Auf­klä­rungs­pflich­ten des Mie­ters – der Thor-Stei­nar-Laden

Der Mie­ter ist ver­pflich­tet, den Ver­mie­ter vor Abschluss eines Gewer­be­raum­miet­ver­tra­ges über außer­ge­wöhn­li­che Umstän­de auf­zu­klä­ren, mit denen der Ver­mie­ter nicht rech­nen kann und die offen­sicht­lich für die­sen von erheb­li­cher Bedeu­tung sind.

Auf­klä­rungs­pflich­ten des Mie­ters – der Thor-Stei­nar-Laden

In einem vom Bun­des­be­richts­hof ent­schie­de­nen Fall wur­de ein Laden­ge­schäft zum Betrieb eines Ein­zel­han­dels mit Tex­ti­li­en, Schu­hen und Acces­soires ver­mie­tet. Die Mie­te­rin ver­kauf­te dort nahe­zu aus­schließ­lich Waren der Mar­ke „Thor Stei­nar“, die von der M. GmbH, deren dama­li­ger Geschäfts­füh­rer auch Geschäfts­füh­rer der Mie­te­rin ist, her­ge­stellt wer­den. Die­se Mar­ke wird in den öffent­li­chen Medi­en und in einer Inter­net­ver­öf­fent­li­chung des Bran­den­bur­ger Ver­fas­sungs­schut­zes mit einer rechts­ex­tre­mis­ti­schen Gesin­nung in Ver­bin­dung gebracht. Im Deut­schen Bun­des­tag und eini­gen Fuß­ball­sta­di­en ist das Tra­gen von Klei­dung die­ser Mar­ke ver­bo­ten.

Seit der Eröff­nung kam es wie­der­holt zu Demons­tra­tio­nen und Farb­beu­tel­an­schlä­gen auf das Laden­ge­schäft. Dar­auf­hin erklär­te die Ver­mie­te­rin die Anfech­tung des Miet­ver­tra­ges wegen arg­lis­ti­ger Täu­schung und vor­sorg­lich die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges.

Zu Recht, wie der BGH befand:

Die Ver­mie­te­rin hat gegen die Mie­te­rin einen Anspruch auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der streit­ge­gen­ständ­li­chen Laden­flä­che. Die Mie­te­rin kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Miet­ver­trag her­lei­ten. Denn die Ver­mie­te­rin hat den Ver­trag wirk­sam gemäß §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arg­lis­ti­ger Täu­schung ange­foch­ten. Der Miet­ver­trag ist des­halb als von Anfang an nich­tig anzu­se­hen (§ 142 Abs. 1 BGB).

Die Mie­te­rin hat die Ver­mie­te­rin dadurch arg­lis­tig getäuscht hat, dass sie die­se vor Ver­trags­schluss nicht über ihre Absicht, in den Miet­räu­men nahe­zu aus­schließ­li­che Waren der Mar­ke „Thor Stei­nar“ zu ver­kau­fen, auf­ge­klärt hat.

Zwar besteht bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen kei­ne all­ge­mei­ne Rechts­pflicht, den ande­ren Teil über alle Ein­zel­hei­ten und Umstän­de auf­zu­klä­ren, die des­sen Wil­lens­ent­schlie­ßung beein­flus­sen könn­ten [1]. Viel­mehr ist grund­sätz­lich jeder Ver-hand­lungs­part­ner für sein rechts­ge­schäft­li­ches Han­deln selbst ver­ant­wort­lich und muss sich des­halb die für die eige­ne Wil­lens­ent­schei­dung not­wen­di­gen Infor­ma­tio­nen auf eige­ne Kos­ten und eige­nes Risi­ko selbst beschaf­fen [2].

Aller­dings besteht nach der Recht­spre­chung eine Rechts­pflicht zur Auf­klä­rung bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen auch ohne Nach­fra­ge dann, wenn der ande­re Teil nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­an­schau­ung red­li­cher­wei­se die Mit­tei­lung von Tat­sa­chen erwar­ten durf­te, die für die Wil­lens­bil­dung des ande­ren Teils offen­sicht­lich von aus­schlag­ge­ben­der Bedeu­tung sind [3]. Davon wird ins­be­son­de­re bei sol­chen Tat­sa­chen aus­ge­gan­gen, die den Ver­trags­zweck ver­ei­teln oder erheb­lich gefähr­den kön­nen [4]. Eine Tat­sa­che von aus­schlag­ge­ben­der Bedeu­tung kann auch dann vor­lie­gen, wenn sie geeig­net ist, dem Ver­trags­part­ner erheb­li­chen wirt­schaft­li­chen Scha­den zuzu­fü­gen.

Die Auf­klä­rung über eine sol­che Tat­sa­che kann der Ver­trags­part­ner red­li­cher­wei­se aber nur ver­lan­gen, wenn er im Rah­men sei­ner Eigen­ver­ant­wor­tung nicht gehal­ten ist, sich selbst über die­se Tat­sa­che zu infor­mie­ren [5].

In der Gewer­be­raum­mie­te obliegt es grund­sätz­lich dem Ver­mie­ter, sich selbst über die Gefah­ren und Risi­ken zu infor­mie­ren, die all­ge­mein für ihn mit dem Abschluss eines Miet­ver­tra­ges ver­bun­den sind. Er muss aller­dings nicht nach Umstän­den for­schen, für die er kei­nen Anhalts­punkt hat und die so außer­ge­wöhn­lich sind, dass er mit ihnen nicht rech­nen kann. Er ist des­halb auch nicht gehal­ten, Inter­net­re­cher­chen zum Auf­fin­den sol­cher etwai­ger außer­ge­wöhn­li­cher Umstän­de durch­zu­füh­ren.

Für die Fra­ge, ob und in wel­chem Umfang eine Auf­klä­rungs­pflicht besteht, kommt es danach wesent­lich auf die Umstän­de des Ein­zel­falls an. Aus­ge­hend von die­sen Grund­sät­zen besteht im vor­lie­gen­den Fall eine Auf­klä­rungs­pflicht der Beklag­ten wegen der beson­de­ren Umstän­de des Fal­les:

Der Ver­kauf von Waren einer Mar­ke, die nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts in der öffent­li­chen Mei­nung mit rechts­ra­di­ka­len Gesin­nun­gen in Ver­bin­dung gebracht wird und die im Bun­des­tag und meh­re­ren Fuß­ball­sta­di­en wegen die­ser Ein­schät­zung nicht getra­gen wer­den darf, führt dazu, dass die Ver­mie­te­rin von Gewer­be­räu­men, die den Ver­kauf die­ser Waren ermög­licht, in den Ruf gerät, rechts­ra­di­ka­les Gedan­ken­gut zu ver­tre­ten und dar­über hin­aus damit rech­nen muss, dass es zu Pro­tes­ten mit Beschä­di­gung ihres Eigen­tums und auch zu Pro­ble­men mit ande­ren Mie­tern kommt. Die­se Umstän­de sind geeig­net, der Ver­mie­te­rin erheb­li­chen wirt­schaft­li­chen Scha­den zuzu­fü­gen.

Im Hin­blick auf die­se mög­li­chen gra­vie­ren­den Aus­wir­kun­gen war der beab­sich­tig­te Ver­kauf von Waren die­ser Mar­ke für die Ver­mie­te­rin von erheb­li­cher Bedeu­tung. Sie durf­te dar­über auch red­li­cher­wei­se Auf­klä­rung erwar­ten. Denn sie konn­te ohne einen Hin­weis auf die Mar­ke nicht erken­nen, dass die Mie­te­rin in den Miet­räu­men Waren ver­kau­fen woll­te, die nahe­zu aus­schließ­lich rechts­ra­di­ka­len Krei­sen zuge­ord­net wer­den. Sie hat­te auch kei­ne Ver­an­las­sung, dies anzu­neh­men. Denn der Ver­kauf sol­cher Waren stellt einen außer­ge­wöhn­li­chen Umstand dar, mit dem sie nicht rech­nen muss­te.

Im Hin­blick auf die­se der Mie­te­rin bekann­ten Umstän­de muss­te es sich ihr auf­drän­gen, dass sich die Ver­mie­te­rin inso­weit über die Waren, die zum Ver­kauf ange­bo­ten wer­den soll­ten, im Irr­tum befand und dass der beab­sich­tig­te Ver­kauf von Waren der Mar­ke „Thor Stei­nar“ für deren Ent­schei­dung, den Miet­ver­trag abzu­schlie­ßen, von erheb­li­cher Bedeu­tung war.

Die Mie­te­rin war des­halb nach Treu und Glau­ben und den Grund­sät­zen eines red­li­chen Geschäfts­ver­hal­tens ver­pflich­tet, die Ver­mie­te­rin über den beab­sich­tig­ten Ver­kauf von Waren der Mar­ke „Thor Stei­nar“ zu infor­mie­ren.

Auch die sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen für eine arg­lis­ti­ge Täu­schung durch unter­las­se­ne Auf­klä­rung lie­gen vor: Die Mie­te­rin wuss­te, dass die Mar­ke „Thor Stei­nar“ in der öffent­li­chen Mei­nung rechts­ra­di­ka­len Krei­sen zuge­ord­net wird und im Bun­des­tag und in ver­schie­de­nen Fuß­ball­sta­di­en ein Ver­bot für Klei­dung der Mar­ke „Thor Stei­nar“ bestand. Ihr war des­halb bewusst, dass der Ver­kauf von Waren die­ser Mar­ke geeig­net war, erheb­li­che wirt­schaft­li­che Nach­tei­le für die Ver­mie­te­rin zu ver­ur­sa­chen. Dar­aus ergibt sich, dass sie zumin­dest bil­li­gend in Kauf genom­men hat, dass die Ver­mie­te­rin den Miet­ver­trag nicht abge­schlos­sen hät­te, wenn sie vor Ver­trags­schluss Kennt­nis von dem beab­sich­tig­ten Ver­kauf von Waren der Mar­ke „Thor Stei­nar“ gehabt hät­te.

Die­se Ver­let­zung der Auf­klä­rungs­pflicht war für den Ent­schluss der Ver­mie­te­rin, den Miet­ver­trag abzu­schlie­ßen, ursäch­lich. Wie oben aus­ge­führt, han­del­te es sich bei dem beab­sich­tig­ten Ver­kauf von Waren der Mar­ke „Thor Stei­nar“ um einen Umstand, der ange­sichts der wirt­schaft­li­chen Aus­wir­kun­gen für die Klä­ge­rin von erheb­li­cher Bedeu­tung war.

Die Anfech­tung ist auch nicht des­halb aus­ge­schlos­sen, weil der Miet­ver­trag zum Zeit­punkt der Anfech­tung bereits in Voll­zug gesetzt war. Eine auf Abschluss eines Miet­ver­tra­ges gerich­te­te Wil­lens­er­klä­rung kann auch nach Über­las­sung der Miet­sa­che wegen arg­lis­ti­ger Täu­schung ange­foch­ten wer­den [6].

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 11. August 2010 – XII ZR 123/​09 und XII ZR 192/​08

  1. Staudinger/​Singer/​v. Fincken­stein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 10; MünchKommBGB/​Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kauf­ver­trag: BGH Urtei­le vom 13.07.1983 – VIII ZR 142/​82, NJW 1983, 2493, 2494; und vom 12.07.2001 – IX ZR 360/​00, NJW 2001, 3331, 3332[]
  2. BGH, Urteil vom 13.07.1988 – VIII ZR 224/​87, NJW 1989, 763, 764 m.w.N.[]
  3. RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Auf­klä­rungs­pflicht des Ver­mie­ters: BGH, Urtei­le vom 16.02.2000 – XII ZR 279/​97, NJW 2000, 1714, 1718; vom 28.04.2004 – XII ZR 21/​02, NJW 2004, 2674; vom 28.06.2006 – XII ZR 50/​04, NJW 2006, 2618, 2619; und vom 15.11.2006 – XII ZR 63/​04, NZM 2007, 144; zur Auf­klä­rungs­pflicht des Ver­käu­fers: BGH, Urtei­le vom 12.07.2001 – IX ZR 360/​00, NJW 2001, 3331; und vom 25.10.2007 – VII ZR 205/​06, NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/​Singer/​v. Fincken­stein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11; MünchKommBGB/​Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18[]
  4. BGH, Urtei­le vom 13.12.1990 – III ZR 333/​89, NJW-RR 1991, 439; und vom 08.12.1989 – V ZR 246/​87, NJW 1990, 975, zu Kauf­ver­trä­gen[]
  5. vgl.Staudinger/Singer/v. Fincken­stein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.[]
  6. BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 67/​06, BGHZ 178, 16 Rn. 34 f.[]