2jähriger Kün­di­gungs­ver­zicht für die Stu­den­ten­bu­de

Mit der Fra­ge der Wirk­sam­keit eines for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­ten zwei­jäh­ri­gen Kün­di­gungs­ver­zichts in einem Miet­ver­trag über ein von einem Stu­den­ten an sei­nem Stu­di­en­ort ange­mie­te­tes Zim­mer hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen.

2jähriger Kün­di­gungs­ver­zicht für die Stu­den­ten­bu­de

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war die Ver­ein­ba­rung über den Kün­di­gungs­aus­schluss von dem Ver­mie­ter aller­dings for­mu­lar­mä­ßig ver­wen­det wor­den und stell­te sich als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung dar. Wie zuvor bereits das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Erlan­gen 1 sowie auf die Beru­fung des Ver­mie­ters hin das Land­ge­richt Nürn­berg-Fürth 2 befand der Bun­des­ge­richts­hof, dass die­ser im Miet­ver­trag ver­ein­bar­te Kün­di­gungs­aus­schluss den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt und des­halb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam ist.

Zwar sieht der Bun­des­ge­richts­hof in stän­di­ger Recht­spre­chung einen bei­der­sei­ti­gen zeit­lich begrenz­ten Aus­schluss des Kün­di­gungs­rechts für – wie hier – zwei Jah­re grund­sätz­lich auch dann als wirk­sam an, wenn ein sol­cher Aus­schluss for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bart ist. Ins­be­son­de­re gebie­ten es weder § 573c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, die Ver­ein­ba­rung eines for­mu­lar­mä­ßi­gen Kün­di­gungs­ver­zichts für sich allein schon als eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters im Sin­ne von § 307 Abs. 2 BGB zu wer­ten 3. Nament­lich § 573c BGB steht einem sol­chen Ver­zicht nicht ent­ge­gen, weil die­se Vor­schrift ledig­lich die Kün­di­gungs­frist regelt und somit ein Bestehen des Kün­di­gungs­rechts, das vor­lie­gend im Streit ist, gera­de vor­aus­setzt 4. Gleich­wohl kann ein for­mu­lar­mä­ßi­ger Kün­di­gungs­ver­zicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam sein, wenn er den Mie­ter nach den Umstän­den ent­ge­gen Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Eine sol­che unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung nimmt der BGH etwa für einen ein­sei­ti­gen Kün­di­gungs­aus­schluss bei Ver­trä­gen an, denen kei­ne Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung nach § 557a BGB mit den ihr inne­woh­nen­den Vor­tei­len für den Mie­ter zugrun­de liegt, wenn es an der Gewäh­rung eines sons­ti­gen aus­glei­chen­den Vor­teils für den Mie­ter fehlt, der den ein­sei­ti­gen Kün­di­gungs­ver­zicht gleich­wohl zu recht­fer­ti­gen ver­mag 5. Eben­so sieht der BGH einen bei­der­sei­ti­gen Kün­di­gungs­aus­schluss von mehr als vier Jah­ren Dau­er wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters in der Regel als unwirk­sam an, weil unge­ach­tet der damit ver­bun­de­nen Absi­che­rung des Mie­ters vor einer ordent­li­chen Kün­di­gung des Ver­mie­ters über den durch §§ 573, 574 BGB gewähr­ten Kün­di­gungs­schutz hin­aus jeden­falls bei Feh­len beson­de­rer zusätz­li­cher Vor­tei­le für den Mie­ter des­sen Dis­po­si­ti­ons­mög­lich­kei­ten in Bezug auf Mobi­li­tät und Fle­xi­bi­li­tät in einem nicht mehr erträg­li­chen Maße ein­engt 6.

Auch der hier ver­ein­bar­te Aus­schluss des Kün­di­gungs­rechts benach­tei­ligt nach Ansicht des BGH den Mie­ter unan­ge­mes­sen. Inso­weit hat das Land­ge­richt Nürn­berg-Fürth in sei­nem Beru­fungs­ur­teil in nicht zu bean­stan­den­der tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung dem stu­den­ti­schen Mie­ter ein schutz­wür­di­ges Bedürf­nis nach einem beson­de­ren Maß an Mobi­li­tät und Fle­xi­bi­li­tät zuge­bil­ligt, um auf Unwäg­bar­kei­ten des Stu­di­en­ver­laufs und aus­bil­dungs­be­ding­te Erfor­der­nis­se eines Orts­wech­sels ange­mes­sen reagie­ren zu kön­nen, wäh­rend es ins Gewicht fal­len­de Inter­es­sen der Ver­mie­te­rin, den Mie­ter für län­ge­re Zeit als die gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist zu bin­den, nicht erken­nen konn­te. Beson­de­re Bedeu­tung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das ange­mie­te-te Zim­mer mit dem vom stu­den­ti­schen Mie­ter ver­folg­ten Zweck ver­knüpft war, in Erlan­gen stu­die­ren zu kön­nen. Die­se Zweck­be­zie­hung und ein dar­aus resul­tie­ren­des sach­li­ches Ver­än­de­rungs­be­dürf­nis durf­te die Ver­mie­te­rin nicht ein­fach igno­rie­ren, um ein­sei­tig und aus­nahms­los ihr Inter­es­se durch­zu­set­zen, die Fluk­tua­ti­on in ihren Miet­ob­jek­ten gering zu hal­ten und durch Ver­mei­dung eines inner­halb des Semes­ters lie­gen­den Mie­ten­des eine naht­lo­se Anschluss­ver­mie­tung sicher­zu­stel­len. Es begeg­net des­halb nach dem Urteil des BGH kei­nen recht­li­chen Beden­ken, dar­auf abzu­stel­len, dass gera­de Stu­den­ten aus­bil­dungs­be­dingt ein der­ar­ti­gen Kün­di­gungs­be­schrän­kun­gen ent­ge­gen ste­hen­des gestei­ger­tes Inter­es­se an einer Wah­rung ihrer Fle­xi­bi­li­tät haben, weil sie oft­mals nach weni­gen Mona­ten fest­stel­len, dass das begon­ne­ne Stu­di­um nicht das Rich­ti­ge für sie ist, oder weil in spä­te­ren Aus­bil­dungs­pha­sen ein Aus­lands­auf­ent­halt sinn­voll ist oder sogar erfor­der­lich wird, und man­gels ent­spre­chend gewich­ti­ger Inter­es­sen der Ver­mie­te­rin an einer bestimm­ten Kon­ti­nui­tät der Miet­be­zie­hung den ver­ein­bar­ten Kün­di-gungs­aus­schluss als unan­ge­mes­sen ver­wor­fen hat.

Die­se Erwä­gun­gen ste­hen zudem im Ein­klang mit den Maß­stä­ben, die der Bun­des­ge­richts­hof bei Schul- und Aus­bil­dungs­ver­trä­gen an die Beur­tei­lung von for­mu­lar­mä­ßi­gen Beschrän­kun­gen eines ordent­li­chen Kün­di­gungs­rechts ange­legt hat. Auch hier­bei hat der BGH den hohen Stel­len­wert her­vor­ge­ho­ben, der dem Ein­zel­nen an der Wahl des für ihn rich­ti­gen Berufs und der dafür geeig­ne­ten Aus­bil­dungs­stät­te sowie dar­an zuzu­bil­li­gen ist, etwai­ge Fehl­ent­schei­dun­gen ohne gra­vie­ren­de, ins­be­son­de­re ohne wirt­schaft­lich viel­fach nicht mehr trag­ba­re Belas­tun­gen kor­ri­gie­ren zu kön­nen. For­mu­lar­mä­ßig fest vor­ge­ge­be­ne Ver­trags­lauf­zei­ten benach­tei­li­gen die ande­re Sei­te des­halb ange­sichts der beson­de­ren Schutz­wür­dig­keit die­ser Inter­es­sen und dem sol­chen Ver­trä­gen ver­trags­ty­pisch anhaf­ten­den Risi­ko einer geän­der­ten beruf­li­chen Ori­en­tie­rung unan­ge­mes­sen, wenn der Ver­wen­der sei­ne eige­nen Inter­es­sen an einer lang­fris­ti­gen Ver­trags­dau­er ein­sei­tig durch­setzt und dem für ihn erkenn­ba­ren Inter­es­se des Aus­bil­dungs­wil­li­gen, ohne gra­vie­ren­de Nach­tei­le sein Berufs­ziel oder sei­ne Aus­bil­dungs­stät­te auf­ge­ben zu kön­nen, nicht durch ange­mes­se­ne Ver­trags­ge­stal­tung Rech­nung trägt 7.

Da die Ver­mie­te­rin bei der von ihr vor­ge­ge­be­nen Ver­trags­ge­stal­tung dem Umstand kei­ne Rech­nung getra­gen hat, dass der stu­den­ti­sche Mie­ter, ohne in Erlan­gen sei­nen Lebens­mit­tel­punkt begrün­den zu wol­len, das Zim­mer ledig­lich vor­über­ge­hend nach Maß­ga­be sei­ner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht genau über­schau­ba­ren Aus­bil­dungs­be­dürf­nis­se benö­tig­te, son­dern ein­sei­tig ihr Inter­es­se an einer gewis­sen Kon­ti­nui­tät des Miet­ver­hält­nis­ses und einer Wei­ter­ver­miet­bar­keit des Zim­mers zu einem ihr güns­ti­gen Nach­fra­ge­zeit­punkt durch­ge­setzt hat, ist der ver­ein­bar­te Aus­schluss des Kün­di­gungs­rechts gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam. Auch die Mög­lich­keit des Mie­ters, bei einem berech­tig­ten Inter­es­se an einer vor­zei­ti­gen Ver­trags­be­en­di­gung einen Nach­mie­ter zu stel­len, ver­mag nach Ansicht des BGH kein ande­res Ergeb­nis zu recht­fer­ti­gen. Die­se Mög­lich­keit besei­tigt die nach­tei­li­gen Fol­gen der unan­ge­mes­se­nen Benach­tei­li­gung schon des­halb nicht, weil es im Ein­zel­fall durch­aus frag­lich ist, ob es den Beklag­ten gelin­gen wür­de, einen Nach­mie­ter zeit­ge­recht zu fin­den. Durch die (unwirk­sa­me) Rege­lung im Miet­ver­trag der Par­tei­en wür­de jedoch das grund­sätz­lich dem Ver­mie­ter oblie­gen­de Risi­ko, einen Nach­mie­ter zu fin­den, unzu­läs­sig auf den Mie­ter ver­la­gert 8.

An die Stel­le des unwirk­sa­men Kün­di­gungs­aus­schlus­ses in § 2 des Miet­ver­tra­ges der Par­tei­en ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordent­li­chen Kün­di­gung (§ 542 Abs. 1, § 573c Abs. 1 BGB) getre­ten. Dage­gen kommt eine Auf­recht­erhal­tung des Kün­di­gungs­aus­schlus­ses mit einer über die gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist hin­aus­rei­chen­den ver­kürz­ten Dau­er wegen des für All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen gene­rell zu beach­ten­den Ver­bots einer gel­tungs­er­hal­ten­den Reduk­ti­on nicht in Betracht 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 307/​08

  1. AG Erlan­gen, Urteil vom 15.05.2008 – 6 C 2114/​07[]
  2. LG Nürn­berg-Fürth, Urteil vom 28.10.2008 – 7 S 5296/​08[]
  3. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/​04, WuM 2005, 346, unter II 1 m.w.N.[]
  4. BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 2/​04, WuM 2004, 672, unter II m.w.N.[]
  5. BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/​08, WuM 2009, 47, Tz. 11[]
  6. BGH, Urteil vom 06.04.2005, aaO, unter II 2 d[]
  7. BGHZ 120, 108, 120 f.; vgl. fer­ner BGH, Urteil vom 28.02.1985 – IX ZR 92/​84, WM 1985, 780, unter III 4 c cc, d[]
  8. BGH, Urteil vom 19.11.2008, aaO, Tz. 13[]
  9. vgl. BGH, Urtei­le vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/​05, WuM 2006, 385, Tz. 20; vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/​05, WuM 2006, 152, Tz. 20 ff.; vom 06.04.2005, aaO, unter II 3[]