Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen trotz ver­spä­te­ter Abrech­nung

Die Nicht­ein­hal­tung der Abrech­nungs­frist steht einer Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht ent­ge­gen.

Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen trotz ver­spä­te­ter Abrech­nung

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Ver­trags­par­tei nach einer Abrech­nung durch Erklä­rung in Text­form eine Anpas­sung auf eine ange­mes­se­ne Höhe vor­neh­men. Die­ser Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen steht nicht ent­ge­gen, dass der Ver­mie­ter die Abrech­nungs­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht ein­ge­hal­ten hat und des­halb mit der Gel­tend­ma­chung einer Nach­for­de­rung von Betriebs­kos­ten für das betref­fen­de Abrech­nungs­jahr aus­ge­schlos­sen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Zwar wird in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und in der Lite­ra­tur teil­wei­se die Auf­fas­sung ver­tre­ten, eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen durch den Ver­mie­ter nach § 560 Abs. 4 BGB set­ze vor­aus, dass die vor­an­ge­gan­ge­ne Abrech­nung zu einer Nach­for­de­rung des Ver­mie­ters geführt habe, wor­an es bei einer ver­spä­te­ten Abrech­nung des Ver­mie­ters feh­le 1.

Das Gesetz sieht jedoch über den Nach­for­de­rungs­aus­schluss für den ver­spä­tet abge­rech­ne­ten Zeit­raum hin­aus kei­ne Sank­ti­on für die ver­spä­te­te Abrech­nung vor. Der Vor­zug gebührt daher der Gegen­mei­nung, die eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch nach ver­spä­te­ter Abrech­nung für zuläs­sig hält 2. Dabei ist dem Ver­mie­ter die Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen nach § 560 Abs. 4 BGB auch nicht des­halb ver­wehrt, weil im Hin­blick auf die nicht frist­ge­recht erstell­te Abrech­nung zu besor­gen sei, dass er auch künf­ti­ge Abrech­nun­gen ver­spä­tet erstel­len wer­de. Der Mie­ter ist gegen Nach­tei­le, die ihm durch eine ver­spä­te­te Abrech­nung des Ver­mie­ters ent­ste­hen kön­nen, durch den Aus­schluss von Nach­for­de­run­gen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und das Zurück­be­hal­tungs­recht an den lau­fen­den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen 3 hin­rei­chend geschützt. Die Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen an die jeweils letz­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung stellt sicher, dass die Vor­aus­zah­lun­gen – im Inter­es­se bei­der Ver­trags­par­tei­en – den vor­aus­sicht­lich tat­säch­lich ent­ste­hen­den Kos­ten mög­lichst nahe kom­men. Für eine Aus­nah­me bei nicht frist­ge­rech­ter Abrech­nung besteht kein Anlass.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/​09

  1. LG Ber­lin, NZM 2004, 339; Staudinger/​Weitemeyer, BGB (2006), § 560 Rdnr. 47[]
  2. MünchKommBGB/​Schmid, BGB, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30; Lan­gen­berg, aaO, E II Rdnr. 21; Derckx, NZM 2004, 321, 324 f.[]
  3. vgl. dazu BGH, Urteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/​05, NZM 2006, 533[]