Auf­las­sungs­vor­mer­kung an einem noch zu schaf­fen­dem Mit­ei­gen­tums­an­teil

Eine Vor­mer­kung, die einen Anspruch auf Ver­schaf­fung eines Mit­ei­gen­tums­an­teils an einem im Allein­ei­gen­tum ste­hen­den Grund­stück sichern soll, kann nur an dem Grund­stück und nicht an dem erst noch zu schaf­fen­den Mit­ei­gen­tums­an­teil bestellt wer­den.

Auf­las­sungs­vor­mer­kung an einem noch zu schaf­fen­dem Mit­ei­gen­tums­an­teil

Der Eigen­tü­mer kann den Grund­be­sitz nur bei gleich­zei­ti­ger Teil­ver­äu­ße­rung in ide­el­le Antei­le auf­tei­len. Eine "Vor­rats­tei­lung" in der Hand des Allein­ei­gen­tü­mers gibt es nicht 1.

Aller­dings wird die Fra­ge, an wel­chem Gegen­stand eine Vor­mer­kung las­tet, die einen auf Über­tra­gung eines ide­el­len Bruch­teils gerich­te­ten Anspruch sichert, unter­schied­lich beant­wor­tet.

Das Gesetz regelt die Fra­ge nicht aus­drück­lich. Es schließt die Bestel­lung ding­li­cher Rech­te an ide­el­len Antei­len durch den Allein­ei­gen­tü­mer für das Vor­kaufs­recht (§ 1095 BGB), die Real­last (§ 1106 BGB) und die Hypo­thek bzw. Grund­schuld (§ 1114, § 1192 Abs. 1 BGB) aus. Als Zweck die­ser Vor­schrif­ten wird ange­se­hen, dass die Anteils­be­las­tung durch den Allein­ei­gen­tü­mer ver­hin­dert wer­den sol­le, weil das prak­ti­sche Bedürf­nis gering sei, und "ver­wi­ckel­te Rechts­ver­hält­nis­se" und "Schwie­rig­kei­ten bei der Grund­buch­füh­rung" zu ver­mei­den sei­en 2. Weil die Bestim­mun­gen allein auf Zweck­mä­ßig­keits­ge­sichts­punk­ten beru­hen, sind eini­ge Aus­nah­men aner­kannt 3. Im Hin­blick auf den Nieß­brauch herrscht Einig­keit dar­über, dass er auch beschränkt auf den ide­el­len Bruch­teil eines in ein­heit­li­chem Eigen­tum ste­hen­den Grund­stücks bestellt wer­den kann, weil es an einer ent­ge­gen­ste­hen­den Bestim­mung fehlt (sog. Bruch­teils­nieß­brauch) 4.

Nach nahe­zu ein­hel­li­ger Ansicht, die der Bun­des­ge­richts­hof teilt, kann ein Allein­ei­gen­tü­mer einen ide­el­len Bruch­teil nicht mit einer Vor­mer­kung belas­ten 5; auch wenn der gesi­cher­te Anspruch nur auf die Über­tra­gung eines Bruch­teils gerich­tet ist, kann die Vor­mer­kung nur an dem gesam­ten Grund­stück las­ten.

Unei­nig­keit besteht aller­dings dar­über, ob dies auch dann gilt, wenn ein Mit­ei­gen­tü­mer einen wei­te­ren Anteil hin­zu­er­wirbt und die Vor­mer­kung einen Anspruch auf Rück­über­tra­gung die­ses Anteils sichern soll.

Nach der Rechts­auf­fas­sung, der sich in der Vor­in­stanz auch das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen ange­schlos­sen hat 6, muss die Vor­mer­kung stets an dem gesam­ten Grund­stück bestellt wer­den. Denn der Allein­ei­gen­tü­mer dür­fe an einem ide­el­len Anteil (§ 1095 BGB) kein Vor­kaufs­recht bestel­len, das sich wie eine Vor­mer­kung aus­wir­ke (§ 1098 Abs. 2 BGB). Fol­ge­pro­ble­me könn­ten zwar bei der Ver­äu­ße­rung des eben­falls belas­te­ten wei­te­ren Bruch­teils ent­ste­hen; die­se lie­ßen sich aber durch ent­spre­chen­de obli­ga­to­ri­sche Ver­ein­ba­run­gen ver­mei­den 7.

Nach ande­rer Ansicht ist die Belas­tung eines ide­el­len Anteils mit einer Vor­mer­kung jeden­falls dann zuläs­sig, wenn er zu einem eben­falls mit einer Vor­mer­kung belas­te­ten Anteil hin­zu­er­wor­ben wird 8. Es sei nicht nach­voll­zieh­bar, wenn die ers­te Vor­mer­kung an dem ide­el­len Bruch­teil bestehen blei­be, die zwei­te Vor­mer­kung dage­gen an dem gesam­ten Grund­stück ein­ge­tra­gen wer­den müs­se, obwohl sie einen inhalts­glei­chen Anspruch siche­re 9.

Rich­ti­ger­wei­se fin­det der Grund­satz, dass ein nicht exis­tie­ren­der Bruch­teil nicht mit einer Vor­mer­kung belas­tet wer­den kann, bei dem (Hinzu-)Erwerb von Bruch­tei­len eben­falls Anwen­dung. Mög­lich ist nur die Bewil­li­gung und Ein­tra­gung einer auf dem gesam­ten Anteil las­ten­den Vor­mer­kung, die einen Anspruch auf Über­tra­gung eines Bruch­teils die­ses Anteils sichert. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass die Vor­mer­kun­gen – wie es unzwei­fel­haft zuläs­sig ist – jeweils nur einen auf Über­tra­gung eines ide­el­len Bruch­teils gerich­te­ten Anspruch sichern. Der Inhalt der Vor­mer­kun­gen wird nicht dadurch erwei­tert, dass sie auf dem gesam­ten Anteil las­ten. Inso­weit gilt nichts ande­res als bei einer Par­zel­lie­rungs­vor­mer­kung, die einen Anspruch auf Über­tra­gung einer bestimm­ten, künf­tig abzu­schrei­ben­den Teil­flä­che sichert; auch sie las­tet nicht (nur) auf der Teil­flä­che, son­dern auf dem gesam­ten Grund­stück 10.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 15. Novem­ber 2012 – V ZB 99/​12

  1. BGH, Urteil vom 17.01.1968 – V ZB 9/​67, BGHZ 46, 250 ff.[]
  2. Mot. z. Entw. eines BGB, 2. Aufl., Bd. III § 953 S. 454, S. 638 ff.[]
  3. näher BayO­bLG NJW-RR 1996, 1041; Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, 5. Aufl., § 1095 Rn. 2; Münch­Komm-BGB/Eick­mann, 5. Aufl., § 1114 Rn. 13 ff.; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 1095 Rn. 1, § 1106 Rn. 1, § 1114 Rn. 4[]
  4. BayO­bLGZ 85, 6, 9; NKBGB/​Lemke, 3. Aufl., § 1030 Rn. 44; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 1066 Rn. 4[]
  5. Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 7 Rn.19; Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 5. Aufl., § 883 Rn. 41; PWW/​Huhn, BGB, 7. Aufl., § 883 Rn. 14; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 14. Aufl. Rn. 1502; Staudinger/​Gursky, BGB [2008], § 883 Rn. 97[]
  6. OLG Mün­chen, Beschluss vom 23.04.2012 – 34 Wx 53/​12[]
  7. OLG Düs­sel­dorf, Mitt­BayNot 1976, 137 f.[]
  8. BayO­bLGZ 2004, 285 ff.; Schöner/​Stöber, Grund­stücks­recht, 14. Aufl., Rn. 1502; Meikel/​Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rn. 23[]
  9. BayO­bLGZ 2004, 285, 287 f.[]
  10. Staudinger/​Gursky, BGB [2008], § 883 Rn. 98[]