Akteneinsichtsrecht des Wohnungseigentümers

Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

Akteneinsichtsrecht des Wohnungseigentümers

Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.

Einsichtsrecht und die Zusendung von Abrechnungskopien

Ein Anspruch auf Anfertigung und Zusendung von Ablichtungen von Verwaltungsunterlagen – auch gegen Kostenerstattung – besteht nicht. Das Informationsrecht des Wohnungseigentümers wird ausreichend dadurch gewahrt, dass er die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort – auf eigene Kosten – Ablichtungen anfertigen (lassen) kann.

Der Wohnungseigentümer hat nach §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Ob es sich dabei um ein aus dem Anspruch auf Abrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) und Rechnungslegung (§ 259 BGB) abgeleitetes Recht handelt1, oder ob das Einsichtsrecht auf der analogen Anwendung der Vorschriften in § 24 Abs. 6 Satz 3, Abs. 7 Satz 8 WEG2 oder in § 716 Abs. 1 BGB3 beruht, ist ohne Belang. Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort4. Es unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen5 wie z.B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers6 oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer7. Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht8. Dass der Kläger hiergegen verstoßen hat, ist weder festgestellt noch ersichtlich.

An welchem Ort der Verwalter die Einsichtnahme zu gewähren hat, richtet sich nach den Regelungen in § 269 Abs. 1 und 2 BGB. Danach hat eine Leistung dann, wenn der Leistungsort weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, am Wohnsitz des Schuldners bzw. am Ort seiner Niederlassung zu erfolgen. Fehlt es – wie hier – an einer Vereinbarung über den Leistungsort, kann dieser somit nur dann der Ort der Wohnungseigentumsanlage sein, wenn sich dies aus den Umständen, insbesondere aus der Natur der rechtlichen Beziehungen zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern, ergibt. Das ist jedoch nicht der Fall. Anders als es das Oberlandesgericht Karlsruhe gemeint hat9, liegt der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen; die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben des Verwalters, die in §§ 21 Abs. 5, 27 Abs. 1 bis 3 WEG aufgeführt sind, werden üblicherweise in seinen Geschäftsräumen erledigt. Sie bilden den Schwerpunkt der Verwaltung10. Grundsätzlich ist das Einsichtsrecht deshalb in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren11.

Ob daneben der Verwalter die Unterlagen vor oder bei einer Eigentü-merversammlung am Versammlungsort zur Einsichtnahme bereithalten muss12, ist hier ebenso ohne Belang wie die Frage, ob bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Verwalters und der Wohnungseigentumsanlage Zumutbarkeitsgesichtspunkte auf Seiten des Wohnungseigentümers es erfordern, ihm die Einsichtnahme an dem Ort der Anlage zu gewähren13. Denn zum einen verlangt der Kläger nicht die Einsichtnahme anlässlich einer Eigentümerversammlung; zum anderen ist die Annahme, dass es dem Kläger zuzumuten ist, die von der Wohnungseigentumsanlage ca. 21 km entfernten Geschäftsräume der Beklagten zum Zweck der Einsichtnahme aufzusuchen, rechtlich nicht zu beanstanden.

Fehlt es somit an einer Verpflichtung der Verwalters, dem Wohnungseigentümer außerhalb ihrer Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, ist sie auch nicht verpflichtet, ihm Ablichtungen dieser Unterlagen zu übersenden, auch nicht auf seine Kosten. Zwar kann sich eine solche Pflicht aus dem Einsichtnahmerecht des Wohnungseigentümers ergeben14, aber nur dann, wenn Treu und Glauben es gebieten15. Ob das der Fall ist, beurteilt sich aus der Sicht des Wohnungseigentümers. Deshalb kann der Umstand, dass sich die Wahrnehmung des Einsichtsrechts durch alle Mitglieder einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft über Monate hinweg erstrecke, nur dann eine Versendungspflicht des Verwalters begründen, wenn anderenfalls der einzelne Wohnungseigentümer die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig (z.B. vor einer Eigentümerversammlung) erlangen kann. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Deshalb ist der Kläger auf sein Recht zur Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der Beklagten zu verweisen; dabei kann er sich auf seine Kosten die gewünschten Ablichtungen anfertigen bzw. anfertigen lassen16.

Ob der Verwalter verpflichtet ist, dem Wohnungseigentümer Einsicht in den internen Bericht des Verwaltungsbeirats zu gewähren, kann dahinstehen. Selbst wenn die gegenteilige Ansicht rechtsfehlerhaft ist, folgt nach dem vorstehend Gesagten aus dem Einsichtsrecht kein Anspruch auf Zusendung einer Ablichtung des Berichts.

Auskunft zur Jahresrechnung und zum Wirtschaftsplan

Von dem vorstehend erörterten Einsichtsrecht ist der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG) zu unterscheiden. Er hat zwar auch seine Grundlage in §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag. Anders als bei dem Einsichtsrecht handelt es sich aber in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern um einen allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zustehenden Anspruch17. Daher kann der einzelne Wohnungseigentümer die Auskunft grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Machen die Wohnungseigentümer von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch, steht der Auskunftsanspruch allerdings jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu18. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen19. In diesem Fall ist eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung oder eine Ermächtigung zum Auskunftsverlangen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht notwendig.

Nach diesen Grundsätzen steht im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall dem klagenden Wohnungseigentümer kein Auskunftsanspruch zu. Dass sich sein Verlangen auf ein allein ihm zustehendes Recht bezieht, macht er – zutreffend – nicht geltend. Dass er in einer Versammlung der Wohnungseigentümer die Auskunft verlangt hat und die übrigen Wohnungseigentümer dieses Verlangen nicht an die beklagte Verwalterin herangetragen haben, ist ausgeschlossen; denn der Kläger hat, seitdem die Beklagte Verwalterin ist, an keiner Eigentümerversammlung teilgenommen.

Der Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) rechtfertigt keine andere Beurteilung. Der Auskunftsanspruch dient nicht dazu, „herauszufinden, ob eine Erörterung der in den Fragen angesprochenen Punkte auf einer Eigentümerversammlung Sinn macht“, sondern zur Erlangung von Informationen über den Stand – wie hier – gemeinschaftlicher Angelegenheiten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Februar 2011 – V ZR 66/10

  1. siehe nur OLG München, NZM 2006, 512; 2007, 691; vgl. auch BGHZ 10, 385, 386 f.[]
  2. Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 28 Rn. 147[]
  3. Staudinger/Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 607[]
  4. BayObLG, NZM 2000, 873, 874[]
  5. OLG Köln, NZM 2006, 702[]
  6. BayObLG, NZM 2003, 905[]
  7. Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 1673; Riecke/Schmid/Abramenko, aaO, Rn. 149[]
  8. Timme/Batschari, WEG, § 28 Rn. 76[]
  9. OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968[]
  10. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl., Rn. 685 ff.[]
  11. siehe nur OLG Köln, NZM 2006, 702; BayObLG, NZM 2004, 509, 510; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 172[]
  12. allgemeine Ansicht, siehe nur OLG Köln, NZM 2007, 366 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 104; Greiner, aaO, Rn. 1675; zweifelnd Drasdo, ZMR 2006, 225[]
  13. bejahend OLG Köln, NZM 2002, 221; Greiner, aaO, Rn. 1675; verneinend z.B. Jennißen in Jennißen, aaO, Rn. 173[]
  14. OLG München, NZM 2006, 512[]
  15. Jennnißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 174[]
  16. siehe nur OLG München, NZM 2007, 691; Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 100[]
  17. KG, NJW-RR 1987, 462; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; BayObLG, WuM 1990, 369; Jennißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 168; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 121 f.; Greiner, aaO, Rn. 1671[]
  18. KG, NJW-RR 1987, 462, 463; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; BayObLG, WuM 1990, 369; Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 102; einschränkend Jennißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 168[]
  19. Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 102; Jennißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 168; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 28 Rn. 122; Riecke/Schmid/Abramenko, aaO, § 28 Rn. 139[]

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