Ansichziehen von Gewährleistungsansprüchen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen (sog. Ansichziehen)1, steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht.

Ansichziehen von Gewährleistungsansprüchen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nur bei Bestehen gleichgerichteter Ansprüche sämtlicher Wohnungseigentümer annehmen zu wollen, wäre schon deshalb wenig überzeugend, weil es dann der teilende Veräußerer in der Hand hätte, ein Ansichziehen schon dadurch zu verhindern, dass er eine einzige Einheit in seinem Eigentum behielte oder nur mit einem der Erwerber einen (wirksamen) Gewährleistungsausschluss vereinbarte. Vor allem aber bliebe bei dieser Sichtweise außer acht, dass zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung auch die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dem steht die Herstellung des Gemeinschaftseigentums gleich. Die Beseitigung anfänglicher Mängel des Gemeinschaftseigentums berührt die Interessen der Wohnungseigentümer in gleicher Weise wie die Behebung von Mängeln, die erst später – etwa nach Ablauf der Gewährleistungsfrist – auftreten2.

Vor diesem Hintergrund unterliegt es keinem vernünftigen Zweifel, dass die Behebung solcher Mängel in den gemeinschaftlichen Verantwortungs- und Kompetenzbereich der Mitglieder der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft fällt. Sowohl vor dem Eintritt von „Nachzüglern“ als auch nach dem Ausscheiden von Erwerbern ist die Gemeinschaft für die ordnungsgemäße Errichtung verantwortlich. Zwar bleiben auch die der Gemeinschaft noch nicht angehörenden oder wieder ausgeschiedenen Erwerber Inhaber ihrer vertraglichen Rechte. Es fehlt ihnen jedoch die Ausübungsbefugnis, soweit sie ihre Ansprüche auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht allein hätten durchsetzen können3. Die Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft überlagert auch in derartigen Konstellationen die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen. Die der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft korrespondierende Einschränkung des einzelnen Wohnungseigentümers in der Ausübung seiner vertraglichen Rechte, die4 ist dem jeweiligen Vertrag immanent5. Das Vertragsverhältnis wird bereits mit dieser Beschränkung begründet6. Dann aber liegt es auf der Hand, dass die Befugnis der Wohnungseigentümer, Rechte auf den Verband zur Ausübung zu übertragen, nicht davon abhängen kann, ob der Veräußerer noch weiteren Erwerbern gleichgerichtete Ansprüche eingeräumt hat.

Allerdings ist es richtig, dass in Fällen, in denen nur ein einziger Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herrichtung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hat, nicht das Bedürfnis besteht, unterschiedliche Ansprüche gleichgerichtet zu bündeln7. Das stellt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft indessen nicht in Frage. Die gemeinschaftliche Verantwortung der Wohnungseigentümer, das Gemeinschaftseigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu überführen und es in diesem zu erhalten, besteht unabhängig davon, wie vielen Wohnungseigentümern Ansprüche auf Herstellung eines vertragsgerechten Zustandes zustehen. Das zeigt sich auch daran, dass Mangelbeseitigungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum – sieht man von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) ab – nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfen und eigenmächtig durchgeführte Maßnahmen auf Verlangen wieder rückgängig gemacht werden müssen8. Es ist Sache der Wohnungseigentümer darüber zu befinden, auf welche Weise Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen sind9.

Grundsätzlich entspricht es auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen werden. Die ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es in aller Regel, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu bewerkstelligen ist10. Daher darf von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft nur abgesehen werden, wenn dies durch besondere Gründe gerechtfertigt ist11. Solche liegen hier nicht vor.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 80/09

  1. vgl. auch BGHZ 172, 42, 47 ff. m.w.N.; Wenzel, NJW 2007, 1905, 1906 u. 1908; ferner Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drs. 16/887 S. 61 sowie Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rdn. 428[]
  2. BGHZ 172, 42, 47; Wenzel, NJW 2007, 1905, 1907[]
  3. zutreffend Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., nach § 10 Rdn. 31[]
  4. dazu Wenzel in Bärmann, aaO, nach § 10 Rdn. 30 ff.[]
  5. vgl. Riecke/Schmid/ Elzer, § 10 Rdn. 428; Wenzel, Rdn. 33[]
  6. BGHZ 172, 42, 50[]
  7. zu diesem Gesichtpunkt BGHZ 172, 42, 50[]
  8. vgl. OLG Karlsruhe NZM 2001, 758; Wenzel in Bärmann, nach § 10 Rdn. 28[]
  9. BGHZ aaO; Riecke/Schmid/Elzer, § 10 Rdn. 428; Wenzel in Bärmann, nach § 10 Rdn. 35[]
  10. vgl. BGHZ 172, 42, 50; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 10 Rdn. 428[]
  11. Wenzel, NJW 2007, 1905, 1908; ders. in Bärmann, nach § 10 Rdn. 35[]