Allein­ver­tre­tungs­be­fug­nis für eine GbR – und ihr Nach­weis in Grund­buch­sa­chen

Wird eine GbR bei Ver­kauf von Woh­nungs­ei­gen­tum durch einen allein­ver­tre­tungs­be­rech­tig­ten Gesell­schaf­ter ver­tre­ten, muss die­ser sei­ne Ver­tre­tungs­be­fug­nis in der Form des § 29 GBO nach­wei­sen. Die Vor­la­ge des Gesell­schafts­ver­trags und eines die­sen abän­dern­den Beschlus­ses, aus dem die Allein­ver­tre­tungs­be­fug­nis her­vor­geht, sind nicht aus­rei­chend.

Allein­ver­tre­tungs­be­fug­nis für eine GbR – und ihr Nach­weis in Grund­buch­sa­chen

Grund­sätz­lich steht die Füh­rung der Geschäf­te den Gesell­schaf­tern gemein­schaft­lich zu (§ 709 Abs. 1 BGB). Stand und Umfang einer Ver­tre­tungs­macht sind gem. § 714 BGB an die gesell­schafts­ver­trag­li­che Geschäfts­füh­rungs­be­fug­nis geknüpft. Man­gels einer hier­von abwei­chen­den Rege­lung gilt des­we­gen die gemein­schaft­li­che Ver­tre­tung. Abwei­chun­gen hier­von sind bei Erklä­run­gen gegen­über dem Grund­buch­amt in der Form des § 29 GBO nach­zu­wei­sen 1. Ein sol­cher Nach­weis lässt sich durch den Gesell­schafts­ver­trag nicht füh­ren. Die­ser kann in ein­zel­nen Tei­len ver­än­dert wer­den, ohne dass er in sei­ner Gesamt­heit unwirk­sam wird. Dies zeigt sich ins­be­son­de­re an dem vor­lie­gen­den Sach­ver­halt, bei dem die Gesell­schaf­ter die Ver­tre­tungs­be­fug­nis des einen Gesell­schaf­ters beschlos­sen und im Übri­gen den Bestand des Gesell­schafts­ver­trags unbe­rührt gelas­sen haben. Erfor­der­lich ist dem­nach eine aus­drück­li­che Voll­macht für einen der Gesell­schaf­ter, sofern er als Allein­ver­tre­tungs­be­rech­tig­ter Geschäf­te, die der Ein­tra­gung im Grund­buch bedür­fen, abschlie­ßen soll.

Eine sol­che Voll­macht ist nicht in der von den Gesell­schaf­tern der Eigen­tü­me­rin beschlos­se­nen Ände­rung des Gesell­schafts­ver­trags zu sehen. Denn hier­bei han­delt es sich nicht um eine Voll­macht oder um eine einer Voll­macht gleich­zu­set­zen­de Erklä­rung der Gesell­schaf­ter. Viel­mehr han­delt es sich – so auch aus­drück­lich der Wort­laut des Beschlus­ses – um eine Ände­rung des Gesell­schafts­ver­trags mit der Fol­ge, dass der Beschluss und des­sen Inhalt Teil des Gesell­schafts­ver­trags wer­den. Die­ser Beschluss stellt aber kei­ne aus­drück­lich erklär­te Voll­macht für jeden ein­zel­nen der Gesell­schaf­ter dar, selbst wenn er nota­ri­ell beur­kun­det wor­den ist 2.

Der Beschluss des Bun­des­ge­richts­hofs vom 28. April 2011 3, wonach eine in der Form des § 29 GBO vor­zu­le­gen­de Voll­macht nicht mehr erfor­der­lich ist, ist für das Ober­lan­des­ge­richt Cel­le nach sei­ner Ein­schät­zung nicht ein­schlä­gig: Der Bun­des­ge­richts­hof hat in die­ser Ent­schei­dung die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass im Fal­le des Erwerbs von Grund­stücks- oder Woh­nungs­ei­gen­tum durch eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts es für die Ein­tra­gung des Eigen­tums­wech­sels im Grund­buch aus­reicht, wenn die GbR und ihre Gesell­schaf­ter in der nota­ri­el­len Auf­las­sungs­ver­hand­lung benannt sind und die für die GbR Han­deln­den erklä­ren, sie sei­en deren allei­ni­ge Gesell­schaf­ter. Wei­te­re Nach­wei­se der Exis­tenz, der Iden­ti­tät und der Ver­tre­tungs­ver­hält­nis­se die­ser GbR bedürf­te es gegen­über dem Grund­buch­amt nicht 4. Vor­lie­gend kommt es nicht ent­schei­dend dar­auf an, dass nicht der Erwerb, son­dern der Ver­kauf eines Woh­nungs­ei­gen­tums durch eine GbR betrof­fen ist, was bedeu­tet, dass die GbR bereits im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist. Erheb­lich ist viel­mehr, dass die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs sich auf eine gemein­schaft­li­che Ver­tre­tung der GbR bezog, also kei­ne von der gem. § 709 Abs. 1 BGB gesetz­lich vor­ge­se­he­nen abwei­chen­den Ver­tre­tung. In die­sen Fäl­len wird hin­ge­gen auch von den­je­ni­gen, auf die sich der Bun­des­ge­richts­hof in der o. a. Ent­schei­dung zur Begrün­dung sei­ner Auf­fas­sung stützt, die Not­wen­dig­keit eines geson­der­ten Nach­wei­ses der Ver­tre­tungs­be­fug­nis für erfor­der­lich gehal­ten 5. Die­ser Nach­weis ist in der Form des § 29 GBO und nicht durch Vor­la­ge des Gesell­schafts­ver­trags zu füh­ren 6.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Beschluss vom 14.05.2013, 4 W 23/​13

  1. OLG Mün­chen, Rpfle­ger 2012, 70, Rn. 16[]
  2. vgl. OLG Cel­le, Beschlüs­se vom 13.03.2013 – 4 W 25/​13 und 4 W 26/​13[]
  3. BGH, Beschluss vom 28.04.2011 – V ZB 194/​10[]
  4. bestä­tigt durch BGH, Beschluss vom 19.09.2011 – V ZB 321/​10[]
  5. Ruh­win­kel, DNotZ 2010, 304, 305; Lemke/​Bött­cher, Immo­bi­li­en­recht, § 47 GBO Rn 53 a. E.; vgl. a. BGH NJW-RR 2012, 532; Bauer/​von Oefele/​Bayer/​Lieder, GBO, 3. Aufl., AT IX Rn 26; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn 4265 a. E.[]
  6. Lemke/​Böttcher, a.a.O.; Bauer/​von Oefele/​Bayer/​Lieder, a. a. O.; Schöner/​Stöber, a. a. O.[]