Auf­rech­nung mit abge­rech­ne­ten Nebenkostenvorauszahlungen

Macht der Mie­ter den Anspruch gegen den Ver­mie­ter auf Rück­zah­lung geleis­te­ter Vor­schüs­se auf Betriebs­kos­ten, über die der Ver­mie­ter nicht inner­halb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abge­rech­net hat, im Wege der Auf­rech­nung gel­tend, so ent­fällt die Wir­kung der Auf­rech­nung ex nunc, soweit der Ver­mie­ter nach­träg­lich eine wirk­sa­me Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erteilt und der Mie­ter hier­nach Betriebs­kos­ten schul­det¹.

Dem Mie­ter steht nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ein Anspruch auf Rück­zah­lung geleis­te­ter Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen zu, wenn der Ver­mie­ter die Betriebs­kos­ten nicht inner­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halb­satz 1 BGB abrech­net. Die­ser Rück­for­de­rungs­an­spruch besteht nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, solan­ge der Ver­mie­ter kei­ne for­mell ord­nungs­ge­mä­ße und inhalt­lich rich­ti­ge Abrech­nung vor­legt. Eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Ver­mie­ters ist damit nicht ver­bun­den, denn er kann die Jah­res­ab­rech­nung auch noch im Rück­for­de­rungs­pro­zess des Mie­ters vor­le­gen².

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der Anspruch des Mie­ters auf Rück­zah­lung geleis­te­ter Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nur vor­läu­fi­ger Natur. Auch ein titu­lier­ter Anspruch auf Rück­zah­lung bleibt selbst bei ein­ge­tre­te­ner Rechts­kraft nicht zwin­gend bestands­kräf­tig. Führt näm­lich der Ver­mie­ter die Fäl­lig­keit sei­nes Betriebs­kos­ten­er­stat­tungs­an­spruchs durch ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung nach­träg­lich noch her­bei, so steht die Rechts­kraft des einer Kla­ge des Mie­ters statt­ge­ben­den Urteils einer (spä­te­ren) Kla­ge des Ver­mie­ters auf Zah­lung der Betriebs­kos­ten nicht ent­ge­gen, denn der Rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters wur­de ledig­lich als „zur Zeit begrün­det“ aner­kannt³. Der Mie­ter ist daher bis zum Ein­tritt der Ver­jäh­rung dem begrün­de­ten Anspruch des Ver­mie­ters auf Zah­lung der tat­säch­lich ange­fal­le­nen Betriebs­kos­ten aus­ge­setzt. Ledig­lich mit Nach­zah­lungs­an­sprü­chen ist der Ver­mie­ter nach Ablauf der ein­jäh­ri­gen Abrech­nungs­frist aus­ge­schlos­sen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Macht der Mie­ter sei­nen Anspruch auf Rück­zah­lung der Betriebs­kos­ten-vor­aus­zah­lun­gen nicht mit einem Zah­lungs­ver­lan­gen, son­dern im Wege der Auf­rech­nung gel­tend, führt dies zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis. Denn der Anspruch des Mie­ters auf Rück­zah­lung geleis­te­ter Vor­aus­zah­lun­gen steht unter der auf­lö­sen­den Bedin­gung einer for­mell ord­nungs­ge­mä­ßen und inhalt­lich rich­ti­gen Abrech­nung des Ver­mie­ters. Tritt die Bedin­gung ein, ent­fällt der Rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters ex nunc (§ 158 Abs. 2 Halb­satz 2 BGB), soweit der Ver­mie­ter Anspruch auf die abge­rech­ne­ten Betriebs­kos­ten hat; die Auf­rech­nungs­er­klä­rung ver­liert inso­weit ihre Wir­kung⁴. § 388 Satz 2 BGB steht dem nicht ent­ge­gen, denn nicht die Auf­rech­nung wird unter einer Bedin­gung erklärt, son­dern die For­de­rung, mit der auf­ge­rech­net wird, steht unter einer auf­lö­sen­den Bedingung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Sep­tem­ber 2010 – VIII ZR 285/​09

1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/​04, NJW 2005, 1499[↩]
2. BGH, Urteil vom vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/​04, NJW 2005, 1499[↩]
3. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/​04, a.a.O.[↩]
4. OLG Düs­sel­dorf, MDR 2009, 1333; OLG Nürn­berg, NJW-RR 2002, 1239 mwN; OLG Karls­ru­he, NJW 1994, 593, 594; OLG Cel­le, OLGZ 1972, 274, 275; Staudinger/​Gursky, BGB (2006), § 387 Rn. 130; MünchKommBGB/​Schlüter, 5. Aufl., § 387 Rn. 36; Bam­ber-ger/Ro­th/­Denn­hardt, BGB, 2. Aufl., § 387 Rn. 32; Palandt/​Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 387 Rn. 11[↩]