Bau­män­gel- die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und die Gewähr­leis­tungs­rech­te

Hat eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch Beschluss die Aus­übung gemein­schafts­be­zo­ge­ner Gewähr­leis­tungs­rech­te wegen Män­geln an der Bau­sub­stanz an sich gezo­gen, ist die frist­ge­bun­de­ne Auf­for­de­rung zur Besei­ti­gung der betref­fen­den Män­gel mit Ableh­nungs­an­dro­hung sei­tens eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers unwirk­sam, wenn die­se mit den Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kol­li­diert. Das kann der Fall sein, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in dem Zeit­punkt, in dem der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Män­gel­be­sei­ti­gung ver­langt, die­se nicht zulässt, weil sie eine wei­te­re Klä­rung der gebo­te­nen Män­gel­be­sei­ti­gungs­maß­nah­men für erfor­der­lich hält.

Bau­män­gel- die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und die Gewähr­leis­tungs­rech­te

Vor­aus­set­zung für den Anspruch auf gro­ßen Scha­dens­er­satz nach § 635 BGB ist eine wirk­sa­me frist­ge­bun­de­ne Auf­for­de­rung zur Män­gel­be­sei­ti­gung mit Ableh­nungs­an­dro­hung. Ein sol­cher Anspruch hat grund­sätz­lich zur Vor­aus­set­zung, dass der Bestel­ler dem Unter­neh­mer wirk­sam eine ange­mes­se­ne Frist zur Besei­ti­gung des Man­gels mit der Erklä­rung bestimmt hat, dass er die­se nach Ablauf der Frist ableh­ne, sofern eine der­ar­ti­ge Frist­be­sti­mung nicht nach all­ge­mei­nen Grund­sät­zen (vgl. § 634 Abs. 2 BGB) ent­behr­lich ist, etwa weil der Unter­neh­mer sei­ne Pflicht zur Gewähr­leis­tung schlecht­hin bestrei­tet oder weil er die Besei­ti­gung des Man­gels in ande­rer Wei­se end­gül­tig ver­wei­gert1.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen im Rah­men der ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Aus­übung der auf die ord­nungs­ge­mä­ße Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gerich­te­ten Rech­te der ein­zel­nen Erwer­ber aus den Ver­trä­gen mit dem Ver­äu­ße­rer, die nicht ihrer Natur nach gemein­schafts­be­zo­gen sind, durch Mehr­heits­be­schluss auf die rechts­fä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft über­tra­gen (so genann­tes Ansich­zie­hen)2. Die­se ist dann für die Durch­set­zung der auf die Besei­ti­gung von Män­geln des Gemein­schafts­ei­gen­tums gerich­te­ten Ansprü­che zustän­dig3. Die­se Zustän­dig­keit bezieht sich aller­dings nicht auf die Rech­te der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, gro­ßen Scha­dens­er­satz zu ver­lan­gen, den Erwerbs­ver­trag zu wan­deln oder von ihm zurück­zu­tre­ten4. Der Erwer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum ist grund­sätz­lich berech­tigt, sei­ne indi­vi­du­el­len Ansprü­che aus dem Ver­trag mit dem Ver­äu­ße­rer selb­stän­dig zu ver­fol­gen, solan­ge durch sein Vor­ge­hen gemein­schafts­be­zo­ge­ne Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder schüt­zens­wer­te Inter­es­sen des Ver­äu­ße­rers nicht beein­träch­tigt sind5. Der ein­zel­ne Erwer­ber kann bei einer der­ar­ti­gen Inter­es­sen­la­ge dem Ver­äu­ße­rer eine Frist mit Ableh­nungs­an­dro­hung grund­sätz­lich selbst dann set­zen, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Durch­set­zung der Män­gel­an­sprü­che an sich gezo­gen hat6. Wie zu ent­schei­den ist, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft beschlos­sen hat, eine Män­gel­be­sei­ti­gung durch den Ver­äu­ße­rer nicht mehr zuzu­las­sen oder ande­re Maß­nah­men vor­ge­se­hen hat, die mit der Auf­for­de­rung zur Män­gel­be­sei­ti­gung in Wider­spruch ste­hen, hat der Bun­des­ge­richts­hof bis­her offen­ge­las­sen7.

Unter Berück­sich­ti­gung die­ser Grund­sät­ze hat der Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Streit­fall ange­nom­men, dass ein rele­van­ter Inter­es­sen­kon­flikt zwi­schen dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der den Bau­un­ter­neh­mer unter Frist­set­zung zur Män­gel­be­sei­ti­gung auf­ge­for­dert hat­te, und der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bestand, der zur Unwirk­sam­keit der frist­ge­bun­de­nen Män­gel­be­sei­ti­gungs­auf­for­de­rung mit Ableh­nungs­an­dro­hung führt. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat die Durch­set­zung der Män­gel­an­sprü­che an sich gezo­gen. Dar­über hin­aus liegt auch ein rele­van­ter Inter­es­sen­kon­flikt zwi­schen dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft vor:

Der han­deln­de Woh­nugs­ei­gen­tü­mer war an einer sofor­ti­gen Män­gel­be­sei­ti­gungs­maß­nah­me inter­es­siert.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft woll­te sei­ner­zeit die Vor­nah­me von Män­gel­be­sei­ti­gungs­ar­bei­ten in der Tief­ga­ra­ge sei­tens des Bau­un­ter­neh­mers dage­gen nicht. Aus der Beschluss­fas­sung in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung und dem ein­ge­lei­te­ten selb­stän­di­gen Beweis­ver­fah­ren betref­fend die Feuch­tig­keits­män­gel ergibt sich, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft eine Män­gel­be­sei­ti­gung bis zur wei­te­ren Klä­rung, wel­che Män­gel­be­sei­ti­gungs­ar­bei­ten nach­hal­ti­gen Erfolg brin­gen könn­ten, nicht zulas­sen woll­te. Der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann des­halb nicht mit dem Argu­ment durch­drin­gen, selbst­ver­ständ­lich sei die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft an einer ord­nungs­ge­mä­ßen Män­gel­be­sei­ti­gung stets inter­es­siert gewe­sen, nichts ande­res habe er gefor­dert. Für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft stand gera­de zur Klä­rung, wel­che Maß­nah­men für eine ord­nungs­ge­mä­ße Män­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­lich waren. Der Streit­fall ist daher signi­fi­kant anders gela­gert als der dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 19.08.20108 zugrun­de lie­gen­de Fall, in dem nicht davon aus­zu­ge­hen war, dass sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft den von den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gefor­der­ten Män­gel­be­sei­ti­gungs­maß­nah­men wider­setzt hät­te.

Der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann nicht gegen den Wil­len der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein­sei­tig sein Inter­es­se an einer sofor­ti­gen Män­gel­be­sei­ti­gung ver­fol­gen. Eine die­sem Inter­es­se die­nen­de frist­ge­bun­de­ne Män­gel­be­sei­ti­gungs­auf­for­de­rung ist unwirk­sam.

Die sich danach erge­ben­de Ein­schrän­kung des Woh­nugns­ei­gen­tü­mers in der Aus­übung sei­ner aus dem Erwerbs­ver­trag mit dem Bau­un­ter­neh­mer (und ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer) abge­lei­te­ten Rech­te ist die­sem Ver­trag imma­nent. Mit die­ser inhalt­li­chen Beschrän­kung wird das Ver­trags­ver­hält­nis bereits begrün­det. Die aus dem Gesetz abge­lei­te­te Befug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die Durch­set­zung der auf die ord­nungs­ge­mä­ße Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gerich­te­ten Rech­te der Erwer­ber an sich zu zie­hen, über­la­gert des­sen indi­vi­du­el­le Rechts­ver­fol­gungs­kom­pe­tenz9 und bei einem rele­van­ten Inter­es­sen­kon­flikt zwi­schen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und ein­zel­nem Erwer­ber auch des­sen Befug­nis, wirk­sam eine Frist zur Män­gel­be­sei­ti­gung mit Ableh­nungs­an­dro­hung zu set­zen.

Woll­te man etwas ande­res anneh­men, wür­de von dem Unter­neh­mer Unmög­li­ches ver­langt. Denn gegen den Wil­len der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann er die von dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gefor­der­ten Män­gel­be­sei­ti­gungs­ar­bei­ten nicht vor­neh­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. März 2014 – VII ZR 266/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 05.12 2002 – VII ZR 360/​01, BauR 2003, 386, 387 = NZBau 2003, 149; Urteil vom 12.09.2002 – VII ZR 344/​01, BauR 2002, 1847, 1848 = NZBau 2002, 668 []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/​09, BauR 2010, 2101 Rn. 22 = NZBau 2010, 691 m.w.N.; Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/​09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432 []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/​05, BGHZ 172, 42 Rn.20 f. []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/​09, BauR 2010, 2101 Rn. 22 = NZBau 2010, 691 m.w.N. []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/​09, BauR 2010, 2101 Rn. 27 = NZBau 2010, 691; Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/​05, BGHZ 169, 1, 7 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/​09, BauR 2010, 2101 Rn. 27 = NZBau 2010, 691 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/​09, BauR 2010, 2101 Rn. 29 = NZBau 2010, 691 []
  8. BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/​09, BauR 2010, 2101 = NZBau 2010, 691 []
  9. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/​05, BGHZ 172, 42 Rn. 22 []