Bauarbeiten des berechtigten Grundstücksbesitzers

Dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird; begründet ist eine solche Erwartung bereits dann, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhen.

Da der Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet ist, den das Grundstück infolge von Baumaßnahmen erfahren hat, ist eine Klage unschlüssig, wenn der Kläger nur zum Wert der in das Grundstück eingebrachten Sachen vorträgt.

Dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird¹. Soweit teilweise nicht auf eine begründete, sondern auf eine berechtigte Erwartung abgehoben wird², ist damit ein sachlicher Unterschied nicht verbunden.

Dabei stehen vage – nur auf einer ungesicherten Rechtsposition beruhende und nicht der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB (i.V.m. § 11 ErbbauRG) – Absichtserklärungen der Annahme einer begründeten Erwartung nicht entgegen³. Denn die Weigerung zur Rechtsverschaffung bei Bestehen einer bindenden vertraglichen Abrede zur Übertragung des Eigentums oder zur Einräumung eines eigentumsgleichen Rechts würde von vornherein nicht zu einem Bereicherungsausgleich nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB führen⁴. Außerdem ist eine Erwartung in dem hier in Rede stehenden Zusammenhang bereits dann begründet, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruht⁵. Schon dann nämlich ist für jeden verständigen Grundstückseigentümer klar, dass ihm die mit dem in Aussicht genommenen Eigentumserwerb des Bauwerks einhergehende Wertsteigerung des Grundstücks nicht verbleiben soll. Will er für den Fall, dass es zu einem späteren Eigentumserwerb doch nicht kommt, einen Ausgleich ausschließen, ist er gehalten, einer ihm erkennbaren Erwerbserwartung entgegenzutreten⁶; die für den Bereicherungsausgleich erforderliche tatsächliche Willensübereinstimmung kommt dann nicht zustande.

Ein Bereicherungsausgleich scheitert auch nicht daran, dass der Mieter oder Pächter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses grundsätzlich verpflichtet ist, Einrichtungen, Aufbauten und sonstige bauliche Anlagen zu entfernen, was selbst dann gilt, wenn der Vermieter oder Verpächter den Maßnahmen zugestimmt hat⁷. Hiervon nicht erfasst wird die Sonderkonstellation, dass ein Grundstück in der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines künftigen Eigentumserwerbs bebaut worden ist. Eine solche – für Miet- und Pachtverträge atypische – Erwartung steht der Annahme einer abschließenden Regelung durch die miet- und pachtrechtlichen Gesetzesbestimmungen entgegen⁸. Da eine begründete Erwartung voraussetzt, dass die Aussicht auf einen späteren Eigentumserwerb von einer tatsächlichen Willensübereinstimmung mit dem Grundstückseigentümer getragen wird, erscheint ein Bereicherungsausgleich auch nicht unbillig. Allerdings kann dieser Ausgleich rechtsgeschäftlich ausgeschlossen werden.

Ansprüche nach §§ 951, 812 BGB schieden aus, wenn die errichteten Bauten nicht als wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder des Erbbaurechts (§ 94 BGB, § 12 ErbbauRG), sondern als Scheinbestandteile einzuordnen wären (§ 95 BGB). Das ist jedoch bei dem Einbau von Sachen in der Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs an den Bauten gerade nicht der Fall⁹. Konkrete Feststellungen dazu, ob und inwieweit der Kläger und nicht die Streithelferin der Beklagten infolge der Gebäudeerrichtung Rechtsverluste erlitten hat, hat das Berufungsgericht – von seinem Standpunkt wiederum folgerichtig – nicht getroffen.

Allerdings stößt die Schlüssigkeit der Klage zur Höhe des verlangten Wertersatzes im vorliegenden Fall auf durchgreifende Bedenken, weil der Kläger den Wert der errichteten Baulichkeiten herausverlangt und der hier in Rede stehende Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet ist, den das Grundstück infolge der Baumaßnahmen erfahren hat¹⁰. Das gilt auch dann, wenn lediglich die Abschöpfung des Wertzuwachses bis zur Höhe einer sich aus dem Vertrag ergebenden Amortisationsgrenze in Betracht kommen sollte. Eine solche Wertsteigerung trägt der Kläger indessen nicht vor. Er will lediglich den Wert der in das Grundstück eingebrachten Sachen abschöpfen und behauptet hierzu unter Bezugnahme auf Sachverständigengutachten einen Sachwert „des Gebäudes und der dazugehörigen Außenanlagen“ in Höhe von 440.000 €. Selbst wenn man eine tatsächliche Vermutung oder eine Beweiserleichterung dahin annehmen wollte, dass dieser Wert der Wertsteigerung des Grundstücks zumindest näherungsweise entspricht, macht dies einen Vortrag des darlegungspflichtigen Klägers zu der Werterhöhung des Grundstücks nach der den Zivilprozess bestimmenden Beibringungsmaxime nicht entbehrlich¹¹. Da dieser rechtliche Gesichtspunkt bislang keine Rolle gespielt hat, ist den Parteien insoweit Gelegenheit zu ergänzendem Sachvortrag zu geben (§ 139 ZPO).

Verjährung

Dder hier in Rede stehende und nach § 195 BGB (i.V.m. § 199 Abs. 1 BGB) verjährende Bereicherungsanspruch¹² entsteht erst, wenn feststeht, dass es zu dem Erwerb des Eigentums bzw. des Erbbaurechts nicht mehr kommt¹³.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Juli 2013 – V ZR 93/12

1. vgl. nur BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/88, NJW 1989, 2745, 2746; BGH, Urteil vom 22.06.2001 – V ZR 128/00, NJW 2001, 3118 f.; jeweils mwN[↩]
2. so etwa BGH, Urteil vom 22.03.2013 – V ZR 28/12, NJW 2013, 2025 Rn. 13[↩]
3. vgl. etwa BGH, Urteil vom 12.04.1961 – VIII ZR 152/60, WM 1961, 700, 701, wonach die Hoffnung genügen kann, an dem bebauten Grundstück ein Erbbaurecht zu erhalten[↩]
4. vgl. nur Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 812 Rn. 34 mwN: grundsätzlicher Vorrang des Vertragsregimes[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 22.03.2013 – V ZR 28/12, aaO; BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/88, NJW 1989, 2745, 2746; vgl. auch Urteil vom 16.10.1969 – VII ZR 145/68, NJW 1970, 136[↩]
6. BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/88, aaO, S. 2747[↩]
7. vgl. auch BGH, Urteil vom 17.03.1999 – XII ZR 191/97, NZM 1999, 478, 479; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 546 Rn. 4 mwN[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2001 – V ZR 128/00, NJW 2001, 3118; BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/88, NJW 1989, 2745, 2746[↩]
9. vgl. nur BGH, Urteil vom 02.07.2007 – II ZR 111/05, NJW 2008, 69, 76 Rn. 77 mwN; vgl. Urteil vom 12.04.1961 – VIII ZR 152/60, NJW 1961, 700, 701[↩]
10. vgl. nur BGH, Urteil vom 22.03.2013 – V ZR 28/12, NJW 2013, 2025 Rn. 27; Urteil vom 22.06.2001 – V ZR 128/00, NJW 2001, 3118 mwN; BGH, Urteil vom 16.12.1967 – VIII ZR 105/66, NJW 1966, 1250, 1251[↩]
11. vgl. auch BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 178/08, MDR 2010, 135 f.[↩]
12. vgl. nur BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – III ZR 220/07, NJW-RR 2008, 1237 mwN[↩]
13. vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.2009 – V ZR 244/08; BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/88, NJW 1989, 2745, 2747[↩]