Anfech­tung eines Grund­stück­ver­kaufs

Die Über­tra­gung eines wert­aus­schöp­fend belas­te­ten Grund­stücks durch den Schuld­ner ist nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs objek­tiv gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gend, wenn die bei der Über­tra­gung noch bestehen­den Belas­tun­gen im Nach­hin­ein ver­trags­ge­mäß von ihm besei­tigt wer­den.

Anfech­tung eines Grund­stück­ver­kaufs

Für eine Anfech­tung nach § 3 Abs. 2 AnfG ist eine unmit­tel­ba­re Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung erfor­der­lich 1. Dies erfor­dert, dass ohne Hin­zu­tre­ten wei­te­rer Umstän­de die Befrie­di­gungs­mög­lich­kei­ten aus dem Schuld­ner­ver­mö­gen beein­träch­tigt wur­den.

Die Über­tra­gung eines belas­te­ten Grund­stücks hat, wie der BGH fest­stellt, nur dann eine objek­ti­ve Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung zur Fol­ge, wenn der in der Zwangs­ver­stei­ge­rung erziel­ba­re Erlös des Grund­stücks die vor­ran­gi­gen Belas­tun­gen und die Kos­ten des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens über­stie­gen hät­te 2.

Eine Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung kommt also nicht in Betracht, wenn das Grund­stück wert­aus­schöp­fend belas­tet ist und eine Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht zu einer auch nur teil­wei­sen Befrie­di­gung des Gläu­bi­gers geführt hät­te. Ob eine wert­aus­schöp­fen­de Belas­tung vor­liegt, hängt vom Wert des Grund­stücks sowie der tat­säch­li­chen Höhe der­je­ni­gen For­de­rung ab, die durch die ein­ge­tra­ge­nen Grund­buch­rech­te gesi­chert wer­den 3.

Maß­geb­li­cher Zeit­punkt für die Fra­ge der objek­ti­ven Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung ist bei § 3 Abs. 2 AnfG der Zeit­punkt der Vor­nah­me des Rechts­ge­schäfts; bei mehr­ak­ti­gen Rechts­ge­schäf­ten ist, wie vor­lie­gend gege­ben, der Zeit­punkt maß­ge­bend, in der die Rechts­wir­kung des Rechts­ge­schäfts aus­ge­löst wird, § 8 Abs. 1 AnfG. Bei Grund­stücks­über­tra­gun­gen ist dies der Zeit­punkt der Ein­tra­gung im Grund­buch 4.

Ein frü­he­rer Zeit­punkt kann gemäß § 8 Abs. 2 AnfG dann erheb­lich sein, wenn zwar die Ein­tra­gung noch nicht erfolgt ist, aber die übri­gen Vor­aus­set­zun­gen für das Wirk­sam­wer­den des Rechts­ge­schäfts erfüllt sind, die Wil­lens­er­klä­rung des Schuld­ners für ihn bin­dend gewor­den ist und der ande­re Teil den Antrag auf Ein­tra­gung der Rechts­än­de­rung gestellt hat. Dar­le­gungs- und beweis­pflich­tig hier­für ist der Erwer­ber 5. Die­se hat nicht dar­ge­legt, wann sie selbst einen Ein­tra­gungs­an­trag gestellt hat. Gemäß § 9 Nr. 3 des Kauf­ver­tra­ges soll­te gegen­über dem Grund­buch­amt auch nur die Nota­rin antrags­be­rech­tigt sein. Die­se war jedoch außer­dem von den Par­tei­en bevoll­mäch­tigt wor­den, den Antrag auch wie­der zurück­zu­zie­hen. § 8 Abs. 2 AnfG erfor­dert aber, dass der ande­re Teil eine gesi­cher­te Rechts­po­si­ti­on erlangt hat, die ihm ohne sein Mit­wir­ken nicht mehr ent­zo­gen wer­den kann 6. Eine sol­che gesi­cher­te Rechts­po­si­ti­on hat­te die Beklag­te durch den Antrag der Nota­rin nicht erlangt.

Die genann­te Recht­spre­chung, auf die das OLG Köln in sei­nem Beru­fungs­ur­teil abge­stellt hat, gilt, so der BGH, im Übri­gen nur, wenn das Grund­stück mit den bestehen­den Belas­tun­gen über­tra­gen wird. Wer­den dage­gen im Zusam­men­hang mit der Grund­stücks­über­tra­gung – vor oder nach Ein­tra­gung der Auf­las­sung – die Belas­tun­gen ver­trags­ge­mäß vom Schuld­ner besei­tigt, hat der Anfech­tungs­geg­ner die­se Belas­tun­gen des Grund­stücks auf­grund des Ver­trags nicht zu tra­gen. Es kommt aber dar­auf an, ob die Über­tra­gung des Grund­stücks in der Form, in der es an den Anfech­tungs­geg­ner über­eig­net wird, zu einer unmit­tel­ba­ren Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung führt. Denn in die­ser Form wird es auch dem Gläu­bi­g­er­zu­griff ent­zo­gen; die Besei­ti­gung der Belas­tun­gen durch den Schuld­ner min­dert des­sen ver­wert­ba­res Ver­mö­gen in ande­rer Wei­se.

Selbst wenn die Grund­schuld bei Über­tra­gung noch in einer über dem Kauf­preis lie­gen­den Höhe valu­tier­te, muss jedoch, wor­auf der BGH hin­weist, berück­sich­tigt wer­den, dass nach den Bestim­mun­gen des Kauf­ver­tra­ges der Erwer­ber die Grund­schuld nur in Höhe von 350.000 € nebst Zin­sen und ledig­lich zum Zwe­cke der Siche­rung der eige­nen Kauf­preis­schuld von 400.000 € ding­lich über­neh­men soll­te. Ent­spre­chend ist ver­fah­ren und die wei­ter­ge­hen­de Grund­schuld am 23. Novem­ber 2004 auf Grund­la­ge der Bewil­li­gung der Spar­kas­se gelöscht wor­den. Ver­trags­ge­mäß hat die Beklag­te die wei­ter­ge­hen­de Belas­tung im Ergeb­nis nicht über­nom­men, son­dern ledig­lich einen Kauf­preis von 400.000 € bezahlt und die­sen teil­wei­se auf dem Grund­stück abge­si­chert.

Eine objek­ti­ve Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung liegt unter die­sen Umstän­den nur dann nicht vor, wenn die Beklag­te an den Schuld­ner auf­grund des Kauf­ver­trags unmit­tel­bar eine gleich­wer­ti­ge Gegen­leis­tung erbrach­te, also die Befrie­di­gungs­mög­lich­kei­ten der Gläu­bi­ger nicht beein­träch­tigt wur­den.

Unter­stellt, der Erwer­ber hat in unmit­tel­ba­rem zeit­li­chem Zusam­men­hang mit ihrer Ein­tra­gung im Grund­buch den Kauf­preis erbracht, ist also ent­schei­dend, ob die­ser dem Wert des Grund­stücks gleich­wer­tig war. Da das OLG Köln in sei­nem Beru­fungs­ur­teil über­ein­stim­mend mit der Behaup­tung des Erwer­bers von einem Grund­stücks­wert von 495.000 €, mög­li­cher­wei­se (zuzüg­lich 66.000 €) von einem sol­chen von 561.000 € aus­geht, lag, so der BGH wei­ter, eine der­ar­ti­ge objek­tiv gleich­wer­ti­ge Gegen­leis­tung jeden­falls nicht vor. Eine objek­ti­ve Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung liegt dann sehr nahe.

Für eine Anfech­tung nach § 3 Abs. 1 und § 4 AnfG genügt eine mit­tel­ba­re Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung 7. In die­sen Fäl­len reicht es grund­sätz­lich aus, wenn die Benach­tei­lung im Zeit­punkt der letz­ten münd­li­chen Ver­hand­lung der Tat­sa­chen­in­stanz des Anfech­tungs­pro­zes­ses gege­ben ist 8. Dies gilt jeden­falls dann, wenn die hier­für maß­geb­li­chen Tat­sa­chen bereits in ers­ter Instanz vor­ge­tra­gen waren oder zwar erst in der Beru­fung vor­ge­tra­gen, aber zuzu­las­sen waren oder wenn es sich um Vor­gän­ge han­delt, die sich erst nach Schluss der münd­li­chen Ver­hand­lung ers­ter Instanz zuge­tra­gen haben 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Mai 2009 – IX ZR 129/​06

  1. BGH, Urt. v. 23. Novem­ber 2006 – IX ZR 126/​03, ZIP 2007, 588, 589 Rn. 19; Huber, AnfG 10. Aufl. § 1 Rn. 46, § 3 Rn. 60[]
  2. BGH, Urt. v. 20. Okto­ber 2005 – IX ZR 276/​02, ZIP 2006, 387 f Rn. 6 f; v. 3. Mai 2007 – IX ZR 16/​06, ZIP 2007, 1326, 1327 Rn. 15; v. 15. Novem­ber 2007 – IX ZR 232/​03, Jur­Bü­ro 2008, 269 Rn. 13[]
  3. BGH, Urt. v. 20. Okto­ber 2005 aaO; v. 3. Mai 2007 aaO; v. 15. Novem­ber 2007 aaO Rn. 14[]
  4. BGHZ 99, 274, 286; 121, 179, 188; 128, 184, 192 f; BGH, Urt. v. 10. Dezem­ber 1998 – IX ZR 302/​97, ZIP 1999, 146; v. 15. Novem­ber 2007 aaO Rn. 14[]
  5. BGH, Urt. v. 26. April 2001 – IX ZR 53/​00, ZIP 2001, 933, 935[]
  6. vgl. BGH, Urt. v. 26. April 2001 aaO; Münch­Komm-InsO/­Kirch­hof, 2. Aufl. § 140 Rn. 41; HK-InsO/K­reft, 5. Aufl. § 140 Rn. 10; Huber, aaO § 8 Rn. 12[]
  7. vgl. für § 3 Abs. 1 AnfG BGHZ 165, 343, 351; Huber, aaO § 1 Rn. 50, § 3 Rn. 60; für § 4 AnfG BGH, Urt. v. 23. Novem­ber 2006 – aaO m.w.N.; Huber, aaO § 1 Rn. 50, § 4 Rn. 10[]
  8. BGH, Urt. v. 23. Novem­ber 2006 aaO m.w.N.; Huber, aaO § 1 Rn. 50[]
  9. vgl. BGH, Urt. v. 3. Mai 2007 aaO S. 1327 Rn. 17[]