Anordnung der Zwangsverwaltung – und das Wohnungsrecht

Die unbeschränkte Anordnung der Zwangsverwaltung durch das Vollstreckungsgericht hat nur verfahrensrechtliche Bedeutung. Sie begründet keinen Anspruch des Zwangsverwalters gegen einen Wohnungsrechtsinhaber auf Herausgabe der Wohnung nach § 985 BGB.

Der Zwangsverwalter ist allerdings auf Grund seiner Bestellung durch das Vollstreckungsgericht (§ 150 Abs. 1 ZVG) berechtigt, einen der Vollstreckungsschuldnerin gegen einen unrechtmäßigen Besitzer zustehenden Herausgabeanspruch nach § 985 BGB gerichtlich geltend zu machen. Diese Befugnis folgt daraus, dass durch die mit der Anordnung der Zwangsverwaltung bewirkte Beschlagnahme (§ 20 ZVG) der Schuldnerin die Verwaltung und Benutzung ihres Grundstücks entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG) und dem Zwangsverwalter zur Ausübung übertragen worden ist; dieser hat die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen¹. Hat ein Dritter das zu verwaltende Grundstück unberechtigt in Besitz, kann und muss der Zwangsverwalter die Herausgabe des Grundstücks betreiben².

Die Wohnungsrechtsinhaberin ist jedoch gegenüber der Schuldnerin nicht unberechtigte Besitzerin. Sie ist Inhaberin eines im Grundbuch des zwangsverwalteten Grundstücks eingetragenen Wohnungsrechts. Der Inhaber eines Wohnungsrechts ist – wie ein Nießbraucher – nach § 1093 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 1036 Abs. 1 BGB dem Grundstückseigentümer gegenüber nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Besitz berechtigt³. Dem Eigentümer – hier der Schuldnerin – steht deshalb kein Herausgabeanspruch zu.

Die Herausgabe des auf dem Wohnungsrecht beruhenden Besitzes kann deshalb – wovon auch die Parteien ausgehen – nur aus dem gegenüber dem Wohnungsrecht im Range vorgehenden Recht des Vollstreckungsgläubigers beansprucht werden. Dieser kann von dem Inhaber des Wohnungsrechts nach § 1147, § 879 Abs. 1 BGB zwar verlangen, die Zwangsvollstreckung in den Besitz zu dulden⁴. Inhalt des Anspruchs des Vollstreckungsgläubigers auf Duldung der Zwangsvollstreckung nach § 1147 BGB ist aber nicht die Pflicht des Dritten zur Herausgabe an den Zwangsverwalter, sondern die zur Duldung der Inbesitznahme durch diesen zum Zwecke der Erzielung verteilbarer Nutzungen nach § 155 ZVG. Ein Anspruch auf Herausgabe nach § 985 BGB steht dagegen weder dem Vollstreckungsgläubiger noch dem Zwangsverwalter zu⁵.

Anderes ergibt sich nicht aus § 152 Abs. 2 ZVG. Dieser Vorschrift ist nur zu entnehmen, dass die Zwangsvollstreckung auch dann stattfinden kann, wenn der Schuldner das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen hat. Sie verschafft dem Zwangsverwalter aber kein Recht, einen Dritten, der sich auf sein dingliches Recht zum Besitz beruft, auf Herausgabe zu verklagen, um sich zum Zwecke der Zwangsvollstreckung den unmittelbaren Besitz der Sache zu verschaffen⁶. Der Zwangsverwalter, der an Stelle des Vollstreckungsschuldners dessen Verwaltungs- und Benutzungsrechte wahrnimmt, kann auf den Besitz des Wohnungsrechtsinhabers nicht aus eigenem Recht, sondern nur auf Grund eines von dem Vollstreckungsgläubiger erwirkten Duldungstitels zugreifen⁷.

Ein Herausgabeanspruch des Zwangsverwalters nach § 985 BGB ergibt sich auch nicht aus der Anordnung der unbeschränkten Zwangsverwaltung nach § 150 Abs. 2 ZVG durch das Vollstreckungsgericht.

Durch die Ermächtigung des Vollstreckungsgerichts, sich selbst den Besitz an dem beschlagnahmten Grundstück zu verschaffen, ist der Zwangsverwalter allerdings in der Lage, die Wohnung auch gegen den Willen des Wohnungsrechtsinhabers in Besitz zu nehmen. Die dem Zwangsverwalter vom Vollstreckungsgericht erteilte Befugnis zur Inbesitznahme gegen einen nicht zur Herausgabe bereiten Wohnungsrechtsinhaber wird dadurch durchgesetzt, dass dieser durch einen von dem Zwangsverwalter zu beauftragenden Gerichtsvollzieher gemäß § 855 ZPO aus dem Besitz gesetzt und der Zwangsverwalter in den Besitz eingewiesen wird⁸. Will der Wohnungsinhaber das verhindern, muss er die vollstreckungsrechtlichen Rechtsbehelfe nach § 766 oder § 793 ZPO gegen die Anordnung des Vollstreckungsgerichts ergreifen⁹.

Nicht richtig ist jedoch der von dem Landgericht Lübeck¹⁰ – unter Bezugnahme auf Entscheidungen des Oberlandesgerichts Hamm¹¹ und des Landgerichts Dortmund¹² – daraus gezogene Schluss, dass dem Zwangsverwalter auf Grund der Anordnung des Vollstreckungsgerichts auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB gegen den Inhaber des Wohnungsrechts zustehe, wenn das Recht des Vollstreckungsgläubigers – wie hier – einen besseren Rang als das Wohnungsrecht hat. Dieser Rechtsansicht vermag der Bundesgerichtshof nicht beizutreten.

Die unbeschränkte Anordnung des Vollstreckungsgerichts ist zwar gültig, solange sie nicht angefochten ist¹³. Sie hat jedoch nur verfahrensrechtliche Bedeutung, begründet also keinen Anspruch des Zwangsverwalters auf Herausgabe gegen einen Wohnungsrechtsinhaber nach § 985 BGB, der nach der materiellen Rechtslage nicht besteht.

Das zeigt sich bereits daran, dass das Vollstreckungsgericht – nach der gebotenen Unterrichtung durch den Zwangsverwalter über die Geltendmachung eines dinglichen Wohnungsrechts durch einen Dritten – die Vollstreckung nach § 161 Abs. 4, § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG von Amts wegen hätte einstellen müssen¹⁴. Denn ein in Abteilung – II des Grundbuchs eingetragenes Wohnungsrecht stellt ein die Anordnung eines unbeschränkten Zwangsverwaltungsverfahrens hinderndes Recht dar¹⁵. Solange die Voraussetzungen für eine Inbesitznahme der Wohnung durch den Zwangsverwalter – nämlich die Vorlage einer vollstreckbaren Ausfertigung (§ 725 ZPO) eines gegen den Wohnungsrechtsinhaber gerichteten Duldungstitels des Vollstreckungsgläubigers und dessen Zustellung (§ 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO) an den Wohnungsrechtsinhaber¹⁶ – nicht vorliegen, darf keine unbeschränkte Anordnung nach § 150 ZVG ergehen. Diese Verfahrensvoraussetzungen würden unterlaufen, wenn der Zwangsverwalter unter Hinweis auf das rangbessere Recht des Vollstreckungsgläubigers von dem Wohnungsrechtsinhaber nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen könnte.

Zudem bedarf der Zwangsverwalter auch keines Herausgabetitels, um die Wohnung von dem Inhaber eines gegenüber dem Recht des betreibenden Gläubigers nachrangigen Wohnungsrechts in Besitz zu nehmen. Dafür reicht die Anordnung des Vollstreckungsgerichts nach § 150 Abs. 2 ZVG aus.

Ebenso besteht kein Anspruch des Zwangsverwalters gegen die Wohnungsrechtinhaberin auf Räumung nach § 546 Abs. 1 BGB.

Der Zwangsverwalter ist allerdings insoweit prozessführungsbefugt, da ein Zwangsverwalter berechtigt ist, alle Vermieterrechte aus einem ihm gegenüber nach § 152 Abs. 2 ZVG wirksamen Mietvertrag geltend zu machen. Dazu gehören auch die Rechte, den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach § 543 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB fristlos zu kündigen und von dem Mieter die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zu verlangen¹⁷. Die Durchsetzung des Räumungsanspruchs liegt im Rahmen des dem Zwangsverwalter gesetzlich übertragenen Pflichtenkreises; er soll die unrechtmäßig vorenthaltenen Räume zur Erzielung von Überschüssen anderweitig vermieten können¹⁸.

Einem Rückgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB stünde das Recht zum Besitz aus dem Wohnungsrecht nach § 986 BGB auch nicht zwingend entgegen¹⁹. Gegenüber diesem Anspruch könnte die Wohnungsrechtsinhaberin allenfalls den Einwand missbräuchlicher Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegensetzen, wenn der Zwangsverwalter die Wohnung sogleich an sie zur Ausübung ihres Wohnungsrechts wieder herauszugeben hätte²⁰. Letzteres könnte wegen des Nachrangs des Wohnungsrechts gegenüber dem Recht des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers zweifelhaft sein. Das bedarf jedoch keiner Entscheidung, weil die Wohnungsrechtsinhaberin dem Zwangsverwalter gegenüber nicht nach § 546 Abs. 1 BGB zur Herausgabe des Besitzes der gemieteten Wohnung verpflichtet ist.

Im vorliegenden Fall ist allerdings der Vertrag zwischen der Schuldnerin und der Wohnungsrechtsinhaberin als Mietvertrag anzusehen.

Ob die Parteien eine unentgeltliche Gestattung des Gebrauchs (Leihe) ober eine entgeltliche Überlassung (Mietvertrag) gewollt haben, ist allerdings ebenso wie die Feststellung der vereinbarten Miethöhe Gegenstand der Vertragsauslegung. Diese Auslegung führte im hier entschiedenen Fall führt zu dem Ergebnis, dass die Parteien einen Mietvertrag vereinbart haben, bei dem sich die Gegenleistung der Wohnungsrechtsinhaberin auf die hälftige Beteiligung an den Lasten des Grundstücks beschränken sollte. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der Regelungen und dem diesen zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen, von dem bei der Auslegung auszugehen ist²¹. Danach haben die Parteien „sicherheitshalber zur Bekräftigung des Wohnungsrechts“ einen Mietvertrag geschlossen, bei dem jedoch keine monatliche Miete, sondern nur eine pauschalierte monatliche Beteiligung an der Hälfte der Nebenkosten gezahlt werden sollte. Ein Mietvertrag liegt in der Regel auch dann vor, wenn das nach dem Vertrag geschuldete Entgelt sich in einem Beitrag zu den Lasten des Eigentümers erschöpft und der Nutzer nicht nur die durch seinen Gebrauch verursachten Kosten zu tragen hat²². Die von der Wohnungsrechtsinhaberin vertraglich übernommene Pflicht, auch die Hälfte der auf das Gebäude und das Grundstück bezogenen Lasten (Hausversicherung, Grundsteuer) zu tragen, geht über die Beteiligung an den verbrauchsabhängigen Kosten und an den Kosten der Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen hinaus, welche die Wohnungsrechtsinhaberin als Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts nach den gesetzlichen Regeln zu tragen hätte²³.

Die Auslegung der Vereinbarungen als Mietvertrag entspricht auch dem von den Parteien verfolgten Zweck, das Wohnungsrecht durch einen Mietvertrag mit einer geringen, auf eine Beteiligung an den Lasten des Grundstücks beschränkten Miete abzusichern. Ein Leihvertrag, in den der Zwangsverwalter nicht nach § 152 Abs. 2 ZVG eintritt²⁴, hätte im Falle einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück keine vergleichbare Sicherheit geboten.

Das Mietverhältnis ist nicht durch die außerordentliche Kündigung des Zwangsverwalters wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB beendet worden. Die Kündigung ist zwar vom Zwangsverwalter gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden, die Wohnungsrechtsinhaberin war aber nicht mit den geforderten Mieten in Rückstand.

Dass die Wohnungsrechtsinhaberin mit den vereinbarten Leistungen in Höhe der Hälfte der Nebenkosten in Rückstand gewesen wäre, ist weder vorgetragen noch festgestellt. Das von dem Zwangsverwalter verlangte Nutzungsentgelt schuldet die Wohnungsrechtsinhaberin nicht. Nach § 152 Abs. 2 ZVG sind gegenüber dem Zwangsverwalter auch solche Mietverträge wirksam, nach denen das von dem Mieter geschuldete Entgelt sich auf einen Beitrag zu den Lasten des Eigentümers beschränkt²⁵.

Vor diesem Hintergrund sind die auf § 1124 Abs. 2 BGB gestützten Erwägungen des Landgerichts Lübeck²⁶ bereits im Ausgangspunkt verfehlt. Eine Vorausverfügung über die Miete oder Pacht im Sinne dieser Vorschrift setzt die Existenz einer nach periodischen Abschnitten bemessenen Miet- oder Pachtforderung voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird²⁷. Eine Vorausverfügung ist von der Vereinbarung zu unterscheiden, die den Anspruch auf die Miete erst dem Grunde und der Höhe nach entstehen lässt²⁸. Vereinbarungen über die Miete, nach denen der Mieter von vornherein keine Nettomiete, sondern nur einen Beitrag zu den dem Vermieter entstehenden Nebenkosten zahlen soll, sind keine Vorausverfügungen im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB²⁹.

Da die Mietvertragsparteien keine Vorausverfügung über den Mietzins, sondern nur eine Vereinbarung über deren Höhe getroffen haben, sind auch die grundsätzlich richtigen Erwägungen des Landgerichts Lübeck²⁶ ohne Bedeutung, dass es sich bei den von der Wohnungsrechtsinhaberin aus anderen Gründen erbrachten Ausbauleistungen nicht um einen Baukostenzuschuss des Mieters handele³⁰.

Vereinbarungen, nach denen der Mieter keinen Zins für die Nutzungsvorteile, sondern nur einen Beitrag zu den Lasten des Grundstücks zu zahlen hat, können jedoch, da sie die Gläubiger benachteiligen und bei wirtschaftlicher Betrachtung in der Hauptsache auf eine unentgeltliche Leistung gerichtet sind, nach den §§ 3, 4 AnfG anfechtbar sein³¹. Den Gläubigern kann ein pfändbarer Anspruch des Schuldners gegen den Dritten auf die angemessene Gegenleistung zustehen, der gegen diesen als Wertersatzanspruch geltend gemacht werden kann³². Der Zwangsverwalter kann diesen Anspruch der Gläubiger jedoch nicht aus eigenem Recht verfolgen, da dem Zwangsverwalter – anders als dem Insolvenzverwalter nach § 129 Abs. 1 InsO – kein eigenständiges Anfechtungsrecht zusteht³³. Ob die Gläubiger dem Zwangsverwalter das Anfechtungsrecht durch treuhänderische Abtretung ihrer Ansprüche übertragen oder – wenn sie nach § 2 AnfG anfechtungsberechtigt sind – ihn zur Verfolgung ihres Anfechtungsrechts in gewillkürter Prozessstandschaft ermächtigen können³⁴, bedarf hier keiner Entscheidung, da weder festgestellt noch von dem Zwangsverwalter vorgetragen worden ist, dass dieser Weg beschritten wurde³⁵.

Schließlich verneint der Bundesgerichtshof auch einen Zahlungsanspruch des Zwangsverwalters auf einen angemessenen Mietzins bis zur Kündigung nach § 535 Abs. 2 BGB und danach als Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB oder aus §§ 987, 988 BGB. Derartige Ansprüche des Zwangsverwalters bestehen im hier entschiedenen Fall zurzeit nicht, da die Wohnungsrechtsinhaberin mangels Zustellung einer vollstreckbaren Ausfertigung eines Titels zur Duldung der Vollstreckung in ihr Wohnungsrecht aus diesem dem Zwangsverwalter gegenüber zum Besitz berechtigt ist und mangels Anfechtung des Mietvertrags keine höheren als die mit der Vollstreckungsschuldnerin vereinbarten Zahlungen schuldet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2015 – V ZR 191/14

1. vgl. BGH, Urteil vom 20.05.1992 – XII ZR 77/91, NJW 1992, 3041[↩]
2. BGH, Urteil vom 16.10.2014 – IX ZR 282/13, NJW 2015, 164 Rn. 8[↩]
3. vgl. BGH, Beschluss vom 26.03.2014 – V ZB 140/13, NJW 2014, 1740 Rn. 10[↩]
4. vgl. BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/03, NJW 2003, 2164[↩]
5. Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 146 Rn 11.3; Klasen, BKR 2003, 425, 427[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 26.09.1985 – IX ZR 88/84, BGHZ 96, 61, 67 f.[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 26.09.1985 – IX ZR 88/84, BGHZ 96, 61, 66; Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/03, NJW 2003, 2164 f.[↩]
8. vgl. Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 146 Rn. 11.3; zur Vollstreckung gegen den Schuldner: BGH, Beschluss vom 24.02.2011 – V ZB 280/10, NJW-RR 2011, 1095 Rn. 7[↩]
9. vgl. Böttcher/Keller, ZVG, 5. Aufl., § 146 Rn. 64; Depré, ZVG, § 146 Rn. 28; Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 146 Rn. 63[↩]
10. LG Lübeck, Urteil vom 03.07.2014 – 14 S 219/12[↩]
11. OLG Hamm, Beschluss vom 12.05.2011 – 5 U 1/11, BeckRS 2012, 25437[↩]
12. LG Dortmund, ZMR 2011, 151, 152[↩]
13. BGH, Urteil vom 10.06.1959 – V ZR 204/57, BGHZ 30, 173, 175; BGH, Urteil vom 15.10.2015 – IX ZR 44/15, WM 2015, 2325 Rn. 30[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2015 – IX ZR 44/15, WM 2015, 2325 Rn. 25, 27 und 30[↩]
15. vgl. BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/03, NJW 2003, 2164, 2165; Urteil vom 15.10.2015 – IX ZR 44/15, aaO Rn. 24[↩]
16. vgl. BGH, Beschluss vom 26.03.2014 – V ZB 140/13, NJW 2014, 1740 Rn. 8, 13; vgl. auch BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/03, NJW 2003, 2614, 2615[↩]
17. vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2015 – IX ZR 44/14 29[↩]
18. vgl. BGH, Urteil vom 23.07.2003 – XII ZR 16/00, NJW-RR 2003, 1308[↩]
19. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.1998 – XII ZR 116/96, NZM 1998, 779, 780; BeckOGK/Zehelein, BGB, § 546 Rn. 102; Staudinger/Rolfs, BGB [2014], § 546 Rn. 84[↩]
20. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.1998 – XII ZR 116/96, aaO; BeckOGK/Zehelein, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO[↩]
21. BGH, Urteil vom 10.12 1992 – I ZR 186/90, BGHZ 121, 13, 16; Urteil vom 24.04.2009 – LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 24[↩]
22. vgl. BGH, Urteil vom 04.05.1970 – VII ZR 179/68, WM 1970, 853, 855; Urteil vom 12.02.2003 – XII ZR 324/99, NZM 2003, 372, 374; Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/12, NJW-RR 2013, 1097 Rn. 13; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., vor § 535 Rn. 11; Staudinger/Emmerich, BGB [2014], vor § 535 Rn. 33[↩]
23. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 57/11, BGHZ 191, 213 Rn. 5 und 11 ff.[↩]
24. vgl. Böttcher/Keller, ZVG, 5. Aufl., § 152 Rn. 51; Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 152 Rn. 65 und 117[↩]
25. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/12, NJW-RR 2013, 1097 Rn. 13[↩]
26. LG Lübeck, aaO[↩][↩]
27. BGH, Urteil vom 23.07.2003 – XII ZR 16/00, NJW-RR 2003, 1308, 1309; Urteil vom 25.04.2007 – VII ZR 234/06, NJW 2007, 2919 Rn. 23; Urteil vom 30.04.2014 – VIII ZR 103/13, NJW 2014, 2720 Rn. 18[↩]
28. BGH, Urteil vom 23.07.2003 – XII ZR 16/00, aaO[↩]
29. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/12, NJW-RR 2013, 1097 Rn. 12[↩]
30. vgl. BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 166/10, NJW-RR 2012, 525 Rn. 17[↩]
31. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/12, aaO Rn. 14; MünchKomm-AnfG/Kirchhof, § 11 Rn. 65[↩]
32. MünchKomm-AnfG/Kirchhof, § 11 Rn. 65[↩]
33. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/12, aaO Rn. 15; OLG Hamburg, Recht 1915 Nr. 1435; KG, OLGRspr 25, 264, 265; 31, 196, 197; MünchKomm-AnfG/Kirchhof, § 2 Rn. 27[↩]
34. vgl. MünchKomm-AnfG/Kirchhof, § 2 Rn. 27[↩]
35. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/12, aaO Rn. 15[↩]