Auf­zug zum Nach­barn

Eine for­mu­lar­mä­ßi­ge Ver­ein­ba­rung in einem Wohn­raum­miet­ver­trag, durch die ein Mie­ter antei­lig mit Kos­ten für einen Auf­zug belas­tet wird, mit dem sei­ne Woh­nung nicht erreicht wer­den kann, weil sich der Auf­zug in einem ande­ren Gebäu­de­teil befin­det, benach­tei­ligt den Mie­ter­un­an­ge­mes­sen 1. Mit die­ser Begrün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof jetzt die Umla­ge der (antei­li­gen) Kos­ten eines sol­chen Auf­zugs auf den Mie­ter abge­lehnt.

Auf­zug zum Nach­barn

Es ist in der Recht­spre­chung des BGH aner­kannt, dass an Kos­ten für Ein­rich­tun­gen, die ein­zel­nen Mie­ter zur allei­ni­gen Nut­zung über­las­sen sind, die "aus­ge­schlos­se­nen" Mie­ter nicht betei­ligt wer­den dür­fen 2. Wenn etwa ein Auf­zug nur in eine Dach­ge­schoss­woh­nung führt, hat folg­lich der Mie­ter die­ser Woh­nung die Auf­zugs-kos­ten allein zu tra­gen 3.

Ent­spre­chen­des muss gel­ten, wenn der Auf­zug nur einem Teil der Mie­ter eines Gebäu­des oder einer Wirt­schafts­ein­heit zur Ver­fü­gung steht. Auf die Mie­ter der übri­gen Woh­nun­gen, die durch den Auf­zug nicht erschlos­sen wer­den in dem Sin­ne, dass von dem Auf­zug aus kein Zugang zu den Woh­nun­gen besteht, kön­nen Auf­zugs­kos­ten des­halb nicht umge­legt wer­den 4. So lag der Fall auch in dem jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Fall: Die Woh-nung der Mie­ters ist mit dem Auf­zug, der sich im Vor­der­haus befin­det, nicht zu errei­chen.

Dadurch unter­schei­det sich der hier zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt von dem Fall des Erd­ge­schoss­mie­ters, des­sen Woh­nung mit dem Auf­zug erreicht wer­den kann, auch wenn er ihn wegen der Lage sei­ner Woh­nung fak­tisch nicht nutzt. Für die­sen Fall hat der BGH 5 aus­ge­spro­chen, dass der Erd­ge­schoss­mie­ter eine Betei­li­gung an den Auf­zugs­kos­ten auf­grund eines ein­heit­li­chen, gene­ra­li­sie­ren­den Maß­stabs AGB-recht­lich hin­zu­neh­men hat, weil es nahe­lä­ge, andern­falls auch bei den Mie­tern der Woh­nun­gen in den höher gele­ge­nen Eta­gen nach dem Grad der tat­säch­li­chen Nut­zung zu dif­fe­ren­zie­ren, der damit ange­streb­ten mög­lichst weit­ge­hen­den Umla­ge­ge­rech­tig­keit aber Grün­de der Prak­ti­ka­bi­li­tät und der Trans­pa­renz der Abrech­nung ent­ge­gen­ste­hen.

Die Gren­ze der Zumut­bar­keit einer gene­ra­li­sie­ren­den Betrach­tungs­wei­se für den Mie­ter wird jedoch über­schrit­ten, wenn er einen Auf­zug nicht nur tat­säch­lich nicht nutzt oder dafür kein Bedürf­nis hat, son­dern wenn sei­ne Woh­nung mit dem Auf­zug über­haupt nicht erreicht wer­den kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. April 2009 – VIII ZR 128/​08

  1. Abgren­zung zu BGH, Urteil vom 20. Sep­tem­ber 2006 – VIII ZR 103/​06, NJW 2006, 3557[]
  2. BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/​03, WuM 2004, 399, unter II 2, für Gar­ten­flä­chen; KG, GE 2005, 1424, 1425, für Hei­zungs­an­la­gen; OLG Düs­sel­dorf, DWW 2000, 54, für Auf­zugs­an­la­gen; MünchKommBGB/​Schmid, 5. Aufl., § 556a Rdnr. 8; Ehlert, in: Bamberger/​Roth, 2. Aufl., § 556a Rdnr. 13[]
  3. Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, Miet­recht, 9. Aufl., § 556a BGB Rdnr. 101[]
  4. LG Ber­lin, GE 2005, 1489; Staudinger/​Weitemeyer, BGB (2006), § 556a Rdnr. 26; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 89[]
  5. BGH, Urteil vom 20. Sep­tem­ber 2006 – VIII ZR 103/​06, NJW 2006, 3557, Tz. 12 ff.[]