Abwohnbarer Baukostenzuschuss

Sind Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähig? Mit dieser Frage hatte sich jetzt der Bundesgerichtshofs im Rahmen eines Rechtsstreits zu befassen, in dem es um den Kündigungs- und Räumungsanspruch des Zwangsverwalters gegen den Mieter der Wohnung ging:

Abwohnbarer Baukostenzuschuss

Dabei hängt der Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB), zu dessen Geltendmachung der Zwangsverwalter weiterhin befugt ist (§ 152 ZVG, § 12 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV), davon ab, ob der Mieter zur Zahlung der Monatsmieten verpflichtet war, auf deren Ausbleiben der Zwangsverwalter seine Kündigungen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützt hat. Konkret ging es in dem Rechtsstreit um die Frage nach den Voraussetzungen, nach denen sich das Vorliegen eines Baukostenzuschusses und damit die Frage beurteilt, ob die von dem Mieter auf dem Mietgrundstück erbrachten Aus- und Umbauleistungen als eine dem Zwangsverwalter gegenüber wirksame Mietvorauszahlung für die im Streit stehenden Monate anzusehen sind.

Nach § 1124 Abs. 2 BGB, der gemäß § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 Satz 1, § 20 ZVG auch in der Zwangsverwaltung eines Grundstücks gegenüber dem eingesetzten Zwangsverwalter Anwendung findet, ist eine (Voraus-)Verfügung über Mietforderungen dem Grundpfandgläubiger gegenüber unwirksam und kann ihm deshalb nicht als Erfüllung entgegen gehalten werden, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Eine Ausnahme von dieser Regel, die verhindern soll, dass Grundpfandrechte durch unerkannte Vorausverfügungen über Mietforderungen ausgehöhlt werden, bilden Baukostenzuschüsse. Diese Leistungen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass sie zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt sind, bestimmungsgemäß dazu verwendet werden und zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen1, muss sich ein Grundpfandgläubiger beziehungsweise ein für ihn tätiger Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen.

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Die Vorzugsstellung derartiger abwohnbarer Baukostenschüsse liegt darin begründet, dass der Mieter durch tatsächliche Leistungen, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen, einen Sachwert schafft, der dem Grundpfandgläubiger in Form einer Wertsteigerung des Grundstücks zugutekommt. Denn es ist mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren, wenn der Grundpfandgläubiger sich gleichwohl auf eine durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenzte Berücksichtigungsfähigkeit einer in solchen Leistungen liegenden Mietvorauszahlung berufen kann2.

Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als Mietvorauszahlung ist zum einen, dass er mit der Abrede geleistet wird, dass die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollen3. Zum anderen müssen – unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise – die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar – bei der auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise – aus dem eigenen Vermögen des Mieters4.

Für die Berücksichtigungsfähigkeit einer Leistung als Baukostenzuschuss kommt es nicht darauf an, ob diese in Geld- oder Sachmitteln oder in Arbeitsleistungen besteht und wie sich im Falle unterschiedlicher Leistungsformen deren Verhältnis untereinander im Einzelnen bestimmt. Berücksichtigungsfähig ist vielmehr alles, was bei wirtschaftlicher Betrachtung als (vorausbezahlte) Miete oder als sonstiger, etwa in Eigenleistungen bestehender Beitrag, und sei es auch nur mittelbar, bis zum Eintritt der Beschlagnahmewirkung tatsächlich an Werterhöhendem zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietgrundstücks erbracht worden ist5.

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Auf die Frage, in welchen Baumaßnahmen und Bauteilen sich das eingesetzte Geld im Einzelnen niedergeschlagen hat, kommt es wegen der Maßgeblichkeit des durch die Baumaßnahmen erreichten Gesamtergebnisses nicht an. Aus dem gleichen Grunde ist es unerheblich, ob und in welchem Umfang der Mieter in eigener Person Sachleistungen auf das Mietgrundstück erbracht hat. Denn auch insoweit kommt es bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung nicht darauf an, von wem und in welcher Form die in das Ergebnis der Baumaßnahmen eingeflossenen Aus- und Umbauleistungen erbracht worden sind, sofern sie dem Mieter als eigene Leistungen zugerechnet werden können.

Das Erfordernis einer jedenfalls bei wirtschaftlicher Betrachtung gegebenen Zurechenbarkeit der als Mietvorauszahlung zu berücksichtigenden Mittel zum Vermögen des Mieters hat seinen Grund darin, dass nur dann eine durch Treu und Glauben (§ 242 BGB) begründete Ausnahme von § 1124 Abs. 2 BGB veranlasst ist, wenn der Mieter anstelle des dafür an sich zuständigen Vermieters unter Übernahme einer Vorleistungspflicht aus eigenen Mitteln etwas zur Schaffung oder Instandhaltung des Mietgrundstücks und damit zu dessen Werterhöhung beigetragen hat6. Dagegen besteht kein Grund, einem Mieter die mit einem Baukostenzuschuss verbundene Vorzugsstellung gegenüber einem (künftigen) Grundpfandgläubiger einzuräumen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht der Mieter, sondern entweder der Eigentümer die Baumaßnahme finanziert oder der Mieter nachträglich die Kosten für eine außerhalb der mietvertraglichen Abreden erbrachte, insbesondere eine bei Mietvertragsschluss bereits abgeschlossene und aus diesem Grunde nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähige Leistung übernommen hat7. Allerdings ändert sich am Ursprung der eingesetzten Mittel aus dem Vermögen des Mieters nichts, wenn dieser sich die Mittel von Dritten beschaffen muss, sei es durch Darlehen8 oder – wie hier – auf sonstige Weise. Denn woher der Mieter sich die von ihm für einen Baukostenzuschuss benötigten und eingesetzten Mittel beschafft, ist für eine Zubilligung der auch in diesem Fall gebotenen Vorzugsstellung unerheblich.

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Daher ist, so der Bundesgerichtshof, regelmäßig auch das Vorbringen des Mieters zu berücksichtigen, dass er insoweit von seinen Familienangehörigen in Naturalien wie auch finanziell beschenkt worden sei – wie etwa im hier entschiedenen Fall dass der Bruder für ihn Arbeitsleistungen als Ausgleich für erhaltene erbrechtliche Zuwendungen erbracht habe und dass er seinen Helfern zeitlich begrenzte Wohnrechte als Gegenleistung für die erbrachten Dienstleistungen an dem sanierten Objekt eingeräumt habe. Zumindest hat das Gericht dann ungeachtet der Frage, ob und inwieweit die mit den Vermietern insoweit getroffenen Wertfestlegungen auch gegenüber dem Zwangsverwalter Bindungswirkungen entfalten können, zu prüfen, ob die von dem Mieter tatsächlich geleisteten Beiträge zum Auf- und Ausbau des Mietobjekts objektiv so hoch waren, dass sie jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigungen noch nicht abgewohnt waren.

Unerheblich ist hier auch, wenn der Mieter diese Leistungen in einen werkvertraglichen Bezug erbracht hat. Denn auch in diesem Fall hat nach den zuvor getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen von vornherein die Abrede bestanden, dass die von den Vermietern zu erbringende Gegenleistung in einer Verrechnung der Bauleistungen mit den künftigen monatlichen Mieten bestehen und dass nicht etwa ein Werklohn zur Auszahlung kommen sollte9.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 166/10

  1. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/65, WM 1967, 74 unter I 2 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/65, aaO unter I 2 a; vgl. ferner BGH, Urteile vom 25.11.1958 – VIII ZR 151/57, WM 1959, 120 unter 4 b; vom 30.03.1989 – IX ZR 276/88, NJW-RR 1989, 714 unter I 2 b bb [2]; vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn.20; Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/01, WM 2002, 1689 unter [II] 2 a; jeweils zur gleich gelagerten Vorschrift des § 57c ZVG aF[]
  3. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/65, aaO[]
  4. BGH, Urteile vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/08; vom 30.03.1989 – IX ZR 276/88; Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/01; jeweils aaO[]
  5. vgl. BGH, Urteile vom 30.03.1989 – IX ZR 276/88; vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/08; vom 21.12.1989 – IX ZR 234/88, WM 1990, 695 unter II 2 c; Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/01; jeweils aaO[]
  6. BGH, Urteil vom 30.03.1989 – IX ZR 276/88; Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/01; jeweils aaO[]
  7. vgl. BGH, Urteile vom 30.03.1989 – IX ZR 276/88; vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/65; jeweils aaO[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 13.06.2002 – IX ZR 26/01, aaO unter II 2 b[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/65, aaO[]
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