Annah­me­frist für den Bauträgervertrag

Auch bei finan­zier­ten und beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Bau­trä­ger­ver­trä­gen kann der Ein­gang der Annah­me­er­klä­rung regel­mä­ßig inner­halb eines Zeit­raums von vier Wochen erwar­tet wer­den (§ 147 Abs. 2 BGB) ^[1]. Klau­seln in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen, nach denen der den Abschluss eines Bau­trä­ger­ver­trags Antra­gen­de an sein Ange­bot län­ger als drei Mona­te gebun­den ist, sind stets mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar.

Unter Berück­sich­ti­gung der für den Ver­trags­ge­gen­stand typi­schen Umstän­de ergibt die Abwä­gung der Inter­es­sen der Ver­hand­lungs­part­ner ^[2], dass die in dem vor­lie­gend zu beur­tei­len­den Ange­bot ent­hal­te­ne Bin­dungs­frist von vier Mona­ten und zwei Wochen den Käu­fer unan­ge­mes­sen lang in sei­ner Dis­po­si­ti­ons­frei­heit beein­träch­tigt hat und des­halb nach § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist. Denn die Frist geht wesent­lich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimm­ten Zeit­raum hin­aus. Dass die Bau­trä­ge­rin hier­an ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se hat­te, hin­ter dem das Inter­es­se des Käu­fers an dem bal­di­gen Weg­fall sei­ner Bin­dung zurück­ste­hen muss­te mit der Fol­ge, dass er nicht unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt wur­de ^[3], ist nicht ersichtlich.

Aus­gangs­punkt für die Prü­fung der Unan­ge­mes­sen­heit nach § 308 Nr. 1 BGB ist § 147 Abs. 2 BGB. Nach die­ser Vor­schrift kann der einem Abwe­sen­den gemach­te Antrag nur bis zu dem Zeit­punkt ange­nom­men wer­den, in wel­chem der Antra­gen­de den Ein­gang der Ant­wort unter regel­mä­ßi­gen Umstän­den erwar­ten darf. Bei der Bemes­sung der danach zu bestim­men­den Annah­me­frist, wel­che sich aus der Zeit für die Über­mitt­lung des Antrags an den Emp­fän­ger, des­sen Bear­bei­tungs- und Über­le­gungs­zeit sowie aus der Zeit für die Über­mitt­lung der Ant­wort an den Antra­gen­den zusam­men­setzt und die mit der Abga­be des Ange­bots zu lau­fen beginnt ^[4], ist ein objek­ti­ver Maß­stab anzulegen.

Gemes­sen an die­sen Grund­sät­zen erach­tet der Bun­des­ge­richts­hof bei finan­zier­ten und beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Ver­trä­gen über den Erwerb einer fer­tig­ge­stell­ten Eigen­tums­woh­nung, deren Abschluss eine Boni­täts­prü­fung vor­aus­geht, eine Frist für den Ein­gang der Annah­me­er­klä­rung von vier Wochen als ange­mes­sen ^[5]. Die Fra­ge, ob eine län­ge­re Bin­dungs­frist des Antra­gen­den bei Bau­trä­ger­ver­trä­gen anzu­er­ken­nen ist ^[6], hat der Bun­des­ge­richts­hof bis­her offen­ge­las­sen. Er ver­neint sie nun­mehr. Unter regel­mä­ßi­gen Umstän­den kann auch der­je­ni­ge, der einem Bau­trä­ger gegen­über ein Ange­bot abgibt, des­sen Ent­schei­dung inner­halb von vier Wochen erwar­ten. Es kann näm­lich nach der Ver­kehrs­an­schau­ung nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass ein Bau­trä­ger typi­scher­wei­se beab­sich­tigt, erst dann über die Annah­me des Ange­bots zu ent­schei­den, wenn ihm auch für einen Groß­teil der übri­gen Ein­hei­ten des Bau­pro­jekts bin­den­de Ange­bot vor­lie­gen. Ob die Rea­li­sie­rung eines Bau­pro­jekts eine sol­che Plat­zie­rungs­pha­se erfor­dert, hängt von den Umstän­den des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re von der Finanz­kraft des Bau­trä­gers und den Ver­mark­tungs­chan­cen des Vor­ha­bens, ab. Aber auch bei Vor­ha­ben, denen eine sol­che Pha­se vor­aus­geht, ist das Inter­es­se des Bau­trä­gers an einer län­ge­ren Bin­dung nicht durch­gän­gig und damit typi­scher­wei­se vor­han­den; ist die Finan­zie­rung bei einer Ver­kaufs­quo­te von bei­spiels­wei­se 60 % gesi­chert und die­se Quo­te erreicht, ent­fällt es bei allen nach­fol­gen­den Angeboten.

Ob bei der Bestim­mung, wel­che Frist ange­mes­sen im Sin­ne von § 308 Nr. 1 BGB ist, im kon­kre­ten Fall abseh­ba­re Ver­zö­ge­run­gen zu berück­sich­ti­gen sind ^[7], oder ob inso­weit allein eine gene­ra­li­sie­ren­de und typi­sie­ren­de Betrach­tung gebo­ten ist ^[8], bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung. Der Vor­trag der Par­tei­en ergibt nichts dafür, dass der Käu­fer wuss­te oder abse­hen konn­te, dass die Bau­trä­ge­rin für die Annah­me des Ange­bots eine län­ge­re Zeit benö­tig­te, als er unter regel­mä­ßi­gen Umstän­den erwar­ten durf­te. Nach sei­nem unwi­der­spro­chen geblie­be­nen Vor­trag in der Beru­fungs­er­wi­de­rung, den das Beru­fungs­ge­richt in sei­ner Ent­schei­dung zusam­men­ge­fasst wie­der­gibt, wur­de er vor der Ange­bots­ab­ga­be nicht über den nach Ansicht der Bau­trä­ge­rin ent­schei­den­den ver­zö­gern­den Umstand infor­miert, dass zunächst Ange­bo­te zum Erwerb sämt­li­cher Ein­hei­ten vor­lie­gen müss­ten, bevor die Bau­trä­ge­rin das Ange­bot anneh­men konn­te. Allein wegen des Cha­rak­ters des Pro­jekts als steu­er­be­güns­tig­te Kapi­tal­an­la­ge muss­te der Käu­fer nicht mit Ver­zö­ge­run­gen bei der Ange­bots­an­nah­me rech­nen, weil er kei­ne Kennt­nis von dem Vor­be­rei­tungs­stand der Pro­jekt­durch­füh­rung hat­te. Nach dem in dem Beru­fungs­ur­teil eben­falls wie­der­ge­ge­ben Vor­trag der Bau­trä­ge­rin in der Beru­fungs­be­grün­dung wuss­te der Käu­fer ledig­lich, dass nicht nur inner­halb der Ange­bots­frist die von ihm benö­tig­te und von der Bau­trä­ge­rin beschaff­te Finan­zie­rung zu bewerk­stel­li­gen war, son­dern auch, dass auf­grund der Beson­der­hei­ten der steu­er­li­chen För­de­rung des Erwerbs nach § 7i EStG mit der Durch­füh­rung von Sanie­rungs­ar­bei­ten erst nach dem Ver­kauf sämt­li­cher Wohn­ein­hei­ten in dem Objekt begon­nen wer­den konn­te. Unab­hän­gig davon, ob die zu dem frü­hest­mög­li­chen Beginn der Sanie­rungs­ar­bei­ten ver­tre­te­ne Ansicht der Bau­trä­ge­rin zutrifft, spricht auch die­ser Vor­trag nicht dafür, dass der Käu­fer die zu der Ver­zö­ge­rung bei der Abga­be der Annah­me­er­klä­rung füh­ren­den Umstän­de vor­her­se­hen konn­te. Aus sei­ner Sicht muss­te die Bau­trä­ge­rin inner­halb des regel­mä­ßi­gen Annah­me­zeit­raums von vier Wochen nicht ihre Erfül­lungs­fä­hig­keit her­stel­len, son­dern sich nur dar­über klar wer­den, ob sie gewillt und in der Lage sein wür­de, den Ver­trag ent­spre­chend den in dem Ange­bot ent­hal­te­nen Moda­li­tä­ten zu erfüllen.

Geht die Bin­dungs­frist – wie hier – wesent­lich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimm­ten Zeit­raum hin­aus, stellt dies nur dann kei­ne unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung dar, wenn der Ver­wen­der hier­für ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se gel­tend machen kann, hin­ter wel­chem das Inter­es­se des Kun­den an dem bal­di­gen Weg­fall sei­ner Bin­dung zurück­ste­hen muss ^[9].

Auf die­ser Grund­la­ge hat die in dem Ange­bot des Käu­fers ent­hal­te­ne Bin­dungs­frist von vier Mona­ten und zwei Wochen kei­nen Bestand. Zwar soll­te hier – anders als in dem der bereits mehr­fach genann­ten Bun­des­ge­richts­hofs­ent­schei­dung vom 11.06.2010 zugrun­de lie­gen­den Fall – kein Kauf­ver­trag über eine bereits fer­tig­ge­stell­te Woh­nung geschlos­sen wer­den. Das in einem denk­mal­ge­schütz­ten Gebäu­de gele­ge­ne Kauf­ob­jekt muss­te – eben­so wie die 13 ande­ren Ein­hei­ten – in einer der Errich­tung nahe­kom­men­den Art und Wei­se saniert wer­den, um es in den ver­trags­ge­mä­ßen Zustand zu ver­set­zen. Im Hin­blick auf die mit dem Erwerb erstreb­ten Steu­er­vor­tei­le durf­ten die Arbei­ten erst nach dem Ver­trags­schluss begin­nen (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Auch ist der Bau­trä­ge­rin zuzu­ge­ben, dass die Durch­führ­bar­keit des Gesamt­pro­jekts von der Gesamt­fi­nan­zie­rung abhängt, wel­che erst gesi­chert erscheint, wenn eine Min­dest­an­zahl von Woh­nun­gen ver­kauft ist, und dass sich der für den Ver­kauf not­wen­di­ge Zeit­raum nicht sicher pro­gnos­ti­zie­ren lässt. Schließ­lich trifft die wei­te­re Ansicht der Bau­trä­ge­rin, dass die Siche­rung der Durch­füh­rung des Gesamt­vor­ha­bens und der steu­er­li­chen Abschrei­bungs­mög­lich­kei­ten im wohl­ver­stan­de­nen Inter­es­se sämt­li­cher Erwer­ber lie­ge, eben­falls zu.

Selbst wenn dies ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se des Bau­trä­gers an der spä­ten Annah­me des Ange­bots begrün­den soll­te, ist es aber nicht gerecht­fer­tigt, den Inter­es­sen­ten for­mu­lar­mä­ßig einer der­art lan­gen Bin­dungs­frist zu unter­wer­fen. Denn wäh­rend die­ser Zeit ist er nicht nur in sei­ner Dis­po­si­ti­ons­frei­heit bezüg­lich der Anla­ge­ent­schei­dung beschränkt, son­dern er hat die­se Frei­heit über­haupt nicht. Die Reak­ti­on auf eine bis kurz vor Frist­ab­lauf aus­blei­ben­de Annah­me­er­klä­rung dahin­ge­hend, sich nach einem ande­ren Objekt umzu­se­hen und sich damit die Steu­er­vor­tei­le für das lau­fen­de Jahr zu sichern, ist ihm nicht mög­lich. Der Ver­käu­fer ist dage­gen völ­lig frei in sei­ner Ent­schei­dung, ob er das Ange­bot annimmt oder nicht. Von letz­te­rer Mög­lich­keit kann er nicht nur dann Gebrauch machen, wenn die Durch­füh­rung des Gesamt­vor­ha­bens nicht gesi­chert ist, son­dern auch dann, wenn das Inter­es­se an dem Erwerb der Woh­nun­gen so groß ist, dass spä­ter gewon­ne­ne Kauf­in­ter­es­sen­ten einen höhe­ren Preis akzep­tie­ren als die­je­ni­gen, die bereits ein Ange­bot abge­ge­ben haben. Die­se ein­sei­ti­ge Bevor­zu­gung des Ver­käu­fers wird – anders als die Bau­trä­ge­rin meint – nicht dadurch kom­pen­siert, dass für den Kauf­in­ter­es­sen­ten die Rech­te und Pflich­ten aus dem Ver­trag erst begrün­det wer­den, wenn die Rea­li­sie­rung des Gesamt­vor­ha­bens und der steu­er­li­chen Vor­tei­le gesi­chert ist.

Auch wenn der Bau­trä­ger ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se an der über die gesetz­li­che Annah­me­frist (§ 147 Abs. 2 BGB) hin­aus­ge­hen­den Bin­dung hat, hin­ter wel­chem das Inter­es­se des Antra­gen­den an einer kur­zen Bin­dung zurück­ste­hen muss, darf die Bin­dungs­frist nicht län­ger als drei Mona­te sein. Ohne die­se zeit­li­che Begren­zung der Frist ist der not­wen­di­ge Aus­gleich der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen nicht mög­lich. Hält der Bau­trä­ger die­se Frist für nicht aus­rei­chend, darf er nicht den Weg der Suk­zes­siv­be­ur­kun­dung von Ange­bot und Annah­me gehen. Viel­mehr muss er sich für einen ein­ak­ti­gen Ver­trags­schluss ent­schei­den und ver­su­chen, sei­ne Inter­es­sen zum Bei­spiel durch die Ver­ein­ba­rung einer Rück­tritts­klau­sel zu wahren.

Eine gel­tungs­er­hal­ten­de Reduk­ti­on der somit unwirk­sa­men Bin­dungs­klau­sel auf den mit § 308 Nr. 1 BGB zu ver­ein­ba­ren­den Inhalt ist aus­ge­schlos­sen (§ 306 Abs. 2 BGB). Die durch die Unwirk­sam­keit ent­stan­de­ne Lücke kann nicht im Wege ergän­zen­der Ver­trags­aus­le­gung geschlos­sen wer­den, weil die Bin­dungs­klau­sel als Ver­trags­ab­schluss­klau­sel nicht Gegen­stand eines Ver­trags ist und eine sinn­ent­spre­chen­de Anwen­dung der Grund­sät­ze von der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung wegen des Vor­rangs der Rege­lung in § 147 Abs. 2 BGB nicht mög­lich ist ^[10]. Das hat zur Fol­ge, dass nicht nur die Bin­dung des Antra­gen­den besei­tigt wird, son­dern der Antrag nicht mehr ange­nom­men wer­den kann, weil er nicht mehr exis­tent ist ^[11].

Die Annah­me der gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neu­es Ange­bot gel­ten­den ver­spä­te­ten Annah­me­er­klä­rung der Bau­trä­ge­rin durch Schwei­gen des Käu­fers schei­det eben­so aus wie die schlüs­si­ge Annah­me durch Zah­lung des Kauf­prei­ses und Durch­füh­rung des Ver­trags. Denn dem Käu­fer war nicht bewusst, dass für das Zustan­de­kom­men des Ver­trags mög­li­cher­wei­se noch eine Wil­lens­er­klä­rung sei­ner­seits erfor­der­lich war ^[12].

Rück­for­de­rung eines trotz­dem gezahl­ten Entgelts

Der Berei­che­rungs­an­spruch des Käu­fers auf Rück­zah­lung des gezahl­ten Ent­gelts unter­liegt der beson­de­ren Ver­jäh­rungs­frist von zehn Jah­ren nach § 196 BGB ^[13],

Den Aus­schluss des Anspruchs gemäß § 814 BGB ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof mit der Begrün­dung, dass der Käu­fer bei Zah­lung des Kauf­prei­ses nicht gewusst habe, dass kein Ver­trag zustan­de gekom­men sei.

Die Gel­tend­ma­chung des Berei­che­rungs­an­spruchs durch den Käu­fer ver­stößt auch nicht gegen Treu und Glau­ben (§ 242 BGB). Der Käu­fer hat sein Recht zur Rück­ab­wick­lung des nich­ti­gen Ver­trags nicht verwirkt. 

Ein Recht ist ver­wirkt, wenn sich der Schuld­ner wegen der Untä­tig­keit sei­nes Gläu­bi­gers über einen gewis­sen Zeit­raum hin bei objek­ti­ver Beur­tei­lung dar­auf ein­rich­ten darf und ein­ge­rich­tet hat, die­ser wer­de sein Recht nicht mehr gel­tend machen, und des­we­gen die spä­te­re Gel­tend­ma­chung gegen Treu und Glau­ben ver­stößt; zu dem Zeit­ab­lauf müs­sen beson­de­re, auf dem Ver­hal­ten des Berech­tig­ten beru­hen­de Umstän­de hin­zu­tre­ten, die das Ver­trau­en des Ver­pflich­te­ten recht­fer­ti­gen, der Berech­tig­te wer­de sein Recht nicht mehr gel­tend machen ^[14].

An sol­chen Umstän­den fehlt es hier. Der Käu­fer hat nur des­halb den Kauf­preis bezahlt und den Ver­trag durch­ge­führt, weil er bis zu der Kennt­nis von der BGH-Ent­schei­dung vom 11. Juni 2010 ^[15] von einem wirk­sa­men Ver­trags­schluss aus­ge­gan­gen war. Auch die Bau­trä­ge­rin hat­te und hat immer noch das­sel­be recht­li­che Ver­ständ­nis. Die Ver­trags­ab­wick­lung erschöpf­te sich in der Erbrin­gung der bei­der­sei­ti­gen – ver­meint­li­chen – ver­trag­li­chen Leis­tun­gen. Die Bau­trä­ge­rin hat somit kei­ne Dis­po­si­tio­nen in einem durch das unter­blie­be­ne Rück­ab­wick­lungs­ver­lan­gen des Käu­fers begrün­de­ten Ver­trau­en getä­tigt. Das sieht sie nun­mehr nicht anders.

Dem Rück­ab­wick­lungs­ver­lan­gen steht – anders als die Bau­trä­ge­rin meint – auch nicht der Ein­wand unzu­läs­si­ger Rechts­aus­übung wegen wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens ent­ge­gen. Von einem sol­chen Ver­hal­ten des Käu­fers kann solan­ge kei­ne Rede sein, wie er von dem Vor­lie­gen eines wirk­sa­men Ver­trags aus­ge­gan­gen ist. Dass der Käu­fer in die­sem Glau­ben war, ist – ent­ge­gen der Ansicht der Bau­trä­ge­rin – kei­ne unzu­läs­si­ge Unter­stel­lung. Eine blo­ße Unter­stel­lung ist viel­mehr die von dem Käu­fer bestrit­te­ne Behaup­tung der Bau­trä­ge­rin, er habe sich bereits im Jahr 2004 unan­ge­mes­sen lan­ge an sein Ange­bot gebun­den gefühlt. Dafür, dass dies tat­säch­lich so war, feh­len jeg­li­che Anhalts­punk­te. Hin­zu kommt, dass die Bau­trä­ge­rin mit der Ver­wen­dung der unwirk­sa­men Bin­dungs­klau­sel gegen ihre vor­ver­trag­li­chen Pflich­ten ver­sto­ßen hat und damit rech­nen muss­te, der Käu­fer wer­de die Unwirk­sam­keit erst spä­ter erken­nen und sich dann auf die ver­spä­te­te Annah­me des Ange­bots beru­fen. Auch dies schließt ein wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten des Käu­fers aus ^[16].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Sep­tem­ber 2013 – V ZR 52/​12

1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 13.09.2000 – VIII ZR 34/​00, BGHZ 145, 139, 141 f. mwN[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, aaO, Rn. 8[↩]
4. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873, 2874 Rn. 11[↩]
5. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, aaO, Rn. 11 mwN[↩]
6. sie­he dazu OLG Nürn­berg in Bun­te, AGBE Band I Nr. 5 zu § 10 Nr. 1; OLG Dres­den, BauR 2005, 559, 560; LG Frank­furt am Main in Bun­te, AGBE Band II Nr.19 zu § 10 Nr. 1; Bamberger/​Roth/​Becker, BGB, 3. Aufl., § 308 Nr. 1 Rn. 9; Staudinger/​CoesterWaltjen, BGB [2006], § 308 Nr. 1 Rn. 11; Graf von West­pha­len in Löwe/​Graf von Westphalen/​Trinkner, AGBG, 2. Aufl., § 10 Nr. 1 Rn. 13; Dam­mann in Wolf/​Lindacher/​Pfeiffer, AGBRecht, 5. Aufl., § 308 Nr. 1 Rn. 14; Bas­ty, Der Bau­trä­ger­ver­trag, 7. Aufl., Rn. 170 ff.; Blank, Bau­trä­ger­ver­trag, 4. Aufl., Rn. 1215; Cremer/​Wagner, NotBZ 2004, 331, 333; Eue, Mitt­BayNot 2007, 390, 391; Walch­s­hö­fer, WM 1986, 1041, 1044[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 V ZR 85/​09, aaO, Rn. 12 mwN[↩]
8. vgl. H. Schmidt in Ulmer/​Brandner/​Hensen, AGBRecht, 11. Aufl., § 308 Nr. 1 BGB Rn. 11[↩]
9. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873, Rn. 8[↩]
10. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873, 2874 Rn. 10[↩]
11. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, aaO, Rn. 15[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, aaO, Rn. 16 ff. m.umfangr.N.[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/​07, NJW-RR 2008, 824, 825[↩]
14. st. Rspr., sie­he nur BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 279/​10, NJW 2012, 1796, 1798 f. Rn. 24[↩]
15. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873[↩]
16. vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 147/​05, NJW 2008, 2254, 2256[↩]