Alter­na­tiv­an­ge­bo­te bei der WEG-Ver­wal­ter-Bestel­lung

Ange­bo­te von meh­re­ren Ver­wal­tern müs­sen im Grund­satz vor der Beschluss­fas­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Bestel­lung eines neu­en Ver­wal­ters, nicht aber vor der Wie­der­be­stel­lung des amtie­ren­den Ver­wal­ters ein­ge­holt wer­den.

Alter­na­tiv­an­ge­bo­te bei der WEG-Ver­wal­ter-Bestel­lung

Nach nahe­zu ein­hel­li­ger Mei­nung ist die Ein­ho­lung von Alter­na­tiv­an­ge­bo­ten ande­rer Ver­wal­ter und deren Über­sen­dung an die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur bei einer Neu­be­stel­lung 1, nicht aber bei der Wie­der­be­stel­lung des amtie­ren­den Ver­wal­ters erfor­der­lich 2. Etwas ande­res gilt danach nur, wenn sich seit der Erst­be­stel­lung des wie­der zu bestel­len­den Ver­wal­ters der Sach­ver­halt ver­än­dert hat.

Die­ser Auf­fas­sung stimmt nun auch der Bun­des­ge­richts­hof zu: Alter­na­tiv­an­ge­bo­te kön­nen zwar den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern deut­li­cher auf­zei­gen, wor­an sie bei rein rech­ne­ri­scher Betrach­tung mit dem amtie­ren­den Ver­wal­ter sind. Ins­be­son­de­re Schwä­chen in des­sen Leis­tungs­an­ge­bot tre­ten oft nur durch die Ein­ho­lung von Alter­na­tiv­an­ge­bo­ten zuta­ge. Die­ser Effekt lässt sich aber regel­mä­ßig nur errei­chen, wenn nicht der – in die­ser Hin­sicht befan­ge­ne – amtie­ren­de Ver­wal­ter, son­dern der Ver­wal­tungs­bei­rat oder die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst Kon­kur­renz­an­ge­bo­te ein­ho­len. Die­ser Auf­wand ist nur ange­zeigt, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder erheb­li­che Tei­le der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer Anla­ge mit der Arbeit des bis­he­ri­gen Ver­wal­ters nicht mehr zufrie­den sind oder Anlass besteht, die Ange­mes­sen­heit von des­sen Hono­rie­rung zu über­prü­fen. Das Ent­gelt, das dem Ver­wal­ter für die ein­zel­nen Leis­tun­gen zu zah­len sind, ist nicht der ein­zi­ge und auch nicht der wich­tigs­te Gesichts­punkt, der bei der Ent­schei­dung über die Bestel­lung des Ver­wal­ters zu berück­sich­ti­gen ist 3. Ent­schei­dend ist viel­mehr, ob der in Aus­sicht genom­me­ne Ver­wal­ter sei­ner Auf­ga­be gerecht wird und ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit ihm auch im All­tag gut zurecht­kom­men. Denn nur dann ist ein rei­bungs­lo­ses Funk­tio­nie­ren der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sicher­ge­stellt. Es wider­sprä­che des­halb ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung nicht, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an dem amtie­ren­den Ver­wal­ter, der sei­ne Auf­ga­ben ord­nungs­ge­mäß erfüllt und mit dem sie gut zurecht­kom­men, fest­hal­ten, auch wenn er etwas teu­rer ist als ande­re Ver­wal­ter, die sie noch nicht aus eige­nem Erle­ben ken­nen. Etwas ande­res gilt nur, wenn sich der Beur­tei­lungs­sach­ver­halt ver­än­dert hat. Eine sol­che Ver­än­de­rung läge etwa vor, wenn die Ver­wal­tung ihrer Auf­ga­be nicht mehr so effi­zi­ent gerecht wird, wie dies bis­her der Fall war, wenn sich das Ver­hält­nis zwi­schen Ver­wal­tung und Woh­nungs­ei­gen­tü­mern aus ande­ren Grün­den ver­schlech­tert hat oder wenn Anhalts­punk­te dafür bestehen, dass die von der bis­he­ri­gen Ver­wal­tung ange­bo­te­nen Leis­tun­gen von ande­ren Ver­wal­tungs­fir­men spür­bar güns­ti­ger ange­bo­ten wer­den 4.

Danach waren hier kei­ne Alter­na­tiv­an­ge­bo­te ein­zu­ho­len und den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern vor­zu­le­gen.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben die amtie­ren­de Ver­wal­tung wie­der­be­stellt. Die­se war zwar seit dem 01.05.2003 nicht mehr förm­lich bestellt; es gab auch kei­nen gül­ti­gen Ver­wal­ter­ver­trag. Dar­auf kommt es aber für die Fra­ge, ob bei der Bestel­lung des Ver­wal­ters Alter­na­tiv­an­ge­bo­te ein­zu­ho­len und den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern vor der Beschluss­fas­sung vor­zu­le­gen sind, nicht an. Alter­na­tiv­an­ge­bo­te brau­chen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor der Wie­der­be­stel­lung des amtie­ren­den Ver­wal­ters nicht ein­zu­ho­len, weil sie dem Gesichts­punkt, dass sie den amtie­ren­den Ver­wal­ter und sei­ne Arbeit ken­nen, den Vor­rang gegen­über mög­li­chen Ein­spa­run­gen durch Beauf­tra­gung eines ihnen unbe­kann­ten neu­en Ver­wal­ters den Vor­zug geben dür­fen. Die­ser Gesichts­punkt greift auch hier. Das Feh­len einer förm­li­chen Wie­der­be­stel­lung des Bei­zu­la­den­den als Ver­wal­ter hat nicht zu einer Unter­bre­chung sei­ner Ver­wal­tungs­tä­tig­keit geführt. Die­se ist viel­mehr naht­los fort­ge­setzt wor­den. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben zudem dar­über dis­ku­tiert, ob zusätz­li­che Ange­bo­te ein­ge­holt wer­den soll­ten, und sich dage­gen ent­schie­den, weil sie eine Fort­set­zung der nicht unter­bro­che­nen Tätig­keit des Bei­zu­la­den­den für sach­ge­recht hiel­ten. Das wider­spricht nicht den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 96/​10

  1. OLG Hamm, ZMR 2009, 58, 59; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 35; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 5[]
  2. BayO­bLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Ham­burg, ZWE 2002, 483, 484; OLG Schles­wig, NJW-RR 2006, 1525, 1526; Bärmann/​Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rn. 22; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 02. Aufl., § 26 Rn. 55; Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 21; Staudinger/​Bub, BGB, Bearb. 2005, § 26 WEG Rn. 148; anders offen­bar OLG Hamm, NZM 2003, 486, 487 unter 3[]
  3. OLG Mün­chen, NJW-RR 2008, 26; AG Ham­burg, ZMR 2008, 576[]
  4. vgl. OLG Mün­chen, NJW-RR 2008, 26[]