Auf­rech­nung gegen eine Grund­schuld

Durch die Auf­rech­nung mit einer Gegen­for­de­rung kann eine Grund­schuld nur abge­löst wer­den, wenn der Dul­dungs­an­spruch durch die Auf­rech­nung voll­stän­dig abge­löst oder der feh­len­de Betrag zusam­men mit der Auf­rech­nung im Wege der Zah­lung erbracht wird.

Auf­rech­nung gegen eine Grund­schuld

Der Eigen­tü­mer eines mit einer Grund­schuld belas­te­ten Grund­stücks schul­det den Grund­schuld­be­trag und die Zin­sen aus der Grund­schuld nicht, son­dern ist ver­pflich­tet, wegen der Grund­schuld die Zwangs­voll­stre­ckung in das belas­te­te Grund­stück zu dul­den. Die Ver­wer­tung des Grund­stücks im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren führt zur Befrie­di­gung des Grund­schuld­gläu­bi­gers und zum Erlö­schen des Rechts, §§ 1192, 1181 Abs. 1 BGB. Soll die Grund­schuld nicht durch die Ver­wer­tung des belas­te­ten Grund­stücks, son­dern aus dem sons­ti­gen Ver­mö­gen des Eigen­tü­mers abge­löst wer­den, bedarf es hier­zu einer beson­de­ren Rege­lung. Die­se fin­det sich in § 1142 BGB und ist auf die Grund­schuld ent­spre­chend anzu­wen­den 1. Die Ablö­sung kann nach § 1142 Abs. 1 BGB durch Zah­lung erfol­gen. § 1142 Abs. 2 zwei­te Alt. BGB erwei­tert die Art der Befug­nis des Eigen­tü­mers zur Ablö­sung um die Gestat­tung der Auf­rech­nung, mit­hin die Ver­wen­dung einer Gegen­for­de­rung aus dem sons­ti­gen Ver­mö­gen des Eigen­tü­mers zur Ablö­sung des Dul­dungs­an­spruchs 2.

Die Befug­nis zur Ablö­sung ist jedoch inso­weit beschränkt, als die Ablö­sung nur dann durch Auf­rech­nung erfol­gen kann, wenn die Gegen­for­de­rung des Eigen­tü­mers so hoch ist, dass die Auf­rech­nung mit die­ser zur Ablö­sung der Grund­schuld führt 3. Eine Befug­nis zu Teil­leis­tun­gen eröff­net § 1142 Abs. 2 zwei­te Alt. BGB dem Eigen­tü­mer nicht 4.

Ein Gläu­bi­ger braucht Teil­leis­tun­gen grund­sätz­lich nicht ent­ge­gen zu neh­men. Unvoll­stän­di­ge Leis­tun­gen füh­ren zu Beläs­ti­gung oder Auf­wand des Gläu­bi­gers, vor denen ihn § 266 BGB bewah­ren soll 5. Die­ser Grund­satz gilt zwar nicht aus­nahms­los. So bewirkt die Auf­rech­nung des Schuld­ners mit einer Gegen­for­de­rung, die nied­ri­ger ist als die For­de­rung des Gläu­bi­gers, die Erfül­lung der For­de­rung des Gläu­bi­gers im Umfang der Gegen­for­de­rung und bedeu­tet damit eine Teil­leis­tung auf die For­de­rung des Gläu­bi­gers. Das hat der Gläu­bi­ger hin­zu­neh­men, weil die Auf­rech­nung sonst weit­ge­hend ihres Sin­nes beraubt wür­de 6.

Die inso­weit anzu­er­ken­nen­de Aus­nah­me von dem Grund­satz des § 266 BGB gilt aber nur für For­de­run­gen, für die der Schuld­ner mit sei­nem gesam­ten Ver­mö­gen haf­tet. Der Gläu­bi­ger erhält in Höhe der von dem Schuld­ner zur Auf­rech­nung gestell­ten Gegen­for­de­rung Befrie­di­gung. Sei­ne For­de­rung wird teil­wei­se erfüllt. Nach­hal­ti­ge Beläs­ti­gun­gen oder wei­te­re Maß­nah­men sind mit der durch die Auf­rech­nung bewirk­ten teil­wei­sen Befrie­di­gung nicht ver­bun­den. So ver­hält es sich jedoch nicht, wenn eine Grund­schuld von dem Eigen­tü­mer teil­wei­se abge­löst wird. Eine Teil­zah­lung kann der Gläu­bi­ger ableh­nen, §§ 1142 Abs. 1, 266 BGB. Das ist ins­be­son­de­re des­we­gen von Inter­es­se, weil die teil­wei­se Ablö­sung nach § 1145 BGB zur Ver­pflich­tung des Gläu­bi­gers gegen­über dem Eigen­tü­mer führt, die Teil­leis­tung auf dem Brief zu ver­mer­ken und den Grund­schuld­brief einem Notar oder dem Grund­buch­amt zur teil­wei­sen Löschung oder zur Bil­dung eines Teil­briefs zu über­ge­ben. Hier­mit ist Auf­wand für den Gläu­bi­ger ver­bun­den; oben­drein führt die Brief­über­ga­be dazu, dass der Gläu­bi­ger zeit­wei­lig nicht im unmit­tel­ba­ren Besitz des Briefs und damit zeit­wei­lig an der Ver­fü­gung über sein Recht gehin­dert ist.

Dies wäre nicht anders, wenn § 1142 Abs. 2 zwei­te Alt. BGB dazu führ­te, dass der Gläu­bi­ger die teil­wei­se Ablö­sung sei­nes Rechts im Wege der Auf­rech­nung sei­tens des Eigen­tü­mers mit einer For­de­rung hin­zu­neh­men hät­te. Die gegen­tei­li­ge Mei­nung hät­te zur Fol­ge, dass der Gläu­bi­ger ver­pflich­tet wäre, nach dem Belie­ben des Schuld­ners bis zur voll­stän­di­gen Ablö­sung einer als Brief­recht ein­ge­tra­ge­nen Belas­tung nach Maß­ga­be von § 1145 BGB die jeweils teil­wei­se erfolg­te Befrie­di­gung auf dem Brief zu ver­mer­ken und die­sen jeweils einem Notar oder dem Grund­buch­amt zur teil­wei­sen Löschung der Grund­schuld oder zur Her­stel­lung eines Teil­briefs vor­zu­le­gen. Bei einem Buch­recht ver­hält sich das inso­weit nicht anders. Der Gläu­bi­ger hät­te jeweils die teil­wei­se Löschung des Rechts zu bewil­li­gen, auf die­ses zu ver­zich­ten oder an dem zum Nach­weis des jeweils teil­wei­se erfolg­ten Über­gangs der Grund­schuld auf den Eigen­tü­mer mit­zu­wir­ken, vgl. § 1144 BGB.

Das braucht der Inha­ber des Rechts nicht hin­zu­neh­men 7. Ein aner­ken­nens­wer­ter Grund dafür, dass der Berech­tig­te aus einer Grund­schuld zwar das Ange­bot einer Teil­zah­lung durch den Schuld­ner zurück­wei­sen darf, die nicht zur voll­stän­di­gen Ablö­sung sei­nes Rechts führt, eine zu der­sel­ben Rechts­fol­ge füh­ren­de Auf­rech­nung durch den Eigen­tü­mer des Grund­stücks jedoch hin­zu­neh­men hat, besteht nicht, es sei denn, der zur Ablö­sung im Wege der Auf­rech­nung feh­len­de Betrag wird zusam­men mit der Erklä­rung der Auf­rech­nung im Wege der Zah­lung von dem Eigen­tü­mer erbracht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Juli 2010 – V ZR 215/​09

  1. BGHZ 108, 372, 379[]
  2. vgl. Hk-BGB/Stau­din­ger, 6. Aufl., § 1142 Rdn. 4; NK-BGB/Zim­mer, 2. Aufl., § 1142 Rdn. 12; Planck/​Stecker, BGB, 5. Aufl., § 1142 An. 5c; RGRK-BGB/­Mat­tern, 12. Aufl., § 1142 Rdn. 12; Soergel/​Konzen, BGB, 13. Aufl., § 1142 Rdn. 9[]
  3. BGH, aaO; BGH, Urteil vom 11.05.2005 -IV ZR 279/​04, NJW 2005, 2398; Palandt/​Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 1142 Rdn. 3; PWW/​Wald­ner, BGB, 5. Aufl., § 1142 Rdn. 3[]
  4. a.M. RGZ 79, 359; Münch­Komm-BGB/Eick­mann, 5. Aufl., § 1145 Rdn. 5; Staudinger/​Wolfsteiner, BGB [2009], § 1142 Rdn. 18[]
  5. Staudinger/​Bittner, BGB [2009], § 266 Rdn. 1[]
  6. Münch­Komm-BGB/Krü­ger, aaO, § 266 Rdn. 8; Staudinger/​Bittner, BGB [2009], § 266 Rdn. 21[]
  7. vgl. RGZ 79, 359, 361; RGRK-BGB/­Mat­tern, aaO, Rdn. 12; Soergel/​Konzen, aaO, Rdn. 9 zur Auf­rech­nung des Eigen­tü­mers mit einem Teil­be­trag einer For­de­rung[]