Bau­lärm durch Nach­bar­grund­stück

Es liegt nur dann ein zur Miet­kür­zung berech­ti­gen­der Man­gel bei außer­halb der Miet­sa­che lie­gen­den tat­säch­li­chen oder recht­li­chen Ver­hält­nis­se vor – wie hier die in Fra­ge ste­hen­de Beein­träch­ti­gung durch eine Bau­stel­le – wenn er die Taug­lich­keit der Miet­sa­che unmit­tel­bar beein­träch­tigt.

Bau­lärm durch Nach­bar­grund­stück

Das Ober­lan­des­ge­richt Braun­schweig hat in dem hier vor­lie­gen­den Fall eine Miet­min­de­rung wegen Bau­maß­nah­men an der Jaco­bi­kir­che in Göt­tin­gen ver­neint.

Seit August 2009 fin­den an der Jaco­bi­kir­che in Göt­tin­gen Sanie­rungs­ar­bei­ten statt. Hier­zu wur­den Kir­che und Turm ein­ge­rüs­tet und mit einem durch­sich­ti­gen Bau­zaun umge­ben. Ein in der Nähe (Ween­der Stra­ße) ange­sie­del­ter Gas­tro­no­mie-/​Imbissbetrieb nahm die Bau­ar­bei­ten zum Anlass, die sei­ner Ver­mie­te­rin geschul­de­te Mie­te erheb­lich zu kür­zen. Er begrün­de­te die Min­de­rung damit, dass durch die mit den Bau­ar­bei­ten ver­bun­de­nen Beein­träch­ti­gun­gen eine Umsatz­ein­bu­ße von mehr als 30 % ein­ge­tre­ten sei.

Dar­auf­hin wur­de der Gas­tro­no­mie-/Im­biss­be­trieb durch die Ver­mie­te­rin auf Zah­lung der ein­be­hal­te­nen Mie­te in Anspruch genom­men und durch das Land­ge­richt Göt­tin­gen antrags­ge­mäß ver­ur­teilt. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung blieb erfolg­los. Das Ober­lan­des­ge­richt Braun­schweig hat die Beru­fung zurück­ge­wie­sen.

Eine Miet­min­de­rung erfor­dert grund­sätz­lich einen der Miet­sa­che selbst anhaf­ten­den Man­gel. Ein sol­cher lag aber hier nicht vor, da kein Feh­ler an dem Geschäfts­lo­kal selbst (wie z. B. eine defek­te Hei­zung) gel­tend gemacht wur­de.

Außer­halb der Miet­sa­che lie­gen­de tat­säch­li­che oder recht­li­che Ver­hält­nis­se – wie hier die in Fra­ge ste­hen­de Beein­träch­ti­gung durch eine Bau­stel­le – kön­nen nur dann ein zur Miet­kür­zung berech­ti­gen­der Man­gel sein, wenn sie die Taug­lich­keit der Miet­sa­che unmit­tel­bar beein­träch­ti­gen. Umstän­de, die die Eig­nung der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch nur mit­tel­bar berüh­ren, sind nicht als Män­gel zu qua­li­fi­zie­ren. Stö­run­gen des Miet­ge­brauchs durch Bau­ar­bei­ten auf dem Nach­bar­grund­stück sind nur dann gewähr­leis­tungs­recht­lich rele­vant, wenn der Mie­ter bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges mit sol­chen Beein­träch­ti­gun­gen nicht rech­nen muss­te und sie des­halb als ver­trag­lich aus­ge­schlos­sen zu gel­ten haben. Befin­det sich auf dem Nach­bar­grund­stück erkenn­bar älte­re Bau­sub­stanz, ist grund­sätz­lich mit Stö­run­gen durch Bau- und/​oder Reno­vie­rungs­ar­bei­ten auf dem Nach­bar­grund­stück zu rech­nen.

Aller­dings gilt: Auch in einer sol­chen Situa­ti­on muss der Mie­ter grund­sätz­lich nicht damit rech­nen, dass das Publi­kum sei­nes Gewer­bes die gemie­te­ten Räu­me über­haupt nicht oder nur unter Inkauf­nah­me gra­vie­ren­der Erschwer­nis­se errei­chen kann. Dass die von der Bau­stel­le aus­ge­hen­den Beein­träch­ti­gun­gen ein der­art gro­ßes Aus­maß ange­nom­men hät­ten, hat der beklag­te Betrieb indes nicht hin­rei­chend dar­le­gen kön­nen.

Ober­lan­des­ge­richt Braun­schweig, Beschluss vom 18. Okto­ber 2011 – 1 U 68/​10