Bau­ord­nungs­recht­li­che Anfor­de­run­gen bei der Eigen­tums­woh­nung

Es ist grund­sätz­lich Sache des jewei­li­gen Son­der­ei­gen­tü­mers, etwai­ge das Son­der­ei­gen­tum betref­fen­de bau­ord­nungs­recht­li­che Vor­ga­ben, wie etwa den in einer Woh­nung erfor­der­li­chen Ein­bau einer Toi­let­te und einer Bade­wan­ne bzw. Dusche, auf eige­ne Kos­ten zu erfül­len.

Bau­ord­nungs­recht­li­che Anfor­de­run­gen bei der Eigen­tums­woh­nung

Zu einer ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ord­nungs­mä­ßi­ge Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zäh­len hier­zu sowohl die erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums 1 als auch Maß­nah­men zur Erfül­lung öffent­lich­recht­li­cher Anfor­de­run­gen an das gemein­schaft­li­che Eigen­tum 2, ins­be­son­de­re also die brand­schutz­recht­li­chen Vor­ga­ben für die ein­schlä­gi­ge Gebäu­de­klas­se (vgl. § 2 Abs. 3 NBauO).

Die Kos­ten für die Erfül­lung der bau­ord­nungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an das Gemein­schafts­ei­gen­tum haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Ver­hält­nis ihrer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le zu tra­gen; dies gilt daher auch für die Kos­ten der Ermitt­lung der erfor­der­li­chen Maß­nah­men. Etwas ande­res gilt nur, wenn eine abwei­chen­de Kos­ten­re­ge­lung gemäß § 16 Abs. 4 WEG beschlos­sen wor­den ist.

Ein Anspruch auf eine von der gesetz­li­chen Kos­ten­ver­tei­lung abwei­chen­de Rege­lung (§ 16 Abs. 4, § 21 Abs. 4 und 8 WEG) kommt nur unter den Vor­aus­set­zun­gen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG 3 in Betracht, also dann, wenn ein Fest­hal­ten an der gel­ten­den Rege­lung aus schwer­wie­gen­den Grün­den unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­fal­les, ins­be­son­de­re der Rech­te und Inter­es­sen der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, unbil­lig erscheint. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen schon des­halb nicht vor, weil es auch im Inter­es­se der Klä­ge­rin liegt, dass ermit­telt wird, mit wel­chen Maß­nah­men die – unter ande­rem Sta­tik und Brand­schutz betref­fen­den – öffent­lich­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an die in dem Tei­lungs­ver­trag vor­ge­se­he­ne Nut­zung des Gebäu­des mit drei Wohn­ein­hei­ten ein­ge­hal­ten wer­den kön­nen. Daher kann offen blei­ben, ob eine auf § 16 Abs. 4 WEG gestütz­te Kos­ten­ver­tei­lung ohne­hin ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung wider­sprä­che, wenn es – wie hier – um die Kos­ten für die erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums geht 4.

Dage­gen ist es grund­sätz­lich Sache des jewei­li­gen Son­der­ei­gen­tü­mers, etwai­ge das Son­der­ei­gen­tum betref­fen­de bau­ord­nungs­recht­li­che Vor­ga­ben auf eige­ne Kos­ten zu erfül­len. Für Maß­nah­men am Son­der­ei­gen­tum besteht gene­rell kei­ne Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer; dies gilt auch dann, wenn öffent­lich­recht­li­che Vor­schrif­ten die Maß­nah­men erfor­dern 5. Ein unge­ach­tet des­sen gefass­ter Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist nich­tig.

Für das Son­der­ei­gen­tum an einer Woh­nung kann bau­ord­nungs­recht­lich der Ein­bau einer Toi­let­te und einer Bade­wan­ne bzw. Dusche vor­ge­ge­ben sein (hier gemäß § 45 Abs. 1 Satz 1 NBauO). Da die­se Gegen­stän­de als wesent­li­che Bestand­tei­le des Gebäu­des im Sin­ne von § 94 BGB 6 gemäß § 5 Abs. 1 WEG im Son­der­ei­gen­tum ste­hen 7, hat der Son­der­ei­gen­tü­mer sol­che bau­ord­nungs­recht­li­chen Vor­ga­ben auf eige­ne Kos­ten zu erfül­len.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Dezem­ber 2016 – V ZR 84/​16

  1. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 250/​14, NJW 2016, 2181 Rn. 10; Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/​14, BGHZ 208, 29 Rn. 7
  2. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2016V ZR 250/​14, aaO; Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/​02, BGHZ 152, 63, 74 f.
  3. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, BGHZ 184, 88 Rn. 27
  4. so Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 16 Rn. 66
  5. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14
  6. vgl. Münch­Komm-BGB/St­re­se­mann, 7. Aufl., § 94 Rn. 28 mwN
  7. vgl. Bärmann/​Armbrüster, WEG, 13. Aufl., § 5 Rn. 57