5jährige Verlängerungsklausel bei älteren Mietverträgen

In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (am 1. September 2001) abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand:

„Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.“

Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltende Wohnraummietrecht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Regelung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Verlängerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam abgeschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die – wie hier – vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden¹. Dass die Verlängerung der ursprünglichen Mietdauer erst nach dem 1. September 2001 erfolgt ist, ist hierfür unerheblich, denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum (hier: fünf Jahre) wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortgesetzt².

Die von den Parteien auf der Grundlage des § 565a Abs. 1 BGB aF gewählte Konstruktion eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel ist nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam, auch wenn es sich insoweit um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

Die vereinbarte wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit ist nicht deswegen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die damit verbundene fünfjährige Bindung der Beklagten nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF in Einklang zu bringen sei, der eine Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten vorsah. Die Verlängerungsklausel ist als Laufzeitabrede zwar nicht dem einer Inhaltskontrolle entzogenen Kernbereich (§ 307 Abs. 3 BGB) zuzuordnen³; sie weicht aber nicht in unzulässiger Weise von der genannten gesetzlichen Regelung ab.

Die Bestimmung des § 565 Abs. 2 BGB aF sieht eine Kündigungsfrist von höchstens einem Jahr vor (Satz 1 und 2) und erklärt abweichende Vereinbarungen, die Kündigungen nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zulassen, für unwirksam (Satz 4). Die Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist jedoch nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwenden⁴. Dies folgt aus § 565a Abs. 1 BGB aF, der voraussetzt, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln von vornherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF unwirksam wären⁵. Da solchen Mietverhältnissen eine vom Gesetzgeber gebilligte, den Anwendungsbereich des § 565 Abs. 2 BGB einschränkende Sonderstellung zukommt, verbietet es sich, eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB daraus abzuleiten, dass ihnen eine Lösung vom Vertrag innerhalb einer Zeitspanne verwehrt wird, die der in § 565 Abs. 2 BGB vorgesehenen längstmöglichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten entspricht. Die Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich wegen der Besonderheiten der gewählten Vertragskonstruktion vielmehr ausschließlich am Maßstab des § 565a Abs. 1 BGB aF auszurichten. § 565a BGB aF soll lediglich sicherstellen, dass die für den Fall der Vertragsbeendigung zum Schutz des Mieters bestehenden Vorschriften nicht durch vertragliche Beendigungsvereinbarungen umgangen werden⁶. Sie soll dagegen den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen⁷. Dem beschriebenen Schutzzweck des § 565a Abs. 1 BGB aF werden die zwischen den Parteien getroffenen Abreden gerecht. Die in Frage stehende Klausel stellt in Verbindung mit der Regelung in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrags sicher, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nur unter Einhaltung der jeweils geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist und unter Beachtung der Kündigungsschutzbestimmungen beendet werden kann.

Eine unangemessene Benachteiligung der Mieter im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der mit der wiederkehrenden Befristung des Mietverhältnisses verbundene vorübergehende beiderseitige Kündigungsausschluss schränkt keine grundlegenden Rechte der Mieter ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in § 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts gebilligt und Zeitmietverträge – von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten Ausnahmen abgesehen – keinen zeitlichen Beschränkungen⁸ unterworfen hat⁹.

Die Befristung des Mietverhältnisses mit wiederkehrender Verlängerung um fünf Jahre hält schließlich auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Danach ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen¹⁰. Das ist hier nicht der Fall.

Der Bundesgerichtshofs hatte sich bislang nicht mit der Frage zu befassen, ob eine vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes formularmäßig vereinbarte wiederkehrende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um jeweils fünf Jahre den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt.

Die Ansicht, die dies bejaht, will im Hinblick auf den mit einer solchen Befristung verbundenen Ausschluss einer ordentlichen Kündigung während des jeweiligen Verlängerungsintervalls¹¹ die der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Frage der Gültigkeit eines formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzichts zugrunde liegenden Erwägungen auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Dabei berücksichtigt die Revisionserwiderung jedoch nicht hinreichend, dass sich die beiden Fallkonstellationen in wesentlichen Punkten grundlegend unterscheiden.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts beider Mietvertragsparteien bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen im Rahmen eines nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags ein vorübergehender Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorgesehen war¹². Dabei hatte sich der Bundesgerichtshof auch mit einer Formularbestimmung zu befassen, die beiden Parteien eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung verwehrte¹³. Der Bundesgerichtshofs hat im Hinblick auf die vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform verfolgte Zielsetzung, der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft Rechnung zu tragen, einen solchen lang andauernden formularmäßigen Kündigungsverzicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam gehalten¹³. Vereinzelte Stimmen im Schrifttum wollen diese Rechtsprechung auch auf Kündigungsausschlüsse übertragen, die vor dem 1. September 2001 formularmäßig vereinbart wurden¹⁴.

Im Streitfall steht aber nicht die Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts nach neuem (oder altem) Recht in Frage, sondern die Zulässigkeit eines befristeten Mietvertrags mit wiederkehrender Verlängerung im Sinne des § 565a Abs. 1 BGB aF. Die Erwägungen, die den Bundesgerichtshof bewogen haben, einen formularmäßigen beiderseitigen Kündigungsverzicht im Rahmen eines – nach neuem Recht abgeschlossenen – unbefristeten Mietvertrags in der Regel auf die Dauer von höchstens vier Jahren zu begrenzen¹⁵, lassen sich nicht auf die hier zu beurteilende Konstellation übertragen¹⁶.

Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine der zentralen Zielsetzungen des Mietrechtsreformgesetzes darin bestand, der in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere beim Wechsel des Arbeitsplatzes oder bei einer gesundheitsbedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim durch Verkürzung der Kündigungsfristen Rechnung zu tragen¹⁷. Dies hat den Bundesgerichtshof veranlasst, einen unter der Geltung des neuen Mietrechts formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht auf die – in § 557a Abs. 3 BGB (früher § 10 Abs. 2 MHG) zum Ausdruck gekommene – Höchstdauer von vier Jahren zu begrenzen¹⁸. Nach früherer Rechtslage kam diesen Interessen aber eine geringere Bedeutung zu. Diese unterschiedliche Gewichtung darf bei der Beurteilung der Frage nicht außer Acht gelassen werden, ab welcher Dauer sich die Einengung der Dispositionsfreiheit des Mieters, die mit einem befristeten, sich mangels Kündigung periodisch verlängernden Mietvertrag verbunden ist, für diesen als untragbar erweist.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich bei einem vor dem 1. September 2001 erfolgten Abschluss eines befristeten Mietvertrags die Interessenlage der Vertragsparteien anders darstellt als bei einem nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag mit vorübergehendem Kündigungs-ausschluss. Der Gesetzgeber hat nicht nur im Rahmen der Mietrechtsreform, sondern davor in sogar weitaus größerem Maße ein praktisches Bedürfnis für den Abschluss befristeter Mietverträge (Zeitmietverträge) anerkannt. Einem Mieter ist daran gelegen, während der Vertragslaufzeit keiner ordentlichen Kündigung ausgesetzt zu werden, während ein Vermieter Planungssicherheit erstrebt¹⁹. Nach dem bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes geltenden Recht konnte diesem Anliegen auf unterschiedliche Weise Rechnung getragen werden. Neben dem Abschluss eines befristeten Mietvertrags mit befristeten Verlängerungen (§ 565a Abs. 1 BGB aF) gab es die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag mit gesetzlichem Verlängerungsanspruch einzugehen (§ 564c Abs. 1 BGB aF) oder einen auf fünf Jahre begrenzten, nicht verlängerungsfähigen „qualifizierten“ Zeitmietvertrag nach § 564c Abs. 2 BGB aF abzuschließen. Nunmehr haben die Vertragsparteien nur noch die Wahl zwischen der ihnen in § 575 BGB nF in Anlehnung an die frühere Regelung des § 564c Abs. 2 BGB aF verliehenen Befugnis, unter bestimmten Vorrausetzungen einen – allerdings nicht mehr wie bisher auf fünf Jahre begrenzten, sondern keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegenden – „echten“ Zeitmietvertrag²⁰ abzuschließen oder ein unbefristetes Mietverhältnis mit vorübergehendem beiderseitigen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung einzugehen²¹.

Die Bandbreite der vom Gesetzgeber unter der Geltung des früheren Mietrechts vorgesehenen Befristungen von Mietverhältnissen zeigt, dass er auch längerfristige Vertragsbindungen im Interesse beider Seiten für angemessen erachtete. Durch die Regelungen in § 564c Abs. 1, 2 BGB aF hat er klar gestellt, dass eine Befristung des Mietvertrags beim qualifizierten Zeitmietvertrag auf fünf Jahre und beim einfachen Zeitmietvertrag sogar unbegrenzt möglich sein sollte. Diese Wertung muss auch in die Beurteilung der Frage einfließen, ab welcher Dauer die Bindung des Mieters an einen befristeten Mietvertrag mit wiederkehrender Verlängerung als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat²². Angesichts der bei befristeten Mietverträgen nach altem Recht geltenden besonderen Wertungen des Gesetzgebers verbietet sich ein Rückgriff auf die in § 10 Abs. 2 MHG bei Staffelmietverträgen für einen Kündigungsverzicht gezogene zeitliche Grenze von vier Jahren²³.

In Anbetracht der aufgezeigten, dem früheren Recht anhaftenden Besonderheiten stellt die zwischen den Parteien in dem befristeten Mietvertrag vom 1. Juli 1999 formularmäßig vereinbarte Verlängerungsklausel, nach der sich die Vertragslaufzeit jeweils um fünf Jahre verlängert, wenn das Mietverhältnis nicht unter Einhaltung der – jeweils geltenden – gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt wird, keine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar. Diesen wurde hierdurch die Möglichkeit eröffnet, jeweils für eine Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündigung des Vermieters zu vermeiden und hierdurch sicherzustellen, dass sie nicht ungewollt aus ihrer gewohnten Umgebung herausgerissen werden. Einem möglichen Mobilitätsinteresse des Mieters kommt nach früherem Recht – wie aufgezeigt – nicht die gleiche Bedeutung wie nach derzeit geltendem Recht zu. Eine Vertragsbindung von jeweils fünf Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der Mieter, denn die mit einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe verbundenen finanziellen Folgen können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters oder – wie hier – durch eine vom Vermieter vorgenommene Neuvermietung abgemildert werden²⁴.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 230/09

1. vgl. etwa BGH, Urteile vom 06.04.2005 – VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572; vom 20.06.2007 – VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760; vom 11.07.2007 – VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513; vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 20.06.2007, aaO[↩]
3. vgl. BGHZ 127, 35, 41 f.; vgl. ferner BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, aaO[↩]
4. vgl. BGH, Urteile vom 06.04.2005 – VIII ZR 155/04, aaO; vom 07.02.2007 – VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202; vom 20.06.2007, aaO; vom 12.03.2008, aaO[↩]
5. BGH, Urteil vom 06.04.2005, aaO[↩]
6. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 565a BGB Rdnr. 1[↩]
7. vgl. für einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 4 BGB nF: BGH, Urteile vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; und vom 30.06.2004 – VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117[↩]
8. vgl. § 564 Abs. 1 BGB aF[↩]
9. auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der BGH keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen: BGH, Urteile vom 22.12.2003, aaO; vom 30.06.2004, aaO; vom 06.10.2004 – VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672[↩]
10. st. Rspr.; vgl. etwa BGHZ 143, 103, 113; BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056[↩]
11. vgl. hierzu etwa BGH, Urteile vom 20.06.2007, aaO; und vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177; BGH, Beschluss vom 16.09.2008 – VIII ZR 112/08, WuM 2009, 48[↩]
12. vgl. hierzu etwa BGH, Urteile vom 30.06.2004, aaO; vom 14.07.2004 – VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; vom 06.10.2004, aaO; vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779[↩]
13. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, aaO[↩][↩]
14. vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 8[↩]
15. vgl. hierzu BGH, Urteile vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, aaO; und vom 15.07.2009, aaO[↩]
16. so auch Hinz, WuM 2009, 79, 82; aA AG Gießen, WuM 2006, 196 f.[↩]
17. vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 38, 67; BGH, Urteile vom 22.12.2003, aaO; und vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, aaO[↩]
18. vgl. BGH, Urteile vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, aaO; und vom 15.07.2009, aaO[↩]
19. vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 39, 70[↩]
20. vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO[↩]
21. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 30.06.2004, aaO[↩]
22. so auch Hinz, aaO[↩]
23. vgl. zu diesem Gesichtspunkt bei einem Kündigungsverzicht im Rahmen eines unbefristeten Mietvertrags BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, aaO[↩]
24. vgl. BGH, Urteil vom 22.12.2003, aaO[↩]