Auf­rech­nungs­ver­bot beim Anspruch auf Kau­ti­ons­rück­zah­lung

Man­gels ander­wei­ti­ger aus­drück­li­cher Ver­ein­ba­rung ist dem Treu­hand­cha­rak­ter der Miet­kau­ti­on ein still­schwei­gen­des Auf­rech­nungs­ver­bot im Hin­blick auf For­de­run­gen zu ent­neh­men, die nicht aus dem Miet­ver­hält­nis stam­men. Mit der­ar­ti­gen For­de­run­gen kann der Ver­mie­ter gegen­über dem Anspruch des Mie­ters auf Kau­ti­ons­rück­zah­lung auch dann nicht auf­rech­nen, wenn die Kau­ti­on am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses nicht für For­de­run­gen des Ver­mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis benö­tigt wird.

Auf­rech­nungs­ver­bot beim Anspruch auf Kau­ti­ons­rück­zah­lung

In der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur wer­den zu der Fra­ge, ob der Ver­mie­ter zumin­dest dann mit miet­frem­den Ansprü­chen gegen den Anspruch des Mie­ters auf Rück­ge­währ der Kau­ti­on auf­rech­nen kann, wenn das Miet­ver­hält­nis been­det ist und hier­aus kei­ne Ansprü­che des Ver­mie­ters mehr offen sind, aller­dings unter­schied­li­che Auf­fas­sun­gen ver­tre­ten.

Eini­ge Autoren beja­hen für die­sen Fall die Zuläs­sig­keit einer Auf­rech­nung mit der Begrün­dung, dass in einem sol­chen Fall die Zweck­bin­dung der Kau­ti­on ent­fal­le und einer Auf­rech­nung mit nicht kon­ne­xen Gegen­an­sprü­chen somit nichts mehr ent­ge­gen­ste­he [1].

Die Gegen­mei­nung [2] ent­nimmt der in der Ver­ein­ba­rung einer Miet­kau­ti­on still­schwei­gend ent­hal­te­nen Siche­rungs­ab­re­de ein [3] Auf­rech­nungs­ver­bot. Der Zweck der Kau­ti­on gehe aus­schließ­lich dahin, etwai­ge Ansprü­che des Ver­mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis zu sichern; eine Auf­rech­nung gegen den Anspruch auf Rück­ge­währ der Kau­ti­on mit miet­frem­den For­de­run­gen des Ver­mie­ters sei des­halb auch dann aus­ge­schlos­sen, wenn das Miet­ver­hält­nis been­det sei und die Kau­ti­on zur Befrie­di­gung des Ver­mie­ters wegen For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis nicht benö­tigt wer­de.

Der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung gebührt nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs der Vor­zug. In der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist aner­kannt, dass die Auf­rech­nung auf­grund einer kon­klu­den­ten Ver­ein­ba­rung oder nach Treu und Glau­ben aus­ge­schlos­sen ist, wenn die Eigen­art des Schuld­ver­hält­nis­ses oder der Sinn und Zweck der geschul­de­ten Leis­tung die Auf­rech­nung als nicht mit Treu und Glau­ben ver­ein­bar erschei­nen lässt [4]. Des­halb ist bei einem Anspruch aus einem Treu­hand­ver­hält­nis regel­mä­ßig eine Auf­rech­nung mit nicht kon­ne­xen Gegen­for­de­run­gen aus­ge­schlos­sen [5]. Die vor­ge­nann­ten Grund­sät­ze gel­ten auch für die Miet­kau­ti­on. Die­se dient soweit nicht aus­nahms­wei­se etwas ande­res ver­ein­bart ist aus­schließ­lich der Siche­rung von For­de­run­gen des Ver­mie­ters aus dem kon­kre­ten Miet­ver­hält­nis. Die dar­in lie­gen­de Zweck­bin­dung endet ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on nicht schon dann, wenn die Kau­ti­on am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses nicht mehr für For­de­run­gen des Ver­mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis benö­tigt wird, son­dern erst mit der Rück­ge­währ der Kau­ti­on an den Mie­ter.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 36/​12

  1. Ster­nel, Miet­recht Aktu­ell, 4. Aufl., Rn. III 183; Blank in Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 551 Rn. 82; Erman/​Lützenkirchen BGB, 13. Aufl., § 551 Rn. 27; Dickers­bach, WuM 2006, 595 ff.[]
  2. OLG Düs­sel­dorf, ZMR 2008, 47; AG Schö­ne­berg WuM 1990, 426; Staudinger/​Emmmerich, BGB, Neubearb.2011, § 551 Rn. 32; Bub/​Treier/​Scheuer, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 3. Aufl., V B Rn. 295 c[]
  3. dau­ern­des[]
  4. BGH, Urtei­le vom 29.11.1990 IX ZR 94/​90, NJW 1991, 839 unter II 4; vom 21.11.2001 XII ZR 162/​99, NJW 2002, 1130 unter II 2; vom 22.03.2011 II ZR 271/​08, NJW 2011, 2351 Rn. 27[]
  5. BGH, Urtei­le vom 21.01.1999 I ZR 209/​96, NJW-RR 1999, 1192 unter II 1 b; vom 14.07.1994 IX ZR 110/​93, NJW 1994, 2885 unter II 2[]