Abgel­tungs­klau­seln bei star­ren Fris­ten

Nach einer neu­en Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs sind for­mu­lar­ver­trag­li­che Abgel­tungs­klau­seln in Wohn­raum­miet­ver­trä­gen, die sich an „star­ren“ Fris­ten und Pro­zent­sät­zen aus­rich­ten, unwirk­sam, weil sie den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Abgel­tungs­klau­seln bei star­ren Fris­ten

For­mu­lar­mä­ßi­ge Wohn­raum­miet­ver­trä­ge ent­hal­ten in der Pra­xis meist Klau­seln, die den Mie­ter wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses inner­halb bestimm­ter Fris­ten zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­ten. Der heu­te vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­ne Fall betraf eine damit ver­wand­te, in for­mu­lar­mä­ßi­gen Wohn­raum­miet­ver­trä­gen eben­falls häu­fig gebrauch­te, soge­nann­te Abgel­tungs­klau­sel. Der Zweck von Abgel­tungs­klau­seln besteht dar­in, dem Ver­mie­ter, der von dem aus­zie­hen­den Mie­ter man­gels Fäl­lig­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren kei­ne End­re­no­vie­rung ver­lan­gen kann, einen pro­zen­tua­len Anteil an Reno­vie­rungs­kos­ten für den Abnut­zungs­zeit­raum seit den let­zen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit zu sichern.

In dem der heu­ti­gen Ent­schei­dung zugrun­de lie­gen­den Fall hat der Mie­ter am Ende der rund zwei­jäh­ri­gen Miet­zeit Rück­zah­lung der Kau­ti­on ver­langt. Die Ver­mie­te­rin hat die Kau­ti­on mit zeit­an­tei­li­gen Reno­vie­rungs­kos­ten ver­rech­net. Nach der im Miet­ver­trag der Par­tei­en ent­hal­te­nen Abgel­tungs­klau­sel muss der Mie­ter, wenn er vor Ablauf der für die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im All­ge­mei­nen vor­ge­se­he­nen Fris­ten aus­zieht, sei­ner Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch antei­li­ge Zah­lung der Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach fest­ge­leg­ten Pro­zent­sät­zen, die sich in Abhän­gig­keit von der Nut­zungs­dau­er erhö­hen, nach­kom­men. Bei­spiels­wei­se bestimmt die Klau­sel, dass der Mie­ter nach einer Nut­zungs­dau­er von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jah­ren für Küche und Bad 66% der Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu ent­rich­ten habe, für Wohn- und Schlaf­zim­mer 40% und für Neben­räu­me 42,85%.

Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge des Mie­ters auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on im Wesent­li­chen statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Ver­mie­te­rin zurück­ge­wie­sen. Es hat das auf die Abgel­tungs­klau­sel gestütz­te Zah­lungs­ver­lan­gen der Ver­mie­te­rin als unbe­grün­det erach­tet und zur Begrün­dung im Wesent­li­chen aus­ge­führt, dass die Klau­sel wegen einer unan­ge­mes­se­nen Benach­tei­li­gung des Mie­ters unwirk­sam sei (§ 307 BGB), weil sie eine Kos­ten­be­tei­li­gung des Mie­ters auf der Grund­la­ge „star­rer“ Fris­ten und Pro­zent­sät­ze vor­se­he.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die vom Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Ver­mie­te­rin zurück­ge­wie­sen. Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sind For­mu­lar­be­stim­mun­gen unwirk­sam, wenn sie dem Mie­ter die Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses nach einem „star­ren“ Fris­ten­plan auf­er­le­gen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/​03, NJW 2004, 2586). Denn dadurch kann der Mie­ter mit Reno­vie­rungs­ver­pflich­tun­gen belas­tet wer­den, obwohl unter Umstän­den tat­säch­lich noch kein Reno­vie­rungs­be­darf besteht, weil der Mie­ter die Woh­nung bei­spiels­wei­se nur unter­durch­schnitt­lich genutzt hat. Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr ent­schie­den, dass die­se Erwä­gun­gen auf Abgel­tungs­klau­seln zu über­tra­gen sind. Abgel­tungs­klau­seln auf einer „star­ren“ Berech­nungs­grund­la­ge benach­tei­li­gen den Mie­ter unan­ge­mes­sen, weil sie kei­ne Berück­sich­ti­gung des tat­säch­li­chen Erhal­tungs­zu­stands der Woh­nung zulas­sen. Denn bei einem über­durch­schnitt­li­chen Erhal­tungs­zu­stand der Woh­nung führt eine „star­re“ Abgel­tungs­re­ge­lung dazu, dass der Mie­ter mit (erheb­lich) höhe­ren zeit­an­tei­li­gen Reno­vie­rungs­kos­ten belas­tet wird, als es dem tat­säch­li­chen Zustand der Woh­nung ent­spricht. Soweit der Bun­des­ge­richts­hof Abgel­tungs­klau­seln mit „star­ren“ Fris­ten und Pro­zent­sät­zen in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen als wirk­sam ange­se­hen hat (z.B. Urteil vom 6. Okto­ber 2004 ? VIII ZR 215/​03, WuM 2004, 663), hält er dar­an nicht fest.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Okto­ber 2006 – VIII ZR 52/​06