Akten­ein­sichts­recht des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Das Recht des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf Ein­sicht­nah­me in Ver­wal­tungs­un­ter­la­gen ist grund­sätz­lich in den Geschäfts­räu­men des Ver­wal­ters aus­zu­üben; dort kann er sich auf sei­ne Kos­ten Ablich­tun­gen der Unter­la­gen anfer­ti­gen oder anfer­ti­gen las­sen.

Akten­ein­sichts­recht des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Der gegen den Ver­wal­ter gerich­te­te Anspruch auf Aus­kunft zu der Jah­res­ab­rech­nung und zu dem Wirt­schafts­plan steht allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemein­schaft­lich als unteil­ba­re Leis­tung zu; erst wenn sie davon trotz Ver­lan­gens eines ein­zel­nen Eigen­tü­mers kei­nen Gebrauch machen, kann die­ser allein die Aus­kunft ver­lan­gen. Außer­dem besteht ein Indi­vi­du­al­an­spruch des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers dann, wenn sich das Aus­kunfts­ver­lan­gen auf Ange­le­gen­hei­ten bezieht, die aus­schließ­lich ihn betref­fen.

Ein­sichts­recht und die Zusen­dung von Abrech­nungs­ko­pi­en

Ein Anspruch auf Anfer­ti­gung und Zusen­dung von Ablich­tun­gen von Ver­wal­tungs­un­ter­la­gen – auch gegen Kos­ten­er­stat­tung – besteht nicht. Das Infor­ma­ti­ons­recht des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers wird aus­rei­chend dadurch gewahrt, dass er die Unter­la­gen in den Geschäfts­räu­men des Ver­wal­ters ein­se­hen und dort – auf eige­ne Kos­ten – Ablich­tun­gen anfer­ti­gen (las­sen) kann.

Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat nach §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Ver­wal­ter­ver­trag einen Anspruch gegen die Beklag­te auf Gewäh­rung von Ein­sicht in sämt­li­che Ver­wal­tungs­un­ter­la­gen. Ob es sich dabei um ein aus dem Anspruch auf Abrech­nung (§ 28 Abs. 3 WEG) und Rech­nungs­le­gung (§ 259 BGB) abge­lei­te­tes Recht han­delt 1, oder ob das Ein­sichts­recht auf der ana­lo­gen Anwen­dung der Vor­schrif­ten in § 24 Abs. 6 Satz 3, Abs. 7 Satz 8 WEG 2 oder in § 716 Abs. 1 BGB 3 beruht, ist ohne Belang. Da die Ein­sicht­nah­me auch der Über­prü­fung der Ver­wal­ter­tä­tig­keit dient, besteht das Ein­sichts­recht nach der bestands­kräf­ti­gen Geneh­mi­gung der Abrech­nung und nach der Ent­las­tung des Ver­wal­ters fort 4. Es unter­liegt kei­nen wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen 5 wie z.B. einem beson­de­ren recht­li­chen Inter­es­se des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers 6 oder einer Ermäch­ti­gung durch die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 7. Nur das Ver­bot des Rechts­miss­brauchs (§ 242 BGB) und das Schi­ka­ne­ver­bot (§ 226 BGB) begren­zen das Ein­sichts­recht 8. Dass der Klä­ger hier­ge­gen ver­sto­ßen hat, ist weder fest­ge­stellt noch ersicht­lich.

An wel­chem Ort der Ver­wal­ter die Ein­sicht­nah­me zu gewäh­ren hat, rich­tet sich nach den Rege­lun­gen in § 269 Abs. 1 und 2 BGB. Danach hat eine Leis­tung dann, wenn der Leis­tungs­ort weder bestimmt noch aus den Umstän­den zu ent­neh­men ist, am Wohn­sitz des Schuld­ners bzw. am Ort sei­ner Nie­der­las­sung zu erfol­gen. Fehlt es – wie hier – an einer Ver­ein­ba­rung über den Leis­tungs­ort, kann die­ser somit nur dann der Ort der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge sein, wenn sich dies aus den Umstän­den, ins­be­son­de­re aus der Natur der recht­li­chen Bezie­hun­gen zwi­schen dem Ver­wal­ter und den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, ergibt. Das ist jedoch nicht der Fall. Anders als es das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he gemeint hat 9, liegt der Schwer­punkt der Ver­wal­ter­tä­tig­keit nicht am Ort der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge. Dort sind ledig­lich die zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung der Anla­ge erfor­der­li­chen Maß­nah­men zu ergrei­fen, aus­ge­führ­te Arbei­ten zu prü­fen und abzu­neh­men, Ver­hand­lun­gen mit ört­li­chen Hand­wer­kern und Behör­den zu füh­ren sowie die Ein­hal­tung der Haus­ord­nung zu über­wa­chen; die übri­gen dar­über hin­aus­ge­hen­den Auf­ga­ben des Ver­wal­ters, die in §§ 21 Abs. 5, 27 Abs. 1 bis 3 WEG auf­ge­führt sind, wer­den übli­cher­wei­se in sei­nen Geschäfts­räu­men erle­digt. Sie bil­den den Schwer­punkt der Ver­wal­tung 10. Grund­sätz­lich ist das Ein­sichts­recht des­halb in den Geschäfts­räu­men des Ver­wal­ters zu gewäh­ren 11.

Ob dane­ben der Ver­wal­ter die Unter­la­gen vor oder bei einer Eigen­tü-mer­ver­samm­lung am Ver­samm­lungs­ort zur Ein­sicht­nah­me bereit­hal­ten muss 12, ist hier eben­so ohne Belang wie die Fra­ge, ob bei gro­ßer Ent­fer­nung zwi­schen dem Sitz des Ver­wal­ters und der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge Zumut­bar­keits­ge­sichts­punk­te auf Sei­ten des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers es erfor­dern, ihm die Ein­sicht­nah­me an dem Ort der Anla­ge zu gewäh­ren 13. Denn zum einen ver­langt der Klä­ger nicht die Ein­sicht­nah­me anläss­lich einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung; zum ande­ren ist die Annah­me, dass es dem Klä­ger zuzu­mu­ten ist, die von der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge ca. 21 km ent­fern­ten Geschäfts­räu­me der Beklag­ten zum Zweck der Ein­sicht­nah­me auf­zu­su­chen, recht­lich nicht zu bean­stan­den.

Fehlt es somit an einer Ver­pflich­tung der Ver­wal­ters, dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer außer­halb ihrer Geschäfts­räu­me die Ein­sicht­nah­me in bestimm­te Unter­la­gen zu gewäh­ren, ist sie auch nicht ver­pflich­tet, ihm Ablich­tun­gen die­ser Unter­la­gen zu über­sen­den, auch nicht auf sei­ne Kos­ten. Zwar kann sich eine sol­che Pflicht aus dem Ein­sicht­nah­me­recht des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers erge­ben 14, aber nur dann, wenn Treu und Glau­ben es gebie­ten 15. Ob das der Fall ist, beur­teilt sich aus der Sicht des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers. Des­halb kann der Umstand, dass sich die Wahr­neh­mung des Ein­sichts­rechts durch alle Mit­glie­der einer gro­ßen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft über Mona­te hin­weg erstre­cke, nur dann eine Ver­sen­dungs­pflicht des Ver­wal­ters begrün­den, wenn ande­ren­falls der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die ihm zuste­hen­den Infor­ma­tio­nen nicht recht­zei­tig (z.B. vor einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung) erlan­gen kann. Ein sol­cher Fall liegt hier indes nicht vor. Des­halb ist der Klä­ger auf sein Recht zur Ein­sicht­nah­me in den Geschäfts­räu­men der Beklag­ten zu ver­wei­sen; dabei kann er sich auf sei­ne Kos­ten die gewünsch­ten Ablich­tun­gen anfer­ti­gen bzw. anfer­ti­gen las­sen 16.

Ob der Ver­wal­ter ver­pflich­tet ist, dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Ein­sicht in den inter­nen Bericht des Ver­wal­tungs­bei­rats zu gewäh­ren, kann dahin­ste­hen. Selbst wenn die gegen­tei­li­ge Ansicht rechts­feh­ler­haft ist, folgt nach dem vor­ste­hend Gesag­ten aus dem Ein­sichts­recht kein Anspruch auf Zusen­dung einer Ablich­tung des Berichts.

Aus­kunft zur Jah­res­rech­nung und zum Wirt­schafts­plan

Von dem vor­ste­hend erör­ter­ten Ein­sichts­recht ist der gegen den Ver­wal­ter gerich­te­te Anspruch auf Aus­kunft zu der Jah­res­ab­rech­nung und zu dem Wirt­schafts­plan (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG) zu unter­schei­den. Er hat zwar auch sei­ne Grund­la­ge in §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Ver­wal­ter­ver­trag. Anders als bei dem Ein­sichts­recht han­delt es sich aber in ers­ter Linie nicht um einen indi­vi­du­el­len Anspruch des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, son­dern um einen allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern als unteil­ba­re Leis­tung zuste­hen­den Anspruch 17. Daher kann der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Aus­kunft grund­sätz­lich nur in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ver­lan­gen. Machen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von ihrem Aus­kunfts­recht kei­nen Gebrauch, steht der Aus­kunfts­an­spruch aller­dings jedem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu 18. Außer­dem besteht ein Indi­vi­du­al­an­spruch des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers dann, wenn sich das Aus­kunfts­ver­lan­gen auf Ange­le­gen­hei­ten bezieht, die aus­schließ­lich ihn betref­fen 19. In die­sem Fall ist eine vor­he­ri­ge Befas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung oder eine Ermäch­ti­gung zum Aus­kunfts­ver­lan­gen durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht not­wen­dig.

Nach die­sen Grund­sät­zen steht im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall dem kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kein Aus­kunfts­an­spruch zu. Dass sich sein Ver­lan­gen auf ein allein ihm zuste­hen­des Recht bezieht, macht er – zutref­fend – nicht gel­tend. Dass er in einer Ver­samm­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Aus­kunft ver­langt hat und die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­ses Ver­lan­gen nicht an die beklag­te Ver­wal­te­rin her­an­ge­tra­gen haben, ist aus­ge­schlos­sen; denn der Klä­ger hat, seit­dem die Beklag­te Ver­wal­te­rin ist, an kei­ner Eigen­tü­mer­ver­samm­lung teil­ge­nom­men.

Der Gesichts­punkt von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) recht­fer­tigt kei­ne ande­re Beur­tei­lung. Der Aus­kunfts­an­spruch dient nicht dazu, "her­aus­zu­fin­den, ob eine Erör­te­rung der in den Fra­gen ange­spro­che­nen Punk­te auf einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung Sinn macht", son­dern zur Erlan­gung von Infor­ma­tio­nen über den Stand – wie hier – gemein­schaft­li­cher Ange­le­gen­hei­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Febru­ar 2011 – V ZR 66/​10

  1. sie­he nur OLG Mün­chen, NZM 2006, 512; 2007, 691; vgl. auch BGHZ 10, 385, 386 f.[]
  2. Riecke/​Schmid/​Abramenko, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., § 28 Rn. 147[]
  3. Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 607[]
  4. BayO­bLG, NZM 2000, 873, 874[]
  5. OLG Köln, NZM 2006, 702[]
  6. BayO­bLG, NZM 2003, 905[]
  7. Grei­ner, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2. Aufl., Rn. 1673; Riecke/​Schmid/​Abramenko, aaO, Rn. 149[]
  8. Timme/​Batschari, WEG, § 28 Rn. 76[]
  9. OLG Karls­ru­he NJW 1969, 1968[]
  10. Jen­ni­ßen, Die Ver­wal­ter­ab­rech­nung nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, 6. Aufl., Rn. 685 ff.[]
  11. sie­he nur OLG Köln, NZM 2006, 702; BayO­bLG, NZM 2004, 509, 510; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 172[]
  12. all­ge­mei­ne Ansicht, sie­he nur OLG Köln, NZM 2007, 366 f.; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 104; Grei­ner, aaO, Rn. 1675; zwei­felnd Dras­do, ZMR 2006, 225[]
  13. beja­hend OLG Köln, NZM 2002, 221; Grei­ner, aaO, Rn. 1675; ver­nei­nend z.B. Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, Rn. 173[]
  14. OLG Mün­chen, NZM 2006, 512[]
  15. Jenn­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 28 Rn. 174[]
  16. sie­he nur OLG Mün­chen, NZM 2007, 691; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 28 Rn. 100[]
  17. KG, NJW-RR 1987, 462; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; BayO­bLG, WuM 1990, 369; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 28 Rn. 168; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 121 f.; Grei­ner, aaO, Rn. 1671[]
  18. KG, NJW-RR 1987, 462, 463; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; BayO­bLG, WuM 1990, 369; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 28 Rn. 102; ein­schrän­kend Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 28 Rn. 168[]
  19. Mer­le in Bär­mann, aaO, § 28 Rn. 102; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 28 Rn. 168; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, aaO, § 28 Rn. 122; Riecke/​Schmid/​Abramenko, aaO, § 28 Rn. 139[]