Aus­ein­an­der­set­zung einer Grund­stücks-GbR durch die Bil­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum

Wird eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts, die Eigen­tü­me­rin eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses und Ver­mie­te­rin der Woh­nun­gen die­ses Anwe­sens ist, unter Bil­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum und Ein­tra­gung der ein­zel­nen Gesell­schaf­ter als Eigen­tü­mer der jeweils zuge­wie­se­nen Woh­nun­gen aus­ein­an­der­ge­setzt, tritt der neue Eigen­tü­mer in die sich wäh­rend der Dau­er sei­nes Eigen­tums aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein.

Aus­ein­an­der­set­zung einer Grund­stücks-GbR durch die Bil­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Fal­le der Ver­äu­ße­rung einer an den Mie­ter über­las­se­nen Woh­nung der Erwer­ber anstel­le des Ver­mie­ters in die sich wäh­rend der Dau­er sei­nes Eigen­tums erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein. Nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung setzt dies Iden­ti­tät zwi­schen Ver­mie­ter, Eigen­tü­mer und Ver­äu­ße­rer vor­aus 1.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war die GbR zunächst Eigen­tü­me­rin des Anwe­sens ein­schließ­lich der Woh­nun­gen. Denn ein Grund­stück, als des­sen Eigen­tü­mer – wie hier – die Gesell­schaf­ter einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts mit einem ent­spre­chen­den Zusatz ein­ge­tra­gen sind, steht nicht im Eigen­tum der Gesell­schaf­ter, son­dern der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts 2. Eine Aus­ein­an­der­set­zung der Gesell­schaft, die unter Bil­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum und Ein­tra­gung der bis­he­ri­gen Gesell­schaf­ter als Eigen­tü­mer der jeweils zuge­wie­se­nen Woh­nung vor­ge­nom­men wird, ist ent­spre­chend ihrem wirt­schaft­li­chen Zweck als ein­heit­li­ches Rechts­ge­schäft anzu­se­hen, das zu einem Wech­sel der Rechts­trä­ger­schaft von der Gesell­schaft auf die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer führt.

Die bis­he­ri­ge GbR-Gesell­schaf­te­rin ist daher mit der Ein­tra­gung in das Grund­buch in die Stel­lung der Ver­mie­te­rin der strei­ti­gen Woh­nung ein­ge­tre­ten. Der gegen­tei­li­gen Auf­fas­sung, die im Rah­men der Aus­ein­an­der­set­zung erfolg­te Bil­dung von Mit­ei­gen­tums­an­tei­len sei iso­liert zu betrach­ten, so dass nicht eine Ver­äu­ße­rung der ein­zel­nen Woh­nun­gen von der GbR an den jewei­li­gen neu­en Eigen­tü­mer anzu­neh­men sei, son­dern eine Ver­äu­ße­rung des gesam­ten Anwe­sens an die Gesell­schaf­ter als Bruch­teils­ge­mein­schaft, kann dem­ge­gen­über nicht gefolgt wer­den. Denn die Bil­dung von Mit­ei­gen­tums­an­tei­len ist ein bloß rechts­tech­nisch mit Rück­sicht auf die Vor­schrif­ten des WEG erfor­der­li­cher Zwi­schen­schritt, um den mit der Aus­ein­an­der­set­zung bezweck­ten Wech­sel der Rechts­trä­ger­schaft von der Gesell­schaft auf die ein­zel­nen Gesell­schaf­ter her­bei­zu­füh­ren.

Auch steht für den Bun­des­ge­richts­hof die Sicht­wei­se, dass durch die Aus­ein­an­der­set­zung der Gesell­schaft eine Ver­äu­ße­rung der jewei­li­gen Woh­nung von der Gesell­schaft an den jewei­li­gen Gesell­schaf­ter im Sin­ne des § 566 BGB bewirkt wird, nicht im Wider­spruch zu sei­nen frü­he­ren Ent­schei­dun­gen 3.

In der erst­ge­nann­ten Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof zwar aus­ge­führt, dass Mit­ei­gen­tü­mer eines Anwe­sens, des­sen Woh­nun­gen sie ver­mie­tet haben, mit der Auf­tei­lung des Woh­nungs­ei­gen­tums kei­ne Ver­äu­ße­rung im Sin­ne von § 571 BGB [aF] vor­neh­men 4. Zur Begrün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof dar­auf abge­stellt, dass die­se Vor­schrift eine Ver­äu­ße­rung an eine Per­son vor­aus­setzt, die bis­her nicht Ver­mie­ter ist, wor­an es bei der Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum durch ver­mie­ten­de Mit­ei­gen­tü­mer fehlt, weil der spä­te­re Son­der­ei­gen­tü­mer schon bis­her (als Mit­ei­gen­tü­mer) Ver­mie­ter gewe­sen ist. Hier­von unter­schei­det sich die vor­lie­gen­de Situa­ti­on jedoch, weil Ver­mie­te­rin zunächst die GbR war, also ein von den spä­te­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ver­schie­de­ner Rechts­trä­ger.

In der wei­te­ren Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof zu § 577a BGB aus­ge­führt, dass mit der Über­tra­gung des Woh­nungs­ei­gen­tums von der Gesell­schaft auf den ein­zel­nen Gesell­schaf­ter kein Wech­sel in der Rechts­trä­ger­schaft ein­tritt, der geeig­net ist, neu­en, für den Mie­ter zuvor nicht zu befürch­ten­den Eigen­be­darf zu schaf­fen. Die Bestim­mung des § 577a BGB hat dem­nach (nur) den Zweck, dem durch Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum gefähr­de­ten Bestands­schutz­in­ter­es­se des Mie­ters Rech­nung zu tra­gen, ist aber nicht auf den Schutz vor einer unab­hän­gig von einer Umwand­lung bestehen­den Eigen­be­darfs­la­ge zuge­schnit­ten 5. Somit hat der Bun­des­ge­richts­hof nur mit Rück­sicht auf den (ein­ge­schränk­ten) Schutz­zweck des § 577a BGB eine Ver­äu­ße­rung im Sin­ne jener Vor­schrift ver­neint.

Die­se Argu­men­ta­ti­on lässt sich nicht auf die Fra­ge des Ein­tritts des Ver­mie­ters in das Miet­ver­hält­nis nach § 566 Abs. 1 BGB über­tra­gen, denn die­se Vor­schrift hat eine ande­re Ziel­rich­tung. Wäh­rend § 577a BGB den Mie­ter davor schüt­zen soll, dass mit einem Wech­sel des Rechts­trä­gers neu­er Eigen­be­darf geschaf­fen wird, soll § 566 BGB den Mie­ter, der vom Eigen­tü­mer ange­mie­tet hat, vor einer "Ver­trei­bung" bewah­ren 6; denn ohne einen Über­gang der Ver­mie­ter­stel­lung könn­te der Mie­ter dem Her­aus­ga­be­an­spruch eines Erwer­bers (§ 985 BGB) kein Recht zum Besitz ent­ge­gen set­zen.

Der Schutz­zweck des § 566 BGB – Erhal­tung des Besitz­rechts des Mie­ters gegen­über einem Erwer­ber – gebie­tet es daher, auch die Aus­ein­an­der­set­zung, die eine Gesell­schaft bezüg­lich eines von ihr ver­mie­te­ten Anwe­sens unter Zuwei­sung von Woh­nungs­ei­gen­tum vor­nimmt, als Ver­äu­ße­rung im Sin­ne von § 566 BGB mit der Fol­ge anzu­se­hen, dass der jewei­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit der Grund­buch­ein­tra­gung in die Stel­lung des Ver­mie­ters die­ser Woh­nung ein­tritt.

Die Über­tra­gung des Woh­nungs­ei­gen­tums auf den bis­he­ri­gen GbR-Gesell­schaf­ter im Rah­men der Aus­ein­an­der­set­zung der Gesell­schaft löst nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs jeden­falls dann nicht die Sperr­frist des § 577a BGB aus, wenn die bestehen­de Eigen­be­darfs­la­ge nicht erst durch die Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum und eine anschlie­ßen­de Ver­äu­ße­rung begrün­det wur­de, son­dern unab­hän­gig davon schon zuvor bestand, weil der bis­he­ri­ge Gesell­scha­fer der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ange­hör­te, die Ver­mie­te­rin der Woh­nung war. Eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs (im Hin­blick auf den Erlan­gungs­wunsch der Gesell­schaf­ter) hät­te des­halb auch schon vor der Umwand­lung erfol­gen kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Novem­ber 2011 – VIII ZR 74/​11

  1. BGH, Urteil vom 03.07.1974 – VIII ZR 6/​73, NJW 1974, 1551 unter B I 1; BGH, Urtei­le vom 12.03.2003 – XII ZR 18/​00, BGHZ 154, 171, 175; vom 22.10.2003 – XII ZR 119/​02, NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 b – jeweils zu § 571 BGB; Staudinger/​Emmerich, Neubearb.2011, § 566 Rn. 21; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 566 Rn. 7; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn. 64[]
  2. BGH, Urteil vom 25.09.2006 – II ZR 218/​05, NJW 2006, 3716 Rn. 11; BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/​08, NJW 2009, 2738 Rn. 21[]
  3. BGH, Rechts­ent­scheid vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/​94, BGHZ 126, 357; Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/​08, NJW 2009, 2738[]
  4. Rechts­ent­scheid vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/​94, aaO S. 364[]
  5. BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/​08, aaO Rn. 21[]
  6. BGH, Urtei­le vom 22.05.1989 – VIII ZR 192/​88, BGHZ 107, 315, 320, sowie vom 09.07.2008 – VIII ZR 280/​07, NJW 2008, 2773 Rn. 10[]