Alternativangebote bei der WEG-Verwalter-Bestellung

Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.

Alternativangebote bei der WEG-Verwalter-Bestellung

Nach nahezu einhelliger Meinung ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer nur bei einer Neubestellung1, nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich2. Etwas anderes gilt danach nur, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.

Dieser Auffassung stimmt nun auch der Bundesgerichtshof zu: Alternativangebote können zwar den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Effekt lässt sich aber regelmäßig nur erreichen, wenn nicht der – in dieser Hinsicht befangene – amtierende Verwalter, sondern der Verwaltungsbeirat oder die Wohnungseigentümer selbst Konkurrenzangebote einholen. Dieser Aufwand ist nur angezeigt, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümer einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen Honorierung zu überprüfen. Das Entgelt, das dem Verwalter für die einzelnen Leistungen zu zahlen sind, ist nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung über die Bestellung des Verwalters zu berücksichtigen ist3. Entscheidend ist vielmehr, ob der in Aussicht genommene Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird und ob die Wohnungseigentümer mit ihm auch im Alltag gut zurechtkommen. Denn nur dann ist ein reibungsloses Funktionieren der Wohnungseigentümergemeinschaft sichergestellt. Es widerspräche deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, wenn die Wohnungseigentümer an dem amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten, auch wenn er etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat. Eine solche Veränderung läge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden4.

Danach waren hier keine Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern vorzulegen.

Die Wohnungseigentümer haben die amtierende Verwaltung wiederbestellt. Diese war zwar seit dem 01.05.2003 nicht mehr förmlich bestellt; es gab auch keinen gültigen Verwaltervertrag. Darauf kommt es aber für die Frage, ob bei der Bestellung des Verwalters Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung vorzulegen sind, nicht an. Alternativangebote brauchen die Wohnungseigentümer vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht einzuholen, weil sie dem Gesichtspunkt, dass sie den amtierenden Verwalter und seine Arbeit kennen, den Vorrang gegenüber möglichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekannten neuen Verwalters den Vorzug geben dürfen. Dieser Gesichtspunkt greift auch hier. Das Fehlen einer förmlichen Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter hat nicht zu einer Unterbrechung seiner Verwaltungstätigkeit geführt. Diese ist vielmehr nahtlos fortgesetzt worden. Die Wohnungseigentümer haben zudem darüber diskutiert, ob zusätzliche Angebote eingeholt werden sollten, und sich dagegen entschieden, weil sie eine Fortsetzung der nicht unterbrochenen Tätigkeit des Beizuladenden für sachgerecht hielten. Das widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 96/10

  1. OLG Hamm, ZMR 2009, 58, 59; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 35; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 5 []
  2. BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamburg, ZWE 2002, 483, 484; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rn. 22; Jennißen in Jennißen, WEG, 02. Aufl., § 26 Rn. 55; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 21; Staudinger/Bub, BGB, Bearb. 2005, § 26 WEG Rn. 148; anders offenbar OLG Hamm, NZM 2003, 486, 487 unter 3 []
  3. OLG München, NJW-RR 2008, 26; AG Hamburg, ZMR 2008, 576 []
  4. vgl. OLG München, NJW-RR 2008, 26 []