Auf­rech­nung gegen Bei­trags­for­de­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Gegen Bei­trags­for­de­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer grund­sätz­lich nur mit For­de­run­gen auf­rech­nen, die aner­kannt oder rechts­kräf­tig fest­ge­stellt sind 1.

Auf­rech­nung gegen Bei­trags­for­de­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Ein Haus­ver­wal­ter kann eine mit einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­ein­bar­te Last­schrift­ab­re­de kün­di­gen, wenn die­ser an sei­ner Ansicht fest­hält, mit einer strei­ti­gen For­de­rung gegen eine Bei­trags­for­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf­rech­nen zu kön­nen, und dar­aus wei­te­re Kon­flik­te dro­hen.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen die Haus­ver­wal­te­rin in die­sem Fall nicht dar­auf ver­wei­sen, von der Ein­zugs­er­mäch­ti­gung Gebrauch zu machen und den geschul­de­ten Betrag von ihrem Kon­to ein­zu­zie­hen.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Haus­ver­wal­tung ursprüng­lich eine Ein­zugs­er­mäch­ti­gung erteilt und die­se damit ermäch­tigt, die zu leis­ten­den Zah­lun­gen mit­tels Last­schrift von ihrem Kon­to ein­zu­zie­hen. Durch die Last­schrift­ab­re­de wird die Zah­lungs­ver­pflich­tung des Schuld­ners zu einer Hol­schuld (§ 269 BGB). Der Schuld­ner hat das aus sei­ner Sicht zur Erfül­lung Erfor­der­li­che somit getan, wenn er den Leis­tungs­ge­gen­stand zur Abho­lung durch den Gläu­bi­ger bereit­hält, d.h. im Last­schrift­ver­fah­ren dafür sorgt, dass aus­rei­chend Deckung auf sei­nem Kon­to vor­han­den ist 2. Die Ein­zie­hung ist Sache des Gläu­bi­gers.

Die Haus­ver­wal­te­rin hat die Last­schrift­ab­re­de jedoch wirk­sam gekün­digt.

Dabei kommt es nicht dar­auf an, – wes­we­gen das Beru­fungs­ge­richt die Revi­si­on zuge­las­sen hat – ob der Gläu­bi­ger jeder­zeit und ohne beson­de­ren Grund die Last­schrift­ab­re­de kün­di­gen kann 3. Denn ein Recht des Gläu­bi­gers zur Kün­di­gung der Last­schrift­ab­re­de steht jeden­falls dann außer Fra­ge, wenn ein sach­li­cher Grund besteht und die berech­tig­ten Inter­es­sen des Schuld­ners an dem Fort­be­stand der Last­schrift­ab­re­de dem Inter­es­se des Gläu­bi­gers, sich von der Last­schrift­ab­re­de zu lösen, nicht ent­ge­gen­ste­hen. Ein Haus­ver­wal­ter kann des­halb eine mit einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­ein­bar­te Last­schrift­ab­re­de kün­di­gen, wenn die­ser an sei­ner Ansicht fest­hält, mit einer strei­ti­gen For­de­rung gegen eine Bei­trags­for­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf­rech­nen zu kön­nen, und dar­aus wei­te­re Kon­flik­te dro­hen.

So ver­hält es sich hier. Die Haus­ver­wal­tung war auf­grund des Ver­hal­tens der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Zusam­men­hang mit der Abbu­chung des Haus­gel­des für den Monat Juli 2013 zur Kün­di­gung der Last­schrift­ab­re­de berech­tigt.

Zwi­schen den Par­tei­en ent­stan­den Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten über die Höhe des im Juli 2013 zu zah­len­den Haus­gel­des, weil die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mein­ten, mit einer strei­ti­gen For­de­rung auf­rech­nen zu kön­nen (§ 387 BGB). Die dar­auf gestütz­te Wei­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, nicht das im Wirt­schafts­plan aus­ge­wie­se­ne, son­dern ein redu­zier­tes Haus­geld ein­zu­zie­hen, muss­te die Haus­ver­wal­tung nicht beach­ten. Sie war viel­mehr berech­tigt und ver­pflich­tet, das fäl­li­ge Haus­geld sowie die Instand­hal­tungs­rück­la­ge ein­zu­zie­hen (§ 28 Abs. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Gegen Bei­trags­for­de­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer grund­sätz­lich nur mit For­de­run­gen auf­rech­nen, die aner­kannt oder rechts­kräf­tig fest­ge­stellt sind. Das ergibt sich aus der Natur der Schuld und dem Zweck der geschul­de­ten Leis­tung. Die im Wirt­schafts­plan aus­ge­wie­se­nen Vor­schüs­se sol­len zur Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums in dem betref­fen­den Wirt­schafts­jahr tat­säch­lich zur Ver­fü­gung ste­hen 4. Ob von dem Auf­rech­nungs­ver­bot Haupt­for­de­run­gen aus­zu­neh­men sind, die auf einer Not­ge­schäfts­füh­rung 5 oder auf der Inan­spruch­nah­me des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers durch einen Gläu­bi­ger der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gemäß § 10 Abs. 8 WEG beru­hen 6, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung.

Da die Bekla­gen auf ihrem irri­gen Stand­punkt, auf­rech­nen zu kön­nen, beharr­ten, muss­te die Haus­ver­wal­tung mit Rück­last­schrif­ten rech­nen. Außer­dem muss­te sie befürch­ten, dass es auch künf­tig zu Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten über Abbu­chun­gen kom­men wer­de. Dies bedeu­te­te für sie einen erheb­li­chen Mehr­auf­wand, der dem Zweck der Last­schrift­ab­re­de – die Beschleu­ni­gung und Ver­ein­fa­chung des Zah­lungs­ver­kehrs – zuwi­der­läuft. Zudem hat­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Straf­an­zei­ge ange­droht. Die Haus­ver­wal­tung war daher berech­tigt, ihr Ein­ver­ständ­nis mit dem Last­schrift­ein­zug zu wider­ru­fen.

Berech­tig­te Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ste­hen der Kün­di­gung nicht ent­ge­gen. Die Haus­ver­wal­tung hat ihnen unmiss­ver­ständ­lich mit­ge­teilt, von der Ein­zie­hungs­er­mäch­ti­gung kei­nen Gebrauch mehr zu machen. Sie haben damit Gele­gen­heit erhal­ten, sich dar­auf ein­zu­stel­len, die künf­tig fäl­lig wer­den­den Beträ­ge zu über­wei­sen oder einen Dau­er­auf­trag ein­zu­rich­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Janu­ar 2016 – V ZR 97/​15

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/​11, NJW 2012, 2797 Rn. 15[]
  2. BGH, Urteil vom 20.07.2010 – XI ZR 236/​07, BGHZ 186, 269 Rn. 26 mwN; Urteil vom 10.06.2008 – XI ZR 283/​07, BGHZ 177, 69 Rn. 24[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 19.10.1977 – IV ZR 149/​76, BGHZ 69, 361, 367; Urteil vom 07.12 1983 – VIII ZR 257/​82, NJW 1984, 871, 872; zum Mei­nungs­stand vgl. Ellen­ber­ger in Schimansky/​Bunte/​Lwowski, Bank­rechts-Hand­buch, 4. Aufl., § 58 Rn.190; Grund­mann in Groß­komm. HGB, 5. Aufl., Bank­ver­trags­recht Drit­ter Teil Rn. 109; Haertlein/​Thümmler, WM 2008, 2137, 2143; Häu­ser, WM 1991, 1, 3; Schwarz, ZIP 1989, 1442, 1446[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/​11, NJW 2012, 2797 Rn. 15 zum Zurück­be­hal­tungs­recht; vgl. auch Bärmann/​Becker, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 93; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 28 Rn.208; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 28 WEG, Rn. 228 ff.; Weitnauer/​Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 28[]
  5. so etwa BayO­bLGZ 1977, 67, 71; vgl. auch BayO­blG, ZMR 2005, 214, 215; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 28 Rn.208; Weitnauer/​Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 28[]
  6. vgl. KG, ZWE 2002, 363, 364; Bärmann/​Becker, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 93[]