Abberufung des WEG-Verwalters

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

Abberufung des WEG-Verwalters

Ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters kommt nur dann in Betracht, wenn hierfür ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG besteht. Denn der Verwalter ist für die Dauer von fünf Jahren bestellt worden; dies erlaubt den Schluss darauf, dass eine vorzeitige Abberufung an diese Voraussetzung gebunden sein soll1.

Gleichwohl kann der Wohnungseigentümer auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Abberufung des Verwalters nicht stets verlangen. Ein solcher Anspruch kann sich aus § 21 Abs. 4 WEG ergeben2, wenn die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Allerdings besteht Uneinigkeit darüber, ob ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers ohne weiteres anzunehmen ist, wenn ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters besteht. Überwiegend wird dies verneint. Es bestehe ein Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer, der nur dann überschritten werde, wenn eine andere Entscheidung als die Abberufung nicht mehr vertretbar sei3. Dagegen gestehen andere den Wohnungseigentümern einen solchen Beurteilungsspielraum nur in engen Grenzen4 oder gar nicht zu5.

Richtigerweise führt ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann.

Aus § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG lässt sich ein solcher Anspruch nicht ableiten. Dieser Bestimmung zufolge darf die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Besteht diese Beschränkung, folgt daraus im Umkehrschluss, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter unter dieser Voraussetzung abberufen dürfen und es in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie von ihrer Befugnis Gebrauch machen. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gemäß § 21 Abs. 4 WEG setzt voraus, dass die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder – mit anderen Worten – ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ob die Entscheidung der Wohnungseigentümer dieser Anforderung auch dann genügen kann, wenn sie sich gegen die Abberufung entscheiden, lässt sich § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nicht entnehmen.

Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Unter anderem dann, wenn der wichtige Grund auf dem Regelbeispiel des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG beruht, also auf Mängeln in der Führung der BeschlussSammlung, können diese nämlich nachvollziehbare Motive dafür haben, von der Abberufung Abstand zu nehmen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sie einen solchen Schritt im Hinblick auf die bisherigen Leistungen des Verwalters nicht für notwendig halten und nach einer Erörterung der Mängel mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen. Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie – etwa aus Bequemlichkeit – massive Pflichtverletzungen tolerieren will; auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein6. Ob die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch bestehen, hat der Tatrichter in umfassender Würdigung aller Umstände festzustellen.

Im hier vom Bundesgerichshof entschiedenen Fall hatte das Berufungsgericht im Einzelnen festgestellt, der Verwalter habe im Jahre 2009 Eintragungen mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen. Dies hat es rechtsfehlerfrei als Verstoß gegen § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG gewertet; eine Verzögerung um mehrere Wochen kann nämlich nicht mehr als die in dieser Norm vorgeschriebene unverzügliche Erledigung angesehen werden7. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht fehlende Eintragungsvermerke bemängelt, weshalb weder der Zeitpunkt noch die Urheberschaft von Eintragungen dokumentiert worden sei. Weil auch die in § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG vorgesehene fortlaufende Nummerierung fehle, sei die Vollständigkeit nicht überprüfbar. Zudem sei ein Negativbeschluss nicht aufgenommen, und Urteilsformeln seien nicht vollständig übertragen worden. Weitere, außerhalb der Führung der BeschlussSammlung liegende Mängel seien weniger gravierend. Die regelmäßige Begehung der Anlage sei nur zeitweise unterblieben. Auch die Umsetzung eines die Treppenhausreinigung betreffenden Beschlusses aus dem Jahr 2008 erst im Jahr 2010 mache die Zusammenarbeit nicht unzumutbar.

Im Rahmen der Gesamtwürdigung hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, die Entscheidung der Mehrheit gegen eine Abberufung sei vertretbar. Dabei hat es berücksichtigt, dass die Mängel der BeschlussSammlung nicht zu negativen Folgen geführt haben. Zudem hat es zutreffend darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung erst mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 eingeführt worden ist. Aus der Anhörung des Geschäftsführers des Verwalters hat es in tatrichterlicher Würdigung die Überzeugung gewonnen, dass die Probleme teilweise durch Anfangsmängel der verwendeten Software verursacht wurden. Auch die übrigen von dem Wohnungseigentümer angeführten Umstände hat es mit nachvollziehbarer Begründung nicht als so gravierend angesehen, dass nur die Abberufung vertretbar sei.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Februar 2012 – V ZR 105/11

  1. Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 143[]
  2. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10, NZM 2011, 630 f.[]
  3. OLG Celle, NZM 1999, 841; ZWE 2002, 474, 476; OLG Köln, JMBl. NW 2007, 83; OLG München, ZMR 2007, 807, 809; OLG Schleswig, ZMR 2007, 485; OLG Rostock, ZMR 2010, 223, 224; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn.190 und Rn. 226; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 33; Timme/Knop, WEG, § 26 Rn. 214 f.; ähnlich Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 149[]
  4. OLG Hamm, NZM 2004, 504, 506[]
  5. OLG Düsseldorf, NZM 2002, 487, 488; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 31a; offen gelassen von AG München, ZMR 2009, 644, 645[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/10, juris Rn. 12, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ; Merle, aaO., § 26 Rn. 226[]
  7. vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 34; Merle, aaO, § 24 Rn. 143[]

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