Anfech­tung eines Miet­ver­tra­ges wegen arg­lis­ti­ger Täu­schung – nach Ver­kauf des Miets­hau­ses

Der in den Miet­ver­trag nach § 566 BGB ein­ge­tre­te­ne Erwer­ber kann nur gemein­sam mit dem vom Mie­ter bei Ver­trags­schluss getäusch­ten Ver­äu­ße­rer die Anfech­tung des Miet­ver­trags nach § 123 Abs. 1 BGB erklä­ren. Das Anfech­tungs­recht des Ver­äu­ße­rers gemäß § 123 Abs.1 BGB kann nicht an den Erwer­ber abge­tre­ten wer­den.

Anfech­tung eines Miet­ver­tra­ges wegen arg­lis­ti­ger Täu­schung – nach Ver­kauf des Miets­hau­ses

Dabei konn­te es das Han­sea­ti­sche Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg in dem vom ihm ent­schie­de­nen Räu­mungs­rechts­streit dahin­ste­hen las­sen, ob die Äuße­run­gen der Mie­te­rin bei den Ver­trags­ver­hand­lun­gen mit der Vor­ei­gen­tü­me­rin bzw. die feh­len­de Auf­klä­rung dar­über, dass sie – unter Zugrun­de­le­gung des Vor­trags der Haus­käu­fe­rin – in den Mieträu­men kei­nen Wacken Store, son­dern einen Head­shop betrei­ben wer­de, in objek­ti­ver und sub­jek­ti­ver Sicht die Vor­aus­set­zun­gen für die Annah­me einer arg­lis­ti­gen Täu­schung im Sin­ne von § 123 Abs. 1 BGB erfül­len. Denn maß­geb­lich ist, dass die etwai­ge arg­lis­ti­ge Täu­schung der Mie­te­rin nicht gegen­über der Haus­küu­fe­rin, son­dern gegen­über der Vor­ei­gen­tü­me­rin began­gen wor­den wäre. Zur Anfech­tung berech­tigt ist grund­sätz­lich der­je­ni­ge, der die anfecht­ba­re Wil­lens­er­klä­rung – hier die zum Abschluss des Miet­ver­tra­ges füh­ren­de Erklä­rung – abge­ge­ben hat. Dies war hier die Vor­ei­gen­tü­me­rin. Eine Anfech­tungs­er­klä­rung der Vor­ei­gen­tü­me­rin liegt jedoch nicht vor. Auch die Ertei­lung einer Ermäch­ti­gung der Vor­ei­gen­tü­me­rin zur Anfech­tung durch die Haus­käu­fe­rin ist nicht vor­ge­tra­gen wor­den.

Ob und ggf. inwie­weit das Anfech­tungs­recht des Ver­äu­ße­rers eines ver­mie­te­ten Grund­stücks auf den Erwer­ber über­geht, wird nicht ein­heit­lich beur­teilt. Nach einer Auf­fas­sung kommt ein Über­gang des Anfech­tungs­rechts des Ver­äu­ße­rers auf den nach § 566 BGB in das Miet­ver­hält­nis ein­tre­ten­den Erwer­ber gene­rell nicht in Betracht, weil der Erwer­ber nicht allein von der Anfech­tung betrof­fen wird 1. Nach ande­rer Auf­fas­sung bestehen gegen einen unein­ge­schränk­ten Über­gang des Anfech­tungs­rechts auf den Erwer­ber des ver­mie­te­ten Grund­stücks kei­ne Beden­ken, wenn man den Rechts­über­gang gemäß § 566 BGB als Rechts­nach­fol­ge im Wege der gesetz­li­chen Ver­trags­über­nah­me ansieht 2. Nach einer wei­te­ren Auf­fas­sung ist dem Erwer­ber ein Anfech­tungs­recht zuzu­bil­li­gen, aller­dings unter der Vor­aus­set­zung, dass das Miet­ver­hält­nis ex nunc been­det wird 3. Nach über­wie­gen­der Auf­fas­sung steht das Anfech­tungs­recht dem Ver­äu­ße­rer und dem Erwer­ber nur gemein­sam zu 4.

Nach Auf­fas­sung des Han­sea­ti­schen Ober­lan­des­ge­richts Ham­burg ist der nach § 566 BGB in das Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­te­ne Erwer­ber jeden­falls nicht allein zur Anfech­tung des Miet­ver­tra­ges nach § 123 Abs. 1 BGB berech­tigt, wenn die arg­lis­ti­ge Täu­schung gegen­über dem Ver­äu­ße­rer ver­übt wor­den ist. Dabei kann hier dahin­ste­hen, ob man der Mei­nung folgt, wonach eine Anfech­tung durch den Erwer­ber in kei­nem Fall zuläs­sig sei, oder ob man mit der über­wie­gen­den Auf­fas­sung zugrun­de legt, dass der Erwer­ber nur gemein­sam mit dem Ver­äu­ße­rer den Miet­ver­trag anfech­ten kann. Jeden­falls schei­det eine Anfech­tung durch den Erwer­ber allein aus. Da die Anfech­tung des Miet­ver­tra­ges gemäß § 142 Abs. 1 BGB auf den Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses zurück­wirkt 5, ist näm­lich auch der Ver­äu­ße­rer von den Wir­kun­gen einer Anfech­tung des Miet­ver­tra­ges durch den Erwer­ber betrof­fen. Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn bei einer Rück­ab­wick­lung des nich­ti­gen Miet­ver­tra­ges der Mie­ter statt der ver­ein­bar­ten höhe­ren Mie­te nur Wert­er­satz in Höhe der orts­üb­li­chen Mie­te zu leis­ten hät­te, die gerin­ger als die ver­ein­bar­te Mie­te wäre. Dann wäre näm­lich nicht nur der Erwer­ber zur Rück­zah­lung der Dif­fe­renz an den Mie­ter ver­pflich­tet, son­dern für die Zeit vor Eigen­tums­über­gang auch der Ver­äu­ße­rer. Vor die­sem Hin­ter­grund erschie­ne es nicht sach­ge­recht, dem Erwer­ber allein das Anfech­tungs­recht zuzu­bil­li­gen. Der Auf­fas­sung, die ein unein­ge­schränk­tes Anfech­tungs­recht des Erwer­bers befür­wor­tet mit der Begrün­dung, dass der Miet­ver­trag vom Ver­äu­ße­rer auf den Erwer­ber im Wege einer gesetz­li­chen Ver­trag­über­nah­me über­tra­gen wird, steht die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs – der sich das Beru­fungs­ge­richt anschließt – ent­ge­gen, wonach der in den Miet­ver­trag nach § 566 BGB ein­tre­ten­de Erwer­ber nicht gesetz­li­cher Rechts­nach­fol­ger des Vor­ei­gen­tü­mers ist, son­dern viel­mehr im Augen­blick des Eigen­tums­über­gangs zwi­schen dem Mie­ter und dem Erwer­ber kraft Geset­zes ein Miet­ver­trag mit dem­sel­ben Inhalt zustan­de gekom­men ist 6. Auch der Mei­nung, die einen Über­gang des Anfech­tungs­rechts auf den Ver­äu­ße­rer mit ex nunc-Wir­kung befür­wor­tet, steht die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ent­ge­gen, wonach näm­lich die Anfech­tung ex tunc wirkt 5, was – wie aus­ge­führt – zur Fol­ge hat, dass der Ver­äu­ße­rer von den Wir­kun­gen der Anfech­tung betrof­fen wer­den kann, so dass schon aus die­sem Grund eine Anfech­tung ohne Betei­li­gung des Ver­äu­ße­rers nicht in Betracht kommt.

Die Haus­käu­fe­rin war auch nicht des­halb zur allei­ni­gen Anfech­tung des Miet­ver­trags berech­tigt, weil ihr – wie sie vor­trägt – die Vor­ei­gen­tü­me­rin im Grund­stücks­kauf­ver­trag vom 17.08.2010 das Anfech­tungs­recht abge­tre­ten habe. In § 4 Ziff. 2 S. 2 des Kauf­ver­tra­ges heißt es: "Die aus allen den Kauf­ge­gen­stand betref­fen­den Miet­ver­hält­nis­sen resul­tie­ren­den For­de­run­gen und sons­ti­gen Rech­te wer­den hier­mit vom Ver­käu­fer an den Käu­fer mit Wir­kung auf den Ver­rech­nungs­be­trag abge­tre­ten." In § 4 Ziff. 9 ist wei­ter bestimmt: "Der Ver­käu­fer ver­pflich­tet sich fer­ner, dem Käu­fer am heu­ti­gen Tag in sepa­ra­ter Urkun­de eine Voll­macht ent­spre­chend Anla­ge 5 zu ertei­len, wonach der Käu­fer zur Aus­übung der eigen­tü­mer­recht­li­chen Ver­mie­ter-Befug­nis­se gegen­über Mie­tern berech­tigt ist". Ob hier­aus eine Abtre­tung auch des Anfech­tungs­rechts ent­nom­men wer­den kann, braucht nicht ent­schie­den zu wer­den. Zwar kön­nen ein­zel­ne Rech­te aus dem Miet­ver­hält­nis auf den Erwer­ber geson­dert über­tra­gen wer­den, sofern sie abtret­bar sind (§ 399 BGB), was im Wesent­li­chen nur auf Zah­lungs­an­sprü­che zutrifft 7. Das Anfech­tungs­recht nach § 123 Abs. 1 BGB kann dage­gen nach ganz h. M., der sich das Beru­fungs­ge­richt anschließt, nicht abge­tre­ten wer­den, da es an die Per­son des Erklä­ren­den, des­sen Ent­schlie­ßungs­frei­heit es sichern soll, gebun­den ist 8.

Han­sea­ti­sches Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 17. August 2012 – 4 U 8/​12 9

  1. Soer­gel-Hef­er­mehl, BGB, 13. Aufl., § 143 Rn. 6; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 566 Rn. 45[]
  2. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 10. Aufl., § 566 Rn. 126[]
  3. Mün­che­ner Kom­men­tar-Häub­lein, BGB, 6. Aufl., § 566 Rn. 36[]
  4. Bub/­Trei­er-Hei­le, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, III Rn. 892; Stau­din­ger-Emme­rich (2011), § 566 Rn. 43; Stau­din­ger-Roth (2010), BGB, § 142 Rn. 10; Emme­rich-Son­nen­schein, Mie­te, 10. Aufl., § 566 Rn. 27; Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann, Geschäfts­raum­mie­te, 2. Aufl., Kapi­tel 5, Rn. 62; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 2. Aufl., § 566 Rn. 74 f.; Bam­ber­ger/Roth-Wendt­land, BGB, 3. Aufl., § 143 Rn. 8; Erman-Arnold, BGB, 13. Aufl., § 143 Rn. 7[]
  5. BGH NZM 2008, 886[][]
  6. BGH NJW 2000, 2346; NJW-RR 2010, 1309[]
  7. Lam­mel, a.a.O., § 566 Rn.19[]
  8. Stau­din­ger-Roth, a.a.O., § 142 Rn. 11; Palandt-Grü­ne­berg, BGB, 71. Aufl., § 413 Rn. 5; Soer­gel-Hef­er­mehl, a.a.O., § 143 Rn. 6; Bam­ber­ger/Roth-Wendt­land, a.a.O., § 143 Rn. 8; a. A.: Mün­che­ner Kom­men­tar-Busche, 6. Aufl., § 142 Rn. 6[]
  9. Die hier­ge­gen ein­ge­leg­te Nicht­zu­lasungs­be­schwer­de wur­de vom Bun­des­ge­richts­hof – ohne nähe­re Begrün­dung zurück­ge­wie­sen: Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 05. März 2014 – XII ZR 112/​12[]