Ände­rung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels in der Woh­nun­gei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Auch bei der Ände­rung eines Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels auf­grund einer in der Tei-lungs­er­klä­rung ent­hal­te­nen Öff­nungs­klau­sel steht den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum zu.

Ände­rung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels in der Woh­nun­gei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Novel­lie­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts hat dazu geführt, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nun­mehr bei der Ände­rung oder der Durch­bre­chung von Umla­ge­schlüs­seln auf­grund ihres Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­rechts ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum ein­ge­räumt ist. Das gilt auch für die Ver­tei­lung von Instand­set­zungs­kos­ten, bei der den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern eben­falls ein nur ein­ge­schränkt über­prüf­ba­res Gestal­tungs­er­mes­sen zusteht 1.

Soweit das Beru­fungs­ge­richt auf das Erfor­der­nis eines sach­li­chen Grun­des abhebt, ist zwar den Mate­ria­li­en zu ent­neh­men, dass die Ände­rung von Umla­ge­schlüs­seln an die­ses Kri­te­ri­um geknüpft sein soll (BT-Drucks. 16/​887 S. 23 zu § 16 Abs. 3 WEG); auch der Bun­des­ge­richts­hof hat zum frü­he­ren Recht die Ände­rung eines Umla­ge­schlüs­sels auf­grund einer ver­ein­bar­ten Öff­nungs­klau­sel davon abhän­gig gemacht, dass sach­li­che Grün­de vor­lie­gen 2. Er hat jedoch bereits ent­schie­den, dass dies unter der Gel­tung des jet­zi­gen Rechts nur noch bedeu­tet, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Ände­rung nicht will­kür­lich sein dür­fen und dass es sich hier­bei um einen recht­li­chen Gesichts­punkt han­delt, der bei der Beant­wor­tung der Fra­ge zu berück­sich­ti­gen ist, ob die beschlos­se­ne Ände­rung den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung ent­spricht 3. Da die gesetz­li­chen Öff­nungs­klau­seln nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG auch bei der Ände­rung von Ver­tei­lungs­schlüs­seln anwend­bar sind, die vor dem Inkraft­tre­ten der genann­ten Rege­lun­gen getrof­fen wor­den sind (§ 16 Abs. 5 WEG) ((vgl. auch BGH, Urtei­le vom 09.07.2010 – V ZR 202/​09, NJW 2010, 2654; und vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298), strahlt die von dem Gesetz­ge­ber inten­dier­te Erwei­te­rung des Gestal­tungs­spiel­raums auch auf Öff­nungs­klau­seln aus, die unter der Gel­tung des frü­he­ren Rechts ver­ein­bart oder in eine Tei­lungs­er­klä­rung auf­ge­nom­men wor­den sind. Das hat das Beru­fungs­ge­richt nicht hin­rei­chend beach­tet. Auch hat es nicht in den Blick genom­men, dass die Neu­re­ge­lung die unprak­ti­ka­ble Abgren­zung und den viel­fach pro­ble­ma­ti­schen Nach­weis ver­mei­det, ob Instand­hal­tungs- oder Instand­set­zungs­maß­nah­men "infol­ge unsach­ge­mä­ßer Behand­lung" erfor­der­lich gewor­den sind.

BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/​10

  1. BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/​09, Rn. 13, zu § 16 Abs. 4 WEG[]
  2. BGH, Urteil vom 27.06.1985 – VII ZB 21/​84, BGHZ 95, 137, 143[]
  3. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/​10[]