Rn. 15; vom 26.01.2005 – VIII ZR 66/​04, WM 2005, 1089 unter – II 1 b aa, und – VIII ZR 1/​04, ZNER 2005, 63 unter – II 1 a; jeweils mwN[]
  3. BGH, Urtei­le vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/​13, aaO; vom 26.01.2005 – VIII ZR 66/​04, aaO, und – VIII ZR 1/​04, aaO; jeweils mwN[]
  4. BGH, Urtei­le vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/​13, aaO unter – II 1 a; vom 27.04.2005 – VIII ZR 140/​04, WM 2005, 1717 unter – II 1 a; vom 26.01.2005 – VIII ZR 66/​04, aaO unter – II 1 b bb (1), und – VIII ZR 1/​04, aaO unter – II 1 b aa; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 28.07.2005 – III ZR 3/​05, NJW 2005, 3636 unter – II 1 b; Staudinger/​Singer, BGB, Neubearb.2012, § 133 Rn. 6, 11, 18, 26[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/​13, aaO unter – II 1 a aa; vom 22.01.2014 – VIII ZR 391/​12, aaO; vom 10.12 2008 – VIII ZR 293/​07, aaO; vom 15.02.2006 – VIII ZR 138/​05, aaO Rn.20; vom 16.07.2003 – VIII ZR 30/​03, NJW 2003, 2902 unter [II] 1; BGH, Beschluss vom 20.12 2005 – VIII ZR 7/​04, WuM 2006, 207 Rn. 2[]
  6. KG, Urteil vom 10.10.2013 – 22 U 233/​12[]
  7. BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/​13, aaO unter – II 1 a bb; BGH, Beschluss vom 20.12 2005 – VIII ZR 7/​04, aaO mwN[]
  8. BGH, Beschluss vom 20.12 2005 – VIII ZR 7/​04, aaO[]
  9. vgl. hier­zu etwa BGH, Urteil vom 31.07.2012 – X ZR 154/​11, NJW 2012, 3368 Rn. 10 mwN; Münch­Komm-BGB/­Schramm, 6. Aufl., § 164 Rn. 23; Palandt/​Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 164 Rn. 2; Beck­OK-BGB/Va­lent­hin, Stand: Novem­ber 2013, § 164 Rn. 25; jeweils mwN[]
  10. BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/​13, aaO[]
  11. so wohl BGH, Urteil vom 30.04.2003 – VIII ZR 278/​02, WuM 2003, 458 unter – II 1 b[]
  12. vgl. hier­zu bereits BGH, Beschluss vom 20.12 2005 – VIII ZR 7/​04, aaO; BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/​13, aaO[]
  13. vgl. BGH, Urtei­le vom 10.12 2008 – VIII ZR 293/​07, aaO Rn. 11; vom 25.11.2009 – VIII ZR 235/​08, aaO Rn. 12 f.[]
  14. BGH, Urtei­le vom 22.01.2014 – VIII ZR 391/​12, aaO Rn. 14; vom 10.12 2008 – VIII ZR 293/​07, aaO Rn. 8 f.; vom 27.04.2005 – VIII ZR 140/​04, aaO; vom 26.01.2005 – VIII ZR 66/​04, aaO unter – II 1 b bb und – VIII ZR 1/​04, aaO unter – II 1 b; vom 17.03.2004, – VIII ZR 95/​03, WM 2004, 2450 unter – II 2[]
  15. KG, a.a.O.[]
  16. st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 14.05.2002 – XI ZR 155/​01, NJW 2002, 2325 unter – II 3 a bb (1); vom 10.03.2004 – IV ZR 143/​03, NJW-RR 2004, 1275 unter – II 3 c bb (1); vom 10.01.2007 – VIII ZR 380/​04, NJW 2007, 987 Rn.19; vom 11.05.2011 – VIII ZR 289/​09, BGHZ 189, 346 Rn. 14; jeweils mwN[]
  17. Richt­li­nie 2009/​73/​EG des Euro­päi­schen Par­la­ments und des Rates vom 13.07.2009 über gemein­sa­me Vor­schrif­ten für den Erd­gas­bin­nen­markt und zur Auf­he­bung der Richt­li­nie 2003/​55/​EG, ABl. Nr. L 211, S. 94[]