Baumängel- die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Gewährleistungsrechte

Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert. Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält.

Baumängel- die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Gewährleistungsrechte

Voraussetzung für den Anspruch auf großen Schadensersatz nach § 635 BGB ist eine wirksame fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung. Ein solcher Anspruch hat grundsätzlich zur Voraussetzung, dass der Besteller dem Unternehmer wirksam eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels mit der Erklärung bestimmt hat, dass er diese nach Ablauf der Frist ablehne, sofern eine derartige Fristbestimung nicht nach allgemeinen Grundsätzen (vgl. § 634 Abs. 2 BGB) entbehrlich ist, etwa weil der Unternehmer seine Pflicht zur Gewährleistung schlechthin bestreitet oder weil er die Beseitigung des Mangels in anderer Weise endgültig verweigert1.

Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen (so genanntes Ansichziehen)2. Diese ist dann für die Durchsetzung der auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Ansprüche zuständig3. Diese Zuständigkeit bezieht sich allerdings nicht auf die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer, großen Schadensersatz zu verlangen, den Erwerbsvertrag zu wandeln oder von ihm zurückzutreten4. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind5. Der einzelne Erwerber kann bei einer derartigen Interessenlage dem Veräußerer eine Frist mit Ablehnungsandrohung grundsätzlich selbst dann setzen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen hat6. Wie zu entscheiden ist, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, eine Mängelbeseitigung durch den Veräußerer nicht mehr zuzulassen oder andere Maßnahmen vorgesehen hat, die mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung in Widerspruch stehen, hat der Bundesgerichtshof bisher offengelassen7.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat der Bundesgerichtshof im vorliegenden Streitfall angenommen, dass ein relevanter Interessenkonflikt zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer, der den Bauunternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert hatte, und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestand, der zur Unwirksamkeit der fristgebundenen Mängelbeseitigungsaufforderung mit Ablehnungsandrohung führt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen. Darüber hinaus liegt auch ein relevanter Interessenkonflikt zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft vor:

Der handelnde Wohnugseigentümer war an einer sofortigen Mängelbeseitigungsmaßnahme interessiert.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wollte seinerzeit die Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten in der Tiefgarage seitens des Bauunternehmers dagegen nicht. Aus der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und dem eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren betreffend die Feuchtigkeitsmängel ergibt sich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Mängelbeseitigung bis zur weiteren Klärung, welche Mängelbeseitigungsarbeiten nachhaltigen Erfolg bringen könnten, nicht zulassen wollte. Der einzelne Wohnungseigentümer kann deshalb nicht mit dem Argument durchdringen, selbstverständlich sei die Wohnungseigentümergemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung stets interessiert gewesen, nichts anderes habe er gefordert. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft stand gerade zur Klärung, welche Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung erforderlich waren. Der Streitfall ist daher signifikant anders gelagert als der dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.08.20108 zugrunde liegende Fall, in dem nicht davon auszugehen war, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft den von den einzelnen Wohnungseigentümern geforderten Mängelbeseitigungsmaßnahmen widersetzt hätte.

Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft einseitig sein Interesse an einer sofortigen Mängelbeseitigung verfolgen. Eine diesem Interesse dienende fristgebundene Mängelbeseitigungsaufforderung ist unwirksam.

Die sich danach ergebende Einschränkung des Wohnugnseigentümers in der Ausübung seiner aus dem Erwerbsvertrag mit dem Bauunternehmer (und ehemaligen Eigentümer) abgeleiteten Rechte ist diesem Vertrag immanent. Mit dieser inhaltlichen Beschränkung wird das Vertragsverhältnis bereits begründet. Die aus dem Gesetz abgeleitete Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber an sich zu ziehen, überlagert dessen individuelle Rechtsverfolgungskompetenz9 und bei einem relevanten Interessenkonflikt zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelnem Erwerber auch dessen Befugnis, wirksam eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen.

Wollte man etwas anderes annehmen, würde von dem Unternehmer Unmögliches verlangt. Denn gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann er die von dem einzelnen Wohnungseigentümer geforderten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht vornehmen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 2014 – VII ZR 266/13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 05.12 2002 – VII ZR 360/01, BauR 2003, 386, 387 = NZBau 2003, 149; Urteil vom 12.09.2002 – VII ZR 344/01, BauR 2002, 1847, 1848 = NZBau 2002, 668 []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 22 = NZBau 2010, 691 m.w.N.; Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432 []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn.20 f. []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 22 = NZBau 2010, 691 m.w.N. []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 27 = NZBau 2010, 691; Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1, 7 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 27 = NZBau 2010, 691 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 29 = NZBau 2010, 691 []
  8. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 = NZBau 2010, 691 []
  9. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 22 []