Annahmefrist für den Bauträgervertrag

Auch bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Bauträgerverträgen kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden (§ 147 Abs. 2 BGB) ¹. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der den Abschluss eines Bauträgervertrags Antragende an sein Angebot länger als drei Monate gebunden ist, sind stets mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar.

Unter Berücksichtigung der für den Vertragsgegenstand typischen Umstände ergibt die Abwägung der Interessen der Verhandlungspartner ², dass die in dem vorliegend zu beurteilenden Angebot enthaltene Bindungsfrist von vier Monaten und zwei Wochen den Käufer unangemessen lang in seiner Dispositionsfreiheit beeinträchtigt hat und deshalb nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Denn die Frist geht wesentlich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimmten Zeitraum hinaus. Dass die Bauträgerin hieran ein schutzwürdiges Interesse hatte, hinter dem das Interesse des Käufers an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen musste mit der Folge, dass er nicht unangemessen benachteiligt wurde ³, ist nicht ersichtlich.

Ausgangspunkt für die Prüfung der Unangemessenheit nach § 308 Nr. 1 BGB ist § 147 Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Bei der Bemessung der danach zu bestimmenden Annahmefrist, welche sich aus der Zeit für die Übermittlung des Antrags an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie aus der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden zusammensetzt und die mit der Abgabe des Angebots zu laufen beginnt ⁴, ist ein objektiver Maßstab anzulegen.

Gemessen an diesen Grundsätzen erachtet der Bundesgerichtshof bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen über den Erwerb einer fertiggestellten Eigentumswohnung, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, eine Frist für den Eingang der Annahmeerklärung von vier Wochen als angemessen ⁵. Die Frage, ob eine längere Bindungsfrist des Antragenden bei Bauträgerverträgen anzuerkennen ist ⁶, hat der Bundesgerichtshof bisher offengelassen. Er verneint sie nunmehr. Unter regelmäßigen Umständen kann auch derjenige, der einem Bauträger gegenüber ein Angebot abgibt, dessen Entscheidung innerhalb von vier Wochen erwarten. Es kann nämlich nach der Verkehrsanschauung nicht davon ausgegangen werden, dass ein Bauträger typischerweise beabsichtigt, erst dann über die Annahme des Angebots zu entscheiden, wenn ihm auch für einen Großteil der übrigen Einheiten des Bauprojekts bindende Angebot vorliegen. Ob die Realisierung eines Bauprojekts eine solche Platzierungsphase erfordert, hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von der Finanzkraft des Bauträgers und den Vermarktungschancen des Vorhabens, ab. Aber auch bei Vorhaben, denen eine solche Phase vorausgeht, ist das Interesse des Bauträgers an einer längeren Bindung nicht durchgängig und damit typischerweise vorhanden; ist die Finanzierung bei einer Verkaufsquote von beispielsweise 60 % gesichert und diese Quote erreicht, entfällt es bei allen nachfolgenden Angeboten.

Ob bei der Bestimmung, welche Frist angemessen im Sinne von § 308 Nr. 1 BGB ist, im konkreten Fall absehbare Verzögerungen zu berücksichtigen sind ⁷, oder ob insoweit allein eine generalisierende und typisierende Betrachtung geboten ist ⁸, bedarf hier keiner Entscheidung. Der Vortrag der Parteien ergibt nichts dafür, dass der Käufer wusste oder absehen konnte, dass die Bauträgerin für die Annahme des Angebots eine längere Zeit benötigte, als er unter regelmäßigen Umständen erwarten durfte. Nach seinem unwidersprochen gebliebenen Vortrag in der Berufungserwiderung, den das Berufungsgericht in seiner Entscheidung zusammengefasst wiedergibt, wurde er vor der Angebotsabgabe nicht über den nach Ansicht der Bauträgerin entscheidenden verzögernden Umstand informiert, dass zunächst Angebote zum Erwerb sämtlicher Einheiten vorliegen müssten, bevor die Bauträgerin das Angebot annehmen konnte. Allein wegen des Charakters des Projekts als steuerbegünstigte Kapitalanlage musste der Käufer nicht mit Verzögerungen bei der Angebotsannahme rechnen, weil er keine Kenntnis von dem Vorbereitungsstand der Projektdurchführung hatte. Nach dem in dem Berufungsurteil ebenfalls wiedergegeben Vortrag der Bauträgerin in der Berufungsbegründung wusste der Käufer lediglich, dass nicht nur innerhalb der Angebotsfrist die von ihm benötigte und von der Bauträgerin beschaffte Finanzierung zu bewerkstelligen war, sondern auch, dass aufgrund der Besonderheiten der steuerlichen Förderung des Erwerbs nach § 7i EStG mit der Durchführung von Sanierungsarbeiten erst nach dem Verkauf sämtlicher Wohneinheiten in dem Objekt begonnen werden konnte. Unabhängig davon, ob die zu dem frühestmöglichen Beginn der Sanierungsarbeiten vertretene Ansicht der Bauträgerin zutrifft, spricht auch dieser Vortrag nicht dafür, dass der Käufer die zu der Verzögerung bei der Abgabe der Annahmeerklärung führenden Umstände vorhersehen konnte. Aus seiner Sicht musste die Bauträgerin innerhalb des regelmäßigen Annahmezeitraums von vier Wochen nicht ihre Erfüllungsfähigkeit herstellen, sondern sich nur darüber klar werden, ob sie gewillt und in der Lage sein würde, den Vertrag entsprechend den in dem Angebot enthaltenen Modalitäten zu erfüllen.

Geht die Bindungsfrist – wie hier – wesentlich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimmten Zeitraum hinaus, stellt dies nur dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter welchem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen muss ⁹.

Auf dieser Grundlage hat die in dem Angebot des Käufers enthaltene Bindungsfrist von vier Monaten und zwei Wochen keinen Bestand. Zwar sollte hier – anders als in dem der bereits mehrfach genannten Bundesgerichtshofsentscheidung vom 11.06.2010 zugrunde liegenden Fall – kein Kaufvertrag über eine bereits fertiggestellte Wohnung geschlossen werden. Das in einem denkmalgeschützten Gebäude gelegene Kaufobjekt musste – ebenso wie die 13 anderen Einheiten – in einer der Errichtung nahekommenden Art und Weise saniert werden, um es in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Im Hinblick auf die mit dem Erwerb erstrebten Steuervorteile durften die Arbeiten erst nach dem Vertragsschluss beginnen (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Auch ist der Bauträgerin zuzugeben, dass die Durchführbarkeit des Gesamtprojekts von der Gesamtfinanzierung abhängt, welche erst gesichert erscheint, wenn eine Mindestanzahl von Wohnungen verkauft ist, und dass sich der für den Verkauf notwendige Zeitraum nicht sicher prognostizieren lässt. Schließlich trifft die weitere Ansicht der Bauträgerin, dass die Sicherung der Durchführung des Gesamtvorhabens und der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten im wohlverstandenen Interesse sämtlicher Erwerber liege, ebenfalls zu.

Selbst wenn dies ein schutzwürdiges Interesse des Bauträgers an der späten Annahme des Angebots begründen sollte, ist es aber nicht gerechtfertigt, den Interessenten formularmäßig einer derart langen Bindungsfrist zu unterwerfen. Denn während dieser Zeit ist er nicht nur in seiner Dispositionsfreiheit bezüglich der Anlageentscheidung beschränkt, sondern er hat diese Freiheit überhaupt nicht. Die Reaktion auf eine bis kurz vor Fristablauf ausbleibende Annahmeerklärung dahingehend, sich nach einem anderen Objekt umzusehen und sich damit die Steuervorteile für das laufende Jahr zu sichern, ist ihm nicht möglich. Der Verkäufer ist dagegen völlig frei in seiner Entscheidung, ob er das Angebot annimmt oder nicht. Von letzterer Möglichkeit kann er nicht nur dann Gebrauch machen, wenn die Durchführung des Gesamtvorhabens nicht gesichert ist, sondern auch dann, wenn das Interesse an dem Erwerb der Wohnungen so groß ist, dass später gewonnene Kaufinteressenten einen höheren Preis akzeptieren als diejenigen, die bereits ein Angebot abgegeben haben. Diese einseitige Bevorzugung des Verkäufers wird – anders als die Bauträgerin meint – nicht dadurch kompensiert, dass für den Kaufinteressenten die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag erst begründet werden, wenn die Realisierung des Gesamtvorhabens und der steuerlichen Vorteile gesichert ist.

Auch wenn der Bauträger ein schutzwürdiges Interesse an der über die gesetzliche Annahmefrist (§ 147 Abs. 2 BGB) hinausgehenden Bindung hat, hinter welchem das Interesse des Antragenden an einer kurzen Bindung zurückstehen muss, darf die Bindungsfrist nicht länger als drei Monate sein. Ohne diese zeitliche Begrenzung der Frist ist der notwendige Ausgleich der beiderseitigen Interessen nicht möglich. Hält der Bauträger diese Frist für nicht ausreichend, darf er nicht den Weg der Sukzessivbeurkundung von Angebot und Annahme gehen. Vielmehr muss er sich für einen einaktigen Vertragsschluss entscheiden und versuchen, seine Interessen zum Beispiel durch die Vereinbarung einer Rücktrittsklausel zu wahren.

Eine geltungserhaltende Reduktion der somit unwirksamen Bindungsklausel auf den mit § 308 Nr. 1 BGB zu vereinbarenden Inhalt ist ausgeschlossen (§ 306 Abs. 2 BGB). Die durch die Unwirksamkeit entstandene Lücke kann nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden, weil die Bindungsklausel als Vertragsabschlussklausel nicht Gegenstand eines Vertrags ist und eine sinnentsprechende Anwendung der Grundsätze von der ergänzenden Vertragsauslegung wegen des Vorrangs der Regelung in § 147 Abs. 2 BGB nicht möglich ist ¹⁰. Das hat zur Folge, dass nicht nur die Bindung des Antragenden beseitigt wird, sondern der Antrag nicht mehr angenommen werden kann, weil er nicht mehr existent ist ¹¹.

Die Annahme der gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot geltenden verspäteten Annahmeerklärung der Bauträgerin durch Schweigen des Käufers scheidet ebenso aus wie die schlüssige Annahme durch Zahlung des Kaufpreises und Durchführung des Vertrags. Denn dem Käufer war nicht bewusst, dass für das Zustandekommen des Vertrags möglicherweise noch eine Willenserklärung seinerseits erforderlich war ¹².

Rückforderung eines trotzdem gezahlten Entgelts

Der Bereicherungsanspruch des Käufers auf Rückzahlung des gezahlten Entgelts unterliegt der besonderen Verjährungsfrist von zehn Jahren nach § 196 BGB ¹³,

Den Ausschluss des Anspruchs gemäß § 814 BGB verneint der Bundesgerichtshof mit der Begründung, dass der Käufer bei Zahlung des Kaufpreises nicht gewusst habe, dass kein Vertrag zustande gekommen sei.

Die Geltendmachung des Bereicherungsanspruchs durch den Käufer verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Käufer hat sein Recht zur Rückabwicklung des nichtigen Vertrags nicht verwirkt.

Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die spätere Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt; zu dem Zeitablauf müssen besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde sein Recht nicht mehr geltend machen ¹⁴.

An solchen Umständen fehlt es hier. Der Käufer hat nur deshalb den Kaufpreis bezahlt und den Vertrag durchgeführt, weil er bis zu der Kenntnis von der BGH-Entscheidung vom 11. Juni 2010 ¹⁵ von einem wirksamen Vertragsschluss ausgegangen war. Auch die Bauträgerin hatte und hat immer noch dasselbe rechtliche Verständnis. Die Vertragsabwicklung erschöpfte sich in der Erbringung der beiderseitigen – vermeintlichen – vertraglichen Leistungen. Die Bauträgerin hat somit keine Dispositionen in einem durch das unterbliebene Rückabwicklungsverlangen des Käufers begründeten Vertrauen getätigt. Das sieht sie nunmehr nicht anders.

Dem Rückabwicklungsverlangen steht – anders als die Bauträgerin meint – auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung wegen widersprüchlichen Verhaltens entgegen. Von einem solchen Verhalten des Käufers kann solange keine Rede sein, wie er von dem Vorliegen eines wirksamen Vertrags ausgegangen ist. Dass der Käufer in diesem Glauben war, ist – entgegen der Ansicht der Bauträgerin – keine unzulässige Unterstellung. Eine bloße Unterstellung ist vielmehr die von dem Käufer bestrittene Behauptung der Bauträgerin, er habe sich bereits im Jahr 2004 unangemessen lange an sein Angebot gebunden gefühlt. Dafür, dass dies tatsächlich so war, fehlen jegliche Anhaltspunkte. Hinzu kommt, dass die Bauträgerin mit der Verwendung der unwirksamen Bindungsklausel gegen ihre vorvertraglichen Pflichten verstoßen hat und damit rechnen musste, der Käufer werde die Unwirksamkeit erst später erkennen und sich dann auf die verspätete Annahme des Angebots berufen. Auch dies schließt ein widersprüchliches Verhalten des Käufers aus ¹⁶.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. September 2013 – V ZR 52/12

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Fortführung von BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 13.09.2000 – VIII ZR 34/00, BGHZ 145, 139, 141 f. mwN[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, aaO, Rn. 8[↩]
BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873, 2874 Rn. 11[↩]
BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, aaO, Rn. 11 mwN[↩]
siehe dazu OLG Nürnberg in Bunte, AGBE Band I Nr. 5 zu § 10 Nr. 1; OLG Dresden, BauR 2005, 559, 560; LG Frankfurt am Main in Bunte, AGBE Band II Nr.19 zu § 10 Nr. 1; Bamberger/Roth/Becker, BGB, 3. Aufl., § 308 Nr. 1 Rn. 9; Staudinger/CoesterWaltjen, BGB [2006], § 308 Nr. 1 Rn. 11; Graf von Westphalen in Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, AGBG, 2. Aufl., § 10 Nr. 1 Rn. 13; Dammann in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGBRecht, 5. Aufl., § 308 Nr. 1 Rn. 14; Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl., Rn. 170 ff.; Blank, Bauträgervertrag, 4. Aufl., Rn. 1215; Cremer/Wagner, NotBZ 2004, 331, 333; Eue, MittBayNot 2007, 390, 391; Walchshöfer, WM 1986, 1041, 1044[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 V ZR 85/09, aaO, Rn. 12 mwN[↩]
vgl. H. Schmidt in Ulmer/Brandner/Hensen, AGBRecht, 11. Aufl., § 308 Nr. 1 BGB Rn. 11[↩]
BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873, Rn. 8[↩]
BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873, 2874 Rn. 10[↩]
BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, aaO, Rn. 15[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, aaO, Rn. 16 ff. m.umfangr.N.[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824, 825[↩]
st. Rspr., siehe nur BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 279/10, NJW 2012, 1796, 1798 f. Rn. 24[↩]
BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 147/05, NJW 2008, 2254, 2256[↩]