Ansich­zie­hen von Gewähr­leis­tungs­an­sprü­chen durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Der Befug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, Erfül­lungs- und Nach­er­fül­lungs­an­sprü­che durch Mehr­heits­be­schluss auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zur Aus­übung zu über­tra­gen (sog. Ansich­zie­hen) [1], steht nicht ent­ge­gen, dass nur einem Mit­glied der Gemein­schaft ein Anspruch auf ord­nungs­ge­mä­ße Her­stel­lung oder Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zusteht.

Ansich­zie­hen von Gewähr­leis­tungs­an­sprü­chen durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Rege­lungs­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur bei Bestehen gleich­ge­rich­te­ter Ansprü­che sämt­li­cher Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anneh­men zu wol­len, wäre schon des­halb wenig über­zeu­gend, weil es dann der tei­len­de Ver­äu­ße­rer in der Hand hät­te, ein Ansich­zie­hen schon dadurch zu ver­hin­dern, dass er eine ein­zi­ge Ein­heit in sei­nem Eigen­tum behiel­te oder nur mit einem der Erwer­ber einen (wirk­sa­men) Gewähr­leis­tungs­aus­schluss ver­ein­bar­te. Vor allem aber blie­be bei die­ser Sicht­wei­se außer acht, dass zu einer ord­nungs­mä­ßi­gen, dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­spre­chen­den Ver­wal­tung auch die Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gehört (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dem steht die Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gleich. Die Besei­ti­gung anfäng­li­cher Män­gel des Gemein­schafts­ei­gen­tums berührt die Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in glei­cher Wei­se wie die Behe­bung von Män­geln, die erst spä­ter – etwa nach Ablauf der Gewähr­leis­tungs­frist – auf­tre­ten [2].

Vor die­sem Hin­ter­grund unter­liegt es kei­nem ver­nünf­ti­gen Zwei­fel, dass die Behe­bung sol­cher Män­gel in den gemein­schaft­li­chen Ver­ant­wor­tungs- und Kom­pe­tenz­be­reich der Mit­glie­der der (wer­den­den) Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft fällt. Sowohl vor dem Ein­tritt von „Nach­züg­lern“ als auch nach dem Aus­schei­den von Erwer­bern ist die Gemein­schaft für die ord­nungs­ge­mä­ße Errich­tung ver­ant­wort­lich. Zwar blei­ben auch die der Gemein­schaft noch nicht ange­hö­ren­den oder wie­der aus­ge­schie­de­nen Erwer­ber Inha­ber ihrer ver­trag­li­chen Rech­te. Es fehlt ihnen jedoch die Aus­übungs­be­fug­nis, soweit sie ihre Ansprü­che auch in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht allein hät­ten durch­set­zen kön­nen [3]. Die Befug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft über­la­gert auch in der­ar­ti­gen Kon­stel­la­tio­nen die indi­vi­du­el­le Rechts­ver­fol­gungs­kom­pe­tenz des Ein­zel­nen. Die der Aus­übungs­be­fug­nis der Gemein­schaft kor­re­spon­die­ren­de Ein­schrän­kung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers in der Aus­übung sei­ner ver­trag­li­chen Rech­te, die [4] ist dem jewei­li­gen Ver­trag imma­nent [5]. Das Ver­trags­ver­hält­nis wird bereits mit die­ser Beschrän­kung begrün­det [6]. Dann aber liegt es auf der Hand, dass die Befug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, Rech­te auf den Ver­band zur Aus­übung zu über­tra­gen, nicht davon abhän­gen kann, ob der Ver­äu­ße­rer noch wei­te­ren Erwer­bern gleich­ge­rich­te­te Ansprü­che ein­ge­räumt hat.

Aller­dings ist es rich­tig, dass in Fäl­len, in denen nur ein ein­zi­ger Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Anspruch auf Her­rich­tung oder Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums hat, nicht das Bedürf­nis besteht, unter­schied­li­che Ansprü­che gleich­ge­rich­tet zu bün­deln [7]. Das stellt die Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft indes­sen nicht in Fra­ge. Die gemein­schaft­li­che Ver­ant­wor­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, das Gemein­schafts­ei­gen­tum in einen ord­nungs­ge­mä­ßen Zustand zu über­füh­ren und es in die­sem zu erhal­ten, besteht unab­hän­gig davon, wie vie­len Woh­nungs­ei­gen­tü­mern Ansprü­che auf Her­stel­lung eines ver­trags­ge­rech­ten Zustan­des zuste­hen. Das zeigt sich auch dar­an, dass Man­gel­be­sei­ti­gungs­ar­bei­ten am Gemein­schafts­ei­gen­tum – sieht man von den Fäl­len der Not­ge­schäfts­füh­rung (§ 21 Abs. 2 WEG) ab – nur mit Zustim­mung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­ge­nom­men wer­den dür­fen und eigen­mäch­tig durch­ge­führ­te Maß­nah­men auf Ver­lan­gen wie­der rück­gän­gig gemacht wer­den müs­sen [8]. Es ist Sache der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dar­über zu befin­den, auf wel­che Wei­se Män­gel am Gemein­schafts­ei­gen­tum zu besei­ti­gen sind [9].

Grund­sätz­lich ent­spricht es auch einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung, wenn auf das Gemein­schafts­ei­gen­tum bezo­ge­ne Erfül­lungs- und Nach­er­fül­lungs­an­sprü­che auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zur Aus­übung über­tra­gen wer­den. Die ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung erfor­dert es in aller Regel, einen gemein­schaft­li­chen Wil­len dar­über zu bil­den, wie die Her­stel­lung oder Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu bewerk­stel­li­gen ist [10]. Daher darf von einer Rechts­ver­fol­gung durch die Gemein­schaft nur abge­se­hen wer­den, wenn dies durch beson­de­re Grün­de gerecht­fer­tigt ist [11]. Sol­che lie­gen hier nicht vor.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Janu­ar 2010 – V ZR 80/​09

  1. vgl. auch BGHZ 172, 42, 47 ff. m.w.N.; Wen­zel, NJW 2007, 1905, 1906 u. 1908; fer­ner Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung BT-Drs. 16/​887 S. 61 sowie Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rdn. 428[]
  2. BGHZ 172, 42, 47; Wen­zel, NJW 2007, 1905, 1907[]
  3. zutref­fend Wen­zel in Bär­mann, WEG, 10. Aufl., nach § 10 Rdn. 31[]
  4. dazu Wen­zel in Bär­mann, aaO, nach § 10 Rdn. 30 ff.[]
  5. vgl. Riecke/​Schmid/​Elzer, § 10 Rdn. 428; Wen­zel, Rdn. 33[]
  6. BGHZ 172, 42, 50[]
  7. zu die­sem Gesicht­punkt BGHZ 172, 42, 50[]
  8. vgl. OLG Karls­ru­he NZM 2001, 758; Wen­zel in Bär­mann, nach § 10 Rdn. 28[]
  9. BGHZ aaO; Riecke/​Schmid/​Elzer, § 10 Rdn. 428; Wen­zel in Bär­mann, nach § 10 Rdn. 35[]
  10. vgl. BGHZ 172, 42, 50; Riecke/​Schmid/​Elzer, aaO, § 10 Rdn. 428[]
  11. Wen­zel, NJW 2007, 1905, 1908; ders. in Bär­mann, nach § 10 Rdn. 35[]