Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.
Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus1. Diesen Anforderungen genügen nach Ansicht des BGH aber auch Abrechnungen auf der Basis der vereinbarten Vorausszahlungen.
Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen2. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit3. Insoweit kann im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Es kommt in beiden Fällen allenfalls ein inhaltlicher Fehler in Betracht, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lässt4.
In beiden Fällen kann der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf den abzustellen ist5, beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23. September 2009 – VIII ZA 2/08
- BGH, Urteile vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283, Tz. 21[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442, unter III 2[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2008, aaO, Tz. 22[↩]
- aA bezüglich der Abrechnung nach Soll-Vorschüssen: Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rdnr. 138[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2008, aaO, Tz. 21[↩]
