Archi­tek­ten­pla­nung – und die geschul­de­te Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit

at ein Archi­tekt eine geneh­mi­gungs­fä­hi­ge Pla­nung über­nom­men, so hat er sei­ne ver­trag­lich zuge­sag­te Leis­tung nicht man­gel­frei erbracht, wenn die ange­streb­te Bau­ge­neh­mi­gung zunächst zwar erteilt, jedoch spä­ter von Drit­ten erfolg­reich ange­foch­ten wor­den ist1. Eine Haf­tung des Archi­tek­ten kann jedoch im Ein­zel­fall wegen schwer­wie­gen­den Eigen­ver­schul­dens des Bau­herrn ent­fal­len, wenn die­sem die Risi­ken der man­geln­den Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit der Pla­nung bekannt sind und er trotz ihm bekann­ter Hin­der­nis­se und recht­zei­ti­gem Hin­weis des Archi­tek­ten vor „Rechts­kraft” des Bau­ge­neh­mi­gung mit dem Bau­vor­ha­ben beginnt und die­ses fort­setzt.

Archi­tek­ten­pla­nung – und die geschul­de­te Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit

Hat ein Archi­tekt eine geneh­mi­gungs­fä­hi­ge Pla­nung über­nom­men, so hat er sei­ne ver­trag­lich zuge­sag­te Leis­tung nicht erbracht, wenn die ange­streb­te Bau­ge­neh­mi­gung zunächst zwar erteilt, jedoch spä­ter von Drit­ten erfolg­reich ange­foch­ten wor­den ist1. Erfor­der­lich ist näm­lich, dass die ange­streb­te Geneh­mi­gung recht­mä­ßig und nicht mehr zurück­nehm­bar ist.

Die Feh­ler des Archi­tek­ten haben sich im hier ent­schie­de­nen Fall jedoch nicht zulas­ten der Bau­her­rin aus­ge­wirkt bzw. erfolg­te ein recht­zei­ti­ger Hin­weis des Archi­tek­ten an die Bau­her­rin vor Bau­be­ginn. Die Bau­her­rin hat an der Ent­ste­hung ihres gel­tend gemach­ten Scha­dens maß­geb­lich per­sön­lich mit­ge­wirkt. Sie kann­te die Risi­ken der man­geln­den Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit der Pla­nung sei­tens des Archi­tek­ten bezo­gen auf Nach­bar­rech­te. Die Bau­her­rin hat­te bereits vor Bau­be­ginn meh­re­re ein­deu­ti­ge Hin­wei­se vom Bau­amt; und vom Archi­tek­ten erhal­ten, wonach sie wuss­te, dass die beab­sich­tig­te und sodann geneh­mig­te Pla­nung wegen Nicht­ein­hal­tung der Grenz­ab­stän­de die Rech­te der Nach­barn B. beein­träch­tig­te. Hier­aus konn­te sie ent­neh­men, dass die Grenz­be­bau­ung Bau­las­ten nach sich zog, sodass eine pri­vat­recht­li­che Rege­lung mit den Nach­barn erfor­der­lich sein wür­de. Der Archi­tekt hat­te aus­drück­lich drin­gend von einer Ver­äu­ße­rung der Häu­ser vor Ablauf der Wider­spruchs­frist der Bau­ge­neh­mi­gung abge­ra­ten. Da zu die­sem Zeit­punkt noch gar kein Bau­be­ginn erfolgt war, war das Wort „Ver­äu­ße­rung” mit „Bau­be­ginn” gleich­zu­set­zen. Das Bau­amt hat­te die Bau­her­rin zudem auf die Gefahr von Nach­bar­wi­der­sprü­chen und expli­zit das Risi­ko von Pla­nungs­än­de­run­gen und Rück­bau­ten hin­ge­wie­sen. Ange­sichts der Viel­zahl der vor­he­ri­gen Hin­wei­se und der deut­li­chen Posi­tio­nie­rung der Zeu­gin B. ihr gegen­über durf­te die Bau­her­rin nicht anneh­men, es han­de­le sich bei der Erklä­rung in der Bau­ge­neh­mi­gung nur um eine Stan­dard­for­mu­lie­rung. Auch ein Laie im Bau­recht hät­te kei­ner wei­te­ren Hin­wei­se auf die Pro­ble­ma­tik bedurft, um zu erken­nen, dass die Bebau­ung risi­ko­be­haf­tet war.

Damit war die Pro­ble­ma­tik der Geneh­mi­gungs­pla­nung der Bau­her­rin hin­rei­chend bekannt. Indem sie gleich­wohl wei­ter­ge­baut hat, hat sie gegen die Oblie­gen­heit ver­sto­ßen, sich selbst vor Scha­den zu bewah­ren (§ 254 BGB). Sie durf­te auch nicht auf den Bestand der erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gun­gen ver­trau­en. Sind dem Auf­trag­ge­ber Umstän­de bekannt, auf­grund derer sich die Feh­ler­haf­tig­keit der Geneh­mi­gungs­pla­nung des Archi­tek­ten auf­drängt, und macht er von der erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gung den­noch Gebrauch, ver­stößt er regel­mä­ßig gegen die im eige­nen Inter­es­se bestehen­de Oblie­gen­heit, sich selbst vor Schä­den zu bewah­ren2. Abzu­stel­len sind auf Umstän­de, die bereits bei einer lai­en­haf­ten Bewer­tung das Risi­ko der Feh­ler­haf­tig­keit der Pla­nung erken­nen las­sen, weil es inso­weit nicht um spe­zi­fi­sche Kennt­nis­se des Archi­tek­ten geht, deret­we­gen der Bau­herr die­sen gera­de ein­ge­schal­tet hat. Ein Bau­herr trägt dann zur Ent­ste­hung des Scha­dens schuld­haft bei, wenn er mit den Bau­ar­bei­ten beginnt, obwohl er weiß – oder min­des­tens damit rech­nen muss, dass sein Bau­vor­ha­ben geeig­net ist, die Rech­te der Nach­barn erheb­lich zu stö­ren. Das war hier der Fall.

n der Gesamt­schau ist näm­lich zu kon­sta­tie­ren, dass die Bau­her­rin seit Sep­tem­ber 2009 wuss­te, dass sie mit Wider­stand der Nach­barn gegen ihr Bau­vor­ha­ben rech­nen muss­te. Seit Novem­ber 2009 war für sie fer­ner klar, dass die Grenz­ab­stän­de pro­ble­ma­tisch waren. Im Dezem­ber 2009 ver­deut­lich­te ihr der Archi­tekt, dass die Abstands­flä­chen­re­ge­lung Bau­las­ten erfor­der­te. Fer­ner riet er der Bau­her­rin aus­drück­lich drin­gend von einer Durch­füh­rung des Bau­vor­ha­bens vor Ablauf der Wider­spruchs­frist der bean­trag­ten, aber noch nicht erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gung ab. Im Febru­ar 2010 erfuhr die Bau­her­rin vom Bau­amt, dass wegen der Bau­las­ten pri­vat­recht­li­che Rege­lun­gen mit den Nach­barn erfor­der­lich sein wür­den und dass mit Nach­bar­wi­der­sprü­chen zu rech­nen sei. Im April 2010 rea­li­sier­te sich die­se Gefahr kon­kret mit dem Wider­spruch der Nach­barn B., deren Erfolg das Bau­amt nicht aus­schloss. Im Juli 2010 führ­te der Wider­spruch sogar zur Auf­he­bung der Bau­ge­neh­mi­gung. Trotz­dem bau­te die Bau­her­rin wei­ter. Auch die neue Bau­ge­neh­mi­gung vom 06.09.2010 ent­hielt den Hin­weis auf erneu­te mög­li­che Nach­bar­wi­der­sprü­che, was sich weni­ge Tage spä­ter rea­li­sier­te, wobei das Bau­amt wie­der­um einen Erfolg der Nach­ba­rin L. für mög­lich hielt. Im Novem­ber 2010 erfolg­te der Hin­weis an die Bau­her­rin, dass die von ihr errich­te­ten Wohn­häu­ser die geplan­ten und geneh­mig­ten Höhen tat­säch­lich über­schrit­ten. Im Dezem­ber 2010 teil­te das Bau­amt der Bau­her­rin mit, dass die vor­ge­se­he­ne Bebau­ung nur mit Zustim­mung der Nach­barn zu einer Befrei­ung von bau­recht­li­chen Vor­schrif­ten recht­lich durch­ge­setzt wer­den kön­ne. Dem­zu­fol­ge hat sich die Bau­her­rin mona­te­lang über Beden­ken der Nach­barn, des Bau­am­tes und des Archi­tek­ten hin­weg gesetzt. Mit dem fort­ge­setz­ten Bau­en hat sie Fak­ten geschaf­fen, die es nur noch ermög­lich­ten, dass die Nach­barn sich ent­we­der mit ihr einig­ten oder dass sie kos­ten­träch­ti­ge Rück­bau­ten hät­te vor­neh­men müs­sen. Ihren Scha­den hat sie dem­zu­fol­ge selbst ver­ur­sacht, weil die gel­tend gemach­ten Kos­ten nicht ent­stan­den wären, wenn sie mit dem Bau abge­war­tet hät­te, bis sie eine von Drit­ten nicht anfecht­ba­re Bau­ge­neh­mi­gung erhal­ten hät­te, indem sie sich bei­spiels­wei­se mit ihren Nach­barn einig­te oder die Grenz­ab­stän­de ein­hielt.

Bei einer Abwä­gung der Ver­ur­sa­chungs­bei­trä­ge für den Scha­den der Bau­her­rin über­wiegt der Anteil der Bau­her­rin so deut­lich, dass der Archi­tekt von einer Haf­tung frei­zu­zeich­nen ist. Die Unzu­läng­lich­keit und die Gefah­ren der Pla­nung waren der Bau­her­rin lan­ge vor Bau­be­ginn bekannt. Sie setz­te ihre Bau­tä­tig­keit sogar nach Auf­he­bung der Bau­ge­neh­mi­gung im Juli 2010 fort und zeig­te sich auch danach von Hin­wei­sen des Bau­am­tes unbe­ein­druckt. Der Archi­tekt riet dage­gen bereits im Dezem­ber 2009 von einer Durch­füh­rung des Pro­jek­tes in dem geplan­ten Umfang ab. Dass das Bau­amt die Bau­her­rin mit den Bau­ge­neh­mi­gun­gen vom 25.02.2010 und 6.09.2010 sowie dem Schrei­ben vom 04.05.2010 mög­li­cher­wei­se tem­po­rär in Sicher­heit gewo­gen hat, kann dem Archi­tek­ten nicht ange­las­tet wer­den, weil er hier­für nicht ver­ant­wort­lich war.

chließ­lich ist das Ober­lan­des­ge­richt nach sei­nem per­sön­li­chen Ein­druck vom Geschäfts­füh­rer der Bau­her­rin in der münd­li­chen Ver­hand­lung am 21.04.2015 davon über­zeugt, dass die Bau­her­rin ihre ursprüng­li­che Pla­nung zur größt­mög­li­chen Bebau­ung des Grund­stücks auch dann durch­ge­setzt hät­te, wenn der Archi­tekt auf eine Pla­nung unter Ein­halt der Grenz­ab­stän­de, und damit eine gerin­ge­re Aus­las­tung, bestan­den hät­te (recht­mä­ßi­ges Alter­na­tiv­ver­hal­ten). Der Geschäfts­füh­rer der Bau­her­rin hat näm­lich erklärt, ihm habe nicht genü­gend Geld zur Finan­zie­rung des Grund­stücks und des Bau­vor­ha­bens zur Ver­fü­gung gestan­den. Des­halb habe die Bebau­ung den größt­mög­li­chen Gewinn abwer­fen müs­sen. Das Haus Nr. 5 habe zunächst sei­ne Ehe­frau erwor­ben, um es selbst mit der Fami­lie zu nut­zen. Das Ober­ge­schoss des Hau­ses Nr. 5 sei so aus­ge­führt wor­den, wie vom Archi­tek­ten im ers­ten Bau­an­trag geplant. Die­se Erklä­run­gen und die oben auf­ge­führ­ten Vor­ge­hens­wei­sen der Bau­her­rin (mehr­fa­ches Hin­weg­set­zen über Hin­wei­se, Geneh­mi­gun­gen, Nach­bar­wi­der­sprü­che) zei­gen, dass der Geschäfts­füh­rer der Bau­her­rin bereit war, sei­nen Wil­len zur rest­lo­sen bau­li­chen Aus­nut­zung des Grund­stücks bedin­gungs­los durch­zu­set­zen. Das in Aus­sicht genom­me­ne eige­ne Bewoh­nen des Hau­ses Nr. 5, des­sen Ober­ge­schoss die Ein­schrän­kun­gen hin­sicht­lich des umbau­ten Rau­mes hin­neh­men soll­te, erhöh­te die Risi­ko­be­reit­schaft der Bau­her­rin, weil ihr Geschäfts­füh­rer bzw. sei­ne Ehe­frau damit Plan­än­de­run­gen und etwai­ge Rück­bau­ten per­sön­lich abfan­gen konn­ten. Das Ober­ge­schoss des Hau­ses Nr. 5 hat die Bau­her­rin unstrei­tig bau­rechts­wid­rig so aus­ge­führt, wie es der Archi­tekt ursprüng­lich geplant hat­te, obwohl dies seit dem 28.07.2010 nicht mehr geneh­migt war (ent­spre­chen­de Ände­rung im 2. Bau­an­trag). Erst mit der Eini­gung zwi­schen der Bau­her­rin und ihren Nach­barn im Mai 2011 war die­se Aus­füh­rung wie­der geneh­mi­gungs­fä­hig. Ins­ge­samt ergibt sich aus der Gesamt­schau der Vor­ge­hens­wei­se der Bau­her­rin und der Erklä­run­gen ihres Geschäfts­füh­rers, dass die Bau­her­rin aus finan­zi­el­len Grün­den nie­mals bereit gewe­sen ist, von ihren ursprüng­li­chen Vor­stel­lun­gen zur höchs­ten bau­li­chen Aus­las­tung des Grund­stücks abzu­wei­chen.

Unter die­sen Umstän­den ist der Archi­tekt nicht ver­pflich­tet, der Bau­her­rin Scha­dens­er­satz zu leis­ten.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Urteil vom 10. Juni 2015 – 14 U 180/​14

  1. BGH, Urteil vom 25.02.1999 – VII ZR 190/​97
  2. BGH, Urteil vom 10.02.2011 – VII ZR 8/​10