Anspruch auf ein Außen­rol­lo

Grund­sätz­lich lässt die Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me den Erfül­lungs­an­spruch des Mie­ters unbe­rührt. Wenn der Klä­ger, aus­drück­lich und unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck bringt, dass sei­ne Dul­dung der Moder­ni­sie­rung nur unter der Bedin­gung erfolgt, dass die Außen­roll­lä­den wie­der ange­bracht wer­den, ist der ver­trags­ge­mä­ße Zustand bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges mit vor­han­de­nen Außen­roll­lä­den an den Fens­tern wie­der her­zu­stel­len.

Anspruch auf ein Außen­rol­lo

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall eine Ver­mie­te­rin dazu ver­pflich­tet, an dem neu­en Bal­kon­tü­re-/Bal­kon­fens­ter­ele­ment der Woh­nung des Klä­gers wie­der Außen­roll­lä­den anzu­brin­gen. Seit 2007 hat der Klä­ger die Zwei-Zim­mer-Woh­nung in Mün­chen ange­mie­tet. Er bean­sprucht die Wie­der­an­brin­gung von Außen­roll­lä­den an dem drei­glied­ri­gen Bal­kon­tü­ren/-fens­ter­ele­ment, wel­ches im Zuge eines Bal­kon­an­baus anstel­le eines vor­ma­li­gen mit Außen­rol­lo ver­se­he­nen Fens­ters sei­nes Wohn­zim­mers ein­ge­baut wur­de. Der von der Beklag­ten recht­zei­tig ange­kün­dig­ten Moder­ni­sie­rung durch einen Bal­kon­an­bau stimm­te der Klä­ger nur unter der Bedin­gung zu, dass wie­der ein Außen­rol­lo ange­bracht wer­de. Die Beklag­te lehn­te dies ab und führ­te den ange­kün­dig­ten Bal­kon­an­bau im August 2018 durch. Von den drei boden­tief ver­glas­ten Ele­men­ten lässt sich ein Tür­ele­ment kip­pen und zwei als Bal­kon­tür öff­nen. Der Bal­kon hat eine Höhe von 80 cm und einen eben­falls 80 cm hohen Sicht­schutz. Eine Fas­sa­den­däm­mung erfolg­te nicht.

Der Klä­ger trägt vor, ohne Rol­lo bestehe eine erhöh­te Ein­bruchs­ge­fahr. Die Bal­kon­tü­re kön­ne nachts weder geöff­net noch gekippt wer­den. Sein Kind schla­fe im zwei­ten Zim­mer, er selbst im Wohn­zim­mer, das er nachts nicht belüf­ten und über Innen­rol­los nur unzu­rei­chend ver­dun­keln kön­ne. Außen­rol­los wür­den auch das Wär­me- und Dämm­ver­hal­ten im Som­mer wie im Win­ter ver­bes­sern. Jeder der min­des­tens 1,70 cm groß sei, kön­ne nun den Bal­kon und somit auch die Woh­nung durch die Bal­kon­tü­ren ein­se­hen. Ein nach­träg­li­cher Anbau sei ohne wei­te­res mög­lich.

Die Beklag­te trägt vor, der Klä­ger habe die Maß­nah­me gedul­det. Die alten Jalou­sie­käs­ten wür­den bei einer Neu­an­brin­gung Schä­den an der Fas­sa­de her­bei­füh­ren. Ein erhöh­tes Ein­bruch­ri­si­ko wer­de bestrit­ten: kein Ein­bre­cher wür­de in einen Raum ein­bre­chen, in dem eine Per­son schla­fe. Die neu­en ver­grö­ßer­ten Fens­ter wür­den zu einem erheb­li­chen Licht­ge­winn füh­ren, sei­en ener­ge­tisch über­le­gen und wür­den auch über einen viel bes­se­ren Ein­bruchs­schutz ver­fü­gen. Gleich­zei­tig sei­en Innen­ja­lou­si­en ange­bracht wor­den.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat da Amts­ge­richt Mün­chen dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der ver­trags­ge­mä­ßer Zustand bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges das Vor­han­den­sein von Außen­roll­lä­den an den Fens­tern war. Grund­sätz­lich lässt die Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me nach Mei­nung des Amts­ge­richts Mün­chen den Erfül­lungs­an­spruch des Mie­ters unbe­rührt: Der Ver­mie­ter muss wei­ter­hin den ver­trags­kon­for­men Zustand auf­recht­erhal­ten, und damit kor­re­spon­diert im Bereich des Mög­li­chen ein Anspruch des Mie­ters auf Wie­der­her­stel­lung der frü­he­ren Gebrauchs­taug­lich­keit. Wenn der Klä­ger wie hier, aus­drück­lich und unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck bringt, dass sei­ne Dul­dung der Moder­ni­sie­rung nur unter der Bedin­gung erfolgt, dass die Außen­roll­lä­den wie­der ange­bracht wer­den, so ist kein Raum für eine kon­klu­den­te Ver­ein­ba­rung dahin­ge­hend, infol­ge der Dul­dung der Moder­ni­sie­rung habe sich der Klä­ger auch mit dem Ver­lust der Außen­roll­lä­den abge­fun­den.

Anders als in bis­her stets zuguns­ten der Ver­mie­ter ent­schie­de­nen Fäl­len wür­den man­gels zeit­gleich erfolg­ter Fas­sa­den­däm­mung „…sämt­li­che, erheb­li­che Vor­tei­le einer Fas­sa­den­däm­mung (effek­ti­ver Käl­te­schutz im Win­ter; Erspar­nis von Heiz­kos­ten; För­de­rung der Belan­ge des Gemein­wohls in Form von Umwelt­schutz) hier nicht zum Tra­gen kom­men.

Es besteht durch den ange­brach­ten Bal­kon eine erhöh­te Ein­bruchs­ge­fahr, wel­che anhand der kon­kre­ten Anbrin­gung und Aus­ge­stal­tung des Bal­kons auch nach­voll­zieh­bar und vom Ver­mie­ter ernst zu neh­men ist. Dass kei­ne Ein­brü­che statt­fin­den, wenn Per­so­nen in Haus oder Woh­nung sind, ist schlicht unrich­tig. Die jet­zi­ge Fens­ter­front der Bal­kon­tü­re ohne Außen­roll­la­den för­dert das Auf­hei­zen der Woh­nung im Som­mer. War­um der Roll­la­den­kas­ten nicht bün­dig mit dem Mau­er­werk ange­bracht wer­den kann hat die Beklag­te nicht vor­ge­tra­gen.

Auch die Tat­sa­chen, dass der Beklag­te einen Bal­kon und eine neue, moder­ne Balkontüre/​Balkonfensterelement hat und damit sehr wohl eine Wohn­wert­erhö­hung, ändern hier­an nichts. Die Moder­ni­sie­rungs­vor­tei­le des Bal­kons ver­drän­gen im kon­kre­ten Fall der Erd­ge­schoss­woh­nung ohne Fas­sa­den­däm­mung die Nach­tei­le nicht.“

Das Gericht ließ die Beru­fung bei an sich nicht beru­fungs­fä­hi­gem gerin­gen Streit­wert aus­drück­lich zu.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 22. März 2019 – 473 C 22571/​18