Auflassungsvormerkung an einem noch zu schaffendem Miteigentumsanteil

Eine Vormerkung, die einen Anspruch auf Verschaffung eines Miteigentumsanteils an einem im Alleineigentum stehenden Grundstück sichern soll, kann nur an dem Grundstück und nicht an dem erst noch zu schaffenden Miteigentumsanteil bestellt werden.

Auflassungsvormerkung an einem noch zu schaffendem Miteigentumsanteil

Der Eigentümer kann den Grundbesitz nur bei gleichzeitiger Teilveräußerung in ideelle Anteile aufteilen. Eine „Vorratsteilung“ in der Hand des Alleineigentümers gibt es nicht1.

Allerdings wird die Frage, an welchem Gegenstand eine Vormerkung lastet, die einen auf Übertragung eines ideellen Bruchteils gerichteten Anspruch sichert, unterschiedlich beantwortet.

Das Gesetz regelt die Frage nicht ausdrücklich. Es schließt die Bestellung dinglicher Rechte an ideellen Anteilen durch den Alleineigentümer für das Vorkaufsrecht (§ 1095 BGB), die Reallast (§ 1106 BGB) und die Hypothek bzw. Grundschuld (§ 1114, § 1192 Abs. 1 BGB) aus. Als Zweck dieser Vorschriften wird angesehen, dass die Anteilsbelastung durch den Alleineigentümer verhindert werden solle, weil das praktische Bedürfnis gering sei, und „verwickelte Rechtsverhältnisse“ und „Schwierigkeiten bei der Grundbuchführung“ zu vermeiden seien2. Weil die Bestimmungen allein auf Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten beruhen, sind einige Ausnahmen anerkannt3. Im Hinblick auf den Nießbrauch herrscht Einigkeit darüber, dass er auch beschränkt auf den ideellen Bruchteil eines in einheitlichem Eigentum stehenden Grundstücks bestellt werden kann, weil es an einer entgegenstehenden Bestimmung fehlt (sog. Bruchteilsnießbrauch)4.

Nach nahezu einhelliger Ansicht, die der Bundesgerichtshof teilt, kann ein Alleineigentümer einen ideellen Bruchteil nicht mit einer Vormerkung belasten5; auch wenn der gesicherte Anspruch nur auf die Übertragung eines Bruchteils gerichtet ist, kann die Vormerkung nur an dem gesamten Grundstück lasten.

Uneinigkeit besteht allerdings darüber, ob dies auch dann gilt, wenn ein Miteigentümer einen weiteren Anteil hinzuerwirbt und die Vormerkung einen Anspruch auf Rückübertragung dieses Anteils sichern soll.

Nach der Rechtsauffassung, der sich in der Vorinstanz auch das Oberlandesgericht München angeschlossen hat6, muss die Vormerkung stets an dem gesamten Grundstück bestellt werden. Denn der Alleineigentümer dürfe an einem ideellen Anteil (§ 1095 BGB) kein Vorkaufsrecht bestellen, das sich wie eine Vormerkung auswirke (§ 1098 Abs. 2 BGB). Folgeprobleme könnten zwar bei der Veräußerung des ebenfalls belasteten weiteren Bruchteils entstehen; diese ließen sich aber durch entsprechende obligatorische Vereinbarungen vermeiden7.

Nach anderer Ansicht ist die Belastung eines ideellen Anteils mit einer Vormerkung jedenfalls dann zulässig, wenn er zu einem ebenfalls mit einer Vormerkung belasteten Anteil hinzuerworben wird8. Es sei nicht nachvollziehbar, wenn die erste Vormerkung an dem ideellen Bruchteil bestehen bleibe, die zweite Vormerkung dagegen an dem gesamten Grundstück eingetragen werden müsse, obwohl sie einen inhaltsgleichen Anspruch sichere9.

Richtigerweise findet der Grundsatz, dass ein nicht existierender Bruchteil nicht mit einer Vormerkung belastet werden kann, bei dem (Hinzu-)Erwerb von Bruchteilen ebenfalls Anwendung. Möglich ist nur die Bewilligung und Eintragung einer auf dem gesamten Anteil lastenden Vormerkung, die einen Anspruch auf Übertragung eines Bruchteils dieses Anteils sichert. Dem steht nicht entgegen, dass die Vormerkungen – wie es unzweifelhaft zulässig ist – jeweils nur einen auf Übertragung eines ideellen Bruchteils gerichteten Anspruch sichern. Der Inhalt der Vormerkungen wird nicht dadurch erweitert, dass sie auf dem gesamten Anteil lasten. Insoweit gilt nichts anderes als bei einer Parzellierungsvormerkung, die einen Anspruch auf Übertragung einer bestimmten, künftig abzuschreibenden Teilfläche sichert; auch sie lastet nicht (nur) auf der Teilfläche, sondern auf dem gesamten Grundstück10.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 15. November 2012 – V ZB 99/12

  1. BGH, Urteil vom 17.01.1968 – V ZB 9/67, BGHZ 46, 250 ff.[]
  2. Mot. z. Entw. eines BGB, 2. Aufl., Bd. III § 953 S. 454, S. 638 ff.[]
  3. näher BayObLG NJW-RR 1996, 1041; MünchKomm-BGB/Westermann, 5. Aufl., § 1095 Rn. 2; MünchKomm-BGB/Eickmann, 5. Aufl., § 1114 Rn. 13 ff.; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 1095 Rn. 1, § 1106 Rn. 1, § 1114 Rn. 4[]
  4. BayObLGZ 85, 6, 9; NKBGB/Lemke, 3. Aufl., § 1030 Rn. 44; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 1066 Rn. 4[]
  5. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 7 Rn.19; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 883 Rn. 41; PWW/Huhn, BGB, 7. Aufl., § 883 Rn. 14; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. Rn. 1502; Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 883 Rn. 97[]
  6. OLG München, Beschluss vom 23.04.2012 – 34 Wx 53/12[]
  7. OLG Düsseldorf, MittBayNot 1976, 137 f.[]
  8. BayObLGZ 2004, 285 ff.; Schöner/Stöber, Grundstücksrecht, 14. Aufl., Rn. 1502; Meikel/Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rn. 23[]
  9. BayObLGZ 2004, 285, 287 f.[]
  10. Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 883 Rn. 98[]

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