Bau­ar­bei­ten des berech­tig­ten Grund­stücks­be­sit­zers

Dem berech­tig­ten Besit­zer, der in der begrün­de­ten Erwar­tung künf­ti­gen Eigen­tums­er­werbs auf einem Grund­stück Bau­ar­bei­ten vor­nimmt oder vor­neh­men lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Berei­che­rungs­an­spruch zuste­hen, wenn die­se Erwar­tung spä­ter ent­täuscht wird; begrün­det ist eine sol­che Erwar­tung bereits dann, wenn die Bebau­ung und der spä­te­re Eigen­tums­er­werb auf einer tat­säch­li­chen Wil­lens­über­ein­stim­mung zwi­schen dem Bau­en­den und dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer beru­hen.

Bau­ar­bei­ten des berech­tig­ten Grund­stücks­be­sit­zers

Da der Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der begrün­de­ten, spä­ter aber ent­täusch­ten Erwar­tung eines spä­te­ren Eigen­tums­er­werbs auf die Abschöp­fung des Wert­zu­wach­ses gerich­tet ist, den das Grund­stück infol­ge von Bau­maß­nah­men erfah­ren hat, ist eine Kla­ge unschlüs­sig, wenn der Klä­ger nur zum Wert der in das Grund­stück ein­ge­brach­ten Sachen vor­trägt.

Dem berech­tig­ten Besit­zer, der in der begrün­de­ten Erwar­tung künf­ti­gen Eigen­tums­er­werbs auf einem Grund­stück Bau­ar­bei­ten vor­nimmt oder vor­neh­men lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Berei­che­rungs­an­spruch zuste­hen, wenn die­se Erwar­tung spä­ter ent­täuscht wird 1. Soweit teil­wei­se nicht auf eine begrün­de­te, son­dern auf eine berech­tig­te Erwar­tung abge­ho­ben wird 2, ist damit ein sach­li­cher Unter­schied nicht ver­bun­den.

Dabei ste­hen vage – nur auf einer unge­si­cher­ten Rechts­po­si­ti­on beru­hen­de und nicht der Form­vor­schrift des § 311b Abs. 1 BGB (i.V.m. § 11 Erb­bau­RG) – Absichts­er­klä­run­gen der Annah­me einer begrün­de­ten Erwar­tung nicht ent­ge­gen 3. Denn die Wei­ge­rung zur Rechts­ver­schaf­fung bei Bestehen einer bin­den­den ver­trag­li­chen Abre­de zur Über­tra­gung des Eigen­tums oder zur Ein­räu­mung eines eigen­tums­glei­chen Rechts wür­de von vorn­her­ein nicht zu einem Berei­che­rungs­aus­gleich nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB füh­ren 4. Außer­dem ist eine Erwar­tung in dem hier in Rede ste­hen­den Zusam­men­hang bereits dann begrün­det, wenn die Bebau­ung und der spä­te­re Eigen­tums­er­werb auf einer tat­säch­li­chen Wil­lens­über­ein­stim­mung zwi­schen dem Bau­en­den und dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer beruht 5. Schon dann näm­lich ist für jeden ver­stän­di­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­mer klar, dass ihm die mit dem in Aus­sicht genom­me­nen Eigen­tums­er­werb des Bau­werks ein­her­ge­hen­de Wert­stei­ge­rung des Grund­stücks nicht ver­blei­ben soll. Will er für den Fall, dass es zu einem spä­te­ren Eigen­tums­er­werb doch nicht kommt, einen Aus­gleich aus­schlie­ßen, ist er gehal­ten, einer ihm erkenn­ba­ren Erwerbser­war­tung ent­ge­gen­zu­tre­ten 6; die für den Berei­che­rungs­aus­gleich erfor­der­li­che tat­säch­li­che Wil­lens­über­ein­stim­mung kommt dann nicht zustan­de.

Ein Berei­che­rungs­aus­gleich schei­tert auch nicht dar­an, dass der Mie­ter oder Päch­ter nach Been­di­gung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses grund­sätz­lich ver­pflich­tet ist, Ein­rich­tun­gen, Auf­bau­ten und sons­ti­ge bau­li­che Anla­gen zu ent­fer­nen, was selbst dann gilt, wenn der Ver­mie­ter oder Ver­päch­ter den Maß­nah­men zuge­stimmt hat 7. Hier­von nicht erfasst wird die Son­der­kon­stel­la­ti­on, dass ein Grund­stück in der begrün­de­ten, spä­ter aber ent­täusch­ten Erwar­tung eines künf­ti­gen Eigen­tums­er­werbs bebaut wor­den ist. Eine sol­che – für Miet- und Pacht­ver­trä­ge aty­pi­sche – Erwar­tung steht der Annah­me einer abschlie­ßen­den Rege­lung durch die miet- und pacht­recht­li­chen Geset­zes­be­stim­mun­gen ent­ge­gen 8. Da eine begrün­de­te Erwar­tung vor­aus­setzt, dass die Aus­sicht auf einen spä­te­ren Eigen­tums­er­werb von einer tat­säch­li­chen Wil­lens­über­ein­stim­mung mit dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer getra­gen wird, erscheint ein Berei­che­rungs­aus­gleich auch nicht unbil­lig. Aller­dings kann die­ser Aus­gleich rechts­ge­schäft­lich aus­ge­schlos­sen wer­den.

Ansprü­che nach §§ 951, 812 BGB schie­den aus, wenn die errich­te­ten Bau­ten nicht als wesent­li­che Bestand­tei­le des Grund­stücks oder des Erb­bau­rechts (§ 94 BGB, § 12 Erb­bau­RG), son­dern als Schein­be­stand­tei­le ein­zu­ord­nen wären (§ 95 BGB). Das ist jedoch bei dem Ein­bau von Sachen in der Erwar­tung eines spä­te­ren Eigen­tums­er­werbs an den Bau­ten gera­de nicht der Fall 9. Kon­kre­te Fest­stel­lun­gen dazu, ob und inwie­weit der Klä­ger und nicht die Streit­hel­fe­rin der Beklag­ten infol­ge der Gebäu­de­er­rich­tung Rechts­ver­lus­te erlit­ten hat, hat das Beru­fungs­ge­richt – von sei­nem Stand­punkt wie­der­um fol­ge­rich­tig – nicht getrof­fen.

Aller­dings stößt die Schlüs­sig­keit der Kla­ge zur Höhe des ver­lang­ten Wert­er­sat­zes im vor­lie­gen­den Fall auf durch­grei­fen­de Beden­ken, weil der Klä­ger den Wert der errich­te­ten Bau­lich­kei­ten her­aus­ver­langt und der hier in Rede ste­hen­de Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ledig­lich auf die Abschöp­fung des Wert­zu­wach­ses gerich­tet ist, den das Grund­stück infol­ge der Bau­maß­nah­men erfah­ren hat 10. Das gilt auch dann, wenn ledig­lich die Abschöp­fung des Wert­zu­wach­ses bis zur Höhe einer sich aus dem Ver­trag erge­ben­den Amor­ti­sa­ti­ons­gren­ze in Betracht kom­men soll­te. Eine sol­che Wert­stei­ge­rung trägt der Klä­ger indes­sen nicht vor. Er will ledig­lich den Wert der in das Grund­stück ein­ge­brach­ten Sachen abschöp­fen und behaup­tet hier­zu unter Bezug­nah­me auf Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten einen Sach­wert "des Gebäu­des und der dazu­ge­hö­ri­gen Außen­an­la­gen" in Höhe von 440.000 €. Selbst wenn man eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung oder eine Beweis­erleich­te­rung dahin anneh­men woll­te, dass die­ser Wert der Wert­stei­ge­rung des Grund­stücks zumin­dest nähe­rungs­wei­se ent­spricht, macht dies einen Vor­trag des dar­le­gungs­pflich­ti­gen Klä­gers zu der Wert­erhö­hung des Grund­stücks nach der den Zivil­pro­zess bestim­men­den Bei­brin­gungs­ma­xi­me nicht ent­behr­lich 11. Da die­ser recht­li­che Gesichts­punkt bis­lang kei­ne Rol­le gespielt hat, ist den Par­tei­en inso­weit Gele­gen­heit zu ergän­zen­dem Sach­vor­trag zu geben (§ 139 ZPO).

Ver­jäh­rung

Dder hier in Rede ste­hen­de und nach § 195 BGB (i.V.m. § 199 Abs. 1 BGB) ver­jäh­ren­de Berei­che­rungs­an­spruch 12 ent­steht erst, wenn fest­steht, dass es zu dem Erwerb des Eigen­tums bzw. des Erb­bau­rechts nicht mehr kommt 13.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Juli 2013 – V ZR 93/​12

  1. vgl. nur BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/​88, NJW 1989, 2745, 2746; BGH, Urteil vom 22.06.2001 – V ZR 128/​00, NJW 2001, 3118 f.; jeweils mwN[]
  2. so etwa BGH, Urteil vom 22.03.2013 – V ZR 28/​12, NJW 2013, 2025 Rn. 13[]
  3. vgl. etwa BGH, Urteil vom 12.04.1961 – VIII ZR 152/​60, WM 1961, 700, 701, wonach die Hoff­nung genü­gen kann, an dem bebau­ten Grund­stück ein Erb­bau­recht zu erhal­ten[]
  4. vgl. nur Palandt/​Sprau, BGB, 72. Aufl., § 812 Rn. 34 mwN: grund­sätz­li­cher Vor­rang des Ver­trags­re­gimes[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 22.03.2013 – V ZR 28/​12, aaO; BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/​88, NJW 1989, 2745, 2746; vgl. auch Urteil vom 16.10.1969 – VII ZR 145/​68, NJW 1970, 136[]
  6. BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/​88, aaO, S. 2747[]
  7. vgl. auch BGH, Urteil vom 17.03.1999 – XII ZR 191/​97, NZM 1999, 478, 479; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 546 Rn. 4 mwN[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2001 – V ZR 128/​00, NJW 2001, 3118; BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/​88, NJW 1989, 2745, 2746[]
  9. vgl. nur BGH, Urteil vom 02.07.2007 – II ZR 111/​05, NJW 2008, 69, 76 Rn. 77 mwN; vgl. Urteil vom 12.04.1961 – VIII ZR 152/​60, NJW 1961, 700, 701[]
  10. vgl. nur BGH, Urteil vom 22.03.2013 – V ZR 28/​12, NJW 2013, 2025 Rn. 27; Urteil vom 22.06.2001 – V ZR 128/​00, NJW 2001, 3118 mwN; BGH, Urteil vom 16.12.1967 – VIII ZR 105/​66, NJW 1966, 1250, 1251[]
  11. vgl. auch BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 178/​08, MDR 2010, 135 f.[]
  12. vgl. nur BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – III ZR 220/​07, NJW-RR 2008, 1237 mwN[]
  13. vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.2009 – V ZR 244/​08; BGH, Urteil vom 12.07.1989 – VIII ZR 286/​88, NJW 1989, 2745, 2747[]