Alleinvertretungsbefugnis für eine GbR – und ihr Nachweis in Grundbuchsachen

Wird eine GbR bei Verkauf von Wohnungseigentum durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, muss dieser seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO nachweisen. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis hervorgeht, sind nicht ausreichend.

Alleinvertretungsbefugnis für eine GbR –  und ihr Nachweis in Grundbuchsachen

Grundsätzlich steht die Führung der Geschäfte den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu (§ 709 Abs. 1 BGB). Stand und Umfang einer Vertretungsmacht sind gem. § 714 BGB an die gesellschaftsvertragliche Geschäftsführungsbefugnis geknüpft. Mangels einer hiervon abweichenden Regelung gilt deswegen die gemeinschaftliche Vertretung. Abweichungen hiervon sind bei Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen1. Ein solcher Nachweis lässt sich durch den Gesellschaftsvertrag nicht führen. Dieser kann in einzelnen Teilen verändert werden, ohne dass er in seiner Gesamtheit unwirksam wird. Dies zeigt sich insbesondere an dem vorliegenden Sachverhalt, bei dem die Gesellschafter die Vertretungsbefugnis des einen Gesellschafters beschlossen und im Übrigen den Bestand des Gesellschaftsvertrags unberührt gelassen haben. Erforderlich ist demnach eine ausdrückliche Vollmacht für einen der Gesellschafter, sofern er als Alleinvertretungsberechtigter Geschäfte, die der Eintragung im Grundbuch bedürfen, abschließen soll.

Eine solche Vollmacht ist nicht in der von den Gesellschaftern der Eigentümerin beschlossenen Änderung des Gesellschaftsvertrags zu sehen. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine Vollmacht oder um eine einer Vollmacht gleichzusetzende Erklärung der Gesellschafter. Vielmehr handelt es sich – so auch ausdrücklich der Wortlaut des Beschlusses – um eine Änderung des Gesellschaftsvertrags mit der Folge, dass der Beschluss und dessen Inhalt Teil des Gesellschaftsvertrags werden. Dieser Beschluss stellt aber keine ausdrücklich erklärte Vollmacht für jeden einzelnen der Gesellschafter dar, selbst wenn er notariell beurkundet worden ist2.

Der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28. April 20113, wonach eine in der Form des § 29 GBO vorzulegende Vollmacht nicht mehr erforderlich ist, ist für das Oberlandesgericht Celle nach seiner Einschätzung nicht einschlägig: Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung die Auffassung vertreten, dass im Falle des Erwerbs von Grundstücks- oder Wohnungseigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts es für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ausreicht, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, sie seien deren alleinige Gesellschafter. Weitere Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedürfte es gegenüber dem Grundbuchamt nicht4. Vorliegend kommt es nicht entscheidend darauf an, dass nicht der Erwerb, sondern der Verkauf eines Wohnungseigentums durch eine GbR betroffen ist, was bedeutet, dass die GbR bereits im Grundbuch eingetragen ist. Erheblich ist vielmehr, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs sich auf eine gemeinschaftliche Vertretung der GbR bezog, also keine von der gem. § 709 Abs. 1 BGB gesetzlich vorgesehenen abweichenden Vertretung. In diesen Fällen wird hingegen auch von denjenigen, auf die sich der Bundesgerichtshof in der o. a. Entscheidung zur Begründung seiner Auffassung stützt, die Notwendigkeit eines gesonderten Nachweises der Vertretungsbefugnis für erforderlich gehalten5. Dieser Nachweis ist in der Form des § 29 GBO und nicht durch Vorlage des Gesellschaftsvertrags zu führen6.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 14.05.2013, 4 W 23/13

  1. OLG München, Rpfleger 2012, 70, Rn. 16[]
  2. vgl. OLG Celle, Beschlüsse vom 13.03.2013 – 4 W 25/13 und 4 W 26/13[]
  3. BGH, Beschluss vom 28.04.2011 – V ZB 194/10[]
  4. bestätigt durch BGH, Beschluss vom 19.09.2011 – V ZB 321/10[]
  5. Ruhwinkel, DNotZ 2010, 304, 305; Lemke/Böttcher, Immobilienrecht, § 47 GBO Rn 53 a. E.; vgl. a. BGH NJW-RR 2012, 532; Bauer/von Oefele/Bayer/Lieder, GBO, 3. Aufl., AT IX Rn 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 4265 a. E.[]
  6. Lemke/Böttcher, a.a.O.; Bauer/von Oefele/Bayer/Lieder, a. a. O.; Schöner/Stöber, a. a. O.[]

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