Auf­zug ins Erd­ge­schoß

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter von Wohn­raum die Kos­ten für den Betrieb eines Auf­zugs durch For­mu­lar­ver­trag auch auf den Mie­ter einer Erd­ge­schoss­woh­nung umle­gen darf.

Auf­zug ins Erd­ge­schoß

Die Beklag­ten waren Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers im Erd­ge­schoss einer Senio­ren­an­la­ge, die mit einem Auf­zug aus­ge­stat­tet ist. Zu dem Miet­ob­jekt der Beklag­ten gehör­te weder ein mit dem Auf­zug erreich­ba­rer Kel­ler noch ein Dach­bo­den. Nach dem zwi­schen den Par­tei­en geschlos­se­nen For­mu­lar­miet­ver­trag soll­ten Betriebs­kos­ten im Sin­ne des § 27 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung, unter ande­rem die Kos­ten des Auf­zugs, umge­legt wer­den. Gestützt dar­auf ver­lang­te der Klä­ger von den Beklag­ten mit einer Neben­kos­ten­nach­for­de­rung für das Jahr 2004 einen antei­li­gen, nach dem Maß­stab der Wohn­flä­che umge­leg­ten Betrag von 141,37 ? für Betriebs­kos­ten des Auf­zugs. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge inso­weit abge­wie­sen. Auf die zuge­las­se­ne Beru­fung hat das Land­ge­richt die Beklag­ten zur Zah­lung der Auf­zugs­kos­ten ver­ur­teilt. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat der Bun­des­ge­richts­hof zurück­ge­wie­sen.

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB kön­nen die Miet­ver­trags­par­tei­en ver­ein­ba­ren, dass der Mie­ter Kos­ten des Auf­zugs­be­triebs trägt. Der VIII. Zivil­se­nat hat ent­schie­den, dass eine sol­che Ver­ein­ba­rung auch for­mu­lar­ver­trag­lich mit einem Erd­ge­schoss­mie­ter geschlos­sen wer­den kann; sie ist unab­hän­gig von einem kon­kre­ten Nut­zen des Auf­zugs für die­sen Mie­ter nicht wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung unwirk­sam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Zuläs­sig­keit der Umla­ge von Auf­zugs­kos­ten auf sämt­li­che Mie­ter ein­schließ­lich des Erd­ge­schoss­mie­ters ergibt sich aller­dings bei preis­frei­em Wohn­raum, wie er im Streit­fall vor­lag, nach der Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs ent­ge­gen einer ver­brei­te­ten Auf­fas­sung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neu­bau­mie­ten­ver­ord­nung 1970 (NMV). Die Vor­schrift sieht für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum vor, dass die Kos­ten des Betriebs von Auf­zü­gen nach dem Ver­hält­nis der Wohn­flä­chen umge­legt wer­den dür­fen und Wohn­raum im Erd­ge­schoss von der Umla­ge ledig­lich aus­ge­nom­men wer­den kann. Der Bun­des­ge­richts­hof hat es abge­lehnt, die Rege­lung auf den preis­frei­en Wohn­raum zu über­tra­gen, weil es sich dabei um aus­lau­fen­des, nur noch auf den Alt­be­stand im sozia­len Woh­nungs­bau anzu­wen­den­des Recht han­delt.

Er hat viel­mehr als maß­geb­lich ange­se­hen, dass die for­mu­lar­mä­ßi­ge Betei­li­gung auch des Mie­ters einer im Erd­ge­schoss gele­ge­nen Woh­nung an den Auf­zugs­kos­ten nicht von der all­ge­mei­nen wohn­raum­miet­recht­li­chen Rege­lung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach die­ser Vor­schrift sind die Betriebs­kos­ten grund­sätz­lich nach dem Anteil der Wohn­flä­che umzu­le­gen, wobei von der Gesamt­wohn­flä­che aus­zu­ge­hen ist. Die Betei­li­gung an den Auf­zugs­kos­ten benach­tei­ligt den Erd­ge­schoss­mie­ter unab­hän­gig von dem kon­kre­ten Nut­zen, den ihm der Auf­zug bie­tet, nicht unan­ge­mes­sen. Betriebs­kos­ten, die nicht von einem erfass­ten Ver­brauch oder einer erfass­ten Ver­ur­sa­chung abhän­gen ? neben den Auf­zugs­kos­ten etwa die Kos­ten der Beleuch­tung und Rei­ni­gung all­ge­mein zugäng­li­cher Berei­che oder Kos­ten der Gar­ten­pfle­ge -, wer­den häu­fig von den ein­zel­nen Mie­tern in unter­schied­li­chem Umfang ver­ur­sacht oder es wer­den die damit ver­bun­de­nen Vor­tei­le von ihnen in unter­schied­li­chem Maße genutzt. Eine nach der kon­kre­ten Ver­ur­sa­chung oder tat­säch­li­chen Nut­zung dif­fe­ren­zie­ren­de Umla­ge die­ser Kos­ten auf die Mie­ter wäre viel­fach nicht prak­ti­ka­bel und hät­te eine erheb­li­che Unüber­sicht­lich­keit und mög­li­cher­wei­se auch lau­fen­de Ver­än­de­run­gen in der Abrech­nung zur Fol­ge. Grün­de der Prak­ti­ka­bi­li­tät für den Ver­mie­ter und der Nach­voll­zieh­bar­keit und Über­prüf­bar­keit der Abrech­nung für den Mie­ter spre­chen des­halb für eine Abrech­nung nach einem ein­heit­li­chen, gene­ra­li­sie­ren­den Maß­stab, auch wenn gewis­se Unge­nau­ig­kei­ten bei der Ver­tei­lung der Betriebs­kos­ten dann unver­meid­lich sind. Eine sol­che gene­ra­li­sie­ren­de Betrach­tungs­wei­se ent­spricht zudem der Inten­ti­on des Gesetz­ge­bers, der mit der Rege­lung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umla­ge von Betriebs­kos­ten leich­ter hand­hab­bar machen woll­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Sep­tem­ber 2006 ? VIII ZR 103/​06