Abtre­tung einer Gesamt­grund­schuld – und ihre Ein­tra­gung

Bei der Beur­tei­lung der Bewil­li­gungs­be­rech­ti­gung ist auch das Grund­buch­amt an die Ver­mu­tung des § 891 BGB bis zum voll­stän­di­gen Beweis des Gegen­teils hat es also davon aus­zu­ge­hen, dass der im Grund­buch Ein­ge­tra­ge­ne auch der wah­re Berech­tig­te ist.

Abtre­tung einer Gesamt­grund­schuld – und ihre Ein­tra­gung

Dar­an ändert der zuguns­ten des Antrag­stel­lers ein­ge­tra­ge­ne Amts­wi­der­spruch nichts, weil damit ledig­lich der gut­gläu­bi­ge Erwerb des Rechts ver­hin­dert, nicht aber die Ver­mu­tung des § 891 BGB wider­legt wird.

Macht der Antrag­stel­ler gel­tend, der Buch­be­rech­tig­te sei in Wahr­heit nicht der Inha­ber des Rechts, ist er im Hin­blick auf § 39 Abs. 1 GBO gehal­ten, ggf. im Wege der Grund­buch­be­rich­ti­gung die Vor­ein­tra­gung bzw. hier die Wie­der­ein­tra­gung des nach sei­ner Auf­fas­sung wah­ren Berech­tig­ten zu ver­an­las­sen.

Nach § 19 GBO setzt die Ein­tra­gung in das Grund­buch – abge­se­hen vom Fall der Grund­buch­be­rich­ti­gung auf­grund Unrich­tig­keits­nach­wei­ses nach § 22 GBO – vor­aus, dass der­je­ni­ge die Ein­tra­gung bewil­ligt, des­sen Recht von ihr betrof­fen ist. Die Bewil­li­gungs­be­rech­ti­gung und die Befug­nis zu ihrer Aus­übung als Aus­fluss der mate­ri­ell-recht­li­chen Ver­fü­gungs­be­fug­nis müs­sen grund­sätz­lich noch zum Zeit­punkt der Ein­tra­gung bestehen, soweit nicht § 878 BGB ein­greift; es reicht dann aus, dass die Bewil­li­gungs­be­fug­nis zum Zeit­punkt des Ein­gangs des Ein­tra­gungs­an­trags beim Grund­buch­amt vor­liegt. Das Grund­buch­amt hat Bewil­li­gungs­be­rech­ti­gung und ‑befug­nis von Amts wegen zu prü­fen1. Maß­ge­bend ist hier nach den §§ 878, 873 Abs. 2 BGB der Zeit­punkt des Ein­gangs des Ein­tra­gungs­an­trags­an­trags beim Grund­buch­amt, also der 10.09.2014. Auf den am 28.07.2014 ein­ge­gan­ge­nen ers­ten Ein­tra­gungs­an­trag kann nicht abge­stellt wer­den, weil der Antrag­stel­ler die­sen Antrag zurück­ge­nom­men hat und eine "Rück­nah­me der Rück­nah­me" nicht zuläs­sig ist2. Ob die Rück­nah­me auf einer sach­lich unzu­tref­fen­den Zwi­schen­ver­fü­gung des Grund­buch­amts beruht, ist hier­für ohne Belang. Die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung zuguns­ten des Antrag­stel­lers erfolg­te durch die G, die ursprüng­li­che Gläu­bi­ge­rin der Grund­schuld. Am 10.09.2014 war indes­sen nicht mehr die G, son­dern viel­mehr I S als Gläu­bi­ger der Grund­schuld ein­ge­tra­gen. Bei der Beur­tei­lung der Bewil­li­gungs­be­rech­ti­gung ist auch das Grund­buch­amt an die Ver­mu­tung des § 891 BGB gebun­den3; bis zum voll­stän­di­gen Beweis des Gegen­teils hat es also davon aus­zu­ge­hen, dass der im Grund­buch Ein­ge­tra­ge­ne auch der wah­re Berech­tig­te ist. Dar­an ändert der zuguns­ten des Antrag­stel­lers ein­ge­tra­ge­ne Amts­wi­der­spruch nichts, weil damit ledig­lich der gut­gläu­bi­ge Erwerb des Rechts ver­hin­dert, nicht aber die Ver­mu­tung des § 891 BGB wider­legt wird4. Macht der Antrag­stel­ler gel­tend, der Buch­be­rech­tig­te sei in Wahr­heit nicht der Inha­ber des Rechts, ist er im Hin­blick auf § 39 Abs. 1 GBO gehal­ten, ggf. im Wege der Grund­buch­be­rich­ti­gung die Vor­ein­tra­gung bzw. hier die Wie­der­ein­tra­gung des nach sei­ner Auf­fas­sung wah­ren Berech­tig­ten, hier also der G zu ver­an­las­sen5. Einen ent­spre­chen­den Berich­ti­gungs­an­trag hat der Antrag­stel­ler bis­lang nicht gestellt, so dass das Grund­buch­amt zu Recht die Zustim­mung des im Grund­buch ein­ge­tra­gen Berech­tig­ten gefor­dert hat, weil damit die Ver­fü­gung der G als Nicht­be­rech­tig­te rück­wir­kend geheilt wür­de, §§ 184, 185 BGB6.

Ein Berich­ti­gungs­an­trag auf Wie­der­ein­tra­gung der G im Grund­buch erscheint nach Akten­la­ge aus­sichts­los, weil der Unrich­tig­keits­nach­weis mit den Mit­teln des § 29 GBO nicht geführt ist und wohl auch nicht geführt wer­den kann. Aller­dings dürf­te das Grund­buch durch die Ein­tra­gung von Dr. L unrich­tig gewor­den sein. Das folgt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Antrag­stel­lers nicht schon dar­aus, dass zu sei­nen Guns­ten zeit­lich frü­her eine Abtre­tungs­er­klä­rung und die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung abge­ge­ben wur­den. Allein damit ist die Grund­schuld nicht auf ihn über­ge­gan­gen, weil das nach den §§ 1192, 1154 Abs. 3, 873 BGB erst durch die Ein­tra­gung im Grund­buch erfolgt. Ob die per­sön­li­che For­de­rung noch bestand7 ist ohne jeden Belang, weil die Grund­schuld eine per­sön­li­che For­de­rung nicht vor­aus­setzt und die Vor­schrif­ten über die Hypo­thek nur unter Berück­sich­ti­gung des­sen ent­spre­chend anwend­bar sind, § 1192 Abs. 1 BGB. Es ent­spricht daher all­ge­mei­ner Auf­fas­sung, dass § 1153 BGB auf die Grund­schuld nicht anwend­bar ist8. Durch die in der Urkun­de vom 21.07.2014 erklär­te Abtre­tung war die G, auch wenn die Erklä­rung für sie bin­dend war, vor Ein­tra­gung des Erwer­bers im Grund­buch nicht an wei­te­ren Ver­fü­gun­gen über die Grund­schuld gehin­dert9. Das Ober­lan­des­ge­richt neigt aber der Auf­fas­sung des Antrag­stel­lers zu, dass die am 06.08.2012 dem für die G han­deln­den J S erteil­ten Voll­mach­ten eine Befug­nis zur Über­tra­gung bereits ein­ge­tra­ge­ner Grund­pfand­rech­te nicht umfass­ten und der Ein­tra­gung von Dr. L des­halb eine wirk­sa­me Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung nicht zugrun­de lag. Indes­sen hat Dr. L die Grund­schuld wei­ter an I S abge­tre­ten, der am 09.09.2014 im Grund­buch ein­ge­tra­gen wur­de. Eine Grund­buch­be­rich­ti­gung kommt daher nur dann in Betracht, wenn auch durch die­se Ein­tra­gung das Grund­buch unrich­tig ist. Im Berich­ti­gungs­ver­fah­ren auf­grund Unrich­tig­keits­nach­wei­ses nach § 22 GBO hat der Antrag­stel­ler ohne Rück­sicht auf die Beweis­last­ver­tei­lung in einem Zivil­pro­zess über den Berich­ti­gungs­an­spruch nach § 894 BGB mit den Mit­teln des § 29 GBO den vol­len Beweis der Unrich­tig­keit des Grund­buchs zu erbrin­gen. Dazu gehört es auch, die Mög­lich­keit eines gut­gläu­bi­gen Erwerbs aus­zu­räu­men10. Dass I S die Grund­schuld nach § 892 Abs. 1 BGB gut­gläu­big erwor­ben hat, ist nach dem Akten­in­halt nicht wider­legt; es ist auch nicht ersicht­lich, dass ein sol­cher Nach­weis allein durch öffent­li­che Urkun­den mög­lich wäre. Zum Zeit­punkt der Ein­tra­gung von I S war der Amts­wi­der­spruch zuguns­ten des Antrag­stel­lers noch nicht im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Soweit der Antrag­stel­ler meint, einen Anspruch auf Grund­buch­be­rich­ti­gung zu haben, steht es ihm frei, die­sen im Kla­ge­weg zu ver­fol­gen.

Thü­rin­ger Ober­lan­des­ge­richt, Beschluss vom 6. Juli 2015 – 3 W 290/​15

  1. Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 59 m.w.N. []
  2. Dem­har­ter, a.a.O., § 31 Rn. 12 m.w.N. []
  3. Dem­har­ter, a.a.O., § 19 Rn. 59; Kös­sin­ger in Bauer/​von Oefe­le, GBO, 3. Aufl., § 19 Rn. 136; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 891 Rn. 1 jeweils m.w.N. []
  4. Palandt/​Bassenge, a.a.O., § 899 Rn. 5, § 891 Rn. 8 m.w.N.; Bamberger/​Roth, BGB, 3. Aufl., § 899 Rn. 11 []
  5. Kös­sin­ger, a.a.O. Rn. 138 []
  6. Dem­har­ter, a.a.O., Rn. 72 m.w.N. []
  7. vgl. den Schrift­satz des Notars vom 25.06.2015 []
  8. Bamberger/​Roth, a.a.O., § 1192 Rn. 29, 138 m.w.N. []
  9. OLG Mün­chenF­G­Prax 2014, 108 f. m.w.N. []
  10. Dem­har­ter, a.a.O., § 22 Rn. 36, 37 m.w.N. []