Änderung des Umlageschlüssels beim Wohnungseigentum

Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein wei­ter Gestaltungsspielraum zu.

Änderung des Umlageschlüssels beim Wohnungseigentum

Anforderungen an den Umlageschlüssel

§ 16 Abs. 3 WEG eröff­net den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeich­ne­ten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung fest­ge­leg­ten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern 1.

Bei der Frage, ob die Neuregelung den Grundsätzen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Verwaltung ent­spricht, ist zu berück­sich­ti­gen, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG auf­grund ihres Selbstorganisationsrechts ein wei­ter Gestaltungsspielraum ein­ge­räumt ist 2. Der neue Umlageschlüssel muss ledig­lich den Anforderungen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Verwaltung genü­gen. Die Wohnungseigentümer dür­fen danach jeden Maßstab wäh­len, der den Interessen der Gemeinschaft und der ein­zel­nen Wohnungseigentümer ange­mes­sen ist und ins­be­son­de­re nicht zu einer unge­recht­fer­tig­ten Benachteiligung Einzelner führt 3. Dabei dür­fen an die Auswahl eines ange­mes­se­nen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu stren­ge Anforderungen gestellt wer­den, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangs­läu­fig auf die Kostenlast des einen oder des ande­ren Wohnungseigentümers aus­wirkt 4. Zwar ist den Materialien zu ent­neh­men, dass eine Änderung des Umlageschlüssels dar­über hin­aus an das Vorliegen eines sach­li­chen Grundes geknüpft sein soll 5; auch der Bundesgerichtshof hat zum frü­he­ren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels auf­grund einer ver­ein­bar­ten Öffnungsklausel davon abhän­gig gemacht, dass sach­li­che Gründe vor­lie­gen 6. Unter der Geltung des nun­meh­ri­gen § 16 Abs. 3 WEG bedeu­tet dies jedoch nur, dass sowohl das „Ob” als auch das „Wie” der Änderung nicht will­kür­lich sein dür­fen 7. Anderenfalls wür­de die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermög­lich­te Entscheidungsfreiheit ohne Not wie­der ein­ge­schränkt. Das aber will das Gesetz – was auch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG nahe legt – gera­de ver­hin­dern 8. Dann aber ist es ledig­lich eine Frage der dog­ma­ti­schen Konstruktion, ob man das Willkürverbot als eigen­stän­di­ge Änderungsvoraussetzung for­mu­liert oder – was der Bundesgerichtshof für vor­zugs­wür­dig erach­tet – als ein Kriterium auf­fasst, bei des­sen Vorliegen eine ord­nungs­ge­mä­ße Verwaltung zu ver­nei­nen ist.

Änderung eines Umlageschlüssels

Der hier zugrun­de geleg­ten Rechtsauffassung steht nicht ent­ge­gen, dass die Abänderung eines bestehen­den Schlüssels nur unter ein­ge­schränk­ten Voraussetzungen ver­langt wer­den kann 9. Denn in sol­chen Fällen geht es um die Formulierung von Kriterien, unter denen eine Neuregelung von einem Wohnungseigentümer erzwun­gen wer­den kann, wäh­rend es in Konstellationen der vor­lie­gen­den Art um die Voraussetzungen geht, unter denen die Wohnungseigentümer auf­grund eines frei­en Willensentschlusses von ihrem Selbstorganisationsrecht Gebrauch machen kön­nen, dies aber nicht müs­sen.

Gemessen dar­an, ist die Umstellung des Verteilungsschlüssels für die im hier ent­schie­de­nen Fall in Rede ste­hen­den Betriebskosten von der Wohnfläche auf Wohneinheiten zunächst inso­weit unbe­denk­lich, als der ange­foch­te­ne Beschluss Wirkung für die Zukunft ent­fal­tet. Insoweit hal­ten sich die Wohnungseigentümer inner­halb des ihnen durch die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG ein­ge­räum­ten Gestaltungsspielraums.

Rückwirkende Änderungen

Mit Blick auf die für das Geschäftsjahr 2008 ange­ord­ne­te Rückwirkung gilt es zu berück­sich­ti­gen, dass rück­wir­ken­de Änderungen des Umlageschlüssels nicht ohne wei­te­res den Grundsätzen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Verwaltung ent­spre­chen. Rückwirkungen, die zu einer nach­träg­li­chen Neubewertung eines bereits abge­schlos­se­nen Sachverhalts füh­ren, sind grund­sätz­lich unzu­läs­sig. Sie kön­nen nur aus­nahms­wei­se bei Vorliegen beson­de­rer Umstände hin­ge­nom­men wer­den, etwa wenn der bis­he­ri­ge Schlüssel unbrauch­bar oder in hohem Maße unprak­ti­ka­bel ist oder des­sen Anwendung zu grob unbil­li­gen Ergebnissen führt 10. Geht es dage­gen – wie vor­lie­gend – um einen noch nicht abge­schlos­se­nen Vorgang, ist eine Rückwirkung – so spe­zi­al­ge­setz­li­che Regelungen (wie etwa § 6 Abs. 4 HeizkostenVO) feh­len – hin­zu­neh­men, wenn sich bei typi­sie­ren­der Betrachtung noch kein schutz­wür­di­ges Vertrauen her­aus­ge­bil­det hat 11. So liegt es hier.

Der Bundesgerichtshof hat bereits ent­schie­den, dass allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des bis­lang gel­ten­den Verteilungsschlüssels erho­ben wor­den sind, kein schutz­wür­di­ges Vertrauen begrün­den kann 12. Zwar kommt vor­lie­gend hin­zu, dass das Abrechnungsjahr 2008 im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Änderung des Abrechnungsschlüssels bereits abge­lau­fen war. Andererseits besteht hier die Besonderheit, dass der für das Jahr 2008 erstell­te Wirtschaftsplan, auf­grund des­sen die Wohnungseigentümer die berech­tig­te Erwartung hät­ten haben kön­nen, der bis­he­ri­ge Verteilungsschlüssel wer­de jeden­falls nach Ablauf des Abrechnungsjahres nicht mehr geän­dert, für ungül­tig erklärt wor­den ist. Ohne gül­ti­gen Wirtschaftsplan bleibt die anteil­mä­ßi­ge Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG) in der Schwebe; über sie wird erst mit der Abstimmung über die Jahresabrechnung ent­schie­den. In sol­chen Konstellationen müs­sen die Wohnungseigentümer jeden­falls seit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG in Rechnung stel­len, dass der Umlageschlüssel vor oder – wie hier – anläss­lich der Entscheidung über die Jahresabrechnung durch eigen­stän­di­gen Beschluss 13 geän­dert wird.

Ansammlung einer Rücklage

Keinen Bestand haben kann die Abänderung des Umlageschlüssels jedoch, soweit es im ent­schie­de­nen Fall um die sog. „Zuführung Rücklage Tiefgarage” geht, weil die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung einer sol­chen Rücklage nicht ledig­lich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der ange­foch­te­ne Beschluss regelt nicht nur eine ein­zel­ne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug. Instandhaltungsrückstellungen wer­den nicht für eine ein­zi­ge Maßnahme, son­dern für den zukünf­ti­gen – noch nicht kon­kret vor­her­seh­ba­ren – Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebil­det. Dass es sich hier anders ver­hält, ist nicht ersicht­lich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hin­aus­rei­chen­de Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nich­tig 14. Dass die Kläger bean­tragt haben, den Beschluss für ungül­tig zu erklä­ren, hin­dert nicht die Feststellung der Nichtigkeit 15.

Auch aus der in der Teilungserklärung ent­hal­te­nen Öffnungsklausel, wonach der Verteilungsschlüssel von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾Mehrheit geän­dert wer­den kann, folgt nichts ande­res. Die in Rede ste­hen­de Rücklage wird unter ande­rem für den Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf und damit auch für bau­li­che Maßnahmen gebil­det, die typi­scher­wei­se mit erheb­li­chen finan­zi­el­len Folgen ein­her­ge­hen. Vor dem Hintergrund der wirt­schaft­li­chen Tragweite ist die Klausel daher nächst­lie­gend dahin aus­zu­le­gen, dass die Abänderung eine ¾Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwe­sen­den Wohnungseigentümer erfor­dert 16.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/​10

  1. Bundesgerichtshof, Urteil vom 9.07.2010 – V ZR 202/​09, NJW 2010, 2654; Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298
  2. BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298, 3299
  3. BT-Drucks. 16/​887 S. 23
  4. BGH, aaO, mwN
  5. BT-Drucks. aaO
  6. BGH, Beschluss vom 27.06.1985 – VII ZB 21/​84, BGHZ 95, 137, 143
  7. vgl. BT-Drucks., aaO; LG Nürnberg-Fürth, NJW-RR 2009, 884 f.; Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 83; Hügel in Hügel/​Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rn. 23; vgl. auch BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298, 3299; aA Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rn. 39; Schmid, ZMR 2010, 259; jeweils mwN.
  8. vgl. auch Riecke/​Schmid/​Elzer, aaO, mwN.
  9. dazu BGH, Beschluss vom 16.09.1994 – V ZB 2/​93, BGHZ 127, 99, 106; zur Abänderung des Schlüssels im Einzelfall nach § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, NZM 2010, 205, 208
  10. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/​09, NJW 2010, 2654 f.
  11. BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO
  12. BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO, S. 2655
  13. zu die­sem Erfordernis BGH, Urteil vom 09.07.2010, aaO
  14. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/​09, NJW 2010, 2654, 2655 mwN
  15. BGH, Urteil vom 2.10.2009 – V ZR 235/​08, BGHZ 182, 307, 314 ff.
  16. zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 127 f.