Miet­ver­trag für eine Mobil­funk­mast­flä­che – über 30 Jah­re

Die in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ent­hal­te­ne Bestim­mung einer 30jährigen Lauf­zeit für einen Miet­ver­trag über eine Frei­flä­che, auf der ein Mobil­funk­mast errich­tet wer­den soll, benach­tei­ligt den Ver­mie­ter auch dann nicht unan­ge­mes­sen, wenn der Mie­ter bereits nach 20 Jah­ren kün­di­gen kann 1.

Miet­ver­trag für eine Mobil­funk­mast­flä­che – über 30 Jah­re

Die Rege­lung in den von der Mobil­funk­netz­be­trei­be­rin gestell­ten 2 all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen zur Ver­trags­lauf­zeit von 30 Jah­ren (§ 4 Abs. 1 des Miet­ver­trags) hält einer Nach­prü­fung anhand der §§ 310 Abs. 1, 307 Abs. 1 und 2 BGB stand. Sie stellt kei­ne unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung der Mobil­funk­netz­be­trei­be­rin dar.

Eine Lauf­zeit von 30 Jah­ren weicht bei Miet­ver­trä­gen nicht von wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung ab, wie § 544 BGB zeigt 3. Danach kann ein Miet­ver­trag auch für eine län­ge­re Zeit als 30 Jah­re geschlos­sen wer­den, dann aber nach Ablauf von 30 Jah­ren von jeder Ver­trags­par­tei mit der gesetz­li­chen Frist gekün­digt wer­den.

Die Mobil­funk­netz­be­trei­be­rin hat ein berech­tig­tes Inter­es­se an einer lan­gen Lauf­zeit. Dies gilt schon mit Blick dar­auf, dass der Betrieb eines Mobil­funk­net­zes ohne lang­fris­ti­ge Ver­trä­ge nur schwer mög­lich erscheint. Denn Funk­mas­ten deren Errich­tung frag­los mit einem nicht uner­heb­li­chen Auf­wand ver­bun­den ist kön­nen nicht belie­big auf­ge­stellt wer­den. Viel­mehr bedarf es hier­für neben der gege­be­nen­falls lang­wie­ri­gen Stand­ort­su­che auch mit­un­ter zeit­rau­ben­der Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren, wie der vor­lie­gen­de Sach­ver­halt sehr anschau­lich zeigt. Auf die Fra­ge, in wel­chem Zeit­raum sich die mit der Auf­stel­lung ver­bun­de­nen Kos­ten amor­ti­sie­ren, kommt es inso­weit anders als die Revi­si­on meint nicht an. Eben­falls nicht zu bean­stan­den ist die vom Beru­fungs­ge­richt in die­sem Zusam­men­hang ange­stell­te Erwä­gung, dass das Inter­es­se der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin, über die ver­trags­ge­gen­ständ­li­che Frei­flä­che zu dis­po­nie­ren, gering wiegt.

Eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin folgt auch nicht dar­aus, dass § 4 Abs. 2 des Miet­ver­trags der Mobil­funk­netz­be­trei­be­rin ein ordent­li­ches Kün­di­gungs­recht nach Ablauf von 20 Jah­ren ein­räumt und § 4 Abs. 3 des Miet­ver­trags der Mie­te­rin bestimm­te Son­der­kün­di­gungs­rech­te gewährt. Unter­schied­li­che Kün­di­gungs­fris­ten für Ver­mie­ter und Mie­ter sind dem Miet­recht eben­so wenig fremd wie nach der jewei­li­gen Ver­trags­par­tei dif­fe­ren­zie­ren­de Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten. Die am Gerech­tig­keits­ge­dan­ken aus­ge­rich­te­ten wesent­li­chen Grund­sät­ze des gesetz­li­chen Miet­rechts for­dern gera­de nicht eine unter­schieds­los gleich lan­ge Bin­dung bei­der Ver­trags­part­ner an das Miet­ver­hält­nis 4. Vor­lie­gend hat die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin für den Regel­fall mit der 20jährigen Bin­dung der Mobil­funk­netz­be­trei­be­rin eben­falls eine lang­fris­ti­ge Pla­nungs­si­cher­heit. Nach­dem die Mobil­funk­netz­be­trei­be­rin den Auf­bau vor­zu­neh­men hat und das Risi­ko für den wirt­schaft­li­chen Erfolg trägt, wäh­rend die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin sich kei­nen ver­gleich­ba­ren Gefah­ren gegen­über sieht, ist die vor­lie­gen­de Dif­fe­ren­zie­rung bei den Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten gerecht­fer­tigt.

Schließ­lich ist die Lauf­zeit­re­ge­lung auch unter Berück­sich­ti­gung des Umstands, dass die Miet­zah­lungs­pflicht der Mobil­funk­netz­be­trei­be­rin nach § 3 Abs. 1 des Miet­ver­trags erst mit dem Beginn des Auf­baus ein­setzt, recht­lich beden­ken­frei. Ohne Erfolg macht die Revi­si­on gel­tend, dies kön­ne mög­li­cher­wei­se dazu füh­ren, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin 30 Jah­re lang kei­ne Mie­te erhal­te, das Grund­stück aber zur Ver­fü­gung stel­len müs­se. Sofern die Mobil­funk­netz­be­trei­be­rin den Auf­bau­be­ginn schuld­haft hin­aus­zö­gert, steht der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin zum einen nach all­ge­mei­nen Grund­sät­zen die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grun­de die zudem in § 4 Abs. 4 des Miet­ver­trags gere­gelt ist offen. Zum ande­ren kann sie dann gege­be­nen­falls gemäß § 280 Abs. 1 BGB oder auch nach dem Rechts­ge­dan­ken des § 162 Abs. 1 BGB 5Zah­lung in Höhe der Mie­te ver­lan­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Febru­ar 2016 – XII ZR 5/​15

  1. Fort­füh­rung des BGH, Urteils vom 30.05.2001 XII ZR 273/​98 NJW 2001, 3480[]
  2. vgl. hier­zu BGH Urteil vom 04.03.1997 – X ZR 141/​95 NJW 1997, 2043, 2044[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.1993 XII ZR 74/​91 NJW 1993, 1133, 1134; aA offen­bar Staudinger/​Emmerich BGB [2014] § 544 Rn. 1[]
  4. BGH, Urteil vom 30.05.2001 XII ZR 273/​98 NJW 2001, 3480, 3482[]
  5. vgl. hier­zu etwa BGHZ 88, 240, 248 = WM 1983, 1315, 1317; Staudinger/​Bork BGB [2015] § 162 Rn. 15 f. mwN[]