Kau­ti­ons­zah­lung an den neu­en Ver­mie­ter

Grund­sätz­lich besteht kein Anspruch des Erwer­bers gegen den Mie­ter auf erneu­te Leis­tung einer im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Kau­ti­on, wenn der Mie­ter die Kau­ti­on bereits an den Vor­ei­gen­tü­mer als frü­he­ren Ver­mie­ter geleis­tet hat. Mit einer gleich­wohl bestehen­den Ver­pflich­tung eines Mie­ters aus Treu und Glau­ben (§ 242 BGB), die vom Vor­ei­gen­tü­mer an den Mie­ter zurück­ge­ge­be­ne Kau­ti­on an den Erwer­ber als neu­en Ver­mie­ter zu leis­ten, hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Kau­ti­ons­zah­lung an den neu­en Ver­mie­ter

Grund­sätz­lich besteht kein Anspruch des Erwer­bers gegen den Mie­ter auf erneu­te Leis­tung einer im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Kau­ti­on, wenn der Mie­ter die Kau­ti­on bereits an den Vor­ei­gen­tü­mer als frü­he­ren Ver­mie­ter geleis­tet hat. Mit der Erfül­lung des Anspruchs auf Leis­tung der Kau­ti­on erlischt die­ser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mie­ter grund­sätz­lich nicht ver­pflich­tet, der Über­tra­gung der Kau­ti­on auf den Erwer­ber zuzu­stim­men. Denn einer sol­chen Zustim­mung des Mie­ters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwer­ber kraft Geset­zes in die Rech­te und Pflich­ten aus der Kau­ti­on ein­tritt (§ 566a Satz 1 BGB).

Gleich­wohl kann aber auf­grund der beson­de­ren Umstän­de des Fal­les eine Ver­pflich­tung des Mie­ters bestehen, die ver­ein­bar­te Kau­ti­on erneut – nun­mehr an die neue Eigentümering/​Vermieterin – zu leis­ten. Dazu sah der Bun­des­ge­richts­hof im hier ent­schie­de­nen Fall auch den beklag­ten Mie­ter nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) ver­pflich­tet, weil er einer Über­tra­gung der gegen­über der Rechts­vor­gän­ge­rin der Ver­mie­te­rin (Klä­ge­rin) abge­ge­be­nen Ver­pfän­dungs­er­klä­rung auf die Klä­ge­rin nicht zuge­stimmt hat­te und dar­auf­hin die Kau­ti­on zurück­er­hal­ten hat­te, ohne dass dar­in ein Ver­zicht der Klä­ge­rin auf die Kau­ti­on gese­hen wer­den konn­te.

Im hier ent­schie­de­nen Fall die Kau­ti­on in der Wei­se geleis­tet wor­den, dass der beklag­te Mie­ter die Ver­pflich­tungs­er­klä­rung nur zuguns­ten der Vor­ei­gen­tü­me­rin per­sön­lich abge­ge­ben hat­te und des­halb die am Miet­ver­hält­nis nicht betei­lig­te Bank nicht ohne Zustim­mung des ver­pfän­den­den Beklag­ten zur Aus­zah­lung des Spar­gut­ha­bens an die Klä­ge­rin als neue Eigen­tü­me­rin ver­pflich­tet war. Aus die­sen rechts­feh­ler­frei fest­ge­stell­ten Umstän­den fol­gert der Bun­des­ge­richts­hof, dass der Beklag­te jeden­falls nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) ver­pflich­tet war, der Über­tra­gung der Kau­ti­on auf die Klä­ge­rin als neue Pfand­gläu­bi­ge­rin zuzu­stim­men, weil die Über­tra­gung der per­sön­lich für den Alt­ei­gen­tü­mer bestell­ten Sicher­heit fak­tisch nur mit einer Mit­wir­kungs­hand­lung des Beklag­ten zu bewir­ken war. Es kann des­halb dahin­ge­stellt blei­ben, ob die Klä­ge­rin die auf sie über­ge­gan­ge­nen Rech­te aus der Kau­ti­on gegen­über der Bank not­falls auch ohne Mit­wir­kung des Beklag­ten hät­te durch­set­zen kön­nen. Das Beru­fungs­ge­richt hat mit Recht dar­auf abge­stellt, dass die Klä­ge­rin das Risi­ko, zu gege­be­ner Zeit nicht ohne die Mit­wir­kung des Beklag­ten auf die Miet­si­cher­heit zugrei­fen zu kön­nen, nicht auf sich neh­men muss­te, son­dern vom Beklag­ten erwar­ten durf­te, an der prak­ti­schen Durch­füh­rung der Über­tra­gung des Kau­ti­ons­gut­ha­bens mit­zu­wir­ken, weil berech­ti­ge Inter­es­sen des Beklag­ten einer sol­chen Mit­wir­kung nicht ent­ge­gen­stan­den.

Der beklag­te Mie­ter ver­trat dage­gen die Ansicht, eine Zustim­mung zur Über­tra­gung des ver­pfän­de­ten Kau­ti­ons­gut­ha­bens auf die Klä­ge­rin als neue Pfand­gläu­bi­ge­rin sei dem Beklag­ten nicht zumut­bar gewe­sen, weil er in die­sem Fall die Vor­ei­gen­tü­me­rin und ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin als (sub­si­diä­re) Schuld­ne­rin ver­lo­ren hät­te oder sei­ne Zustim­mung jeden­falls als Ver­zicht auf die sub­si­diä­re Haf­tung des Ver­äu­ße­rers nach § 566a Satz 2 BGB hät­te aus­ge­legt wer­den kön­nen. Das ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richt­hofs jedoch nicht zutref­fend:

Mit einer Zustim­mung des Mie­ters zur Über­tra­gung der Kau­ti­on auf den Erwer­ber bestä­tigt der Mie­ter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohne­hin kraft Geset­zes gilt. Dar­aus ist kein Ver­zicht des Mie­ters auf sei­ne Rech­te aus § 566a Satz 2 BGB gegen den ursprüng­li­chen Eigen­tü­mer her­zu­lei­ten 1.

Die Recht­spre­chung, nach der eine Fort­haf­tung des ursprüng­li­chen Ver­mie­ters nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Ver­äu­ße­rer die Kau­ti­on auf Ver­lan­gen oder mit Zustim­mung des Mie­ters wei­ter­gibt oder auf sons­ti­ge Wei­se zu erken­nen gibt, dass er nun­mehr allein den Erwer­ber als Rück­zah­lungs­pflich­ti­gen ansieht 2, betrifft ande­re Fall­ge­stal­tun­gen und bezieht sich auf die Rechts­la­ge vor der Miet­rechts­re­form 3.

Auch die Sach­ver­halts­wür­di­gung, dass in der Rück­ga­be des ver­pfän­de­ten Kau­ti­ons­gut­ha­bens im vor­lie­gen­den Fall kein ver­mie­ter­sei­ti­ger Ver­zicht auf die Kau­ti­on zu sehen ist, weist kei­nen Rechts­feh­ler auf. Sie wird von der Revi­si­on auch nicht ange­grif­fen.

Die Rück­ga­be der Kau­ti­on durch den Vor­ei­gen­tü­mer erfolg­te, nach­dem dem Beklag­ten mit­ge­teilt wor­den war, dass die Klä­ge­rin die Kau­ti­on für sich bean­spruch­te, und er ver­geb­lich auf­ge­for­dert wor­den war, der Über­tra­gung auf die Klä­ge­rin zuzu­stim­men. Das Beru­fungs­ge­richt hat rechts­feh­ler­frei ange­nom­men, dass der Beklag­te unter die­sen Umstän­den die Frei­ga­be der Kau­ti­on durch die Vor­ei­gen­tü­me­rin nicht als ver­mie­ter­sei­ti­gen Ver­zicht auf die der Klä­ge­rin gemäß § 566a Satz 1 BGB zuste­hen­de Kau­ti­on ver­ste­hen durf­te. Denn für einen sol­chen Ver­zicht bestand hier auch aus der Sicht des Beklag­ten kein Anlass und kein Grund. Der Beklag­te hat die Rück­ga­be der Kau­ti­on durch die Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin auch nicht als ver­mie­ter­sei­ti­gen Ver­zicht auf die nun­mehr der Klä­ge­rin zuste­hen­de Kau­ti­on miss­ver­stan­den. Viel­mehr hat er nach der Auf­for­de­rung, die Kau­ti­on nun­mehr an die Klä­ge­rin zu leis­ten, die­ser mit­ge­teilt, er wer­de ihr die Kau­ti­on nach Ablauf der Kün­di­gungs­frist für das Kau­ti­ons­kon­to über­ge­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Dezem­ber 2011 – VIII ZR 206/​10

  1. SchmidtFutterer/​Streyl, Miet­recht, 10. Aufl., § 566a BGB Rn. 32 mwN[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 24.03.1999 XII ZR 124/​97, BGHZ 141, 160, 163 mwN[]
  3. SchmidtFutterer/​Streyl, aaO, Rn. 32, Fn. 94[]