Architektenplanung – und die geschuldete Genehmigungsfähigkeit

at ein Architekt eine genehmigungsfähige Planung übernommen, so hat er seine vertraglich zugesagte Leistung nicht mangelfrei erbracht, wenn die angestrebte Baugenehmigung zunächst zwar erteilt, jedoch später von Dritten erfolgreich angefochten worden ist1. Eine Haftung des Architekten kann jedoch im Einzelfall wegen schwerwiegenden Eigenverschuldens des Bauherrn entfallen, wenn diesem die Risiken der mangelnden Genehmigungsfähigkeit der Planung bekannt sind und er trotz ihm bekannter Hindernisse und rechtzeitigem Hinweis des Architekten vor „Rechtskraft“ des Baugenehmigung mit dem Bauvorhaben beginnt und dieses fortsetzt.

Architektenplanung – und die geschuldete Genehmigungsfähigkeit

Hat ein Architekt eine genehmigungsfähige Planung übernommen, so hat er seine vertraglich zugesagte Leistung nicht erbracht, wenn die angestrebte Baugenehmigung zunächst zwar erteilt, jedoch später von Dritten erfolgreich angefochten worden ist1. Erforderlich ist nämlich, dass die angestrebte Genehmigung rechtmäßig und nicht mehr zurücknehmbar ist.

Die Fehler des Architekten haben sich im hier entschiedenen Fall jedoch nicht zulasten der Bauherrin ausgewirkt bzw. erfolgte ein rechtzeitiger Hinweis des Architekten an die Bauherrin vor Baubeginn. Die Bauherrin hat an der Entstehung ihres geltend gemachten Schadens maßgeblich persönlich mitgewirkt. Sie kannte die Risiken der mangelnden Genehmigungsfähigkeit der Planung seitens des Architekten bezogen auf Nachbarrechte. Die Bauherrin hatte bereits vor Baubeginn mehrere eindeutige Hinweise vom Bauamt; und vom Architekten erhalten, wonach sie wusste, dass die beabsichtigte und sodann genehmigte Planung wegen Nichteinhaltung der Grenzabstände die Rechte der Nachbarn B. beeinträchtigte. Hieraus konnte sie entnehmen, dass die Grenzbebauung Baulasten nach sich zog, sodass eine privatrechtliche Regelung mit den Nachbarn erforderlich sein würde. Der Architekt hatte ausdrücklich dringend von einer Veräußerung der Häuser vor Ablauf der Widerspruchsfrist der Baugenehmigung abgeraten. Da zu diesem Zeitpunkt noch gar kein Baubeginn erfolgt war, war das Wort „Veräußerung“ mit „Baubeginn“ gleichzusetzen. Das Bauamt hatte die Bauherrin zudem auf die Gefahr von Nachbarwidersprüchen und explizit das Risiko von Planungsänderungen und Rückbauten hingewiesen. Angesichts der Vielzahl der vorherigen Hinweise und der deutlichen Positionierung der Zeugin B. ihr gegenüber durfte die Bauherrin nicht annehmen, es handele sich bei der Erklärung in der Baugenehmigung nur um eine Standardformulierung. Auch ein Laie im Baurecht hätte keiner weiteren Hinweise auf die Problematik bedurft, um zu erkennen, dass die Bebauung risikobehaftet war.

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Damit war die Problematik der Genehmigungsplanung der Bauherrin hinreichend bekannt. Indem sie gleichwohl weitergebaut hat, hat sie gegen die Obliegenheit verstoßen, sich selbst vor Schaden zu bewahren (§ 254 BGB). Sie durfte auch nicht auf den Bestand der erteilten Baugenehmigungen vertrauen. Sind dem Auftraggeber Umstände bekannt, aufgrund derer sich die Fehlerhaftigkeit der Genehmigungsplanung des Architekten aufdrängt, und macht er von der erteilten Baugenehmigung dennoch Gebrauch, verstößt er regelmäßig gegen die im eigenen Interesse bestehende Obliegenheit, sich selbst vor Schäden zu bewahren2. Abzustellen sind auf Umstände, die bereits bei einer laienhaften Bewertung das Risiko der Fehlerhaftigkeit der Planung erkennen lassen, weil es insoweit nicht um spezifische Kenntnisse des Architekten geht, deretwegen der Bauherr diesen gerade eingeschaltet hat. Ein Bauherr trägt dann zur Entstehung des Schadens schuldhaft bei, wenn er mit den Bauarbeiten beginnt, obwohl er weiß – oder mindestens damit rechnen muss, dass sein Bauvorhaben geeignet ist, die Rechte der Nachbarn erheblich zu stören. Das war hier der Fall.

n der Gesamtschau ist nämlich zu konstatieren, dass die Bauherrin seit September 2009 wusste, dass sie mit Widerstand der Nachbarn gegen ihr Bauvorhaben rechnen musste. Seit November 2009 war für sie ferner klar, dass die Grenzabstände problematisch waren. Im Dezember 2009 verdeutlichte ihr der Architekt, dass die Abstandsflächenregelung Baulasten erforderte. Ferner riet er der Bauherrin ausdrücklich dringend von einer Durchführung des Bauvorhabens vor Ablauf der Widerspruchsfrist der beantragten, aber noch nicht erteilten Baugenehmigung ab. Im Februar 2010 erfuhr die Bauherrin vom Bauamt, dass wegen der Baulasten privatrechtliche Regelungen mit den Nachbarn erforderlich sein würden und dass mit Nachbarwidersprüchen zu rechnen sei. Im April 2010 realisierte sich diese Gefahr konkret mit dem Widerspruch der Nachbarn B., deren Erfolg das Bauamt nicht ausschloss. Im Juli 2010 führte der Widerspruch sogar zur Aufhebung der Baugenehmigung. Trotzdem baute die Bauherrin weiter. Auch die neue Baugenehmigung vom 06.09.2010 enthielt den Hinweis auf erneute mögliche Nachbarwidersprüche, was sich wenige Tage später realisierte, wobei das Bauamt wiederum einen Erfolg der Nachbarin L. für möglich hielt. Im November 2010 erfolgte der Hinweis an die Bauherrin, dass die von ihr errichteten Wohnhäuser die geplanten und genehmigten Höhen tatsächlich überschritten. Im Dezember 2010 teilte das Bauamt der Bauherrin mit, dass die vorgesehene Bebauung nur mit Zustimmung der Nachbarn zu einer Befreiung von baurechtlichen Vorschriften rechtlich durchgesetzt werden könne. Demzufolge hat sich die Bauherrin monatelang über Bedenken der Nachbarn, des Bauamtes und des Architekten hinweg gesetzt. Mit dem fortgesetzten Bauen hat sie Fakten geschaffen, die es nur noch ermöglichten, dass die Nachbarn sich entweder mit ihr einigten oder dass sie kostenträchtige Rückbauten hätte vornehmen müssen. Ihren Schaden hat sie demzufolge selbst verursacht, weil die geltend gemachten Kosten nicht entstanden wären, wenn sie mit dem Bau abgewartet hätte, bis sie eine von Dritten nicht anfechtbare Baugenehmigung erhalten hätte, indem sie sich beispielsweise mit ihren Nachbarn einigte oder die Grenzabstände einhielt.

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Bei einer Abwägung der Verursachungsbeiträge für den Schaden der Bauherrin überwiegt der Anteil der Bauherrin so deutlich, dass der Architekt von einer Haftung freizuzeichnen ist. Die Unzulänglichkeit und die Gefahren der Planung waren der Bauherrin lange vor Baubeginn bekannt. Sie setzte ihre Bautätigkeit sogar nach Aufhebung der Baugenehmigung im Juli 2010 fort und zeigte sich auch danach von Hinweisen des Bauamtes unbeeindruckt. Der Architekt riet dagegen bereits im Dezember 2009 von einer Durchführung des Projektes in dem geplanten Umfang ab. Dass das Bauamt die Bauherrin mit den Baugenehmigungen vom 25.02.2010 und 6.09.2010 sowie dem Schreiben vom 04.05.2010 möglicherweise temporär in Sicherheit gewogen hat, kann dem Architekten nicht angelastet werden, weil er hierfür nicht verantwortlich war.

chließlich ist das Oberlandesgericht nach seinem persönlichen Eindruck vom Geschäftsführer der Bauherrin in der mündlichen Verhandlung am 21.04.2015 davon überzeugt, dass die Bauherrin ihre ursprüngliche Planung zur größtmöglichen Bebauung des Grundstücks auch dann durchgesetzt hätte, wenn der Architekt auf eine Planung unter Einhalt der Grenzabstände, und damit eine geringere Auslastung, bestanden hätte (rechtmäßiges Alternativverhalten). Der Geschäftsführer der Bauherrin hat nämlich erklärt, ihm habe nicht genügend Geld zur Finanzierung des Grundstücks und des Bauvorhabens zur Verfügung gestanden. Deshalb habe die Bebauung den größtmöglichen Gewinn abwerfen müssen. Das Haus Nr. 5 habe zunächst seine Ehefrau erworben, um es selbst mit der Familie zu nutzen. Das Obergeschoss des Hauses Nr. 5 sei so ausgeführt worden, wie vom Architekten im ersten Bauantrag geplant. Diese Erklärungen und die oben aufgeführten Vorgehensweisen der Bauherrin (mehrfaches Hinwegsetzen über Hinweise, Genehmigungen, Nachbarwidersprüche) zeigen, dass der Geschäftsführer der Bauherrin bereit war, seinen Willen zur restlosen baulichen Ausnutzung des Grundstücks bedingungslos durchzusetzen. Das in Aussicht genommene eigene Bewohnen des Hauses Nr. 5, dessen Obergeschoss die Einschränkungen hinsichtlich des umbauten Raumes hinnehmen sollte, erhöhte die Risikobereitschaft der Bauherrin, weil ihr Geschäftsführer bzw. seine Ehefrau damit Planänderungen und etwaige Rückbauten persönlich abfangen konnten. Das Obergeschoss des Hauses Nr. 5 hat die Bauherrin unstreitig baurechtswidrig so ausgeführt, wie es der Architekt ursprünglich geplant hatte, obwohl dies seit dem 28.07.2010 nicht mehr genehmigt war (entsprechende Änderung im 2. Bauantrag). Erst mit der Einigung zwischen der Bauherrin und ihren Nachbarn im Mai 2011 war diese Ausführung wieder genehmigungsfähig. Insgesamt ergibt sich aus der Gesamtschau der Vorgehensweise der Bauherrin und der Erklärungen ihres Geschäftsführers, dass die Bauherrin aus finanziellen Gründen niemals bereit gewesen ist, von ihren ursprünglichen Vorstellungen zur höchsten baulichen Auslastung des Grundstücks abzuweichen.

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Unter diesen Umständen ist der Architekt nicht verpflichtet, der Bauherrin Schadensersatz zu leisten.

Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 10. Juni 2015 – 14 U 180/14

  1. BGH, Urteil vom 25.02.1999 – VII ZR 190/97[][]
  2. BGH, Urteil vom 10.02.2011 – VII ZR 8/10[]

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