Abbe­ru­fung des WEG-Ver­wal­ters

Ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters nicht schon des­halb ver­lan­gen, weil ein wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hier­für besteht; den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern steht inso­weit ein Beur­tei­lungs­spiel­raum zu, der erst dann über­schrit­ten ist, wenn die Ableh­nung der Abbe­ru­fung aus objek­ti­ver Sicht nicht ver­tret­bar erscheint.

Abbe­ru­fung des WEG-Ver­wal­ters

Ein Anspruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters kommt nur dann in Betracht, wenn hier­für ein wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG besteht. Denn der Ver­wal­ter ist für die Dau­er von fünf Jah­ren bestellt wor­den; dies erlaubt den Schluss dar­auf, dass eine vor­zei­ti­ge Abbe­ru­fung an die­se Vor­aus­set­zung gebun­den sein soll 1.

Gleich­wohl kann der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch bei Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grun­des die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters nicht stets ver­lan­gen. Ein sol­cher Anspruch kann sich aus § 21 Abs. 4 WEG erge­ben 2, wenn die Abbe­ru­fung dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach bil­li­gem Ermes­sen ent­spricht.

Aller­dings besteht Unei­nig­keit dar­über, ob ein Anspruch eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ohne wei­te­res anzu­neh­men ist, wenn ein wich­ti­ger Grund für die vor­zei­ti­ge Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters besteht. Über­wie­gend wird dies ver­neint. Es bestehe ein Beur­tei­lungs­spiel­raum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der nur dann über­schrit­ten wer­de, wenn eine ande­re Ent­schei­dung als die Abbe­ru­fung nicht mehr ver­tret­bar sei 3. Dage­gen geste­hen ande­re den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern einen sol­chen Beur­tei­lungs­spiel­raum nur in engen Gren­zen 4 oder gar nicht zu 5.

Rich­ti­ger­wei­se führt ein wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG nicht zwin­gend dazu, dass ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den Wil­len der Mehr­heit die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters durch das Gericht errei­chen kann.

Aus § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG lässt sich ein sol­cher Anspruch nicht ablei­ten. Die­ser Bestim­mung zufol­ge darf die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters auf das Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grun­des beschränkt wer­den. Besteht die­se Beschrän­kung, folgt dar­aus im Umkehr­schluss, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den Ver­wal­ter unter die­ser Vor­aus­set­zung abbe­ru­fen dür­fen und es in jedem Fall ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht, wenn sie von ihrer Befug­nis Gebrauch machen. Ein Anspruch des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers gemäß § 21 Abs. 4 WEG setzt vor­aus, dass die Abbe­ru­fung dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach bil­li­gem Ermes­sen oder – mit ande­ren Wor­ten – ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht. Ob die Ent­schei­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­ser Anfor­de­rung auch dann genü­gen kann, wenn sie sich gegen die Abbe­ru­fung ent­schei­den, lässt sich § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nicht ent­neh­men.

Bei der Ent­schei­dung über die­se Fra­ge muss das Gericht einer­seits die Ent­schei­dung der Mehr­heit in ver­tret­ba­rem Rah­men respek­tie­ren, ande­rer­seits aber auch der Min­der­heit Schutz bie­ten. Dem Anlie­gen der Mehr­heit und dem Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann es nur Rech­nung tra­gen, wenn den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Beur­tei­lungs­spiel­raum zuge­bil­ligt wird. Unter ande­rem dann, wenn der wich­ti­ge Grund auf dem Regel­bei­spiel des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG beruht, also auf Män­geln in der Füh­rung der Beschluss­Samm­lung, kön­nen die­se näm­lich nach­voll­zieh­ba­re Moti­ve dafür haben, von der Abbe­ru­fung Abstand zu neh­men. Das kann bei­spiels­wei­se der Fall sein, wenn sie einen sol­chen Schritt im Hin­blick auf die bis­he­ri­gen Leis­tun­gen des Ver­wal­ters nicht für not­wen­dig hal­ten und nach einer Erör­te­rung der Män­gel mit der Ver­wal­tung auf eine Bes­se­rung in der Zukunft ver­trau­en. Ist die­ser Beur­tei­lungs­spiel­raum aller­dings über­schrit­ten, weil die Ableh­nung der Abbe­ru­fung aus objek­ti­ver Sicht nicht ver­tret­bar erscheint, muss das Gericht im Inter­es­se der Min­der­heit die Abbe­ru­fung vor­neh­men. Das kann erfor­der­lich sein, wenn die Mehr­heit aus der Sicht eines ver­nünf­ti­gen Drit­ten gegen ihre eige­nen Inter­es­sen han­delt, weil sie – etwa aus Bequem­lich­keit – mas­si­ve Pflicht­ver­let­zun­gen tole­rie­ren will; auch eine Majo­ri­sie­rung durch einen Mehr­heits­ei­gen­tü­mer kann Anlass für eine kri­ti­sche Wür­di­gung der Beweg­grün­de sein 6. Ob die Vor­aus­set­zun­gen für einen sol­chen Anspruch bestehen, hat der Tatrich­ter in umfas­sen­der Wür­di­gung aller Umstän­de fest­zu­stel­len.

Im hier vom Bun­des­ge­richs­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te das Beru­fungs­ge­richt im Ein­zel­nen fest­ge­stellt, der Ver­wal­ter habe im Jah­re 2009 Ein­tra­gun­gen mit einer Ver­zö­ge­rung von sechs Wochen vor­ge­nom­men. Dies hat es rechts­feh­ler­frei als Ver­stoß gegen § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG gewer­tet; eine Ver­zö­ge­rung um meh­re­re Wochen kann näm­lich nicht mehr als die in die­ser Norm vor­ge­schrie­be­ne unver­züg­li­che Erle­di­gung ange­se­hen wer­den 7. Dar­über hin­aus hat das Beru­fungs­ge­richt feh­len­de Ein­tra­gungs­ver­mer­ke bemän­gelt, wes­halb weder der Zeit­punkt noch die Urhe­ber­schaft von Ein­tra­gun­gen doku­men­tiert wor­den sei. Weil auch die in § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG vor­ge­se­he­ne fort­lau­fen­de Num­me­rie­rung feh­le, sei die Voll­stän­dig­keit nicht über­prüf­bar. Zudem sei ein Nega­tiv­be­schluss nicht auf­ge­nom­men, und Urteils­for­meln sei­en nicht voll­stän­dig über­tra­gen wor­den. Wei­te­re, außer­halb der Füh­rung der Beschluss­Samm­lung lie­gen­de Män­gel sei­en weni­ger gra­vie­rend. Die regel­mä­ßi­ge Bege­hung der Anla­ge sei nur zeit­wei­se unter­blie­ben. Auch die Umset­zung eines die Trep­pen­haus­rei­ni­gung betref­fen­den Beschlus­ses aus dem Jahr 2008 erst im Jahr 2010 mache die Zusam­men­ar­beit nicht unzu­mut­bar.

Im Rah­men der Gesamt­wür­di­gung hat das Beru­fungs­ge­richt ohne Rechts­feh­ler die Über­zeu­gung gewon­nen, die Ent­schei­dung der Mehr­heit gegen eine Abbe­ru­fung sei ver­tret­bar. Dabei hat es berück­sich­tigt, dass die Män­gel der Beschluss­Samm­lung nicht zu nega­ti­ven Fol­gen geführt haben. Zudem hat es zutref­fend dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Pflicht zur Füh­rung einer Beschluss-Samm­lung erst mit der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts im Jahr 2007 ein­ge­führt wor­den ist. Aus der Anhö­rung des Geschäfts­füh­rers des Ver­wal­ters hat es in tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung die Über­zeu­gung gewon­nen, dass die Pro­ble­me teil­wei­se durch Anfangs­män­gel der ver­wen­de­ten Soft­ware ver­ur­sacht wur­den. Auch die übri­gen von dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­führ­ten Umstän­de hat es mit nach­voll­zieh­ba­rer Begrün­dung nicht als so gra­vie­rend ange­se­hen, dass nur die Abbe­ru­fung ver­tret­bar sei.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Febru­ar 2012 – V ZR 105/​11

  1. Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 143[]
  2. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/​10, NZM 2011, 630 f.[]
  3. OLG Cel­le, NZM 1999, 841; ZWE 2002, 474, 476; OLG Köln, JMBl. NW 2007, 83; OLG Mün­chen, ZMR 2007, 807, 809; OLG Schles­wig, ZMR 2007, 485; OLG Ros­tock, ZMR 2010, 223, 224; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn.190 und Rn. 226; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 33; Timme/​Knop, WEG, § 26 Rn. 214 f.; ähn­lich Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 149[]
  4. OLG Hamm, NZM 2004, 504, 506[]
  5. OLG Düs­sel­dorf, NZM 2002, 487, 488; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 31a; offen gelas­sen von AG Mün­chen, ZMR 2009, 644, 645[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, juris Rn. 12, vor­ge­se­hen zum Abdruck in BGHZ; Mer­le, aaO., § 26 Rn. 226[]
  7. vgl. BT-Drucks. 16/​887, S. 34; Mer­le, aaO, § 24 Rn. 143[]