Pro­vi­si­ons­ver­lan­gens bei einer Online-Immo­bi­li­en­an­zei­ge

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge des ein­deu­ti­gen Pro­vi­si­ons­ver­lan­gens eines gewerb­li­chen Immo­bi­li­en­mak­lers zu befas­sen, der ein zum Ver­kauf ste­hen­des Objekt mit­tels einer Inter­net­an­zei­ge (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hin­weis "Pro­vi­si­on 7,14 %" anbie­tet:

Pro­vi­si­ons­ver­lan­gens bei einer Online-Immo­bi­li­en­an­zei­ge

Für den Bun­des­ge­richts­hof ent­hält die­se im Inter­net unter "Immobilienscout24" ver­öf­fent­lich­te Anzei­ge ein ein­deu­ti­ges Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen, das Grund­la­ge eines zwi­schen den Par­tei­en zustan­de gekom­me­nen Mak­ler­ver­trags sein kann.

Eine Pro­vi­si­ons­ab­re­de nach § 652 BGB kann still­schwei­gend auch durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten getrof­fen wer­den. Die Recht­spre­chung stellt hier­an indes stren­ge Anfor­de­run­gen 1. Der­je­ni­ge, der sich an einen Mak­ler wen­det, der mit "Ange­bo­ten" 2 wer­bend im geschäft­li­chen Ver­kehr auf­tritt, erklärt damit noch nicht schlüs­sig sei­ne Bereit­schaft zur Zah­lung einer Mak­ler­pro­vi­si­on für den Fall, dass ein Ver­trag über das ange­bo­te­ne Objekt zustan­de kommt. Der Inter­es­sent darf, soweit ihm Gegen­tei­li­ges nicht bekannt ist, davon aus­ge­hen, dass der Mak­ler das Objekt von dem Ver­käu­fer an die Hand bekom­men hat und des­halb mit der ange­tra­ge­nen Wei­ter­ga­be von Infor­ma­tio­nen eine Leis­tung für den Anbie­ter erbrin­gen will. Ohne wei­te­res braucht der Kauf­in­ter­es­sent in einem sol­chen Fall nicht damit zu rech­nen, dass der Mak­ler auch von ihm eine Pro­vi­si­on erwar­tet. Selbst die Besich­ti­gung des Ver­kaufs­ob­jekts zusam­men mit dem Mak­ler reicht bei die­ser Sach­la­ge für einen schlüs­si­gen Ver­trags­schluss nicht aus 3. Ande­res gilt nur dann, wenn der Mak­ler den Kauf­in­ter­es­sen­ten unmiss­ver­ständ­lich auf eine von ihm im Erfolgs­fall zu zah­len­de Käu­fer­pro­vi­si­on hin­ge­wie­sen hat. Ein Kauf­in­ter­es­sent, der in Kennt­nis des ein­deu­ti­gen Pro­vi­si­ons­ver­lan­gens, bei­spiels­wei­se in einem ihm über­sand­ten Objekt­nach­weis oder Expo­sé, die Diens­te des Mak­lers in Anspruch nimmt, gibt damit grund­sätz­lich in schlüs­si­ger Wei­se zu erken­nen, dass er den in dem Pro­vi­si­ons­be­geh­ren lie­gen­den Antrag auf Abschluss eines Mak­ler­ver­trags anneh­men will 4. Um die dar­an anknüp­fen­den Rechts­fol­gen zu ver­mei­den, muss er aus­drück­lich vor Inan­spruch­nah­me der Mak­ler­diens­te deut­lich machen, sol­che Wil­lens­er­klä­run­gen nicht abge­ben zu wol­len 5.

Ein Ange­bot auf Abschluss eines Mak­ler­ver­trags ist grund­sätz­lich noch nicht in einer Zei­tungs- oder Inter­net­an­zei­ge des Mak­lers, wie hier der Klä­ge­rin im Inter­net­por­tal "ImmobilienScout24", zu sehen. Ein Ver­trags­schluss kommt des­halb regel­mä­ßig noch nicht dadurch zustan­de, dass ein Mak­ler mit Zei­tungs- oder Inter­net­an­zei­gen wer­bend im geschäft­li­chen Ver­kehr auf­tritt und sich der Inter­es­sent dar­auf­hin von sich aus an ihn wen­det. Es han­delt sich bei sol­chen Inse­ra­ten ledig­lich um eine invi­ta­tio ad offe­ren­dum, denn damit wen­det sich der Mak­ler an einen unbe­stimm­ten Kreis von poten­ti­el­len Inter­es­sen­ten 6. Eine dadurch ver­an­lass­te Kon­takt­auf­nah­me des Inter­es­sen­ten mit dem Mak­ler kann aber dann zum Abschluss eines Mak­ler­ver­trags füh­ren, wenn der Mak­ler sein Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen im Inse­rat bereits aus­drück­lich und unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck gebracht hat. Weist er in einem Zei­tungs- oder im Inter­net­in­se­rat ein­deu­tig auf die fäl­lig wer­den­de Mak­ler­pro­vi­si­on hin, so dass der Inter­es­sent von einer eige­nen Pro­vi­si­ons­pflicht aus­ge­hen kann, und erhält die­ser auf sei­ne dar­auf­hin erfolg­te Anfra­ge Namen und Anschrift des Ver­käu­fers, löst dies den Anspruch auf Zah­lung der Pro­vi­si­on aus 7. Die Bezug­nah­me des Inter­es­sen­ten auf die­se Anzei­ge bestimmt dabei den Inhalt des Nach­weis- oder Ver­mitt­lungs­er­su­chens so, dass der Mak­ler von einem Ange­bot auf Abschluss eines sol­chen Mak­ler­ver­trags aus­ge­hen kann, nach­dem er sein Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen zunächst ohne Preis­ga­be der Ver­trags­ge­le­gen­heit in sei­nem Inse­rat hin­rei­chend deut­lich geäu­ßert hat­te 8.

Ein aus­drück­li­ches Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen kann auch in einer Zei­tungs­an­zei­ge oder einem Inter­net­in­se­rat ent­hal­ten sein, sofern der Hin­weis so gestal­tet und geeig­net ist, dem durch­schnitt­li­chen Inter­es­sen­ten die ent­ste­hen­de Pro­vi­si­ons­pflicht unzwei­deu­tig vor Augen zu füh­ren. Wie das unmiss­ver­ständ­li­che Pro­vi­si­ons­be­geh­ren erklärt wird, ist dabei grund­sätz­lich gleich­gül­tig; der ent­spre­chen­de Hin­weis in einer Zei­tungs- oder Inter­net­an­zei­ge genügt jeden­falls gegen­über den Kun­den, die sich auf die­se Anzei­ge mel­den, wobei die Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­falls für die Bewer­tung der Ein­deu­tig­keit des Pro­vi­si­ons­ver­lan­gens aus­schlag­ge­bend sind 9.

Der Bun­des­ge­richts­hof leg­te den Inhalt des Inter­net­in­se­rats dahin aus, dass es gegen­über poten­ti­el­len Inter­es­sen­ten ein hin­rei­chend deut­li­ches Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen ent­hält. Dabei drückt die Anga­be: "Pro­vi­si­on 7,14 %" direkt unter der Anga­be der Ver­mark­tungs­art (Kauf) und des Kauf­prei­ses ein sol­ches ein­deu­ti­ges Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen gegen­über dem Kauf­in­ter­es­sen­ten aus. Für den Bun­des­ge­richts­hof lässt sich dies nicht (auch) als blo­ßer Hin­weis dar­auf miss­ver­ste­hen, dass der Mak­ler im Erfolgs­fal­le von dem Ver­käu­fer eine Pro­vi­si­on in ent­spre­chen­der Höhe zu bean­spru­chen habe. Dies umso weni­ger, als nicht ersicht­lich ist, wel­ches Inter­es­se ein Mak­ler dar­an haben könn­te, dem Kauf­in­ter­es­sen­ten – ohne dass hier­zu eine recht­li­che Ver­pflich­tung besteht – zu offen­ba­ren, ob und in wel­cher Höhe er eine Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung mit dem Ver­käu­fer getrof­fen hat. Viel­mehr ist bei einer sol­chen, auf den wesent­li­chen Inhalt eines Mak­ler­ver­trags beschränk­ten Anzei­ge ohne wei­te­res erkenn­bar, dass der Mak­ler auch und gera­de mit dem­je­ni­gen in ver­trag­li­che Bezie­hun­gen tre­ten will, der sich als Kauf­in­ter­es­sent an ihn wen­det 10. Eine abwei­chen­de Annah­me wäre nur dann gerecht­fer­tigt, wenn etwa sons­ti­ge Umstän­de oder Hin­wei­se in der Anzei­ge die Ver­mu­tung nahe leg­ten, es sei nicht an das Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen des Mak­lers gegen­über den mög­li­chen Käu­fern gedacht. Dar­an fehlt es jedoch vor­lie­gend. Es ent­spricht danach all­ge­mei­nem Ver­ständ­nis und lag auch aus Sicht des Beklag­ten auf der Hand, einen auf einer der­art gestal­te­ten Inter­net­sei­te ent­hal­te­nen Hin­weis auf die Fäl­lig­keit einer Mak­ler­ge­bühr bei Zustan­de­kom­men eines nota­ri­el­len Kauf­ver­trags nicht als blo­ße Mit­tei­lung über eine bereits getrof­fe­ne Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung mit dem Ver­käu­fer anzu­se­hen. Der blo­ße Umstand, dass der Mak­ler bereits in ver­trag­li­cher Bezie­hung mit dem Ver­käu­fer steht, wie dies auch hier offen­bar der Fall war, genügt dabei nicht 11.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Mai 2012 – III ZR 62/​11

  1. vgl. BGH, Urteil vom 22.09.2005 – III ZR 393/​04, NJW 2005, 3779, 3780 mwN[]
  2. vgl. zum Begriff BGH, Urteil vom 28.09.1982 – IVa ZR 12/​82, WM 1983, 1287, 1289[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2006 – III ZR 57/​06, NJW-RR 2007, 400, 401, Rn. 12[]
  4. stän­di­ge Rspr.; vgl. BGH, Urtei­le vom 16.11.2006, aaO, Rn. 13, vom 06.12.2001 – III ZR 296/​00, NJW 2002, 817, sowie vom 17.09.1998 – III ZR 174/​97, NJW-RR 1999, 361, 362[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1995 – IV ZR 163/​94, NJW-RR 1996, 114, 115[]
  6. vgl. BGH, Urtei­le vom 25.09.1985 – IVa ZR 22/​84, BGHZ 95, 393, 395, und vom 21.05.1971 – IV ZR 52/​70, WM 1971, 1098, 1099, Münch­Komm-BGB/Roth, 5. Aufl. § 652, Rn. 47, 51; Staudinger/​Reuter, BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2010, §§ 652, 653, Rn. 11; Fischer NJW 2009, 3210[]
  7. vgl. Münch­Komm-BGB/Roth, aaO, Rn. 51[]
  8. vgl. Münch­Komm-BGB/Roth, aaO, Rn. 47; Fischer, aaO S. 3211; aA der 12. Zivil­Bun­des­ge­richts­hof des Bran­den­bur­gi­schen Ober­lan­des­ge­richts, NJW-RR 2009, 1145, 1146[]
  9. vgl. Münch­Komm-BGB/Roth, aaO, Rn. 48, 51; Staudinger/​Reuter, aaO, Schwerdtner/​Hamm, Mak­ler­recht, 6. Aufl., Rn. 100; Fischer, aaO und NZM 2002, 480 f[]
  10. zur ver­gleich­ba­ren Aus­le­gung eines Objekt­nach­wei­ses als Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen: BGH, Urteil vom 04.11.1999 – III ZR 223/​98, NJW 2000, 282, 283[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 04.11.1999, aaO[]