Altlasten und die Amtshaftung in der Zwangsversteigerung

Der Amtsträger hat die Pflicht zu gesetzmäßigem Verhalten, d.h. er hat die ihm übertragenen Aufgaben und Befugnisse im Einklang mit dem objektiven Recht wahrzunehmen1. Wenn dem Vollstreckungsgericht bekannt ist, dass Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen vorhanden sind oder sein müssen, so hat es die erforderliche Sachaufklärung vorzunehmen2. Es darf erforderliche Feststellungen nicht allein dem mit der Wertfeststellung beauftragten Sachverständigen überlassen. Feststellung der Tatsachengrundlage ist im zivilgerichtlichen Verfahren Aufgabe des Gerichts selbst3. Hinsichtlich der Ermittlung des Verkehrswerts gem. § 74a Abs. 5 ZVG gilt, dass diese auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein muss und das Vollstreckungsgericht daher verpflichtet ist, alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Natur sorgfältig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen4. Bestehen ernst zu nehmende Anhaltspunkte, dass der Boden eines verunreinigten Grundstücks verunreinigt sein könnte, ist das Gericht deshalb grundsätzlich gehalten, mit sachverständiger Hilfe zu ermitteln, ob eine Kontaminierung vorliegt und wie schwerwiegend diese gegebenenfalls ist. Es muss Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über eine etwaige Verunreinigung nutzen5. Dabei gilt, dass bei bestimmten Nutzungen wie bei der Nutzung als Kfz-Reparaturwerkstatt der Altlastenverdacht dem Grundstück gewissermaßen „auf die Stirn geschrieben steht“6.

Altlasten und die Amtshaftung in der Zwangsversteigerung

Diese Pflichten sind drittschützend für den Erwerber. Der Ersteher darf, selbst wenn ihm keine Mängelgewährleistungsansprüche zustehen, in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswerts, die die Grundlage für die Höhe des Gebots bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren ist. Dementsprechend werden in den Schutzbereich der bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks bestehenden Amtspflichten neben den nach § 9 ZVG am Verfahren förmlich Beteiligten auch die Bieter und insbesondere der Meistbietende einbezogen7. In diesem Sinne ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass die Amtspflicht des Versteigerungsgerichts zur Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften im Zwangsversteigerungsverfahren auch den Meistbietenden schützt; dieser ist mithin „Dritter“ im Sinne des § 839 Abs. 1 S. 1 BGB6.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 30. Juli 2010 – 12 U 245/09

  1. BGH, NJW 1992, 3229[]
  2. Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 19. Auflage 2009, § 66, 6.2.[]
  3. Stöber, a.a.O.[]
  4. BGH, NJW-RR 2006, 1389[]
  5. BGH, a.a.O[]
  6. BGH, a.a.O.[][]
  7. BGH, NVwZ-RR 2003, 401[]