Abrech­nung der Neben­kos­ten

Eine Abrech­nung der Betriebs­kos­ten auf der Basis der zwi­schen den Par­tei­en ver­ein­bar­ten Vor­aus­zah­lun­gen (Soll-Vor­schüs­se) anstatt der tat­säch­lich vom Mie­ter geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen (Ist-Vor­schüs­se) ist nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs for­mell wirk­sam. Ob die vor­ge­nom­me­nen Abzü­ge der Höhe nach zutref­fend ange­setzt sind, betrifft die inhalt­li­che Rich­tig­keit der Abrech­nung.

Abrech­nung der Neben­kos­ten

Eine for­mell ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs als Min­destan­ga­ben eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten, die Anga­be und Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel, die Berech­nung des Anteils des Mie­ters sowie den Abzug sei­ner Vor­aus­zah­lun­gen vor­aus [1]. Die­sen Anfor­de­run­gen genü­gen nach Ansicht des BGH aber auch Abrech­nun­gen auf der Basis der ver­ein­bar­ten Vor­auss­zah­lun­gen.

Zwar sind grund­sätz­lich die vom Mie­ter im Abrech­nungs­zeit­raum tat­säch­lich geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen in Abzug zu brin­gen [2]. Ob die vor­ge­nom­me­nen Abzü­ge der Höhe nach zutref­fend ange­setzt sind, betrifft jedoch nicht die for­mel­le Wirk­sam­keit der Abrech­nung, son­dern deren inhalt­li­che Rich­tig­keit [3]. Inso­weit kann im Fal­le einer Abrech­nung nach ver­ein­bar­ten Vor­aus­zah­lun­gen nichts ande­res gel­ten als bei einer Falsch­be­rech­nung der geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen. Es kommt in bei­den Fäl­len allen­falls ein inhalt­li­cher Feh­ler in Betracht, der die for­mel­le Ord­nungs­ge­mäß­heit der Abrech­nung unbe­rührt lässt [4].

In bei­den Fäl­len kann der durch­schnitt­lich gebil­de­te, juris­tisch und betriebs­wirt­schaft­lich nicht geschul­te Mie­ter, auf den abzu­stel­len ist [5], beim Abgleich der in die Abrech­nung ein­ge­stell­ten mit den geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen unschwer erken­nen, ob die Vor­aus­zah­lun­gen zutref­fend berück­sich­tigt sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 23. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZA 2/​08

  1. BGH, Urtei­le vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/​06, NJW 2008, 142, Tz. 24; vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/​07, NJW 2009, 283, Tz. 21[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/​02, NJW-RR 2003, 442, unter III 2[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2008, aaO, Tz. 22[]
  4. aA bezüg­lich der Abrech­nung nach Soll-Vor­schüs­sen: Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te, 5. Aufl., G Rdnr. 138[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2008, aaO, Tz. 21[]