Alt­las­ten und die Amts­haf­tung in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Der Amts­trä­ger hat die Pflicht zu gesetz­mä­ßi­gem Ver­hal­ten, d.h. er hat die ihm über­tra­ge­nen Auf­ga­ben und Befug­nis­se im Ein­klang mit dem objek­ti­ven Recht wahr­zu­neh­men 1. Wenn dem Voll­stre­ckungs­ge­richt bekannt ist, dass Alt­las­ten oder schäd­li­che Boden­ver­än­de­run­gen vor­han­den sind oder sein müs­sen, so hat es die erfor­der­li­che Sach­auf­klä­rung vor­zu­neh­men 2. Es darf erfor­der­li­che Fest­stel­lun­gen nicht allein dem mit der Wert­fest­stel­lung beauf­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen über­las­sen. Fest­stel­lung der Tat­sa­chen­grund­la­ge ist im zivil­ge­richt­li­chen Ver­fah­ren Auf­ga­be des Gerichts selbst 3. Hin­sicht­lich der Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts gem. § 74a Abs. 5 ZVG gilt, dass die­se auf eine sach­ge­rech­te Bewer­tung des Grund­stücks aus­ge­rich­tet sein muss und das Voll­stre­ckungs­ge­richt daher ver­pflich­tet ist, alle den Grund­stücks­wert beein­flus­sen­den Umstän­de tat­säch­li­cher und recht­li­cher Natur sorg­fäl­tig zu ermit­teln und bei der Wert­fest­set­zung zu berück­sich­ti­gen 4. Bestehen ernst zu neh­men­de Anhalts­punk­te, dass der Boden eines ver­un­rei­nig­ten Grund­stücks ver­un­rei­nigt sein könn­te, ist das Gericht des­halb grund­sätz­lich gehal­ten, mit sach­ver­stän­di­ger Hil­fe zu ermit­teln, ob eine Kon­ta­mi­nie­rung vor­liegt und wie schwer­wie­gend die­se gege­be­nen­falls ist. Es muss Ver­dachts­mo­men­ten nach­ge­hen und alle zumut­ba­ren Erkennt­nis­quel­len über eine etwai­ge Ver­un­rei­ni­gung nut­zen 5. Dabei gilt, dass bei bestimm­ten Nut­zun­gen wie bei der Nut­zung als Kfz-Repa­ra­tur­werk­statt der Alt­las­ten­ver­dacht dem Grund­stück gewis­ser­ma­ßen „auf die Stirn geschrie­ben steht“ 6.

Alt­las­ten und die Amts­haf­tung in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Die­se Pflich­ten sind dritt­schüt­zend für den Erwer­ber. Der Erste­her darf, selbst wenn ihm kei­ne Män­gel­ge­währ­leis­tungs­an­sprü­che zuste­hen, in schutz­wür­di­ger Wei­se dar­auf ver­trau­en, dass das Gericht bei der Fest­set­zung des Grund­stücks­werts, die die Grund­la­ge für die Höhe des Gebots bil­det, mit der erfor­der­li­chen Sorg­falt ver­fah­ren ist. Dem­entspre­chend wer­den in den Schutz­be­reich der bei der Zwangs­ver­stei­ge­rung eines Grund­stücks bestehen­den Amts­pflich­ten neben den nach § 9 ZVG am Ver­fah­ren förm­lich Betei­lig­ten auch die Bie­ter und ins­be­son­de­re der Meist­bie­ten­de ein­be­zo­gen 7. In die­sem Sin­ne ist in der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs aner­kannt, dass die Amts­pflicht des Ver­stei­ge­rungs­ge­richts zur Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren auch den Meist­bie­ten­den schützt; die­ser ist mit­hin „Drit­ter" im Sin­ne des § 839 Abs. 1 S. 1 BGB 6.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 30. Juli 2010 – 12 U 245/​09

  1. BGH, NJW 1992, 3229[]
  2. Stö­ber, Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz, 19. Auf­la­ge 2009, § 66, 6.2.[]
  3. Stö­ber, a.a.O.[]
  4. BGH, NJW-RR 2006, 1389[]
  5. BGH, a.a.O[]
  6. BGH, a.a.O.[][]
  7. BGH, NVwZ-RR 2003, 401[]