Bau­män­gel und Miet­män­gel

War ein Bau­teil der Miet­sa­che auf­grund sei­ner feh­ler­haf­ten Beschaf­fen­heit bei Ver­trags­schluss bereits in die­sem Zeit­punkt für ihren Zweck unge­eig­net und damit unzu­ver­läs­sig, liegt ein anfäng­li­cher Man­gel der Miet­sa­che vor.

Bau­män­gel und Miet­män­gel

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war der Man­gel der Miet­sa­che bereits bei Fer­tig­stel­lung und Über­ga­be der Miet­sa­che sowie bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges vor­han­den. Damit han­delt es sich um einen anfäng­li­chen Man­gel im Sin­ne des § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F., der eine Garan­tie­haf­tung des Ver­mie­ters aus­löst. Ent­schei­dend für die Ein­stu­fung als anfäng­li­cher Man­gel ist nicht, wann durch den vor­han­de­nen Man­gel ein Scha­den ent­stan­den ist, son­dern ob der Man­gel selbst bereits bei Ver­trags­schluss vor­han­den war. Das ist auch dann der Fall, wenn der Man­gel und die dar­aus fol­gen­de Gefahr der Mie­te­rin bei Ver­trag­schluss noch nicht bekannt waren 1. Die Abgren­zung zwi­schen der auf einem anfäng­li­chen Man­gel beru­hen­den Garan­tie­haf­tung und der ver­schul­dens­ab­hän­gi­gen Haf­tung auf­grund eines nach­träg­lich ent­stan­de­nen Man­gels kann aller­dings schwie­rig sein, wenn – wie hier – ein Bau­teil der Mieträu­me erst spä­ter funk­ti­ons­un­tüch­tig gewor­den ist. Beruht dies allein auf Alte­rungs- oder Ver­schleiß­pro­zes­sen, ent­steht der Man­gel erst spä­ter mit dem Ver­schleiß. Nicht jedes spä­ter funk­ti­ons­un­tüch­tig wer­den­de Bau­teil kann also bereits als im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses latent man­gel­haft ange­se­hen wer­den. War ein Bau­teil auf­grund sei­ner feh­ler­haf­ten Beschaf­fen­heit bei Ver­trags­schluss aller­dings bereits in die­sem Zeit­punkt für die Gebrauchs­taug­lich­keit der Miet­sa­che unge­eig­net und damit unzu­ver­läs­sig, liegt ein anfäng­li­cher Man­gel vor 2.
Anfäng­lich ist ein Man­gel also dann, wenn sich die Scha­dens­ur­sa­che in die Zeit vor Ver­trags­schluss zurück­ver­fol­gen lässt. Ein Bau­feh­ler ist auch dann ein anfäng­li­cher Man­gel, wenn er den Miet­ge­brauch erst spä­ter kon­kret beein­träch­tigt oder für einen Scha­den des Mie­ters ursäch­lich wird 3. Aus­rei­chend ist mit­hin, wenn bei Ver­trags­schluss die Gefah­ren­quel­le vor­han­den war oder die Scha­dens­ur­sa­che vor­lag 4. Wenn der Mie­ter bei Kennt­nis des Zustands der Miet­sa­che von dem Ver­mie­ter Abhil­fe ver­lan­gen könn­te, liegt bereits in die­sem Zeit­punkt ein Man­gel vor.

Danach lag in dem dem BGH vor­lie­gen­den Fall ein anfäng­li­cher Man­gel vor, weil das spä­te­re Scha­dens­er­eig­nis und die Ver­let­zung der Klä­ge­rin auf einen Kon­struk­ti­ons­man­gel zurück­zu­füh­ren sind, der dem Beschlag des Fens­ter­flü­gels schon bei Ver­trags­schluss anhaf­te­te. Das Scha­dens­er­eig­nis ist nicht etwa auf blo­ßen Ver­schleiß zurück­zu­füh­ren, son­dern dar­auf, dass die Kon­struk­ti­on zwangs­läu­fig zu dem spä­te­ren Scha­den führ­te und ledig­lich der Scha­dens­ein­tritt noch unge-wiss war. Inso­weit unter­schei­det sich der Fall von dem der Ent­schei­dung des BGH vom 26. März 1957 5 zugrun­de lie­gen­den Fall. Dort lag allein durch die unzweck­mä­ßi­ge Ver­le­gung der Was­ser­lei­tung für sich genom­men noch kein Man­gel vor.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Juli 2010 – XII ZR 189/​08

  1. RGZ 81, 200, 202[]
  2. Hübner/​Griesbach/​Schreiber in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 2. Aufl. Kap. 14 Rdn. 316; Staudinger/​Emmerich BGB [2006] § 536 a Rdn. 3, 8; BGH Urteil vom 27. März 1972 – VIII ZR 177/​70NJW 1972, 944, 945; BVerfG NJW-RR 1999, 519, 520[]
  3. vgl. BGH Urteil vom 22.01.1968 – VIII ZR 195/​65, NJW 1968, 885, 886; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet‑, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rdn. 332; Bub/​Treier/​Kraemer Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1380[]
  4. Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid Miet­recht 9. Aufl. § 536 a Rdn. 7[]
  5. VIII ZR 6/​56 – LM Nr. 3 zu § 538 BGB[]