Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers zu befassen, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (hier unter „Immobilienscout24“) mit dem Hinweis „Provision 7,14 %“ anbietet:
Für den Bundesgerichtshof enthält diese im Internet unter „Immobilienscout24“ veröffentlichte Anzeige ein eindeutiges Provisionsverlangen, das Grundlage eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrags sein kann.
Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indes strenge Anforderungen [1]. Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ [2] werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus [3]. Anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will [4]. Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss er ausdrücklich vor Inanspruchnahme der Maklerdienste deutlich machen, solche Willenserklärungen nicht abgeben zu wollen [5].
Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers, wie hier der Klägerin im Internetportal „ImmobilienScout24“, zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine invitatio ad offerendum, denn damit wendet sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten [6]. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus [7]. Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimmt dabei den Inhalt des Nachweis- oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen kann, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertragsgelegenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hatte [8].
Ein ausdrückliches Provisionsverlangen kann auch in einer Zeitungsanzeige oder einem Internetinserat enthalten sein, sofern der Hinweis so gestaltet und geeignet ist, dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende Provisionspflicht unzweideutig vor Augen zu führen. Wie das unmissverständliche Provisionsbegehren erklärt wird, ist dabei grundsätzlich gleichgültig; der entsprechende Hinweis in einer Zeitungs- oder Internetanzeige genügt jedenfalls gegenüber den Kunden, die sich auf diese Anzeige melden, wobei die Umstände des jeweiligen Einzelfalls für die Bewertung der Eindeutigkeit des Provisionsverlangens ausschlaggebend sind [9].
Der Bundesgerichtshof legte den Inhalt des Internetinserats dahin aus, dass es gegenüber potentiellen Interessenten ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen enthält. Dabei drückt die Angabe: „Provision 7,14 %“ direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises ein solches eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten aus. Für den Bundesgerichtshof lässt sich dies nicht (auch) als bloßer Hinweis darauf missverstehen, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe. Dies umso weniger, als nicht ersichtlich ist, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten – ohne dass hierzu eine rechtliche Verpflichtung besteht – zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat. Vielmehr ist bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzeige ohne weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet [10]. Eine abweichende Annahme wäre nur dann gerechtfertigt, wenn etwa sonstige Umstände oder Hinweise in der Anzeige die Vermutung nahe legten, es sei nicht an das Provisionsverlangen des Maklers gegenüber den möglichen Käufern gedacht. Daran fehlt es jedoch vorliegend. Es entspricht danach allgemeinem Verständnis und lag auch aus Sicht des Beklagten auf der Hand, einen auf einer derart gestalteten Internetseite enthaltenen Hinweis auf die Fälligkeit einer Maklergebühr bei Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrags nicht als bloße Mitteilung über eine bereits getroffene Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer anzusehen. Der bloße Umstand, dass der Makler bereits in vertraglicher Beziehung mit dem Verkäufer steht, wie dies auch hier offenbar der Fall war, genügt dabei nicht [11].
Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Mai 2012 – III ZR 62/11
- vgl. BGH, Urteil vom 22.09.2005 – III ZR 393/04, NJW 2005, 3779, 3780 mwN[↩]
- vgl. zum Begriff BGH, Urteil vom 28.09.1982 – IVa ZR 12/82, WM 1983, 1287, 1289[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2006 – III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400, 401, Rn. 12[↩]
- ständige Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 16.11.2006, aaO, Rn. 13, vom 06.12.2001 – III ZR 296/00, NJW 2002, 817, sowie vom 17.09.1998 – III ZR 174/97, NJW-RR 1999, 361, 362[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1995 – IV ZR 163/94, NJW-RR 1996, 114, 115[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 25.09.1985 – IVa ZR 22/84, BGHZ 95, 393, 395, und vom 21.05.1971 – IV ZR 52/70, WM 1971, 1098, 1099, MünchKomm-BGB/Roth, 5. Aufl. § 652, Rn. 47, 51; Staudinger/Reuter, BGB, Neubearbeitung 2010, §§ 652, 653, Rn. 11; Fischer NJW 2009, 3210[↩]
- vgl. MünchKomm-BGB/Roth, aaO, Rn. 51[↩]
- vgl. MünchKomm-BGB/Roth, aaO, Rn. 47; Fischer, aaO S. 3211; aA der 12. ZivilBundesgerichtshof des Brandenburgischen Oberlandesgerichts, NJW-RR 2009, 1145, 1146[↩]
- vgl. MünchKomm-BGB/Roth, aaO, Rn. 48, 51; Staudinger/Reuter, aaO, Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl., Rn. 100; Fischer, aaO und NZM 2002, 480 f[↩]
- zur vergleichbaren Auslegung eines Objektnachweises als Provisionsverlangen: BGH, Urteil vom 04.11.1999 – III ZR 223/98, NJW 2000, 282, 283[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 04.11.1999, aaO[↩]
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