Ände­rung des Umla­ge­schlüs­sels beim Woh­nungs­ei­gen­tum

Bei der Ände­rung eines Umla­ge­schlüs­sels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum zu.

Ände­rung des Umla­ge­schlüs­sels beim Woh­nungs­ei­gen­tum

Anfor­de­run­gen an den Umla­ge­schlüs­sel

§ 16 Abs. 3 WEG eröff­net den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern bei den in der Vor­schrift näher bezeich­ne­ten Betriebs- und Ver­wal­tungs­kos­ten die Mög­lich­keit, auch einen im Wege der Ver­ein­ba­rung fest­ge­leg­ten Umla­ge­schlüs­sel durch Mehr­heits­be­schluss zu ändern 1.

Bei der Fra­ge, ob die Neu­re­ge­lung den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung ent­spricht, ist zu berück­sich­ti­gen, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern bei Ände­run­gen des Umla­ge­schlüs­sels nach § 16 Abs. 3 WEG auf­grund ihres Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­rechts ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum ein­ge­räumt ist 2. Der neue Umla­ge­schlüs­sel muss ledig­lich den Anfor­de­run­gen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung genü­gen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dür­fen danach jeden Maß­stab wäh­len, der den Inter­es­sen der Gemein­schaft und der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­mes­sen ist und ins­be­son­de­re nicht zu einer unge­recht­fer­tig­ten Benach­tei­li­gung Ein­zel­ner führt 3. Dabei dür­fen an die Aus­wahl eines ange­mes­se­nen Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels nicht zu stren­ge Anfor­de­run­gen gestellt wer­den, weil sich jede Ände­rung des Ver­tei­lungs­maß­sta­bes zwangs­läu­fig auf die Kos­ten­last des einen oder des ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mers aus­wirkt 4. Zwar ist den Mate­ria­li­en zu ent­neh­men, dass eine Ände­rung des Umla­ge­schlüs­sels dar­über hin­aus an das Vor­lie­gen eines sach­li­chen Grun­des geknüpft sein soll 5; auch der Bun­des­ge­richts­hof hat zum frü­he­ren Recht die Ände­rung eines Umla­ge­schlüs­sels auf­grund einer ver­ein­bar­ten Öff­nungs­klau­sel davon abhän­gig gemacht, dass sach­li­che Grün­de vor­lie­gen 6. Unter der Gel­tung des nun­meh­ri­gen § 16 Abs. 3 WEG bedeu­tet dies jedoch nur, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Ände­rung nicht will­kür­lich sein dür­fen 7. Ande­ren­falls wür­de die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermög­lich­te Ent­schei­dungs­frei­heit ohne Not wie­der ein­ge­schränkt. Das aber will das Gesetz – was auch die Rege­lung des § 16 Abs. 5 WEG nahe legt – gera­de ver­hin­dern 8. Dann aber ist es ledig­lich eine Fra­ge der dog­ma­ti­schen Kon­struk­ti­on, ob man das Will­kür­ver­bot als eigen­stän­di­ge Ände­rungs­vor­aus­set­zung for­mu­liert oder – was der Bun­des­ge­richts­hof für vor­zugs­wür­dig erach­tet – als ein Kri­te­ri­um auf­fasst, bei des­sen Vor­lie­gen eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung zu ver­nei­nen ist.

Ände­rung eines Umla­ge­schlüs­sels

Der hier zugrun­de geleg­ten Rechts­auf­fas­sung steht nicht ent­ge­gen, dass die Abän­de­rung eines bestehen­den Schlüs­sels nur unter ein­ge­schränk­ten Vor­aus­set­zun­gen ver­langt wer­den kann 9. Denn in sol­chen Fäl­len geht es um die For­mu­lie­rung von Kri­te­ri­en, unter denen eine Neu­re­ge­lung von einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erzwun­gen wer­den kann, wäh­rend es in Kon­stel­la­tio­nen der vor­lie­gen­den Art um die Vor­aus­set­zun­gen geht, unter denen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund eines frei­en Wil­lens­ent­schlus­ses von ihrem Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­recht Gebrauch machen kön­nen, dies aber nicht müs­sen.

Gemes­sen dar­an, ist die Umstel­lung des Ver­tei­lungs­schlüs­sels für die im hier ent­schie­de­nen Fall in Rede ste­hen­den Betriebs­kos­ten von der Wohn­flä­che auf Wohn­ein­hei­ten zunächst inso­weit unbe­denk­lich, als der ange­foch­te­ne Beschluss Wir­kung für die Zukunft ent­fal­tet. Inso­weit hal­ten sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inner­halb des ihnen durch die Rege­lung des § 16 Abs. 3 WEG ein­ge­räum­ten Gestal­tungs­spiel­raums.

Rück­wir­ken­de Ände­run­gen

Mit Blick auf die für das Geschäfts­jahr 2008 ange­ord­ne­te Rück­wir­kung gilt es zu berück­sich­ti­gen, dass rück­wir­ken­de Ände­run­gen des Umla­ge­schlüs­sels nicht ohne wei­te­res den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung ent­spre­chen. Rück­wir­kun­gen, die zu einer nach­träg­li­chen Neu­be­wer­tung eines bereits abge­schlos­se­nen Sach­ver­halts füh­ren, sind grund­sätz­lich unzu­läs­sig. Sie kön­nen nur aus­nahms­wei­se bei Vor­lie­gen beson­de­rer Umstän­de hin­ge­nom­men wer­den, etwa wenn der bis­he­ri­ge Schlüs­sel unbrauch­bar oder in hohem Maße unprak­ti­ka­bel ist oder des­sen Anwen­dung zu grob unbil­li­gen Ergeb­nis­sen führt 10. Geht es dage­gen – wie vor­lie­gend – um einen noch nicht abge­schlos­se­nen Vor­gang, ist eine Rück­wir­kung – so spe­zi­al­ge­setz­li­che Rege­lun­gen (wie etwa § 6 Abs. 4 Heiz­kos­ten­VO) feh­len – hin­zu­neh­men, wenn sich bei typi­sie­ren­der Betrach­tung noch kein schutz­wür­di­ges Ver­trau­en her­aus­ge­bil­det hat 11. So liegt es hier.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass allein der Umstand, dass Vor­schüs­se auf der Grund­la­ge des bis­lang gel­ten­den Ver­tei­lungs­schlüs­sels erho­ben wor­den sind, kein schutz­wür­di­ges Ver­trau­en begrün­den kann 12. Zwar kommt vor­lie­gend hin­zu, dass das Abrech­nungs­jahr 2008 im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung über die Ände­rung des Abrech­nungs­schlüs­sels bereits abge­lau­fen war. Ande­rer­seits besteht hier die Beson­der­heit, dass der für das Jahr 2008 erstell­te Wirt­schafts­plan, auf­grund des­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die berech­tig­te Erwar­tung hät­ten haben kön­nen, der bis­he­ri­ge Ver­tei­lungs­schlüs­sel wer­de jeden­falls nach Ablauf des Abrech­nungs­jah­res nicht mehr geän­dert, für ungül­tig erklärt wor­den ist. Ohne gül­ti­gen Wirt­schafts­plan bleibt die anteil­mä­ßi­ge Ver­pflich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Las­ten- und Kos­ten­tra­gung (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG) in der Schwe­be; über sie wird erst mit der Abstim­mung über die Jah­res­ab­rech­nung ent­schie­den. In sol­chen Kon­stel­la­tio­nen müs­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer jeden­falls seit der Erwei­te­rung der Beschluss­kom­pe­tenz nach § 16 Abs. 3 WEG in Rech­nung stel­len, dass der Umla­ge­schlüs­sel vor oder – wie hier – anläss­lich der Ent­schei­dung über die Jah­res­ab­rech­nung durch eigen­stän­di­gen Beschluss 13 geän­dert wird.

Ansamm­lung einer Rück­la­ge

Kei­nen Bestand haben kann die Abän­de­rung des Umla­ge­schlüs­sels jedoch, soweit es im ent­schie­de­nen Fall um die sog. "Zufüh­rung Rück­la­ge Tief­ga­ra­ge" geht, weil die Ände­rung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels zur Ansamm­lung einer sol­chen Rück­la­ge nicht ledig­lich einen Ein­zel­fall im Sin­ne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der ange­foch­te­ne Beschluss regelt nicht nur eine ein­zel­ne Maß­nah­me und erschöpft sich nicht in deren Voll­zug. Instand­hal­tungs­rück­stel­lun­gen wer­den nicht für eine ein­zi­ge Maß­nah­me, son­dern für den zukünf­ti­gen – noch nicht kon­kret vor­her­seh­ba­ren – Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­be­darf gebil­det. Dass es sich hier anders ver­hält, ist nicht ersicht­lich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlus­ses über den Ein­zel­fall hin­aus­rei­chen­de Ände­rung des Schlüs­sels ist nicht von der Beschluss­kom­pe­tenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nich­tig 14. Dass die Klä­ger bean­tragt haben, den Beschluss für ungül­tig zu erklä­ren, hin­dert nicht die Fest­stel­lung der Nich­tig­keit 15.

Auch aus der in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­nen Öff­nungs­klau­sel, wonach der Ver­tei­lungs­schlüs­sel von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung mit ¾Mehr­heit geän­dert wer­den kann, folgt nichts ande­res. Die in Rede ste­hen­de Rück­la­ge wird unter ande­rem für den Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­be­darf und damit auch für bau­li­che Maß­nah­men gebil­det, die typi­scher­wei­se mit erheb­li­chen finan­zi­el­len Fol­gen ein­her­ge­hen. Vor dem Hin­ter­grund der wirt­schaft­li­chen Trag­wei­te ist die Klau­sel daher nächst­lie­gend dahin aus­zu­le­gen, dass die Abän­de­rung eine ¾Mehr­heit aller und nicht nur der in der Ver­samm­lung anwe­sen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfor­dert 16.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/​10

  1. Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9.07.2010 – V ZR 202/​09, NJW 2010, 2654; Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298[]
  2. BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298, 3299[]
  3. BT-Drucks. 16/​887 S. 23[]
  4. BGH, aaO, mwN[]
  5. BT-Drucks. aaO[]
  6. BGH, Beschluss vom 27.06.1985 – VII ZB 21/​84, BGHZ 95, 137, 143[]
  7. vgl. BT-Drucks., aaO; LG Nürn­berg-Fürth, NJW-RR 2009, 884 f.; Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 83; Hügel in Hügel/​Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rn. 23; vgl. auch BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298, 3299; aA Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 16 Rn. 39; Schmid, ZMR 2010, 259; jeweils mwN.[]
  8. vgl. auch Riecke/​Schmid/​Elzer, aaO, mwN.[]
  9. dazu BGH, Beschluss vom 16.09.1994 – V ZB 2/​93, BGHZ 127, 99, 106; zur Abän­de­rung des Schlüs­sels im Ein­zel­fall nach § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, NZM 2010, 205, 208[]
  10. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/​09, NJW 2010, 2654 f.[]
  11. BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO[]
  12. BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO, S. 2655[]
  13. zu die­sem Erfor­der­nis BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO[]
  14. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/​09, NJW 2010, 2654, 2655 mwN[]
  15. BGH, Urteil vom 2.10.2009 – V ZR 235/​08, BGHZ 182, 307, 314 ff.[]
  16. zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch Becker in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 127 f.[]