Aus­le­gung von Zuschlags­be­schlüs­sen in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Zuschlags­be­schlüs­se (§ 90 ZVG) sind – eben­so wie Grund­buch­ein­tra­gun­gen – zumin­dest grund­sätz­lich objek­tiv „aus sich her­aus” aus­zu­le­gen.

Aus­le­gung von Zuschlags­be­schlüs­sen in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Zuschlags­be­schlüs­se sind zumin­dest grund­sätz­lich objek­tiv „aus sich her­aus” aus­zu­le­gen. Ent­hal­ten sie wie in aller Regel zur Kenn­zeich­nung des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts eine Bezug­nah­me auf das Grund­buch, kön­nen auch Katas­ter­blät­ter sowie Grund- und Gebäu­de­steu­er­rol­len ergän­zend her­an­ge­zo­gen wer­den 1. Umstän­de, die der Zuschlags­be­schluss nicht erken­nen lässt, kön­nen dage­gen nicht berück­sich­tigt wer­den, mögen sie auch der Ver­stei­ge­rung zugrun­de gele­gen haben 2. Eben­so wie bei der Aus­le­gung von Grund­buch­ein­tra­gun­gen 3 gilt etwas ande­res nur dann, wenn außer­halb des Zuschlags­be­schlus­ses lie­gen­de beson­de­re Umstän­de für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind.

Eine wei­ter­ge­hen­de Berück­sich­ti­gung exter­ner Umstän­de ist aus Grün­den der Rechts­si­cher­heit 4 abzu­leh­nen 5. Der Zuschlags­be­schluss ist bestim­mend für die Rechts­stel­lung des Erste­hers und für die Ände­run­gen, die durch den Zuschlag an den Rech­ten der Betei­lig­ten ein­tre­ten 6. Er führt gemäß § 90 Abs. 1 ZVG zum Eigen­tums­er­werb des Erste­hers. Als pri­vat­rechts­ge­stal­ten­der Hoheits­akt 7 ver­än­dert er außer­halb des Grund­buchs die sachen­recht­li­che Zuord­nung. Dar­über hin­aus ist er nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG Voll­stre­ckungs­ti­tel gegen den Besit­zer. Auch das Voll­stre­ckungs­or­gan ist jedoch grund­sätz­lich nicht berech­tigt, Umstän­de außer­halb des Titels bei der Aus­le­gung zu berück­sich­ti­gen 8.

Ob eine ande­re Beur­tei­lung in dem Son­der­fall gebo­ten erscheint, dass sämt­li­che Betei­lig­te eines Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens (sub­jek­tiv) davon aus­ge­gan­gen sind, Gegen­stand des Zuschlags sei nur ein Teil des Grund­stücks­be­stan­des 9, kann offen blei­ben. Die Klä­ge­rin ver­weist auf kein dahin­ge­hen­des tat­säch­li­ches Vor­brin­gen. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hat sie viel­mehr selbst vor­ge­tra­gen, den Beklag­ten sei­en bereits vor der Ver­stei­ge­rung Unstim­mig­kei­ten bei den Anga­ben zum Ver­stei­ge­rungs­ge­gen­stand bekannt gewe­sen.

Gemes­sen an dem Grund­satz objek­ti­ver Aus­le­gung ist dem Inhalt des Wert­gut­ach­tens, der Ter­mins­be­stim­mung und dem tat­säch­li­chen Besitz­stand 10 bei der Aus­le­gung kei­ne Bedeu­tung bei­gemes­sen, son­dern ent­schei­dend auf die Bezeich­nung des Grund­stücks nach dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter abzu­stel­len.

Gemäß § 2 Abs. 2 GBO wer­den die Grund­stü­cke im Grund­buch nach dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter benannt 11. An die Grund­buch­ein­tra­gung ist gemäß § 891 Abs. 1 BGB die Ver­mu­tung der Rich­tig­keit geknüpft. Die­se erstreckt sich auch auf den Grenz­ver­lauf, wel­cher sich aus der dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter zugrun­de­lie­gen­den Lie­gen­schafts­kar­te ergibt 12, und ist auch im Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren zu beach­ten. Die­ses ist – wie auch sonst das Zwangs­voll­stre­ckungs­ver­fah­ren – von einer weit­ge­hen­den For­ma­li­sie­rung geprägt. Auf die mate­ri­el­le Rechts­la­ge kommt es für den Voll­stre­ckungs­zu­griff in aller Regel nicht an. Dar­aus ergibt sich, dass mit der dem Grund­buch ent­nom­me­nen Bezeich­nung nach dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter das Ver­stei­ge­rungs­ob­jekt im Regel­fall abschlie­ßend bestimmt ist 13.

Dabei ist auf die nach außen hin in Erschei­nung tre­ten­de aktu­el­le Lie­gen­schafts­kar­te abzu­stel­len. Denn auf die­se erstreckt sich der öffent­li­che Glau­be, nicht auf die ihr mög­li­cher­wei­se zugrun­de­lie­gen­den älte­ren Kar­ten oder Unter­la­gen 14. Nur wenn die nach außen in Erschei­nung tre­ten­de Kar­te in sich wider­sprüch­lich oder ersicht­lich mehr­deu­tig wäre, könn­te sie allei­ne nicht als Grund­la­ge des öffent­li­chen Glau­bens die­nen 15. Uner­heb­lich ist auch, wie es zu den Ein­tra­gun­gen auf der Kar­te gekom­men ist und ob die dar­auf fest­ge­hal­te­nen Gren­zen gemäß § 18 VermLiegG bzw. § 13 BbgVermG fest­ge­stellt wur­den (vgl. auch § 150 Abs. 1 Nr. 2 GBO).

Für den öffent­li­chen Glau­ben einer Grund­buch­ein­tra­gung sind die Umstän­de ihrer Ein­tra­gung ohne Belang. Selbst eine Ver­let­zung von Ver­fah­rens­vor­schrif­ten im Zusam­men­hang mit der Grund­buch­ein­tra­gung lässt die Ver­mu­tung nach § 891 BGB – abge­se­hen von hier nicht ein­schlä­gi­gen Nich­tig­keits­fäl­len wie etwa eine durch erheb­li­che Bedro­hung erzwun­ge­ne Grund­buch­ein­tra­gung – nicht ent­fal­len 16.

Die abwei­chen­de pos­ta­li­sche Bezeich­nung führt nicht zu einem ande­ren Ergeb­nis. Es han­delt sich um Anga­ben aus Spal­te 3 c des Bestands­ver­zeich­nis­ses des Grund­buchs (Wirt­schafts­art und Lage). Die­se haben beschrei­ben­den Cha­rak­ter und neh­men nicht am öffent­li­chen Glau­ben des Grund­buchs teil 17. Gegen­über der Bezeich­nung nach dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter in Spal­te 3 a und b, die gera­de der Iden­ti­fi­zie­rung des Grund­stücks und der Bestim­mung sei­ner Aus­ma­ße dient, tre­ten die­se Anga­ben zurück 18.

Da sich der Inhalt des Zuschlags­be­schlus­ses im Wege der Aus­le­gung bestim­men lässt, fehlt es auch nicht an der erfor­der­li­chen Bestimmt­heit 19.

Ein Zuschlags­be­schluss ist jedoch nicht nur in den Fäl­len der Dop­pel­bu­chung unwirk­sam, son­dern auch in sons­ti­gen Kon­stel­la­tio­nen, in denen ein ver­stän­di­ger Eigen­tü­mer nach dem Inhalt der ver­öf­fent­lich­ten Ter­mins­be­stim­mung sei­ne Betrof­fen­heit nicht erken­nen und des­halb auch bei Beach­tung gehö­ri­ger Sorg­falt sei­ne Rech­te nicht wah­ren konn­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Novem­ber 2013 – V ZR 155/​12

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.1996 – V ZR 273/​94, DtZ 1996, 212; dazu Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 82 Rn.04.5, Fn. 15
  2. Moti­ve zum ZVG, 1889, S. 242, 260; RGZ 60, 48, 55; Schles­wig­Hol­stei­ni­sches Ober­lan­des­ge­richt, OLGR Schles­wig, 2000, 368, 370; OLG Olden­burg, Rpfle­ger, 1976, 243; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 82 Rn.02.5, 4.5, § 90 Rn.01.2; Fischer/​Schaefer, Die Gesetz­ge­bung betref­fend die Zwangs­voll­stre­ckung in das unbe­weg­li­che Ver­mö­gen im Rei­che und in Preu­ßen, 2. Aufl., § 90 Rn. 1 S. 320; Luppri­an, ZVG, § 90 Rn. 1; vgl. auch BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/​08, inso­weit in NJW 2009, 2312 nicht voll­stän­dig abge­druckt; RGZ 15, 249, 251; 18, 275, 280; Stö­ber, ZVG-Hand­buch, 9. Aufl., Rn. 357; Steiner/​Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 82 Rn. 14; Reiß, Grenz­recht und Grenz­pro­zess, S. 57; Fra­eb, Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, § 90 Rn. I. 4; unklar Jaeckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 82 Rn. 5, § 90 Rn. 6
  3. dazu etwa BGH, Urteil vom 21.12.2012 – V ZR 221/​11, NJW 2013, 1963 Rn. 15 mwN; eben­so für die Aus­le­gung von Tei­lungs­er­klä­run­gen BGH, Urteil vom 18.01.2013 – V ZR 88/​12, ZWE 2013, 131 Rn. 7
  4. Jaeckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 90 Rn. 6; vgl. auch RGZ 153, 252, 254
  5. so aber RGZ 129, 155, 163; ein­schrän­kend RGZ 153, 252, 254 f. und Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 82 Rn. 12; vgl. auch Löhnig/​Pestel, ZVG, § 90 Rn.19
  6. BGH, Urteil vom 07.11.1969 – V ZR 85/​66, BGHZ 53, 47, 50; BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/​08, NJW 2009, 2312 Rn. 16; RGZ 138, 125, 127
  7. vgl. etwa BGH, Beschluss vom 18.10.2007 – V ZB 44/​07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11; BGH, Urteil vom 04.07.1990 – IV ZR 174/​89, BGHZ 112, 59, 61 mwN
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 25.08.1999 – XII ZR 136/​97, mwN; BGH, Beschluss vom 26.11.2009 – VII ZB 42/​08, NJW 2010, 2137 Rn. 11; Münch­Komm-ZPO/­Götz, 4. Aufl., § 704 Rn. 8; vgl. auch BGH, Beschluss vom 29.06.2011 – VII ZB 89/​10, DNotZ 2011, 751, Rn. 23; zu der Aus­nah­me, wenn das Pro­zess­ge­richt selbst als Voll­stre­ckungs­ge­richt tätig wird, BGH, Beschluss vom 23.10.2003 – I ZB 45/​02, BGHZ 156, 335, 339 mwN; BGH, Beschluss vom 26.11.2009 – VII ZB 42/​08, NJW 2010, 2137 Rn. 12
  9. dazu Jaeckel/​Güthe, aaO, § 90 Rn. 6 mwN
  10. vgl. dazu RGZ 72, 269, 271 f.; Nuß­baum, Die Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, S. 137 f.
  11. sie­he auch § 10 Abs. 1 des Gesetz über die Lan­des­ver­mes­sung und das Lie­gen­schafts­ka­tas­ter im Land Bran­den­burg [VermLiegG] in der Fas­sung der Bekannt­ma­chung vom 19.12.1997, GVBl. I 1998, 2 bzw. nun­mehr § 8 Abs. 2 des Geset­zes über das amt­li­che Ver­mes­sungs­we­sen im Land Bran­den­burg [BbgVermG] vom 27.05.2009, GVBl. I 2009, 166
  12. BGH, Urteil vom 12.10.2012 – V ZR 187/​11, NJW-RR 2013, 789 Rn. 14; BGH, Urteil vom 02.12.2005 – V ZR 11/​05, NJW-RR 2006, 662 Rn. 8 mwN; BGH, Urteil vom 01.03.1973 III ZR 69/​70, VersR 1973, 617; Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 2 Rn. 26
  13. BGH, Urteil vom 15.03.1996 – V ZR 273/​94, DtZ 1996, 212; RG, Gruchot 55 [1911], 1114, 1117; RGZ 72, 269, 271 f.; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn.02.4; Eick­mann, Zwangs­ver­stei­ge­rungs- und Zwangs­ver­wal­tungs­recht, 2. Aufl., S. 214; Steiner/​Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 90 Rn. 7; Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 90 Rn. 7; Mohrbutter/​Drischler/​Radtke/​Tiedemann, Die Zwangs­ver­stei­ge­rungs- und Zwangs­ver­wal­tungs­pra­xis, 7. Aufl., Bd. 1, S. 111 f.; Reiß, Grenz­recht und Grenz­pro­zess, S. 56 f.; Fischer/​Schaefer, Die Gesetz­ge­bung betref­fend die Zwangs­voll­stre­ckung in das unbe­weg­li­che Ver­mö­gen im Rei­che und in Preu­ßen, 2. Aufl., § 90 Rn. 2; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 90 Rn. 3 f; Jaeckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 82 Rn. 2, § 90 Rn. 2, 6 mwN zur älte­ren Lite­ra­tur und Recht­spre­chung; vgl. auch RGZ 15, 249 ff.; 18, 275, 280; Moti­ve zum ZVG, 1889, S. 242; Nuß­baum, Die Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, S. 137 ff.
  14. BGH, Urteil vom 01.03.1973 – III ZR 69/​70, VersR 1973, 617; Bengel/​Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., S. 372 Rn. 23, S. 393 Rn. 62
  15. BGH, Urteil vom 01.03.1973 – III ZR 69/​70, VersR 1973, 617
  16. BGH, Urteil vom 02.12.2005 – V ZR 11/​05, WM 2006, 540, 541
  17. Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 2 Rn. 26; Wald­ner in Bauer/​von Oefe­le, GBO, 3. Aufl., § 2 Rn.19; Schnei­der in Lem­ke, Immo­bi­li­en­recht, § 2 GBO Rn. 29; Hol­zer in Hügel, GBO, 2. Aufl., § 2 Rn. 33, 35 mwN
  18. vgl. Fischer/​Schaefer, Die Gesetz­ge­bung betref­fend die Zwangs­voll­stre­ckung in das unbe­weg­li­che Ver­mö­gen im Rei­che und in Preu­ßen, 2. Aufl., § 90 Rn. 2
  19. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.1996 – V ZR 273/​94, DtZ 1996, 212 f.