Mit der Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündigungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen.
In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war die Vereinbarung über den Kündigungsausschluss von dem Vermieter allerdings formularmäßig verwendet worden und stellte sich als Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Wie zuvor bereits das erstinstanzlich mit dem Rechtsstreit befasste Amtsgericht Erlangen1 sowie auf die Berufung des Vermieters hin das Landgericht Nürnberg-Fürth2 befand der Bundesgerichtshof, dass dieser im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.
Zwar sieht der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für – wie hier – zwei Jahre grundsätzlich auch dann als wirksam an, wenn ein solcher Ausschluss formularmäßig vereinbart ist. Insbesondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsverzichts für sich allein schon als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten3. Namentlich § 573c BGB steht einem solchen Verzicht nicht entgegen, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungsrechts, das vorliegend im Streit ist, gerade voraussetzt4. Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der BGH etwa für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen ausgleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsverzicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag5. Ebenso sieht der BGH einen beiderseitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel als unwirksam an, weil ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Flexibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt6.
Auch der hier vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts benachteiligt nach Ansicht des BGH den Mieter unangemessen. Insoweit hat das Landgericht Nürnberg-Fürth in seinem Berufungsurteil in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung dem studentischen Mieter ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, während es ins Gewicht fallende Interessen der Vermieterin, den Mieter für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte. Besondere Bedeutung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das angemiete-te Zimmer mit dem vom studentischen Mieter verfolgten Zweck verknüpft war, in Erlangen studieren zu können. Diese Zweckbeziehung und ein daraus resultierendes sachliches Veränderungsbedürfnis durfte die Vermieterin nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietobjekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Es begegnet deshalb nach dem Urteil des BGH keinen rechtlichen Bedenken, darauf abzustellen, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Vermieterin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündi-gungsausschluss als unangemessen verworfen hat.
Diese Erwägungen stehen zudem im Einklang mit den Maßstäben, die der Bundesgerichtshof bei Schul- und Ausbildungsverträgen an die Beurteilung von formularmäßigen Beschränkungen eines ordentlichen Kündigungsrechts angelegt hat. Auch hierbei hat der BGH den hohen Stellenwert hervorgehoben, der dem Einzelnen an der Wahl des für ihn richtigen Berufs und der dafür geeigneten Ausbildungsstätte sowie daran zuzubilligen ist, etwaige Fehlentscheidungen ohne gravierende, insbesondere ohne wirtschaftlich vielfach nicht mehr tragbare Belastungen korrigieren zu können. Formularmäßig fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem solchen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten beruflichen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interessen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt7.
Da die Vermieterin bei der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung dem Umstand keine Rechnung getragen hat, dass der studentische Mieter, ohne in Erlangen seinen Lebensmittelpunkt begründen zu wollen, das Zimmer lediglich vorübergehend nach Maßgabe seiner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht genau überschaubaren Ausbildungsbedürfnisse benötigte, sondern einseitig ihr Interesse an einer gewissen Kontinuität des Mietverhältnisses und einer Weitervermietbarkeit des Zimmers zu einem ihr günstigen Nachfragezeitpunkt durchgesetzt hat, ist der vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Auch die Möglichkeit des Mieters, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag nach Ansicht des BGH kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Beklagten gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde jedoch das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, unzulässig auf den Mieter verlagert8.
An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentlichen Kündigung (§ 542 Abs. 1, § 573c Abs. 1 BGB) getreten. Dagegen kommt eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses mit einer über die gesetzliche Kündigungsfrist hinausreichenden verkürzten Dauer wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht9.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 307/08
- AG Erlangen, Urteil vom 15.05.2008 – 6 C 2114/07[↩]
- LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.10.2008 – 7 S 5296/08[↩]
- BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346, unter II 1 m.w.N.[↩]
- BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II m.w.N.[↩]
- BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08, WuM 2009, 47, Tz. 11[↩]
- BGH, Urteil vom 06.04.2005, aaO, unter II 2 d[↩]
- BGHZ 120, 108, 120 f.; vgl. ferner BGH, Urteil vom 28.02.1985 – IX ZR 92/84, WM 1985, 780, unter III 4 c cc, d[↩]
- BGH, Urteil vom 19.11.2008, aaO, Tz. 13[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385, Tz. 20; vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152, Tz. 20 ff.; vom 06.04.2005, aaO, unter II 3[↩]
