Aufklärungspflichten des Mieters – der Thor-Steinar-Laden

6. Oktober 2010 | Zivilrecht
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Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.

In einem vom Bundesberichtshof entschiedenen Fall wurde ein Ladengeschäft zum Betrieb eines Einzelhandels mit Textilien, Schuhen und Accessoires vermietet. Die Mieterin verkaufte dort nahezu ausschließlich Waren der Marke “Thor Steinar”, die von der M. GmbH, deren damaliger Geschäftsführer auch Geschäftsführer der Mieterin ist, hergestellt werden. Diese Marke wird in den öffentlichen Medien und in einer Internetveröffentlichung des Brandenburger Verfassungsschutzes mit einer rechtsextremistischen Gesinnung in Verbindung gebracht. Im Deutschen Bundestag und einigen Fußballstadien ist das Tragen von Kleidung dieser Marke verboten.

Seit der Eröffnung kam es wiederholt zu Demonstrationen und Farbbeutelanschlägen auf das Ladengeschäft. Daraufhin erklärte die Vermieterin die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und vorsorglich die fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Zu Recht, wie der BGH befand:

Die Vermieterin hat gegen die Mieterin einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Ladenfläche. Die Mieterin kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag herleiten. Denn die Vermieterin hat den Vertrag wirksam gemäß §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten. Der Mietvertrag ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB).

Die Mieterin hat die Vermieterin dadurch arglistig getäuscht hat, dass sie diese vor Vertragsschluss nicht über ihre Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließliche Waren der Marke “Thor Steinar” zu verkaufen, aufgeklärt hat.

Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten1. Vielmehr ist grundsätzlich jeder Ver-handlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen2.

Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind3. Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können4. Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.

Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren5.

In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außergewöhnlicher Umstände durchzuführen.

Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufklärungspflicht besteht, kommt es danach wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an. Ausgehend von diesen Grundsätzen besteht im vorliegenden Fall eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen der besonderen Umstände des Falles:

Der Verkauf von Waren einer Marke, die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in der öffentlichen Meinung mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird und die im Bundestag und mehreren Fußballstadien wegen dieser Einschätzung nicht getragen werden darf, führt dazu, dass die Vermieterin von Gewerberäumen, die den Verkauf dieser Waren ermöglicht, in den Ruf gerät, rechtsradikales Gedankengut zu vertreten und darüber hinaus damit rechnen muss, dass es zu Protesten mit Beschädigung ihres Eigentums und auch zu Problemen mit anderen Mietern kommt. Diese Umstände sind geeignet, der Vermieterin erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.

Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war der beabsichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die Vermieterin von erheblicher Bedeutung. Sie durfte darüber auch redlicherweise Aufklärung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass die Mieterin in den Mieträumen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradikalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies anzunehmen. Denn der Verkauf solcher Waren stellt einen außergewöhnlichen Umstand dar, mit dem sie nicht rechnen musste.

Im Hinblick auf diese der Mieterin bekannten Umstände musste es sich ihr aufdrängen, dass sich die Vermieterin insoweit über die Waren, die zum Verkauf angeboten werden sollten, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte Verkauf von Waren der Marke “Thor Steinar” für deren Entscheidung, den Mietvertrag abzuschließen, von erheblicher Bedeutung war.

Die Mieterin war deshalb nach Treu und Glauben und den Grundsätzen eines redlichen Geschäftsverhaltens verpflichtet, die Vermieterin über den beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke “Thor Steinar” zu informieren.

Auch die subjektiven Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung durch unterlassene Aufklärung liegen vor: Die Mieterin wusste, dass die Marke “Thor Steinar” in der öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet wird und im Bundestag und in verschiedenen Fußballstadien ein Verbot für Kleidung der Marke “Thor Steinar” bestand. Ihr war deshalb bewusst, dass der Verkauf von Waren dieser Marke geeignet war, erhebliche wirtschaftliche Nachteile für die Vermieterin zu verursachen. Daraus ergibt sich, dass sie zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die Vermieterin den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke “Thor Steinar” gehabt hätte.

Diese Verletzung der Aufklärungspflicht war für den Entschluss der Vermieterin, den Mietvertrag abzuschließen, ursächlich. Wie oben ausgeführt, handelte es sich bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke “Thor Steinar” um einen Umstand, der angesichts der wirtschaftlichen Auswirkungen für die Klägerin von erheblicher Bedeutung war.

Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt war. Eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete Willenserklärung kann auch nach Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung angefochten werden6.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 11. August 2010 – XII ZR 123/09 und XII ZR 192/08

  1. Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 10; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13.07.1983 – VIII ZR 142/82, NJW 1983, 2493, 2494; und vom 12.07.2001 – IX ZR 360/00, NJW 2001, 3331, 3332
  2. BGH, Urteil vom 13.07.1988 – VIII ZR 224/87, NJW 1989, 763, 764 m.w.N.
  3. RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht des Vermieters: BGH, Urteile vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714, 1718; vom 28.04.2004 – XII ZR 21/02, NJW 2004, 2674; vom 28.06.2006 – XII ZR 50/04, NJW 2006, 2618, 2619; und vom 15.11.2006 – XII ZR 63/04, NZM 2007, 144; zur Aufklärungspflicht des Verkäufers: BGH, Urteile vom 12.07.2001 – IX ZR 360/00, NJW 2001, 3331; und vom 25.10.2007 – VII ZR 205/06, NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18
  4. BGH, Urteile vom 13.12.1990 – III ZR 333/89, NJW-RR 1991, 439; und vom 08.12.1989 – V ZR 246/87, NJW 1990, 975, zu Kaufverträgen
  5. vgl.Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.
  6. BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 67/06, BGHZ 178, 16 Rn. 34 f.

 
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