„Mietvertrag kostenfrei“

Wirbt ein Immobilienmakler, der für seine Kundschaft ein Wohnungsmietobjekt sucht, in einer Anzeige mit der Formulierung „Mietvertrag kostenfrei“, entnehmen die angesprochenen Verkehrskreise dieser Werbung lediglich, dass der Makler potentiellen Vermietern anbietet, ihnen ein Mietvertragsformular kostenlos zu überlassen und erforderlichenfalls beim Ausfüllen des Formulars behilflich zu sein. Darin liegt kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz.

„Mietvertrag kostenfrei“

Für die Beurteilung der Zulässigkeit der angegriffenen Werbung ist deren Verständnis durch die angesprochenen Verkehrskreise maßgeblich. Die Anzeige richtet sich an jeden, der eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten hat und damit grundsätzlich nicht an Fachkreise, sondern an jedermann. Ein durchschnittlich informierter, verständiger und situationsadäquat aufmerksamer Leser der Anzeige wird ihr lediglich entnehmen, dass der Immobilienmakler potentiellen Vermietern anbietet, ihnen ein Mietvertragsformular kostenlos zu überlassen und beim Ausfüllen dieses Formulars im konkreten Einzelfall behilflich zu sein. Er wird der Anzeige dagegen nicht entnehmen, dass der Immobilienmakler bereit wäre, ihm nach seinen Wünschen und Vorgaben eigenständig einen Mietvertrag zu entwerfen. Die Anzeige betrifft ein Mietgesuch für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung. In Deutschland ist es, wie allgemein bekannt, üblich, dass beim Abschluss eines Mietvertrags für solche Räume in aller Regel Formularverträge eingesetzt werden. Entsprechende Formulare werden insbesondere von den einschlägigen Verbänden, etwa von den Mietervereinen und den Verbänden der Haus- und Grundstückseigentümer bereit gehalten und unter Berücksichtigung der Entwicklung der Gesetzeslage und der Rechtsprechung aktualisiert. Sie sind bei diesen Verbänden, aber auch im Schreibwarenhandel erhältlich. Schon deshalb besteht bei demjenigen, der die angegriffene Anzeige liest, nicht die Erwartung, wenn er ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten habe, werde für ihn ein auf seine speziellen Wünsche und Vorstellungen angepasster, individueller Mietvertrag erarbeitet. Hinzu kommt, dass dem Leser einer solchen Anzeige bewusst ist, dass die individuelle Erarbeitung eines solchen Vertrags mit erheblichem Aufwand verbunden ist, weshalb er nicht damit rechnet, dass eine solche Leistung ohne gesondertes Entgelt erbracht wird. Dem steht nicht entgegen, dass im Anzeigentext nicht von einem Mietvertragsformular, sondern von einem Mietvertrag die Rede ist. Anzeigen werden aus Kostengründen knapp gehalten. Es entspricht zudem dem üblichen Sprachgebrauch, auch schon ein Vertragsformular als „Vertrag“ zu bezeichnen.

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Mit dem Inhalt einer solchen Anzeige verbindet der Leser allerdings die Vorstellung, dass ihm der Makler im Bedarfsfall behilflich ist, wenn es um die Ausfüllung des Mietvertragsformulars geht. Er versteht die Anzeige dahin, dass der Makler wegen seines Interesses, ein passendes Objekt zu finden und dafür von dem Kunden, in dessen Auftrag er sucht, die versprochene Provision zu erhalten, bereit ist, dem potentiellen Vermieter in der Weise entgegenzukommen, dass sein Aufwand möglichst minimiert wird.

Mit dem so beworbenen Angebot, ein Mietvertragsformular kostenlos zu überlassen und erforderlichenfalls beim Ausfüllen dieses Formulars behilflich zu sein, verstößt der Immobilienmakter nicht gegen die Bestimmungen des Rechtsdienstleistungsgesetzes.

Die Unterstützung beim Ausfüllen eines solchen Formulars stellt schon keine erlaubnispflichtige Rechtsdienstleistung im Sinne von § 2 Abs. 1 RDG dar. Nach dieser Norm ist als Rechtsdienstleistung nur eine Tätigkeit anzusehen, die eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert1. Eine solche ist nicht erforderlich, wenn der Immobilienmakler Kunden, etwa weil sie im Schreiben nicht gewandt sind, Hilfe beim Ausfüllen des Mietvertrags leistet. Hierfür ist lediglich erforderlich, dass sie die erforderlichen Angaben von ihrem Kunden erfragt und in das Formular einsetzt. Wie das von der Beklagten beispielhaft vorgelegte Formular zeigt, handelt es sich dabei um die Personalien der Beteiligten, die Angaben zur Höhe der Miete und der Mietkaution, Mietdauer, zu den Nebenkosten (Betriebskosten) und deren Verteilung, eine Dokumentation des Zustands der Mieträume sowie die Festlegung eines Betrags, mit zudem kleinere Instandhaltungsarbeiten vom Mieter zu tragen sind. Es mag nicht ausgeschlossen sein, dass in diesem Zusammenhang vereinzelt Rechtsfragen thematisiert werden, wenn es etwa um die Zulässigkeit der Höhe einer Mietkaution geht. Selbst wenn der Immobilienmakler entsprechende Fragen beantwortet, bedarf es hierfür keiner substanziellen Prüfung der Rechtslage im Einzelfall, wie sie der Gesetzgeber als Merkmal einer Rechtsdienstleistung ansieht. Alle wesentlichen rechtlichen Fragen sind dagegen in dem Formular bereits vorgegeben. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte bereit ist, auf Wunsch ihrer Kunden die im Formular vorgegebenen rechtlichen Regelungen zu überprüfen und Alternativen vorzuschlagen, sind nicht dargetan und auch sonst nicht ersichtlich.

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Selbst wenn man die Erteilung von Rechtsauskünften, wie sie im Zusammenhang mit der Hilfe beim Ausfüllen eines Mietvertragsformulars geschehen mag, als Rechtsdienstleistung ansehen wollte, ist sie jedenfalls nach § 5 Abs. 1 RDG zulässig. Nach dieser Norm sind Rechtsdienstleistungen erlaubt, die im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit stehen, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass viele gewerbliche Tätigkeiten, deren Schwerpunkt im wirtschaftlichen Bereich liegt, notwendig auch mit Rechtsdienstleistungen verbunden sind. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist dabei nach ihrem Inhalt, Umfang und dem sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind. Nach dieser Maßgabe sind Auskünfte des Maklers über die Rechtslage, wie sie beim Ausfüllen des Mietvertragsformulars erforderlich werden können, als zulässige Nebenleistungen seiner Maklertätigkeit anzusehen. Es handelt sich um einfache Auskünfte, die auf einen ganz engen Bereich beschränkt sind und notwendig mit der Tätigkeit der Vermittlung von Wohnungen oder Wohnhäusern verbunden sind, etwa die bereits erwähnte Begrenzung der Höhe einer Mietkaution. Um solche allgemeinen, einfachen Rechtsauskünfte erteilen zu können, bedarf es keiner Prüfung der individuellen rechtlichen Situation des Kunden. Eine andere Beurteilung käme allerdings in Betracht, wenn die Beklagte auf Bitten ihrer Kunden bereit wäre, mit diesen die Zweckmäßigkeit der im Formular vorgegebenen Regelungen zu erörtern und zu prüfen, ob sie nicht im Einzelfall durch andere, den individuellen Wünschen und Bedürfnissen eher entsprechende Regelungen ersetzt werden sollten. Anhaltspunkte hierfür sind jedoch weder dargetan noch sonst ersichtlich.

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Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 13. Oktober 2010 – 6 U 64/10

  1. vgl. BT-Drs. 16/3655, S. 35, S. 46 f.[]