Abwohn­ba­rer Bau­kos­ten­zu­schuss

Sind Mie­ter­leis­tun­gen als abwohn­ba­rer Bau­kos­ten­zu­schuss berück­sich­ti­gungs­fä­hig? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hofs im Rah­men eines Rechts­streits zu befas­sen, in dem es um den Kün­di­gungs- und Räu­mungs­an­spruch des Zwangs­ver­wal­ters gegen den Mie­ter der Woh­nung ging:

Abwohn­ba­rer Bau­kos­ten­zu­schuss

Dabei hängt der Räu­mungs­an­spruch (§ 546 Abs. 1 BGB), zu des­sen Gel­tend­ma­chung der Zwangs­ver­wal­ter wei­ter­hin befugt ist (§ 152 ZVG, § 12 Abs. 2 Satz 1 ZwV­wV), davon ab, ob der Mie­ter zur Zah­lung der Monats­mie­ten ver­pflich­tet war, auf deren Aus­blei­ben der Zwangs­ver­wal­ter sei­ne Kün­di­gun­gen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützt hat. Kon­kret ging es in dem Rechts­streit um die Fra­ge nach den Vor­aus­set­zun­gen, nach denen sich das Vor­lie­gen eines Bau­kos­ten­zu­schus­ses und damit die Fra­ge beur­teilt, ob die von dem Mie­ter auf dem Miet­grund­stück erbrach­ten Aus- und Umbau­leis­tun­gen als eine dem Zwangs­ver­wal­ter gegen­über wirk­sa­me Miet­vor­aus­zah­lung für die im Streit ste­hen­den Mona­te anzu­se­hen sind.

Nach § 1124 Abs. 2 BGB, der gemäß § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 Satz 1, § 20 ZVG auch in der Zwangs­ver­wal­tung eines Grund­stücks gegen­über dem ein­ge­setz­ten Zwangs­ver­wal­ter Anwen­dung fin­det, ist eine (Vor­aus-)Ver­fü­gung über Miet­for­de­run­gen dem Grund­pfand­gläu­bi­ger gegen­über unwirk­sam und kann ihm des­halb nicht als Erfül­lung ent­ge­gen gehal­ten wer­den, soweit sie sich auf die Mie­te für eine spä­te­re Zeit als den zur Zeit der Beschlag­nah­me lau­fen­den Kalen­der­mo­nat bezieht. Eine Aus­nah­me von die­ser Regel, die ver­hin­dern soll, dass Grund­pfand­rech­te durch uner­kann­te Vor­aus­ver­fü­gun­gen über Miet­for­de­run­gen aus­ge­höhlt wer­den, bil­den Bau­kos­ten­zu­schüs­se. Die­se Leis­tun­gen, die dadurch gekenn­zeich­net sind, dass sie zum Auf- oder Aus­bau des Miet­grund­stücks bestimmt sind, bestim­mungs­ge­mäß dazu ver­wen­det wer­den und zu einer Erhö­hung des Grund­stücks­wer­tes füh­ren 1, muss sich ein Grund­pfand­gläu­bi­ger bezie­hungs­wei­se ein für ihn täti­ger Zwangs­ver­wal­ter als Miet­vor­aus­zah­lun­gen ent­ge­gen­hal­ten las­sen.

Die Vor­zugs­stel­lung der­ar­ti­ger abwohn­ba­rer Bau­kos­ten­schüs­se liegt dar­in begrün­det, dass der Mie­ter durch tat­säch­li­che Leis­tun­gen, die an sich vom frü­he­ren Eigen­tü­mer und Voll­stre­ckungs­schuld­ner hät­ten auf­ge­bracht wer­den müs­sen, einen Sach­wert schafft, der dem Grund­pfand­gläu­bi­ger in Form einer Wert­stei­ge­rung des Grund­stücks zugu­te­kommt. Denn es ist mit Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) nicht zu ver­ein­ba­ren, wenn der Grund­pfand­gläu­bi­ger sich gleich­wohl auf eine durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenz­te Berück­sich­ti­gungs­fä­hig­keit einer in sol­chen Leis­tun­gen lie­gen­den Miet­vor­aus­zah­lung beru­fen kann 2.

Vor­aus­set­zung für die Berück­sich­ti­gungs­fä­hig­keit eines abwohn­ba­ren Bau­kos­ten­zu­schus­ses als Miet­vor­aus­zah­lung ist zum einen, dass er mit der Abre­de geleis­tet wird, dass die als Vor­aus­zah­lung zu erbrin­gen­den Leis­tun­gen vom Mie­ter in die­ser Eigen­schaft, näm­lich mit Rück­sicht auf das Miet­ver­hält­nis, auf­ge­bracht und zum Auf- oder Aus­bau des Miet­grund­stücks ver­wen­det wer­den sol­len 3. Zum ande­ren müs­sen – unter Zugrun­de­le­gung einer wirt­schaft­li­chen Betrach­tungs­wei­se – die erbrach­ten Leis­tun­gen tat­säch­lich, wenn auch nur mit­tel­bar, zur Schaf­fung oder Instand­set­zung des Miet­ob­jekts ver­wandt wor­den sein, und zwar – bei der auch inso­weit gebo­te­nen wirt­schaft­li­chen Betrach­tungs­wei­se – aus dem eige­nen Ver­mö­gen des Mie­ters 4.

Für die Berück­sich­ti­gungs­fä­hig­keit einer Leis­tung als Bau­kos­ten­zu­schuss kommt es nicht dar­auf an, ob die­se in Geld- oder Sach­mit­teln oder in Arbeits­leis­tun­gen besteht und wie sich im Fal­le unter­schied­li­cher Leis­tungs­for­men deren Ver­hält­nis unter­ein­an­der im Ein­zel­nen bestimmt. Berück­sich­ti­gungs­fä­hig ist viel­mehr alles, was bei wirt­schaft­li­cher Betrach­tung als (vor­aus­be­zahl­te) Mie­te oder als sons­ti­ger, etwa in Eigen­leis­tun­gen bestehen­der Bei­trag, und sei es auch nur mit­tel­bar, bis zum Ein­tritt der Beschlag­nah­me­wir­kung tat­säch­lich an Wert­er­hö­hen­dem zur Schaf­fung oder Instand­set­zung des Miet­grund­stücks erbracht wor­den ist 5.

Auf die Fra­ge, in wel­chen Bau­maß­nah­men und Bau­tei­len sich das ein­ge­setz­te Geld im Ein­zel­nen nie­der­ge­schla­gen hat, kommt es wegen der Maß­geb­lich­keit des durch die Bau­maß­nah­men erreich­ten Gesamt­ergeb­nis­ses nicht an. Aus dem glei­chen Grun­de ist es uner­heb­lich, ob und in wel­chem Umfang der Mie­ter in eige­ner Per­son Sach­leis­tun­gen auf das Miet­grund­stück erbracht hat. Denn auch inso­weit kommt es bei der gebo­te­nen wirt­schaft­li­chen Gesamt­be­trach­tung nicht dar­auf an, von wem und in wel­cher Form die in das Ergeb­nis der Bau­maß­nah­men ein­ge­flos­se­nen Aus- und Umbau­leis­tun­gen erbracht wor­den sind, sofern sie dem Mie­ter als eige­ne Leis­tun­gen zuge­rech­net wer­den kön­nen.

Das Erfor­der­nis einer jeden­falls bei wirt­schaft­li­cher Betrach­tung gege­be­nen Zure­chen­bar­keit der als Miet­vor­aus­zah­lung zu berück­sich­ti­gen­den Mit­tel zum Ver­mö­gen des Mie­ters hat sei­nen Grund dar­in, dass nur dann eine durch Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) begrün­de­te Aus­nah­me von § 1124 Abs. 2 BGB ver­an­lasst ist, wenn der Mie­ter anstel­le des dafür an sich zustän­di­gen Ver­mie­ters unter Über­nah­me einer Vor­leis­tungs­pflicht aus eige­nen Mit­teln etwas zur Schaf­fung oder Instand­hal­tung des Miet­grund­stücks und damit zu des­sen Wert­erhö­hung bei­getra­gen hat 6. Dage­gen besteht kein Grund, einem Mie­ter die mit einem Bau­kos­ten­zu­schuss ver­bun­de­ne Vor­zugs­stel­lung gegen­über einem (künf­ti­gen) Grund­pfand­gläu­bi­ger ein­zu­räu­men, wenn bei wirt­schaft­li­cher Betrach­tungs­wei­se nicht der Mie­ter, son­dern ent­we­der der Eigen­tü­mer die Bau­maß­nah­me finan­ziert oder der Mie­ter nach­träg­lich die Kos­ten für eine außer­halb der miet­ver­trag­li­chen Abre­den erbrach­te, ins­be­son­de­re eine bei Miet­ver­trags­schluss bereits abge­schlos­se­ne und aus die­sem Grun­de nicht als Bau­kos­ten­zu­schuss berück­sich­ti­gungs­fä­hi­ge Leis­tung über­nom­men hat 7. Aller­dings ändert sich am Ursprung der ein­ge­setz­ten Mit­tel aus dem Ver­mö­gen des Mie­ters nichts, wenn die­ser sich die Mit­tel von Drit­ten beschaf­fen muss, sei es durch Dar­le­hen 8 oder – wie hier – auf sons­ti­ge Wei­se. Denn woher der Mie­ter sich die von ihm für einen Bau­kos­ten­zu­schuss benö­tig­ten und ein­ge­setz­ten Mit­tel beschafft, ist für eine Zubil­li­gung der auch in die­sem Fall gebo­te­nen Vor­zugs­stel­lung uner­heb­lich.

Daher ist, so der Bun­des­ge­richts­hof, regel­mä­ßig auch das Vor­brin­gen des Mie­ters zu berück­sich­ti­gen, dass er inso­weit von sei­nen Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen in Natu­ra­li­en wie auch finan­zi­ell beschenkt wor­den sei – wie etwa im hier ent­schie­de­nen Fall dass der Bru­der für ihn Arbeits­leis­tun­gen als Aus­gleich für erhal­te­ne erbrecht­li­che Zuwen­dun­gen erbracht habe und dass er sei­nen Hel­fern zeit­lich begrenz­te Wohn­rech­te als Gegen­leis­tung für die erbrach­ten Dienst­leis­tun­gen an dem sanier­ten Objekt ein­ge­räumt habe. Zumin­dest hat das Gericht dann unge­ach­tet der Fra­ge, ob und inwie­weit die mit den Ver­mie­tern inso­weit getrof­fe­nen Wert­fest­le­gun­gen auch gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter Bin­dungs­wir­kun­gen ent­fal­ten kön­nen, zu prü­fen, ob die von dem Mie­ter tat­säch­lich geleis­te­ten Bei­trä­ge zum Auf- und Aus­bau des Miet­ob­jekts objek­tiv so hoch waren, dass sie jeden­falls zum Zeit­punkt der Kün­di­gun­gen noch nicht abge­wohnt waren.

Uner­heb­lich ist hier auch, wenn der Mie­ter die­se Leis­tun­gen in einen werk­ver­trag­li­chen Bezug erbracht hat. Denn auch in die­sem Fall hat nach den zuvor getrof­fe­nen miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen von vorn­her­ein die Abre­de bestan­den, dass die von den Ver­mie­tern zu erbrin­gen­de Gegen­leis­tung in einer Ver­rech­nung der Bau­leis­tun­gen mit den künf­ti­gen monat­li­chen Mie­ten bestehen und dass nicht etwa ein Werk­lohn zur Aus­zah­lung kom­men soll­te 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Febru­ar 2012 – VIII ZR 166/​10

  1. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/​65, WM 1967, 74 unter I 2 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/​65, aaO unter I 2 a; vgl. fer­ner BGH, Urtei­le vom 25.11.1958 – VIII ZR 151/​57, WM 1959, 120 unter 4 b; vom 30.03.1989 – IX ZR 276/​88, NJW-RR 1989, 714 unter I 2 b bb [2]; vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/​08, WuM 2009, 367 Rn.20; Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/​01, WM 2002, 1689 unter [II] 2 a; jeweils zur gleich gela­ger­ten Vor­schrift des § 57c ZVG aF[]
  3. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/​65, aaO[]
  4. BGH, Urtei­le vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/​08; vom 30.03.1989 – IX ZR 276/​88; Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/​01; jeweils aaO[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 30.03.1989 – IX ZR 276/​88; vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/​08; vom 21.12.1989 – IX ZR 234/​88, WM 1990, 695 unter II 2 c; Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/​01; jeweils aaO[]
  6. BGH, Urteil vom 30.03.1989 – IX ZR 276/​88; Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/​01; jeweils aaO[]
  7. vgl. BGH, Urtei­le vom 30.03.1989 – IX ZR 276/​88; vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/​65; jeweils aaO[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/​01, aaO unter II 2 b[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/​65, aaO[]