Die vom Mie­ter kor­ri­gier­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und die Anpas­sung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen

Der Mie­ter darf die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen im Anschluss an eine von ihm selbst vor­ge­nom­me­ne Kor­rek­tur der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung anpas­sen.

Die vom Mie­ter kor­ri­gier­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und die Anpas­sung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen

Der Mie­ter des hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Falls ist Mie­ter einer Woh­nung der Ver­mie­te­rin in G. . Die von ihm zu ent­rich­ten­den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen belau­fen sich seit Janu­ar 2010 auf 199,28 € monat­lich. Unter dem 27.10.2010 erstell­te die Ver­mie­te­rin die Neben­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2009, die eine Nach­for­de­rung in Höhe von 84,26 € aus­weist. Der Mie­ter erhob ver­schie­de­ne Ein­wen­dun­gen gegen die mate­ri­el­le Rich­tig­keit die­ser Abrech­nung und errech­ne­te statt der Nach­for­de­rung ein Gut­ha­ben in Höhe von 376,49 €. Mit Schrei­ben vom 12.12.2010 teil­te er der Ver­mie­te­rin mit, dass er die Vor­aus­zah­lun­gen im Hin­blick auf die vor­ge­nom­me­nen Abrech­nungs­kor­rek­tu­ren um monat­lich 30 € her­ab­set­ze. Zu Recht, wie nun der Bun­des­ge­richts­hof befand:

Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits im Mai 2012 in Abän­de­rung sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung ent­schie­den hat, kommt es für die Anpas­sung von Vor­aus­zah­lun­gen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die inhalt­li­che Rich­tig­keit der Abrech­nung an 1. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, ob es sich bei der Anpas­sung um eine Erhö­hung der Vor­aus­zah­lun­gen durch den Ver­mie­ter oder – wie hier – um eine Ermä­ßi­gung der Vor­aus­zah­lun­gen durch den Mie­ter han­delt.

Soweit der Mie­ter inhalt­li­che Feh­ler einer vom Ver­mie­ter erteil­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung kon­kret bean­stan­det und das zutref­fen­de Abrech­nungs­er­geb­nis selbst errech­net, ist er nicht gehin­dert, eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grund­la­ge des so ermit­tel­ten Abrech­nungs­er­geb­nis­ses vor­zu­neh­men.

Die Annah­me, der Mie­ter sei mit Rück­sicht auf ein an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen gel­tend zu machen­des Zurück­be­hal­tungs­recht an der Auf­rech­nung mit dem von ihm errech­ne­ten Neben­kos­ten­gut­ha­ben für das Jahr 2009 gehin­dert, ist für den Bun­des­ge­richts­hof eben­falls rechts­feh­ler­haft, da inso­weit die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zum Zurück­be­hal­tungs­recht des Mie­ters an lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen 2 ver­kannt wird. Nach die­ser Recht­spre­chung kann der Mie­ter im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis nach Ablauf der Abrech­nungs­frist für einen zurück­lie­gen­den Abrech­nungs­zeit­raum ein Zurück­be­hal­tungs­recht an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen gel­tend machen, um sei­nen Abrech­nungs­an­spruch durch­zu­set­zen, und besteht des­halb im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis – anders als nach Been­di­gung des Miet­ver­trags 3 – kein Grund, dem Mie­ter im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung einen Anspruch auf Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen zuzu­bil­li­gen.

Im vor­lie­gen­den Fall ver­folgt der Mie­ter indes nicht das Ziel, die Ver­mie­te­rin zu einer aus­ste­hen­den Abrech­nung zu ver­an­las­sen. Viel­mehr hat die Ver­mie­te­rin eine Abrech­nung erteilt und hat der Mie­ter die von ihm gerüg­ten inhalt­li­chen Feh­ler selbst kor­ri­giert und den sich danach erge­ben­den Abrech­nungs­be­trag zutref­fend errech­net. Ein Abrech­nungs­an­spruch, den er mit einem Zurück­be­hal­tungs­recht durch­set­zen könn­te, besteht des­halb ohne­hin nicht mehr. Damit gibt es für den Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Grund, dem Mie­ter auch die Auf­rech­nung mit dem von ihm bean­spruch­ten Gut­ha­ben zu ver­weh­ren.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Febru­ar 2013 – VIII ZR 184/​12

  1. BGH, Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 246/​11, NJW 2012, 2186 Rn. 15[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/​05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.[]
  3. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/​04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vgl. fer­ner BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 315/​11, NJW 2012, 3508 Rn. 10[]