Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer voraus1.
Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war die GbR zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließlich der Wohnungen. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer – wie hier – die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der Gesellschafter, sondern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts2. Eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen wird, ist entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt.
Die bisherige GbR-Gesellschafterin ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stellung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Der gegenteiligen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bildung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten, so dass nicht eine Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der GbR an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens an die Gesellschafter als Bruchteilsgemeinschaft, kann demgegenüber nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des WEG erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Gesellschafter herbeizuführen.
Auch steht für den Bundesgerichtshof die Sichtweise, dass durch die Auseinandersetzung der Gesellschaft eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der Gesellschaft an den jeweiligen Gesellschafter im Sinne des § 566 BGB bewirkt wird, nicht im Widerspruch zu seinen früheren Entscheidungen3.
In der erstgenannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Aufteilung des Wohnungseigentums keine Veräußerung im Sinne von § 571 BGB [aF] vornehmen4. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Miteigentümer fehlt, weil der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Miteigentümer) Vermieter gewesen ist. Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Situation jedoch, weil Vermieterin zunächst die GbR war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger.
In der weiteren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof zu § 577a BGB ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintritt, der geeignet ist, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Die Bestimmung des § 577a BGB hat demnach (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten5. Somit hat der Bundesgerichtshof nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577a BGB eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint.
Diese Argumentation lässt sich nicht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis nach § 566 Abs. 1 BGB übertragen, denn diese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung. Während § 577a BGB den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird, soll § 566 BGB den Mieter, der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer „Vertreibung“ bewahren6; denn ohne einen Übergang der Vermieterstellung könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 BGB) kein Recht zum Besitz entgegen setzen.
Der Schutzzweck des § 566 BGB – Erhaltung des Besitzrechts des Mieters gegenüber einem Erwerber – gebietet es daher, auch die Auseinandersetzung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als Veräußerung im Sinne von § 566 BGB mit der Folge anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt.
Die Übertragung des Wohnungseigentums auf den bisherigen GbR-Gesellschafter im Rahmen der Auseinandersetzung der Gesellschaft löst nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedenfalls dann nicht die Sperrfrist des § 577a BGB aus, wenn die bestehende Eigenbedarfslage nicht erst durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung begründet wurde, sondern unabhängig davon schon zuvor bestand, weil der bisherige Gesellschafer der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Wohnung war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. November 2011 – VIII ZR 74/11
- BGH, Urteil vom 03.07.1974 – VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551 unter B I 1; BGH, Urteile vom 12.03.2003 – XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171, 175; vom 22.10.2003 – XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 b – jeweils zu § 571 BGB; Staudinger/Emmerich, Neubearb.2011, § 566 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 566 Rn. 7; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn. 64[↩]
- BGH, Urteil vom 25.09.2006 – II ZR 218/05, NJW 2006, 3716 Rn. 11; BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 21[↩]
- BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357; Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738[↩]
- Rechtsentscheid vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94, aaO S. 364[↩]
- BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21[↩]
- BGH, Urteile vom 22.05.1989 – VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315, 320, sowie vom 09.07.2008 – VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773 Rn. 10[↩]
