Auslegung von Zuschlagsbeschlüssen in der Zwangsversteigerung

Zuschlagsbeschlüsse (§ 90 ZVG) sind – ebenso wie Grundbucheintragungen – zumindest grundsätzlich objektiv „aus sich heraus“ auszulegen.

Auslegung von Zuschlagsbeschlüssen in der Zwangsversteigerung

Zuschlagsbeschlüsse sind zumindest grundsätzlich objektiv „aus sich heraus“ auszulegen. Enthalten sie wie in aller Regel zur Kennzeichnung des Versteigerungsobjekts eine Bezugnahme auf das Grundbuch, können auch Katasterblätter sowie Grund- und Gebäudesteuerrollen ergänzend herangezogen werden1. Umstände, die der Zuschlagsbeschluss nicht erkennen lässt, können dagegen nicht berücksichtigt werden, mögen sie auch der Versteigerung zugrunde gelegen haben2. Ebenso wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen3 gilt etwas anderes nur dann, wenn außerhalb des Zuschlagsbeschlusses liegende besondere Umstände für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Eine weitergehende Berücksichtigung externer Umstände ist aus Gründen der Rechtssicherheit4 abzulehnen5. Der Zuschlagsbeschluss ist bestimmend für die Rechtsstellung des Erstehers und für die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten6. Er führt gemäß § 90 Abs. 1 ZVG zum Eigentumserwerb des Erstehers. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt7 verändert er außerhalb des Grundbuchs die sachenrechtliche Zuordnung. Darüber hinaus ist er nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG Vollstreckungstitel gegen den Besitzer. Auch das Vollstreckungsorgan ist jedoch grundsätzlich nicht berechtigt, Umstände außerhalb des Titels bei der Auslegung zu berücksichtigen8.

Ob eine andere Beurteilung in dem Sonderfall geboten erscheint, dass sämtliche Beteiligte eines Zwangsversteigerungsverfahrens (subjektiv) davon ausgegangen sind, Gegenstand des Zuschlags sei nur ein Teil des Grundstücksbestandes9, kann offen bleiben. Die Klägerin verweist auf kein dahingehendes tatsächliches Vorbringen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat sie vielmehr selbst vorgetragen, den Beklagten seien bereits vor der Versteigerung Unstimmigkeiten bei den Angaben zum Versteigerungsgegenstand bekannt gewesen.

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Gemessen an dem Grundsatz objektiver Auslegung ist dem Inhalt des Wertgutachtens, der Terminsbestimmung und dem tatsächlichen Besitzstand10 bei der Auslegung keine Bedeutung beigemessen, sondern entscheidend auf die Bezeichnung des Grundstücks nach dem Liegenschaftskataster abzustellen.

Gemäß § 2 Abs. 2 GBO werden die Grundstücke im Grundbuch nach dem Liegenschaftskataster benannt11. An die Grundbucheintragung ist gemäß § 891 Abs. 1 BGB die Vermutung der Richtigkeit geknüpft. Diese erstreckt sich auch auf den Grenzverlauf, welcher sich aus der dem Liegenschaftskataster zugrundeliegenden Liegenschaftskarte ergibt12, und ist auch im Versteigerungsverfahren zu beachten. Dieses ist – wie auch sonst das Zwangsvollstreckungsverfahren – von einer weitgehenden Formalisierung geprägt. Auf die materielle Rechtslage kommt es für den Vollstreckungszugriff in aller Regel nicht an. Daraus ergibt sich, dass mit der dem Grundbuch entnommenen Bezeichnung nach dem Liegenschaftskataster das Versteigerungsobjekt im Regelfall abschließend bestimmt ist13.

Dabei ist auf die nach außen hin in Erscheinung tretende aktuelle Liegenschaftskarte abzustellen. Denn auf diese erstreckt sich der öffentliche Glaube, nicht auf die ihr möglicherweise zugrundeliegenden älteren Karten oder Unterlagen14. Nur wenn die nach außen in Erscheinung tretende Karte in sich widersprüchlich oder ersichtlich mehrdeutig wäre, könnte sie alleine nicht als Grundlage des öffentlichen Glaubens dienen15. Unerheblich ist auch, wie es zu den Eintragungen auf der Karte gekommen ist und ob die darauf festgehaltenen Grenzen gemäß § 18 VermLiegG bzw. § 13 BbgVermG festgestellt wurden (vgl. auch § 150 Abs. 1 Nr. 2 GBO).

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Für den öffentlichen Glauben einer Grundbucheintragung sind die Umstände ihrer Eintragung ohne Belang. Selbst eine Verletzung von Verfahrensvorschriften im Zusammenhang mit der Grundbucheintragung lässt die Vermutung nach § 891 BGB – abgesehen von hier nicht einschlägigen Nichtigkeitsfällen wie etwa eine durch erhebliche Bedrohung erzwungene Grundbucheintragung – nicht entfallen16.

Die abweichende postalische Bezeichnung führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Es handelt sich um Angaben aus Spalte 3 c des Bestandsverzeichnisses des Grundbuchs (Wirtschaftsart und Lage). Diese haben beschreibenden Charakter und nehmen nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil17. Gegenüber der Bezeichnung nach dem Liegenschaftskataster in Spalte 3 a und b, die gerade der Identifizierung des Grundstücks und der Bestimmung seiner Ausmaße dient, treten diese Angaben zurück18.

Da sich der Inhalt des Zuschlagsbeschlusses im Wege der Auslegung bestimmen lässt, fehlt es auch nicht an der erforderlichen Bestimmtheit19.

Ein Zuschlagsbeschluss ist jedoch nicht nur in den Fällen der Doppelbuchung unwirksam, sondern auch in sonstigen Konstellationen, in denen ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der veröffentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit nicht erkennen und deshalb auch bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte nicht wahren konnte.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. November 2013 – V ZR 155/12

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.1996 – V ZR 273/94, DtZ 1996, 212; dazu Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 82 Rn.04.5, Fn. 15[]
  2. Motive zum ZVG, 1889, S. 242, 260; RGZ 60, 48, 55; SchleswigHolsteinisches Oberlandesgericht, OLGR Schleswig, 2000, 368, 370; OLG Oldenburg, Rpfleger, 1976, 243; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 82 Rn.02.5, 4.5, § 90 Rn.01.2; Fischer/Schaefer, Die Gesetzgebung betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen im Reiche und in Preußen, 2. Aufl., § 90 Rn. 1 S. 320; Lupprian, ZVG, § 90 Rn. 1; vgl. auch BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/08, insoweit in NJW 2009, 2312 nicht vollständig abgedruckt; RGZ 15, 249, 251; 18, 275, 280; Stöber, ZVG-Handbuch, 9. Aufl., Rn. 357; Steiner/Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 82 Rn. 14; Reiß, Grenzrecht und Grenzprozess, S. 57; Fraeb, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, § 90 Rn. I. 4; unklar Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 82 Rn. 5, § 90 Rn. 6[]
  3. dazu etwa BGH, Urteil vom 21.12.2012 – V ZR 221/11, NJW 2013, 1963 Rn. 15 mwN; ebenso für die Auslegung von Teilungserklärungen BGH, Urteil vom 18.01.2013 – V ZR 88/12, ZWE 2013, 131 Rn. 7[]
  4. Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 90 Rn. 6; vgl. auch RGZ 153, 252, 254[]
  5. so aber RGZ 129, 155, 163; einschränkend RGZ 153, 252, 254 f. und Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 82 Rn. 12; vgl. auch Löhnig/Pestel, ZVG, § 90 Rn.19[]
  6. BGH, Urteil vom 07.11.1969 – V ZR 85/66, BGHZ 53, 47, 50; BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/08, NJW 2009, 2312 Rn. 16; RGZ 138, 125, 127[]
  7. vgl. etwa BGH, Beschluss vom 18.10.2007 – V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11; BGH, Urteil vom 04.07.1990 – IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61 mwN[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 25.08.1999 – XII ZR 136/97, mwN; BGH, Beschluss vom 26.11.2009 – VII ZB 42/08, NJW 2010, 2137 Rn. 11; MünchKomm-ZPO/Götz, 4. Aufl., § 704 Rn. 8; vgl. auch BGH, Beschluss vom 29.06.2011 – VII ZB 89/10, DNotZ 2011, 751, Rn. 23; zu der Ausnahme, wenn das Prozessgericht selbst als Vollstreckungsgericht tätig wird, BGH, Beschluss vom 23.10.2003 – I ZB 45/02, BGHZ 156, 335, 339 mwN; BGH, Beschluss vom 26.11.2009 – VII ZB 42/08, NJW 2010, 2137 Rn. 12[]
  9. dazu Jaeckel/Güthe, aaO, § 90 Rn. 6 mwN[]
  10. vgl. dazu RGZ 72, 269, 271 f.; Nußbaum, Die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, S. 137 f.[]
  11. siehe auch § 10 Abs. 1 des Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster im Land Brandenburg [VermLiegG] in der Fassung der Bekanntmachung vom 19.12.1997, GVBl. I 1998, 2 bzw. nunmehr § 8 Abs. 2 des Gesetzes über das amtliche Vermessungswesen im Land Brandenburg [BbgVermG] vom 27.05.2009, GVBl. I 2009, 166[]
  12. BGH, Urteil vom 12.10.2012 – V ZR 187/11, NJW-RR 2013, 789 Rn. 14; BGH, Urteil vom 02.12.2005 – V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662 Rn. 8 mwN; BGH, Urteil vom 01.03.1973 III ZR 69/70, VersR 1973, 617; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 2 Rn. 26[]
  13. BGH, Urteil vom 15.03.1996 – V ZR 273/94, DtZ 1996, 212; RG, Gruchot 55 [1911], 1114, 1117; RGZ 72, 269, 271 f.; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn.02.4; Eickmann, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, 2. Aufl., S. 214; Steiner/Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 90 Rn. 7; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 90 Rn. 7; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Bd. 1, S. 111 f.; Reiß, Grenzrecht und Grenzprozess, S. 56 f.; Fischer/Schaefer, Die Gesetzgebung betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen im Reiche und in Preußen, 2. Aufl., § 90 Rn. 2; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 90 Rn. 3 f; Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 82 Rn. 2, § 90 Rn. 2, 6 mwN zur älteren Literatur und Rechtsprechung; vgl. auch RGZ 15, 249 ff.; 18, 275, 280; Motive zum ZVG, 1889, S. 242; Nußbaum, Die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, S. 137 ff.[]
  14. BGH, Urteil vom 01.03.1973 – III ZR 69/70, VersR 1973, 617; Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., S. 372 Rn. 23, S. 393 Rn. 62[]
  15. BGH, Urteil vom 01.03.1973 – III ZR 69/70, VersR 1973, 617[]
  16. BGH, Urteil vom 02.12.2005 – V ZR 11/05, WM 2006, 540, 541[]
  17. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 2 Rn. 26; Waldner in Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 2 Rn.19; Schneider in Lemke, Immobilienrecht, § 2 GBO Rn. 29; Holzer in Hügel, GBO, 2. Aufl., § 2 Rn. 33, 35 mwN[]
  18. vgl. Fischer/Schaefer, Die Gesetzgebung betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen im Reiche und in Preußen, 2. Aufl., § 90 Rn. 2[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.1996 – V ZR 273/94, DtZ 1996, 212 f.[]
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