Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.
Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.
Über die Betriebskosten ist jährlich innerhalb von zwölf Monaten abzurechnen, typischerweise also bis zum 31.12. des Folgejahres. Auf diese Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar, die Ausschlussfrist wird also auch nicht dadurch gehemmt, dass der Vermieter, etwa aufgrund einer formell unwirksamen Abrechnung Zahlungsklage gegen den Mieter erhebt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. November 2008 – VIII ZR 295/07
