„Miet­ver­trag kos­ten­frei“

Wirbt ein Immo­bi­li­en­mak­ler, der für sei­ne Kund­schaft ein Woh­nungs­miet­ob­jekt sucht, in einer Anzei­ge mit der For­mu­lie­rung „Miet­ver­trag kos­ten­frei“, ent­neh­men die ange­spro­che­nen Ver­kehrs­krei­se die­ser Wer­bung ledig­lich, dass der Mak­ler poten­ti­el­len Ver­mie­tern anbie­tet, ihnen ein Miet­ver­trags­for­mu­lar kos­ten­los zu über­las­sen und erfor­der­li­chen­falls beim Aus­fül­len des For­mu­lars behilf­lich zu sein. Dar­in liegt kein Ver­stoß gegen das Rechts­dienst­leis­tungs­ge­setz.

„Miet­ver­trag kos­ten­frei“

Für die Beur­tei­lung der Zuläs­sig­keit der ange­grif­fe­nen Wer­bung ist deren Ver­ständ­nis durch die ange­spro­che­nen Ver­kehrs­krei­se maß­geb­lich. Die Anzei­ge rich­tet sich an jeden, der eine Woh­nung oder ein Haus zu ver­mie­ten hat und damit grund­sätz­lich nicht an Fach­krei­se, son­dern an jeder­mann. Ein durch­schnitt­lich infor­mier­ter, ver­stän­di­ger und situa­ti­ons­ad­äquat auf­merk­sa­mer Leser der Anzei­ge wird ihr ledig­lich ent­neh­men, dass der Immo­bi­li­en­mak­ler poten­ti­el­len Ver­mie­tern anbie­tet, ihnen ein Miet­ver­trags­for­mu­lar kos­ten­los zu über­las­sen und beim Aus­fül­len die­ses For­mu­lars im kon­kre­ten Ein­zel­fall behilf­lich zu sein. Er wird der Anzei­ge dage­gen nicht ent­neh­men, dass der Immo­bi­li­en­mak­ler bereit wäre, ihm nach sei­nen Wün­schen und Vor­ga­ben eigen­stän­dig einen Miet­ver­trag zu ent­wer­fen. Die Anzei­ge betrifft ein Miet­ge­such für ein Ein­fa­mi­li­en­haus oder eine Woh­nung. In Deutsch­land ist es, wie all­ge­mein bekannt, üblich, dass beim Abschluss eines Miet­ver­trags für sol­che Räu­me in aller Regel For­mu­lar­ver­trä­ge ein­ge­setzt wer­den. Ent­spre­chen­de For­mu­la­re wer­den ins­be­son­de­re von den ein­schlä­gi­gen Ver­bän­den, etwa von den Mie­ter­ver­ei­nen und den Ver­bän­den der Haus- und Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bereit gehal­ten und unter Berück­sich­ti­gung der Ent­wick­lung der Geset­zes­la­ge und der Recht­spre­chung aktua­li­siert. Sie sind bei die­sen Ver­bän­den, aber auch im Schreib­wa­ren­han­del erhält­lich. Schon des­halb besteht bei dem­je­ni­gen, der die ange­grif­fe­ne Anzei­ge liest, nicht die Erwar­tung, wenn er ein Haus oder eine Woh­nung zu ver­mie­ten habe, wer­de für ihn ein auf sei­ne spe­zi­el­len Wün­sche und Vor­stel­lun­gen ange­pass­ter, indi­vi­du­el­ler Miet­ver­trag erar­bei­tet. Hin­zu kommt, dass dem Leser einer sol­chen Anzei­ge bewusst ist, dass die indi­vi­du­el­le Erar­bei­tung eines sol­chen Ver­trags mit erheb­li­chem Auf­wand ver­bun­den ist, wes­halb er nicht damit rech­net, dass eine sol­che Leis­tung ohne geson­der­tes Ent­gelt erbracht wird. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass im Anzei­gen­text nicht von einem Miet­ver­trags­for­mu­lar, son­dern von einem Miet­ver­trag die Rede ist. Anzei­gen wer­den aus Kos­ten­grün­den knapp gehal­ten. Es ent­spricht zudem dem übli­chen Sprach­ge­brauch, auch schon ein Ver­trags­for­mu­lar als „Ver­trag“ zu bezeich­nen.

Mit dem Inhalt einer sol­chen Anzei­ge ver­bin­det der Leser aller­dings die Vor­stel­lung, dass ihm der Mak­ler im Bedarfs­fall behilf­lich ist, wenn es um die Aus­fül­lung des Miet­ver­trags­for­mu­lars geht. Er ver­steht die Anzei­ge dahin, dass der Mak­ler wegen sei­nes Inter­es­ses, ein pas­sen­des Objekt zu fin­den und dafür von dem Kun­den, in des­sen Auf­trag er sucht, die ver­spro­che­ne Pro­vi­si­on zu erhal­ten, bereit ist, dem poten­ti­el­len Ver­mie­ter in der Wei­se ent­ge­gen­zu­kom­men, dass sein Auf­wand mög­lichst mini­miert wird.

Mit dem so bewor­be­nen Ange­bot, ein Miet­ver­trags­for­mu­lar kos­ten­los zu über­las­sen und erfor­der­li­chen­falls beim Aus­fül­len die­ses For­mu­lars behilf­lich zu sein, ver­stößt der Immo­bi­li­en­mak­ter nicht gegen die Bestim­mun­gen des Rechts­dienst­leis­tungs­ge­set­zes.

Die Unter­stüt­zung beim Aus­fül­len eines sol­chen For­mu­lars stellt schon kei­ne erlaub­nis­pflich­ti­ge Rechts­dienst­leis­tung im Sin­ne von § 2 Abs. 1 RDG dar. Nach die­ser Norm ist als Rechts­dienst­leis­tung nur eine Tätig­keit anzu­se­hen, die eine recht­li­che Prü­fung des Ein­zel­falls erfor­dert [1]. Eine sol­che ist nicht erfor­der­lich, wenn der Immo­bi­li­en­mak­ler Kun­den, etwa weil sie im Schrei­ben nicht gewandt sind, Hil­fe beim Aus­fül­len des Miet­ver­trags leis­tet. Hier­für ist ledig­lich erfor­der­lich, dass sie die erfor­der­li­chen Anga­ben von ihrem Kun­den erfragt und in das For­mu­lar ein­setzt. Wie das von der Beklag­ten bei­spiel­haft vor­ge­leg­te For­mu­lar zeigt, han­delt es sich dabei um die Per­so­na­li­en der Betei­lig­ten, die Anga­ben zur Höhe der Mie­te und der Miet­kau­ti­on, Miet­dau­er, zu den Neben­kos­ten (Betriebs­kos­ten) und deren Ver­tei­lung, eine Doku­men­ta­ti­on des Zustands der Miet­räu­me sowie die Fest­le­gung eines Betrags, mit zudem klei­ne­re Instand­hal­tungs­ar­bei­ten vom Mie­ter zu tra­gen sind. Es mag nicht aus­ge­schlos­sen sein, dass in die­sem Zusam­men­hang ver­ein­zelt Rechts­fra­gen the­ma­ti­siert wer­den, wenn es etwa um die Zuläs­sig­keit der Höhe einer Miet­kau­ti­on geht. Selbst wenn der Immo­bi­li­en­mak­ler ent­spre­chen­de Fra­gen beant­wor­tet, bedarf es hier­für kei­ner sub­stan­zi­el­len Prü­fung der Rechts­la­ge im Ein­zel­fall, wie sie der Gesetz­ge­ber als Merk­mal einer Rechts­dienst­leis­tung ansieht. Alle wesent­li­chen recht­li­chen Fra­gen sind dage­gen in dem For­mu­lar bereits vor­ge­ge­ben. Anhalts­punk­te dafür, dass die Beklag­te bereit ist, auf Wunsch ihrer Kun­den die im For­mu­lar vor­ge­ge­be­nen recht­li­chen Rege­lun­gen zu über­prü­fen und Alter­na­ti­ven vor­zu­schla­gen, sind nicht dar­ge­tan und auch sonst nicht ersicht­lich.

Selbst wenn man die Ertei­lung von Rechts­aus­künf­ten, wie sie im Zusam­men­hang mit der Hil­fe beim Aus­fül­len eines Miet­ver­trags­for­mu­lars gesche­hen mag, als Rechts­dienst­leis­tung anse­hen woll­te, ist sie jeden­falls nach § 5 Abs. 1 RDG zuläs­sig. Nach die­ser Norm sind Rechts­dienst­leis­tun­gen erlaubt, die im Zusam­men­hang mit einer ande­ren Tätig­keit ste­hen, wenn sie als Neben­leis­tung zum Berufs- oder Tätig­keits­bild gehö­ren. Sie trägt dem Umstand Rech­nung, dass vie­le gewerb­li­che Tätig­kei­ten, deren Schwer­punkt im wirt­schaft­li­chen Bereich liegt, not­wen­dig auch mit Rechts­dienst­leis­tun­gen ver­bun­den sind. Ob eine Neben­leis­tung vor­liegt, ist dabei nach ihrem Inhalt, Umfang und dem sach­li­chen Zusam­men­hang mit der Haupt­tä­tig­keit unter Berück­sich­ti­gung der Rechts­kennt­nis­se zu beur­tei­len, die für die Haupt­tä­tig­keit erfor­der­lich sind. Nach die­ser Maß­ga­be sind Aus­künf­te des Mak­lers über die Rechts­la­ge, wie sie beim Aus­fül­len des Miet­ver­trags­for­mu­lars erfor­der­lich wer­den kön­nen, als zuläs­si­ge Neben­leis­tun­gen sei­ner Mak­ler­tä­tig­keit anzu­se­hen. Es han­delt sich um ein­fa­che Aus­künf­te, die auf einen ganz engen Bereich beschränkt sind und not­wen­dig mit der Tätig­keit der Ver­mitt­lung von Woh­nun­gen oder Wohn­häu­sern ver­bun­den sind, etwa die bereits erwähn­te Begren­zung der Höhe einer Miet­kau­ti­on. Um sol­che all­ge­mei­nen, ein­fa­chen Rechts­aus­künf­te ertei­len zu kön­nen, bedarf es kei­ner Prü­fung der indi­vi­du­el­len recht­li­chen Situa­ti­on des Kun­den. Eine ande­re Beur­tei­lung käme aller­dings in Betracht, wenn die Beklag­te auf Bit­ten ihrer Kun­den bereit wäre, mit die­sen die Zweck­mä­ßig­keit der im For­mu­lar vor­ge­ge­be­nen Rege­lun­gen zu erör­tern und zu prü­fen, ob sie nicht im Ein­zel­fall durch ande­re, den indi­vi­du­el­len Wün­schen und Bedürf­nis­sen eher ent­spre­chen­de Rege­lun­gen ersetzt wer­den soll­ten. Anhalts­punk­te hier­für sind jedoch weder dar­ge­tan noch sonst ersicht­lich.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 13. Okto­ber 2010 – 6 U 64/​10

  1. vgl. BT-Drs. 16/​3655, S. 35, S. 46 f.[]