Ände­rung der Miet­struk­tur

Nach § 556a BGB ist der Ver­mie­ter abwei­chend von der getrof­fe­nen miet­ver­trag­li­chen Rege­lung befugt, ein­sei­tig die Miet­struk­tur zu ändern, wenn die Betriebs­kos­ten ganz oder teil­wei­se nach dem Ver­brauch oder der Ver­ur­sa­chung durch den Mie­ter erfasst wer­den. Die­se Rege­lung ist man­gels einer beson­de­ren Über­gangs­re­ge­lung in Art. 229 § 3 EGBGB auch auf die vor dem Inkraft­tre­ten des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes am 1. Sep­tem­ber 2001 bestehen­den Miet­ver­hält­nis­se unein­ge­schränkt anwend­bar.

Ände­rung der Miet­struk­tur

In die­sem Fall begeh­ren die Klä­ger mit ihrer Kla­ge beim Bun­des­ge­richts­hof die Zah­lung des sich aus der Abrech­nung vom 26. Mai 2009 erge­ben­den Nach­for­de­rungs­be­tra­ges in Höhe von 408,37 €, eines wei­te­ren Betrags in Höhe von 420,66 € für die noch nicht voll­stän­dig geleis­te­ten Vor­schüs­se für die Mona­te Juli bis Dezem­ber 2009 – jeweils nebst Zin­sen – sowie die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te gemäß § 558 BGB.

In dem Miet­ver­trag war ursprüng­lich eine monat­li­che Kalt­mie­te von 426,74 DM ver­ein­bart; Neben­kos­ten sind bei dem monat­lich zu zah­len­den Betrag nicht auf­ge­führt. Die Klä­ger ver­lang­ten wegen der neu ein­ge­bau­ten Kalt­was­ser­zäh­ler einen Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag und erhöh­ten die Mie­te um 3,34 € monat­lich auf 517,40 €. Außer­dem erklär­ten sie, dass die Was­ser­kos­ten ab dem 8. Juli 2008 ver­brauchs­ab­hän­gig abge­rech­net wür­den. Mit Schrei­ben vom 26. Mai 2009 erteil­ten die Klä­ger dem Beklag­ten die Was­ser­ab­rech­nung für die Zeit vom 8. Juli bis 31. Dezem­ber 2008, die einen Nach­zah­lungs­be­trag von 408,37 € aus­weist, und erhöh­ten den Vor­aus­zah­lungs­be­trag ab dem 1. Juli 2009 auf 113,72 €.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs hat das Beru­fungs­ge­richt zu Unrecht ange­nom­men, dass die Klä­ger nicht berech­tigt sei­en, ein­sei­tig die Miet­struk­tur zu ändern und die Kalt­was­ser­kos­ten ver­brauchs­ab­hän­gig auf den Beklag­ten umzu­le­gen (§ 556a Abs. 2 Satz 1, Abs. 1 Satz 2 BGB). Zutref­fend weist die Revi­si­on dar­auf hin, dass dem Ver­mie­ter durch § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB die gesetz­li­che Befug­nis ein­ge­räumt wird, unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen ein­sei­tig die Miet­struk­tur zu ändern und – wie hier – von einer Brut­to­kalt­mie­te zu einer Net­to­kalt­mie­te mit ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Abrech­nung der geson­dert erfass­ten Kalt­was­ser­kos­ten über­zu­ge­hen. Auch die Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens hat das Beru­fungs­ge­richt zu Unrecht ver­neint.

Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung in Text­form bestim­men, dass die Betriebs­kos­ten zukünf­tig abwei­chend von der getrof­fe­nen Ver­ein­ba­rung ganz oder teil­wei­se nach dem erfass­ten Ver­brauch oder der erfass­ten Ver­ur­sa­chung umge­legt wer­den. Von die­ser Befug­nis haben die Klä­ger mit ihrem Schrei­ben vom 29. Dezem­ber 2006 Gebrauch gemacht. Seit dem – gericht­lich durch­ge­setz­ten – Ein­bau der Kalt­was­ser­zäh­ler in der vom Beklag­ten gemie­te­ten Woh­nung am 8. Juli 2008 sind die Kalt­was­ser­kos­ten von den Klä­gern daher gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ver­brauchs­ab­hän­gig auf den Beklag­ten umzu­le­gen. Dies haben die Klä­ger mit Abrech­nung vom 26. Mai 2009 auch getan.

Die Rege­lung in § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB ermög­licht dem Ver­mie­ter die Umstel­lung auf eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung oder eine, die der unter­schied­li­chen Ver­ur­sa­chung Rech­nung trägt. Nach ein­hel­li­ger Auf­fas­sung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur 1, der auch das Beru­fungs­ge­richt im Ansatz zustimmt, besteht damit gemäß § 556a Abs. 2 BGB ein Recht des Ver­mie­ters auf Ände­rung der miet­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Miet­struk­tur für die­je­ni­gen Betriebs­kos­ten, die ver­brauchs- oder ver­ur­sa­chungs­ab­hän­gig erfasst wer­den, auch wenn zuvor eine Brut­to- oder Inklu­siv­mie­te oder eine Betriebs­kos­ten­pau­scha­le ver­ein­bart war.

Die­ses Ver­ständ­nis der Rege­lung in § 556a Abs. 2 BGB ent­spricht dem Wil­len des Gesetz­ge­bers, der mit die­ser Vor­schrift nicht nur den spar­sa­men und kos­ten­be­wuss­ten Umgang mit Ener­gie för­dern, son­dern auch mehr Kos­ten­ge­rech­tig­keit schaf­fen will. Dies kann je nach Höhe der bis­he­ri­gen Mie­te und der Ver­brauchs­kos­ten eine Kos­ten­er­hö­hung zulas­ten des Mie­ters mit sich brin­gen, jedoch ist bei nied­ri­ge­rem Ver­brauch auch eine Kos­ten­min­de­rung denk­bar. Ande­rer­seits soll die Rege­lung der Ver­mie­ter­sei­te bei sol­chen Alt-Brut­to- oder Tei­lin­k­lu­siv­miet­ver­trä­gen, die durch stei­gen­de Betriebs­kos­ten nicht mehr wirt­schaft­lich sind, mehr Kos­ten­ge­rech­tig­keit brin­gen 2. Die ein­sei­ti­ge Ände­rungs­be­fug­nis des Ver­mie­ters gilt auch dann, wenn die Par­tei­en bis­lang – wie hier – kei­ne oder nur eine teil­wei­se geson­der­te Umla­ge der Betriebs­kos­ten ver­ein­bart haben. Dies ent­spricht der Rege­lung aus § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG aF, wonach der Ver­mie­ter auch nach der zuvor gel­ten­den Rechts­la­ge befugt war, einen ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nungs­maß­stab ein­zu­füh­ren, aller­dings nur hin­sicht­lich der Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und der Müll­be­sei­ti­gung.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts sind Alt­miet­ver­trä­ge hier­von nicht aus­ge­nom­men. Die Vor­schrift des § 556a BGB ist durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19. Juni 2001 3 neu in das Bür­ger­li­che Gesetz­buch ein­ge­fügt wor­den. Sie ist nach Art. 11 Miet­rechts­re­form­ge­setz seit dem 1. Sep­tem­ber 2001 anwend­bar. Nach den all­ge­mei­nen Grund­sät­zen bedeu­tet dies, dass die Vor­schrift des § 556a BGB auch auf die zu die­sem Zeit­punkt bestehen­den Miet­ver­hält­nis­se anzu­wen­den ist, soweit in der Über­gangs­vor­schrift des Art. 229 § 3 EGBGB kei­ne ander­wei­ti­ge Rege­lung getrof­fen ist 4. Da der Gesetz­ge­ber zu § 556a Abs. 2 BGB – anders als in Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB zu § 560 BGB – kei­ne beson­de­re Über­gangs­vor­schrift geschaf­fen hat, ver­bleibt es bei den all­ge­mei­nen Grund­sät­zen. Die Vor­schrift des § 556a Abs. 2 BGB ist somit seit Inkraft­tre­ten des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes am 1. Sep­tem­ber 2001 unein­ge­schränkt anwend­bar.

Gegen­tei­li­ges ergibt sich auch nicht aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zu einer Erhö­hung der Mie­te wegen gestie­ge­ner Betriebs­kos­ten (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 101/​03, GE 2004, 229 ff.)). Danach ist ein Ver­mie­ter bei einem Alt­miet­ver­trag, der als Mie­te nur einen bestimm­ten Betrag vor­sieht, nicht berech­tigt, die Mie­te wegen gestie­ge­ner Betriebs­kos­ten zu erhö­hen. Dar­um geht es im Streit­fall jedoch nicht. Die Klä­ger haben kei­ne Miet­erhö­hung wegen gestie­ge­ner Betriebs­kos­ten erklärt, son­dern mit Schrei­ben vom 29. Dezem­ber 2006 unter Her­ab­set­zung der Mie­te die Miet­struk­tur geän­dert und für die Kalt­was­ser­kos­ten eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung ein­ge­führt. Dies wäre den Klä­gern als Ver­mie­tern im Übri­gen bereits nach der al-ten Rechts­la­ge gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG aF mög­lich gewe­sen. Dar­an hat sich durch die Neu­re­ge­lung des § 556a Abs. 2 BGB nichts geän­dert.

Mit der vom Beru­fungs­ge­richt gege­be­nen Begrün­dung kann daher ein Anspruch der Klä­ger gegen den Beklag­ten auf Zah­lung des Nach­for­de­rungs­be­trags in Höhe von 408,37 € aus der Abrech­nung vom 26. Mai 2009 nebst Zin­sen nicht ver­wehrt wer­den. Hin­sicht­lich der gel­tend gemach­ten Vor­schuss­zah­lun­gen für 2009 in Höhe von ins­ge­samt 420,66 € ist durch den Zeit­ab­lauf Abrech­nungs­rei­fe ein­ge­tre­ten. Für die­sen Zeit­raum kön­nen die Klä­ger Was­ser­kos­ten nicht mehr als Vor­schuss, son­dern nur auf­grund einer Abrech­nung ver­lan­gen 5. Inso­weit wird den Klä­gern Gele­gen­heit zur Kla­ge­um­stel­lung zu gewäh­ren sein (§ 264 Nr. 3, § 139 Abs. 2 ZPO).

Anders als das Beru­fungs­ge­richt meint, steht dem Anspruch auf Zustim­mung zur Erhö­hung der Mie­te nicht ent­ge­gen, dass das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen vom 28. Dezem­ber 2009 aus for­ma­len Grün­den bereits des­halb unwirk­sam wäre, weil es von einer unzu­tref­fen­den Miet­struk­tur aus­gin­ge. Die Miet­struk­tur betrifft im Übri­gen nicht die Wirk­sam­keit, son­dern die inhalt­li­che Rich­tig­keit eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens 6.

Nach alle­dem kann das Beru­fungs­ur­teil kei­nen Bestand haben; es ist daher auf­zu­he­ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechts­streit ist nicht zur End­ent­schei­dung reif. Die Sache ist daher zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Bun­des­ge­richt­hof, Urteil vom 21. Sep­tem­ber 2011 – VIII ZR 97/​11

  1. vgl. LG Augs­burg, WuM 2004, 148; LG Itze­hoe, ZMR 2011, 214, 217; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, Miet­recht, 10. Aufl., § 556a BGB Rn. 129; Eisen­schmid in Eisenschmid/​Wall, Betriebs­kos-ten­kom­men­tar, 3. Aufl., Rn. 2322 und 2332; Kin­ne in Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 6. Aufl., § 556a Rn. 9; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 556a Rn. 7; Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neu­bearb. 2011, § 556a Rn. 37[]
  2. BT-Drucks. 14/​4553, S. 51; Staudinger/​Weitemeyer, aaO Rn. 3[]
  3. BGBl. I S. 1149[]
  4. BT-Drucks. 14/​4553, S. 75; Staudinger/​Weitemeyer, aaO Rn. 5, § 549 Rn. 10 f.[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 30.03.2011 – VIII ZR 133/​10, NJW 2011, 1957 Rn. 14, und vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/​09, NZM 2010, 736 Rn. 22 mwN[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 321/​09, NJW 2010, 2945 Rn. 10 ff.[]